《2011同策青岛温沙雅舍国际度假村策划报告（121页）ppt培训课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2011同策青岛温沙雅舍国际度假村策划报告（121页）ppt培训课件（171页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、温沙雅舍国际度假村策划报告,Report recommendations,BY TOSPUR 同策咨询,2011-02-18,2011年热播电视剧宫,古董店继承人洛晴川在订婚仪式上为了追一副被风吹走的清装美人图而跑至一神秘树林中，美人图到手的一刹那却脚下一空，跌入时空隧道并穿越到清朝,电视收视率突破3%，最差也达到2.59% 网络点击率平均每天达到110万次，不到1个月时间内达到1.24亿次 一位要去旅游吴女士，登机前半小时还打开电脑看一下,成功关注点一：,成功关注点二：,“许多梦想是我们无法实现的，通过穿越剧这种主题情节，观众能够跟着剧中的人物遨游古今，释放压力。” 某作家,形成新的故事主题
2、，颠覆常规,成功的炒作，助推主题形成主流,湖南卫视的收视率在全国排名前10，而且重视宣传，或者更直接点说：会炒作。 某导演,1,2,3,4,5,6,2,3,4,5,6,100公里。70分钟。10万方。1044套,关于项目的几组数据,项目区位,青岛远郊+平度远郊，“偏远”是项目的首感印象,本案,平度市,100公里,青岛主城区,青岛主城区平度：100公里，约70分钟车程 平度主城区本案：23.7公里，20分钟车程,平度通往项目地的道路、以及周边的田地情况,环境限制,项目驻地为乡镇级别，环境以及配套档次感均不佳,均为乡镇生活配套，远离都市繁华，配套档次低，周边环境差,发展现状,远离房地产核心发展区，
3、 为房地产开发“真空区”,市中心板块,九中板 块,开发区板 块,一中板 块,九中板块 依托于平度九中、西关中学等众多学校发展起来，学区房成为板块内项目唯一重要卖点 均价：约3600-3800元/平米 月均去化：30-40套个案：金色荔园、紫云盛家等。,市中心板块 市中心，以旧村改造项目为主，配套成熟成为重要优势，新开发区域，多为待开发项目 均价：4100-4300元/平米。 月均去化：30-40套 个案：圣凯国际、财富新天地等。,一中板块 伴随一中拆迁最先发展起来的房地产板块，多为学区房 均价：约3800-4000元/平米 月均去化：20-30套个案：圣水山庄、丽景园等,开发区板块 伴随城市开
4、发东进兴起的房地产板块，市政府南移消息成为重要规划利好优势 均价：4000-4200元/平米。 月均去化：20-30套 个案：铂金府、水岸豪庭等。,发展历程,围绕中心，教育+规划为发展驱动，本案获益极有限,发展边缘,特征,卖点,月均去化,均价,回归中心,源起中心,行业水平,以多层为主，处房地产基础阶段，792套公寓尤其困难,圣水山庄实景图,金海花园实景图,产品档次,产品品质低，销售展示差，本案面临“粗放型” 环境,缺乏社区、产品、景观规划理念，仅仅在“造房子”,缺乏营销展示理念，展示中心档次低、品质差,销售特点,整体去化慢，月均约30套，本案面临“长周期”考验,奥园水岸豪庭开盘以来月度签约套数
5、走势,代表性个案 奥园水岸豪庭 市场去化,代表性个案 圣凯国际商务综合楼市场去化,整体量价,价格起点低，成长缓慢，为青岛的价格洼地区域,从2002年开始，平度商品房价格呈逐步走高态势，但是由于区域内向型特征导致该区域项目的成交价格仍然不高，目前整体价格在4000元/左右。,从典型案例来看，项目的均价水平基本维持在3700-4100元/平米左右,偏远区,真空区,低配套,粗放型,弱驱动,价低区,项目区域为无人认知区域，市场环境粗放发展，不重品质必须具备强有力的外力推动项目发展,陌生区域,无开发,缺乏居住 生活感,市场环境 不成熟,非教育和政务推动区域,市场价格起点低，价格抗性大,“非常被动” 之下
