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1、奥林阁,商业市场报告,道易地产机构2008年10月18日,第一章 蜀山区概况 第二章 蜀山区目前的商业格局 第三章 相似案例分析 第四章 本案商业经营模式建议,目录,蜀山区概况,第一章,蜀山区概况,区位蜀山区位于合肥市西南部，东以金寨路与包河区为界，北以环城西路和南淝河与庐阳区为邻，西南两面与肥西县接壤。区属8个街道、2个镇、1个产业园区，交通便捷。面积 总面积246.83平方公里 ，人口 常住人口49.37万,其中农业人口3.65万。,人文优势 一个以科技文化教育为先导、高新技术产业为主导、高效社会服务为引导，极具发展活力、城市化水平最高的新兴城区 交通优势 蜀山区地处全国交通规划的枢纽位置
2、，铁路、公路、航空、通讯基础设施完备。国家一级大型机场合肥骆岗机场紧邻东南；京九、合九、宁西铁路，合宁、合安、合铜、合芜、合徐高速公路，以及正在建设中的合宁、合武高速铁路，合六、合淮阜高速公路均在此交会。市内的长江西路、黄山路、潜山路、一环路、二环路等8条主干道纵横蜀山区。华东第二电信枢纽、安徽移动通讯枢纽均座落在区域中央，交通便利，通联快捷。 科教优势突出 蜀山区座落着中国科技大学、安徽大学等27所高等院校，高等教育发达；有中科院合肥分院等56所科研院所，科研实力雄厚；还有合肥市第五十中学、合肥西园小学等一批一流名校，基础教育扎实。安徽名人馆、安徽科技馆、合肥科技馆、合肥图书馆等一批国内一流
3、的科教文化设施分布其间。,蜀山概况,蜀山目前商业格局,第二章,项目周边有过够广场，CBD中央广场、铜锣湾、大润发超市等中大型商业项目，本项目于处于国购广场、CBD中央广场、铜锣湾广场、大润发超市等商业圈中央位置，周边学校、网吧、超市、社区众多，生活氛围十分浓厚，尤其以学生为主要原动力。但本项目所在地霍山路与长丰路交叉口处，安农大北门，由于受到环境和地段等因素的制约，并不能形成一级商业气息，到临街商铺相当火爆，人流量相当大。,根据以上的项目周边的特点本案主要从产品的初步定位，目标客户群和经营模式等方面来分析。,商业格局,即奥林阁的商业集中区域。 北至长风路桥，南至南长江路，西至合作化路，为五纵五
4、横形成分别以 霍山路、长丰路为辐 射带状商业格局。,商业格局,项目商业分布,区域内的 带状商业,外围区域的 集中型商业,即为区域外位于长江路的国购广场。作为距离最近的大型的卖场，其对奥林阁的辐射力甚至要远远强于一部分有效区内的商业设施。,商业格局,七大业态构筑起奥林阁商业氛围,大型卖场,大型集贸市场,百货商场,中型连锁超市,小型便利店,大型餐饮 休闲,沿街商铺,这是目前距离本案最近的两大商业， 特别是国购，其对周边超强的商业辐射力，可以直接吸呐大量奥林阁区域的居民前往消费，其对奥林阁区域商业业态的发展有一定的影响。,商业业态,大型集贸市场,商业业态,沿街商铺,商业业态,商业业态的发展与整个区域
5、的发展是息息相关的，区域的城市化程 度和成熟度将直接影响商业业态在该区域的成长。 单纯从商业形态种类的角度看 以该区域的成熟度以及城市化水平，目前的商业形态的种类数量应 讲是比较适应现有的人口数量和消费状况的。从商业的分布情况来看 主要集中于霍山路和长丰路，商业密集度非常高，但是商业辐射 主要集中于大学生公寓区，外围的辐射力不够。商业业态的创新不够 从商业业态看，目前现有的，是以满足老百姓和学生日常生活需要 为主的各类商业配套，涵盖面仍是比较有限的。同时自身的创新能 力不够，须在外界因素的不断影响下，才会有所进步。,商业业态,目前商业的饱和度如何？从人均商业指标来看：远未达到饱和的程度，市场空
