《温州海洋科技创新园项目产业发展策略与功能规划布局建议研究报告最终》由会员分享，可在线阅读，更多相关《温州海洋科技创新园项目产业发展策略与功能规划布局建议研究报告最终（185页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、1,1,温州经济技术开发区海洋科技创新园项目产业发展策略与功能规划布局建议研究报告,2012年10月,谨呈：温州经济技术开发区管委会,2,在项目研究过程中，世联项目组就温州海洋科技创新园及其竞争园区和地区所涉及的一系列问题分别进行了广泛深入的市调研究，主要工作如下：,首次沟通会地块勘察,周边竞争园区访谈,竞争园区相关人员：5位 高新区（4位） 温州高新技术创业服务中心 格鲁斯特 欧威科技 雷赛医用激光科技公司 乐清（1家） 乐清科技孵化创业中心,调研内容： 海洋科技创新园地块勘查 土地状况调查：项目四至项目周边项目本身产业状况、项目本身配套状况等调研区域： 温州经济技术开发区整体地块及其周边,
2、政府、园区访谈,苏州典型园区访谈 苏州节能环保高新技术创业园 苏州纳米技术大学科技园 苏州大学国家科技园 苏州创业中心 苏州博济创业园南京典型园区访谈 南京工业大学国家科技园（2位） 南京紫金科技创业特别社区（2位）芜湖汽车电子及关键零部件企业孵化器上海典型园区访谈 紫竹园区、张江高科,典型地区及园区勘察,政府人士：7位 经开区经发局（2位） 经开区招商局 温州市发改委 温州市规划局（2位） 温州市科技局新城投资：1位,3,项目属性本项目地块位于金海湖片C-20、C-15a、C-15b地块，总占地约302亩，预计总建面约63万平，C-20完成场地平整，其他两块地处吹填中，地块周边有商住、文体、
3、医院、行政办公用地、公共绿地及居住用地,区位：本项目地块位于金海湖片C-20、C-15a、C-15b地块，地块东面为经六路和堤塘，西面为经七支路纬，南面为公园路，北侧为十路,占地约116亩，容积率3.0，限高60米，已完成场地平整,占地约87亩，容积率2.5，限高60米， 尚处吹填中,占地约99亩，容积率2.5，限高60米， 尚处吹填中,项目地块总规模：项目总占地302.2亩，预计总建面622806平米，其中地下室建面80280平,项目核心问题的提出,作为以手工、传统行业为主导的温州，在创新及研发环境较弱的情况下，项目应当如何突破现状，打造一个真正的孵化器，引领温州的产业升级？ 项目作为中等规
4、模的园区建设，首先目的是真正发挥孵化器的产业功能，在这个前提和基础下，需要投入的资金和现金流的真实缺口到底是多少？,Q1 项目如何跳出产业现状和局限，寻找与温州经开区相匹配的具备可行性的孵化与研发产业，实现温州经开区产业的升级与转型？ Q2 项目如何能够建立合理的园区运作发展策略，顺利推进园区的产业招商和园区运作管理？ Q3 项目如何在高立意和市场实现下，确定合理的功能配比规模及功能布局？,温州经开区首个海洋科技创新园高立意和高定位,4,报告思路,温州城市层面,经开区及项目层面,产业第一轮筛选,基础筛选条件,产业第二轮筛选,项目城市价值与使命,产业现状与前景分析,产业研发分析,项目功能布局建议
5、,园区运营策略,规模及体量预测,功能布局,项目分期与经济测算,项目分期开发计划,项目经济测算,5,产业基础范围,汇报提纲,2,产业筛选与产业发展定位研究,3,运营策略与功能规划布局建议,4,分期开发时序与经济测算,温州城市发展现状与瓶颈分析 经开区发展现状与瓶颈分析 项目整体定位与使命分析,6,1,整体定位与战略发展策略,2001年-2011年温州市地区生产总值及其增长速度,7,城市发展现状温州是浙江第三大城市，承接两大经济体的区域辐射和区域协同优势，借力双港和海洋发展国家战略，未来将打造国际化大都市,2001年-2012年前三季温州市GDP逐年增长,温州的城市机遇： 承接海西经济体和长三角经
