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1、,王府井百货太原店 2009圣诞节推广方案,王府井太原店 活动主题： 盛放平安夜 缤纷王府井 炫彩圣诞礼 情溢满龙城,活动主旨:,圣诞节在太原市场是备受重视的节日，借此之机，太原店将推出继开业之后的第二次大型营促销活动。,活动时间：2009.12.24-12.27 活动地点： 太原王府井,活动内容:,一、价格促销二、辅助营销三、媒体宣传四、视觉营销,促销活动一：活动内容：活动期间，全部商品7.5折优惠，特例商品除外； 活动说明：在保证门店精品时尚定位的基础上，确定此 次活动力度在全部商品7.5折，不以大力度的价格促销为吸引点。 活动要求：在不以大力度价格促销为吸引顾客手段的基 础上，采购部应加
2、大谈判力度，将活动做实，保证参加活动的品牌范围最大化。,价格促销,促销活动二：活动内容：12月24日12月25日，在商场内购物满 一定金额，凭当日购物小票，赠送精美礼品。（单张小票限领一份）操作流程：顾客在商场内购物满足赠礼条件，持电脑购物小票至五层会员中心领取礼品，当日有效，过期不补。,活动一：活动内容：邀请当地人气乐队组合在一层中厅进行演出。活动时间：12月24日19：3024：00活动目的：通过现场乐队演出，充分调动场内气氛。,辅助营销,活动二：活动内容：圣诞老人派发礼品活动时间：12月24日19：3024：00礼品内容：平安果、糖果、毛绒玩具活动目的：通过员工装扮成圣诞老人派发礼品，进
3、一步增添店内圣诞气氛，给顾客以惊喜。,活动三：活动内容：一层东区中厅开展“留影王府井”活动活动时间：12月24日（全天）礼品内容：店内消费即可由瑞丽风尚摄影工作室免费拍摄一张相片； 活动目的：带动圣诞热情，提升人气，渲染节日气氛。,洽谈中活动：正在积极与店内各功能户洽谈，计划与影城、西餐厅紧密合作，打造圣诞狂欢夜。正在积极与当地影楼洽谈，力争可在场内为顾客免费照相。,部门分工:,营销部： 活动方案策划、起草、媒体传播、现场包装、效果监控之工作； 促销活动监控和统计工作； 卖场活动协调和组织工作； 礼品购置和发放，合理调配资源，全面进行费用控制； 活动期间媒体工作统筹，积极协调关系媒体对节日活动
4、进行多角度、全方位新闻炒作； 整体卖场的气氛布置及各DP点的装饰； 整体活动的解释。,会员中心： 活动期间会员积分工作； 活动期间相关规定的解释工作； 活动期间会员的管理及会员信息的分析； 配合营销活动，对活动方案有效执行并发放礼品。总经办： 负责监控店内广播管理； 与总服务台负责活动期间顾客退换货、投诉问题的处理。营运部： 维护系统，保证活动期间系统正常运行，对收银机进行维护。,采购部： 负责整个活动商品的洽谈和货量保证； 负责活动前期与供应商的谈判，保证活动参与度； 负责在12月17日之前将不参加活动品牌、部类交于营销部； 监控活动力度； 负责活动期间商品的陈列； 采购部需在12月23日之
5、前对品牌营业员做好活动的培训工作； 采购部督促供应商在12月15日营业开始之前做好各品牌节日气氛布置和陈列； 确保商品货源充足，品种齐全丰富，陈列丰满鲜明。卖场： 按活动规定开票、妥善解决退换货问题； 促销期间现场管理工作及处理活动中出现的问题。,财务部： 活动前系统检修，活动期间系统维护和信息处理工作； 制定退货礼品管理流程； 活动期间小票重复打印的监控； 收银台自动积分编程工作； 对收银员进行活动操作培训。物品管理部： 监督POP的到位工作； 根据营销活动的需要，配合购买相关道具，并保证及时到位。,安保部： 活动期间安全保卫工作； 维护卖场里活动正常进行； 针对一层东区活动做好秩序维护工作
6、； 针对会员中心、收银台等重要活动地点，做好相应安全防范措施。人力资源部： 做好节日期间考勤管理工作； 配合营销部进行活动现场人员的调配（随现场情况而定）。,特别说明：各卖场应加强对导购员的约束与管理， 禁止出现以套取礼品为目的的倒票行为， 如发现，商场将给与严肃处理。,媒体宣传：,媒体选择说明： 报纸选择选择： 仍旧以山西晚报及太原晚报为主，通过两个强势报纸媒体进行大力度宣传，并辅以两个专向型报纸媒体，力求做到受众范围最大化； 电视媒体选择： 在现有太原电视台的基础上增加山西省经济频道，在太原地区以及周边县市收视率最高的都市110这一民生类栏目中插入广告，做到全省覆盖；,媒体选择说明： 广播
7、媒体选择： 在原有的太原交通广播及山西音乐广播基础上，增加山西交通广播一个冠名广告，增加受众覆盖面； 新型媒体选择： 户外LED屏幕每天持续进行播出，在12月24日投入20万条短信，在中国生活网上进行免费宣传。,视觉营销方案一： 大门一,大中空二,柱体一,中空,视觉点三,如何进行房地产市场分析,学习内容,理论部分,案例学习,为什么要进行房地产市场分析？,房地产市场分析的思路、步骤和方法,什么是房地产市场分析？,慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告,市场,为什么要进行房地产市场分析？,开发商,建筑师,消费者,1。评估项目所处的市场环境 2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场 3。制定
8、项目的发展方向和市场定位 4。推荐最具竞争力的产品建议 5。评估项目目标实现的可能性。,市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。,开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断,具体起到 哪些作用呢？,什么是房地产市场分析？,概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。,需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）,市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！,房地产市场分析的思路、步骤和方法 1。思路,三个
9、层次 区域市场、专业物业市场、项目市场 两个方面 供给、需求 三个时段 过去、现在、未来,区域 市场分析,专业 市场分析,项目 市场分析,广州经济环境和房地产市场,广州住宅市场,项目所在地市场,例如：,区域房地产发展处于何种阶段？,项目市场处于何种竞争格局？,竞争供给分析,客户需求分析,竞争供给分析,客户需求分析,竞争楼盘分析,客户需求分析,房地产市场分析的思路、步骤和方法 2。步骤,第一步：市场区域界定 这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析 考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，