6、，项目本体是否有过人之处,1,3,4,5,6,项目指标,1.0较低容积率，10万方中等规模社区,物业形态,别墅+洋房+小高层+配套，组团明确形态复合,产品户型,中小户为主，100以下918套，度假投资结构印象强烈,洋房D户型 西户 81.05,别墅主力户型面积240-300；洋房主力户型面积50-80，公寓全部为60-80的小户型 各物业类型以中小户型为主，相比市场中同类型产品居住舒适度较低，但适宜投资、度假。,交付标准,全部采用精装修交付，与度假投资等需求特点契合,作为区域市场内稀缺的精装修交付项目，虽然对区域自住客群吸引力不大 但“拎包入住”的生活状态完全与投资、度假客群需求相契合。,高尔
7、夫+五星酒店+风力发电，外围有发展旅游度假的可能,温沙雅舍,地块周边具备发展高档配套，国际性高尔夫球场和五星级酒店的趋势，从外在环境配套上赋予本案在未来发展为休闲度假产品的基础 但目前仅有高尔夫+大唐风力发电为实际存在，其他配套实现时间待定,外部配套,本体配套,会所+茶馆+“3大广场”，存在可打造的内部休闲体系,儿童乐园 欢乐剧场 森林迷宫,泛会所概念下可实现露天泳池、茶馆等休闲配套,度假休闲,初识本体核心特征体系,1.0较低容积率，10万方中等规模社区 别墅+洋房+小高层+配套，组团明确形态复合 中小户为主，100以下918套，度假投资结构印象强烈 全部采用精装修交付，与度假投资等需求特点契
8、合 高尔夫+五星酒店+风力发电，外围有发展旅游度假的可能 会所+茶馆+“3大广场”，存在可打造的内部休闲体系,“休闲旅游度假”,是项目区别于平度主流市场的 “核心”,“休闲旅游度假” 核心下 需对青岛及平度的该类市场进行认识 从而确定本案竞争的KPI,青岛近郊“休闲度假”地产,即墨休闲度假区,山海+温泉+高尔夫为近郊“休闲度假”地产核心资源,平度 茶山大院,平度“休闲度假”地产,高尔夫+山水+中式宅院,高尔夫 & 水上乐园 & 拓展训练 & 企业会所 & 山地疗养院 & 生态旅游,我们说什么？,茶山：山水+中式宅院+高尔夫,即墨：山海+温泉+高尔夫,1,4,5,6,区位？,产品？,精装？,配套
9、？,展示？,风格？,木结构 + 高尔夫,本案最值得说的应该是,?,云山高尔夫。占地6000亩。72洞。目前胶东最大高尔夫球场之一。,石老人高尔夫,青岛国际高尔夫,天泰温泉高尔夫,华山高尔夫,韩龙高尔夫,桃源江景高尔夫,本案,石老人山水城球会,青岛东方高尔夫,1500亩，18洞，日本著名设计师设计,1500亩，18洞，青岛最早、国内外认可度最高,3500亩，18洞，省内唯一9洞灯光球场，94年营业,4000亩，27洞,青岛唯一山地高尔夫，04年营业,2100亩，18洞，拥有夜间灯光球场和Pro shop店,5000亩，18洞，08年4月营业，韩国独资，客群稳定,2500亩，54洞，专业化纯私人的
10、顶级俱乐部,1500亩，18洞，青岛唯一海滨高尔夫，10年3月营业,全市高尔夫数量多，高球不足以成为本案在全市范围的专属优势,Q1：高尔夫是否可以成为区别于众的专属优势？,据高球先生杂志关于高尔夫置业者的抽样调查显示，高尔夫的置业客户以置业价值点可分为针对物业和针对高尔夫两种类型客户,综合吸引力：53%,以本案现有区域与产品特征 高尔夫客群购房可能性 仅为53%！,Q2：全市高尔夫置业者中，本案可吸引的高尔夫客群比例有多大？,注释：综合吸引力=投资吸引力+居住吸引力+接待吸引力+落脚吸引力+球卡吸引力类比吸引力=客户影响系数*本项目契合系数，契合系数为与同类项目类比修正值。,云山高尔夫打球游客