6、济圈区域辐射和区域协同优势，借力双港和海洋经济战略带来的新经济增长点 温州的城市使命：国际化大都市、区域性中心城市,城市发展现状但从城市基础设施建设和城市形象来看，城市发展并不理想，城市亟待升级和革新,道路规划不科学，温州的交通严重拥堵已经成为了城市病 温州城市虽然实施了“东拓、西优、南连、北接”的发展战略，但是城市框架仍然拉不开,温州,杭州,浙江省内，杭州最有个性，宁波最有潜力 温州有山有水，文化底蕴深厚，然而城市建设在塑造、增强城市特色、提升城市形象方面的工作却显得欠缺，给人们“小、散、乱”的不良印象,温州城市形象较差,宁波,温州,基础设施建设比较落后,9,城市发展现状同时，与杭州、宁波等
7、城市相比，城市经济发展速度也较为缓慢，以民营经济、传统二产为主导的核心竞争优势正在渐趋薄弱,温州以传统二产为主导，二产占比一直维持在50%左右，三产并没有明显的增加同时与其他城市相比，城市经济明显增速有所下滑,10,温州二产占比高，缺少高新技术产业和生产生活服务业，传统产业科技薄弱，缺乏龙头企业、品牌效应及附加值高的产品，利润薄弱阻碍了企业的进一步扩大发展，甚至导致企业倒闭 温州民营经济占主导地位，大多企业规模小、科技含量低、管理者的素质和观念跟不上企业发展的要求，受经济形势影响，温州中小型企业亏损及资金链断裂现象严重，企业倒闭潮涌起,城市发展瓶颈1传统劳动密集型、科技含量低的小规模企业众多，
8、缺少具有龙头性和高附加值、高新技术型企业，制约了整个温州本地传统制造产业升级和转型的步伐,对比规模以上企业，温州与杭州、宁波差距很大,温州以民营经济占绝对主导,11,城市发展瓶颈2城市本身科技创新进步水平也不高，名校资源匮乏，人才资源欠缺，生活成本过高，导致温州经济发展产业创新动力不足，科技进步严重受阻,温州民企95%以上都是从家作坊式开始的，管理者综合素质跟不上企业的发展，“排外性”很强，难以长期留住外来人才 温州大多民企没有完整的薪酬体系与绩效考核方案，导致企业内部一些优秀人才的流失，造成企业“变向性”的损失 温州缺乏名校、名专业，城市功能又不完善，无法吸引和留住优秀人才，中高级人才流失严
9、重 土地资源短缺导致温州地价、房价上涨，影响外地和国外大型企业到温州投资的积极性，从而严重影响了温州经济的发展 温州有关引进人才的政策制度不健全，城市生活成本过高，使“人难引，留人难”现状仍然没有改观,人才资源的限制,温州家族企业老板花钱如流水，但是对工人要求很苛刻，辛苦挖掘来的高级人才薪水不高 很多外地高级人才在温州不能尽其用武之地，让他们觉得屈才，于是转移到其他地方 总体而言是创业环境很不好，大学生极少，引进来很难，留住就更难，一般都是呆个2-3年后，觉得薪水少，生活成本高，外溢到其他地方 温州市科技局袁处,12,金融危机后，炒房、借贷双线投资受到巨大冲击，中小型企业贷款难或无力偿还高利贷
10、导致资金链断裂，掀起温州企业倒闭潮 历经金融风波后，小企业主选择重归实业，不过是由原来的“做实业”向现在的“投资实业”转变 投资回报相对较高且经营较稳定高新技术企业成为温州民间资本投资的首选，而这样的企业在温州本地数量并不多,城市发展瓶颈3温州民间资本规模庞大且成长迅速，但大多流向资本市场，历经金融危机后，中小型企业无力偿还高利贷掀起倒闭潮，民间资本很少选择投资高新技术企业，未能给温州产业升级提供良好的融资环境,温州民间资本规模庞大而且成长迅速，据温州市政府金融办估计，温州民间资本每年以14%18%的速度增长,按贷款对象比较，中小企业贷款额最大,2011年7月21日温州民间借贷市场报告显示，大
11、约89的家庭个人和59的企业都参与了民间借贷，民间借贷利率也处于阶段性高位,基于国际化大都市的定位，温州正面临着企业规模小、科技含量低、人才缺乏、民间资本流向资本市场等瓶颈，传统的劳动密集型企业已经不是温州民营经济的代表力量， 温州经济发展亟待突破和提升，温州未来发展的方向为：,温州的产业转型、创新升级迫在眉睫，必须以城市产业内核发展为核心驱动和引擎，实现传统制造产业的转型和升级，同时引入与培育战略新兴产业,必须依赖城市产业内核驱动 对内实现传统产业的转型与升级，提升科技含量，培育新兴产业； 对外引入与培育战略新兴产业，导入创新人才、龙头企业和高附加值企业，振兴实体经济的发展,经开区发展现状温