10、找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析 按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析 根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。,房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法,第二步 区域经济环境和市场分析,区域经济环境分析,区域房地产市场分析,（一）基本内容,+,对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。,房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法,第二步 区域经济环境和市场分析,
11、（二）基本资料的获得,区域经济环境分析 1、总量指标GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数 2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构 3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平 4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析 1、投资：开发投资额 2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金 3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量 4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量 5、房地产景气指数、价格指数,数据来源 各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指
12、数、地方房地产年鉴 土地、规划部门的政府官员访谈 规划、房地产等专业人士访谈,房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法,第二步 区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,人均GDP与房地产发展关系,GDP增速与房地产发展关系,房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法,房地产市场预警预报指标体系,第二步 区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法,第二步 区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,恩格尔系数食物支出金额/总支出金额,与
13、国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低,2008年我国各主要城市的恩格尔系数,房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法,第三步 专业市场分析（住宅）,1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格 2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分） 3、住宅商品房成交结构、产品特点分析 4、住宅商品房成交价格分析 5、专业房地产市场总结,房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法,第四步 项目市场分析 （微观层面）,对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。 地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度 周围
14、环境：自然景观、人文环境 关联性：通达性、可视性,项目自身资源条件分析(swot分析),竞争对手分析,目标客户分析,现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应,目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式,找出项目的目标客户 目标客户的置业需求和偏好 找出项目面对竞争市场的机会点,最终目标,S,T,O,W,内部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（项目+环境+竞争）,SWOT分析的价值要素,S/W（优势/劣势） 的价值要素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素,具体地说，针对一个地块的价值要素包括： 地段要素地段/片区认知度/周边配套（
15、商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏） 地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间） 项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等,O/T（机会/威胁）的价值要素宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向,观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物
16、业价值”的要旨所在。,SWOT分析,我们的战略,发挥优势，抢占机会,利用机会，克服劣势,减少劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,优势 S,机会 O,威胁 T,劣势 W,进行房地产市场分析时常犯的错误,1。大环境看好，项目的小环境就一定不错 2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性 3。 过于偏重对“二手资料”的应用 4。以前什么卖得好，现在就做什么 5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好,房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,补充几点市场分析方法的建议：,市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！ 数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析； 基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。,