11、统计,通过对岛城高尔夫地产的调研： 华山高尔夫：购买地产比约为30%40% 天泰高尔夫：购买地产比约为35%45% 即选择中值，按照高尔夫会员直接购买的比例为35%-40%为市场均值。 同时考虑即墨高尔夫与平度区域的限定因素，按照云山高尔夫客户购买物业的比为30%35%计算：,云山高尔夫仅能为本案带来450-550人的购买量 无法满足本案1044户的容量要求,Q3：关注云山高尔夫的球客中，实际购买量能否支撑1044套？,1550人 * （30% 35%） = （465-542）人,若以高尔夫为核心,无法形成项目专属的，排他性特色优势,打球游客购房关注仅有53%，关注度低,高球实际置业量低，不支
12、撑本案容量要求,以高尔夫为支点，不能完全有保障、安全去化项目体量,Q1：高尔夫是否可以成为区别于众的专属优势？,Q2：全市高尔夫置业者中，本案可吸引的高尔夫客群比例有多大？,Q3：关注云山高尔夫的球客中，实际购买量能否支撑1044套？,风险预警,有可能面临失败的结局 风险极大,仅依托现有条件为本案“休闲度假印象核心点”,从一个成功案例说起,同方春江燕语（休闲生态地产案例）,开发商：杭州同方集团,项目概况,案例同方春江燕语（杭州）,产品状况,别墅和公寓产品均以休闲度假为设计方向，销售状况良好，目前仅剩余少量江景别墅和公寓,案例同方春江燕语（杭州）,区域特征,该项目距离杭州市主城区约70公里。 距
13、离桐庐县中心约10公里，自驾经杭新景高速,至桐庐站出口以及G320可以达到，行驶车程约1个小时,杭新景高速,杭州市,富,春,江,桐庐县,约70公里,约10公里,项目特质为城市远郊陌生区域的度假型项目,滨江是项目优势资源，但江景并非项目成功的核心驱动点,案例同方春江燕语（杭州）,如果仅仅是一线江岸的绝佳景观，春江燕语只能算是一个“具备资源”的 楼盘！,？,案例同方春江燕语（杭州）,成功塑造,原则1：不仅仅依托杭州共享的资源继承江景。 原则2：利用现有资源塑造共鸣点打造游艇码头 原则3：从城市角度发掘元素，创造独特主题。,突破手段：,打造首个涵盖了游艇会所和大型休闲农庄的主题特色项目,案例同方春江
14、燕语（杭州）,突破手段,开发原生，用一条江来养生,资源继承富春江,为钱塘江桐庐至萧山闻家堰段的别称，长110公里，流贯浙江省桐庐、富阳两县。,发扬价值私家游艇,引入业主专享的社区游艇，成立内江游艇俱乐部,深挖城市特有的文化价值狮峰，龙井，云栖，虎跑，梅坞等地都是杭州著名的产茶胜地,挖掘底蕴茶文化,在特色庄园中。做个茶农,远郊陌生区域休闲度假项目成功关键词,继承 - 发扬 - 创造,回到本案，如何继承-发扬-创造,使之有主题 使之有文化 使之有趣味 使之有价值 ,1,5,6,关于平度,平度中国东部“葡萄之乡”,红酒 她，是所有人追捧的象征 她，代表一个阶层的生活方式 她，代表一个群体的休闲文化
15、,是否可以红酒为支点，成就项目诉求的主题,山东与红酒文化天时地利人和成就“东方波尔多”,烟台全球葡萄七大海洋产区之一,张裕中国现代葡萄酒发源地,胶东高口碑葡萄酒企业云集,青岛华东百利酒庄,烟台南王山谷君顶酒庄,烟台瑞士临酒庄,威海圣藤酒庄,全国最大的葡萄酒产区， 葡萄酒生产企业150多家， 葡萄种植面积40多万亩 各类酒庄近20处,寻缘,百年张裕成就的不是红酒，而是一种文化,1892年到2011年，100多年发展，已成为中国乃至亚洲最大的葡萄酒生产经营企业。荣列全球葡萄酒30个顶级品牌，是工艺的成熟，是历史的沉淀，更是文化的传承,寻缘,红酒与地产张裕卡斯特酒庄成就了天马相城,毗邻张裕卡斯特酒庄，烟台市知名大盘天马相城在酒庄文化基础之上，完善内部休闲、娱乐配套，通过栈桥、大规模商业街区的打造，成就了一段“葡萄园中的绿色传奇”。,寻缘,天马相城,平度农业大市，农业旅游度假产业发达,资源丰富，农业产业发达,山川秀丽，风景名胜众多,寻缘,葡萄得天独厚的气候与土壤，孕育“葡萄之乡”,三面环山，缓冲冬夏冷暖气流，西接渤海小平原，年均气温11.9度，平均降雨量649.6mm，有效积温4000度以上，日照时数2694小时，全年无霜期179-200天，这些都非常有利于葡萄的生长。,