6、间较大。从商业业态角度来看：目前尚未饱和，但是以目前的发展趋势：业态类型主要集中于零售和日常生活配套。有趋于结构性矛盾的趋势。前景如何？从前景看，该区是长江路重要的人口之一，在未来的几年内将引入大量的学生和市民，这就意味着该区现有的商业体量和质量是远远不足以满足市场需要的。,商业业态,类同案例解析,第三章,由于本案在建筑形式上，颇为特殊，为负一楼商业，与周边的商业建筑有很大的区别。为了便于本案的最终定位，我们对周边的商业配套，加以分析比较。同时我们对于具有很强借鉴意义的周边商铺也进行了针对性的调研，以便对本案有所启发。,1、由霍山路以奥林阁为中心，向大学生公寓方向，沿街商铺租金渐增，但涨幅不是
7、很大。具体租金在100-150元/之间。其中门面面积在30-80平方米之间。 2、长丰路上商业配套较少，同时由于长丰路在修路，周边均为民房住宅。商业均为小门面。商业业态统计分析（已入驻部分）,奥林阁周边概况,本案在业态分布上较为分散，且与社区居民的日常生活 关联度不是很高，以网吧和小型超市居多。,奥林阁周边,由于本案不管从建筑的形式上，还是业态的规划上看，周边暂时没有与本案是具有可比性和借鉴性意义的，所以说本案在操作上属于该片区的首创，同时提供了更大发挥空间,案例比较分析,1、针对租金问题，本案应实行差异化租金策略，即不同位置在租金上适当拉开差距，合理调控，避免租赁过程中冷热过于鲜明。2、经营
8、不善这个问题的关键并不在于经营本身，而在于人人气，人流量；在目前小区入住率有限，周边人气不旺的条件下，很难从根本上改变，只有在业态上作一些考虑，避免在目前的条件下，过于依赖区域消费的情况发生。,案例比较分析,对本案的启示,本案商业经营模式建议,第四章,本案的商业区域现状构成,战略思考,针对本案目标客群的消费档次，我们认为： 1、现有的商业形态已不能满足本案客群的品位与需求； 2、国购等大型卖场因离本案较远，仅能满足基本所需，而对于丰富的生活品位而言，尚不能提供；,我们必须充分瞄准市场真空，形成差异化市场需求，与周边的商业业态形成鲜明对比；,思考总结,因此，对于本案的商业形态来说， 我们将其定性
9、为：,一个新的娱乐时尚生活圈,一所以大学生为主流目标客户的娱乐城,定位支撑,娱乐时尚生活圈,项目本身的消费群,社区年轻时尚客户群,周边的客群,周边企事业白领客群,霍山路沿线客群,大学生公寓客户群,目标客群,大学生,社区时尚青年,上班年轻一族,单位白领,大学生,目标客群,关于本案商业消费的目标客群， 我们认为主要分为三大形态： 主力客群 辅助客群 补充客群,目标客群,项目本身的消费群 指奥林阁的业主。他们讲求生活情调，对生活质量有执着追求，属于整个城市的中坚力量。 周边的客群 该部分客层收入相对稳定，而且心态年轻。收入不是很多，打电脑骨子里透露出年轻和活跃，他们需要时尚、健康的娱乐活动。大学生公
10、寓客群 该片区的繁荣与5-6万人的大学生公寓和周边学校的大学生为主流带动了该片区的经济繁华。所以该人群为本案的主力目标客户群体,目标客群,周边讲究情调的客群 周边社区众多，居民也相对较多。很大程度上也能够成为本案的辅助目标客户群。 霍山路的沿线客群 霍山路几乎与长江路平行的一条路，所以车流和人流量都相当的大，所以霍山路的沿线客群也将成为本案的辅助客群范畴，但这将会在形成一定的品牌效应以后。,目标客群,大学生公寓的流动客群该片区学生众多，占到该片区人流量的70%以上。同时学生的流动性很强因为学业的相对轻松和规定的节假日以及固定的双休日。为学生的流动性提供了很好的前提条件。流动性强必然会引起刺激消
11、费，对于学生这一纯消费群体。花费在娱乐上的费用并不是很高。这就早就了本案的诞生。以学生为主要目标群体、周边时尚年轻一族为辅助的客户群体，将能推动本案的发展。,目标客群分析总结,从本案的商业体量来看并不是太大， 对于以上几个层面的目标客群的分析， 我们认为，其足够支撑商铺的消化量， 但关键是未来商铺业主的经营能不能做出特色和品位。,定位支撑,三大引擎,交通引擎,商业引擎,品牌引擎,长江路的贯通给本区带来更多的人流,周边学生消费的商业能力越来越强,奥林阁在周边的影响力,三大引擎,强大的目标客群,+,将构筑起以本案为中心的娱乐时尚生活圈,总结,商业格局,本案主要技术指标： 负一层地下车库 ：2687