12、州经开区是浙南唯一的国家级经济技术开发区，规模大，产业复合性强，工业产值在温州各开发区中占比最高且快速增长，对温州经济贡献作用重大,温州各开发区中，温州经开区工业产值占比最高 作为浙南唯一的国家级经济技术开发区，温州经开区对温州经济贡献作用重大,经济总量快速增长 2010年地区生产总值为141.61亿元；总产值为341.04亿元，比上年增长25.5%，增速比全市高1.5% 2011年全区和地区工业总产值分别为545.67和180.94亿元,经开区产业复合性高 经开区目前规划面积为1222.5 km2，涵盖机械设备、电器、洁具、卫浴、皮革服装鞋帽、纺织、汽车零配件、文体用品、眼镜、食品饮料、塑料
13、包装、印刷、电子科技、新能源、新材料、生物医药、石油化工、橡胶轮胎等产业类别,经开区发展现状温州经开区仍以第二产业、民营经济为主导，目前也已陆续引进新能源、生物医药、电子科技、激光等一批高新技术企业，正处于产业转型之中,第二产业占主导地位 2006-2010年，第二产业增加值与第三产业增加值之比由80.24:19.76变为77.64:22.36 高新技术产业增长迅速，2006-2010年 ，年均增长率为28.8%,2010年经开区共引进58个高新技术企业，包括中光科技、环科电子、格鲁斯特生物制药、楚天激光、正泰太阳能等 经开区规划有职教基地，为高新技术企业培养创新型研发人才提供摇篮,民营经济主
14、导地位显著 2010年全区现有工业企业685家，规模以上企业357家（其中私企237家，占工业总产值61.9%）,16,经开区发展现状但在全国90个国家级开发区中经开区处于中下游，与温州当地发展较好的工业园/开发区比，地均工业产值处于下游水平，总体发展仍比较缓慢,在全国90个国家级开发区或临近沿海国家级开发区中，温州经开区处于中下水平，且同比增长速度较慢，发展较落后 在温州几个典型的开发区中，经开区的地均工业产值尚处于下游水平，2009年瑞安/乐清经济开发区反超温州经开区,2,不具备研发中心，研发原动力不足,传统产业占主导地位，缺少高新技术产业,1,经开区发展瓶颈传统制造产业转型难，科技力量薄
15、弱，研发创新能力不足、生活配套不完善是造成经开区产业发展缓慢的主要因素,3,配套不完善，存有人才缺乏，土地空置现象,经开区商业还不完善，生活成本高，很多员工呆不了2-3年就转移，希望政府能搭建引进人才的渠道和平台，多组织我们到外国技术人才 创力电子,开发区第三产业发展仍较落后，目前尚没设立研发中心，不具备高新技术企业孵化基地，使得新兴产业的研发创新原动力不足,实地调研结果显示，由于经开区生产生活类服务业尚待发展，学校资源匮乏，生活成本高，园区内企业存在人才缺乏、流失及土地空置甚至出租现象,经开区发展方向在对比苏州工业园两次产业升级与转型之后，可知引入战略新兴产业、发展孵化研发功能，打造创智高地
16、是温州经开区突破现状，实现园区大跨越、产业大发展的必然趋势和重要途径,对比苏州工业园两次产业升级与转型可见引入战略新兴产业、发展孵化研发功能，打造创智高地是温州经开区未来产业发展的必然趋势,规模扩容，产业机遇突显，区域价格大幅提升,以电气机械、通讯、服装鞋革、塑料制品等传统产业为主,大力引进电子、精密机械、机电一体化、生物医药等高新技术产业,大力培育新能源新材料、电子、汽车零部件及高端装备制造业等四大新兴产业,基础期（19922001年）,发展期（2002-2011年）,转型期（2012年至今）,阶段成果,产业规划确定，区域价值开始抬升,区域意向逐步形成，但只引进了一些电子、建材、及二次加工医药企业，效果不显著,温州经开区产业发展,19,本项目产业机遇： 作为“1650”大都市发展格局8个新兴产业集聚区之一，将培育新能源新材料、电子信息、汽车关键零部件及高端装备制造产业等四大新兴产业 经开区规模大，产业复合性强，总产值最高，正处于产业一次转型中，是温州经济改革的领航者 本项目紧邻金海湖，优享配套利好 本项目具备作为孵化基地的唯一性 沙城、天河和海城三个街道及滨海片区，产业用地开发殆尽，丁山中片东片区已有一定的企业入驻，龙湾二期属未来填海区,