12、.85平方米 负一层地下室： 2185.67平方米 规划设计图： （略）,从本案既定的商业配比来看，由于地下室总体 量只有4873.52的体量，而除去车库外的体量只有约2185.67，所以我们认为：,商业经营模式,以“精而特”的路线满足客群品位需求； 以“小而全”的路线满足社区生活需求； 以“品牌先行”原则拉动商家进驻并进而形成品牌地下城；,商业经营模式,精而特,小而全,配套为主，分块招商,定向招商，品牌先行,品牌先行，租售结合,商业经营模式,品牌先行，租售结合,出租区域：统一招租/半年免租/引入品牌商家 可以有效地控制进入商家的门槛和经营业态，以提高小 区的品位与档次。 出售区域：自主经营或
13、招租/售后包租 考虑到出售区域多为小商铺为主，是满足社区的基本生 活需要的商业形态，因此，无论是自主经营或招租，商 家都会依据市场空虚来决定商业形态。,为更好的刺激小商铺的售卖，建议可采取售后包租的形式，这样不但解除业主投资后的后顾之忧，还可以控制未来小区业态经营的比例，而不至于出现同一业态，多家经营的状况。,商业经营模式,招商方向,精而特,网吧招商,KTV招商,电玩城,精品屋,项目优劣势,项目优势：1、地段繁华，人流量大。2、周边学校众多，尤其以大学生公寓为 典型3、琥珀路也是商业气氛蕉农的地段，对 案的带旺起到一定作用,项目的优劣势,项目的劣势：1、项目占地面积小，商业面积不足2、与繁华的
14、长江路有以一定差距，交通上存在一定程度的不足3、规划不合理，形状不方正，利用率不高4、地下室空气沉闷，采光不好。,项目优劣势,规避劣势，分化威胁化解项目体量小，地段不佳的劣势，从另一个角度来化劣势为优势，从自身发掘卖点，在规划上建议：集中推出60-80小户型冲击目前片区空白市场，提高得房率。结合项目建筑规划，独辟蹊径，紧紧围绕经开区企业职工为主要目标客户群，抓住消费群体心理，打一张个性牌：总价不高，景观佳，能够享受繁华世家别墅区的配套设施，要充分利用繁华世家现有的资源条件。再配合营销策略取得销售上的预期效果。,替代竞争及差异化分析本项目从该区域的角度看，对目标客户群来说，按照一般的思路走，可替
15、代竞争楼盘的选择面是比较大的。在规模上、理念上和市场上具有竞争优势，但均存在一个通病：前篇一律，面对高消费人群。因此，在深入研究竞争项目本身和客户的需求后，提出竞争项目所不具有的，能满足目标客户有效需求的整体产品理念，再综合项目本身的特点，做出一个适应面广，尽可能填补最大的市场缺口的具体产品，从而实现既定目标。所以，本项目从价格上集中采用花费少，理念上打造大学生公寓区第一个学生娱乐项目，在装修和外立面上凸现项目形象，创立竞争优势，尤其是在价格上，集中推出150元以内的消费水准。在包装和色彩感官上给人以醒目与舒适感，并凸现更高层次。达到使人对项目的印象深刻。在优势方面作到人无我有，人有我精从而增
16、加项目的综合竞争力。,项目优劣势,合作对象：中等KTV连锁店,商业经营模式,KTV,关于委托,委托中档KTV连锁，进场经营,商业经营模式,招商方向,小而全,网吧,精品屋,建筑结构要求：所有招商项目中网吧对于建筑结构的要求最低：消防通道、排气扇、灯光等,商业经营模式,网吧,由于本案周边虽然有11家网吧，但周边人数众多，大型网吧均不常见，排队现象经常出现。所以引进一家网吧，是可行的。,以上比例是考虑到本案在所在区域的特殊性、地 理位置、消费群体等多方面因素后得出的较合理 的分析、判断。 在实际操作中或商铺逐渐成熟的过程中，由于消 费群体构成比例的变化，实际的业态比例会相应 发生变化，这是一个社区商铺发展的必然规律。,商业业态构成,总结思考,针对目标客群消费与业态种类的对比分析， 我们认为本案的业态配比是合理的，也 是可行的。,备注：,商业价格建议 售价参考,
