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1、人信千年美丽 知音湖畔别墅中的国粹,巢上城（Nest） 未来人居解决方案,罗纳河谷 纯正法兰西小镇,恒大华府 森林公园超级豪宅,宜家汤臣 汤逊湖半岛上的庄园,航天双城 解放大道新地标,海昌极地海洋世界 华中首席旅游地产大盘,泰然南湖玫瑰湾 湖岸上解构都市建筑形态,清江山水 光谷心 未来城,天琴湾 武汉东大门 水岸坡地美宅,金桥太子湖1号 外校左岸 国际公馆,领秀城 20万人文健康生活蓝本,东风阳光城 城市聚落精工洋房,恒大绿洲 新汉阳 超五星私家湖湾大城,纳帕溪谷 半岛精装纯别墅,阳光里2 光谷心地铁口纯多层,顺驰泊林 洋房的茂盛时代,中国家俱CBD 家俱产业核心商贸区,智慧谷 外包企业社区产
2、业园,航天花园 汉口CBD花园社区,今天的非常道，是一家在武汉服务数十个地标性大盘、高端豪宅、超级综合体，并拥有30多人编制的广告军团！,和万达一样， 非常道擅于蓝海思维！没人想到的，最先想到！ 没人做到的，最先做到！2009年，对于万达和非常道而言， 同样是适合规划蓝海战略的时刻！,武汉心演绎,2009，xx的第二次交集,且听非常道,Index,Chapter.1 项目理解及推广定位 Chapter.2 广告推广及创意表现,日期/时间,4,思考框架,万达品牌 国家和地方政策影响 武汉经济现状和消费力 区域内同类住宅产品供应量 区域内同类商业配套 项目、产品及客群分析,日期/时间,5,万达 中
3、国商业地产达者,21年，为32座城市打造商业中心！拥有四大支柱产业：房地产、文化、百货、酒店首创“订单商业地产”模式年开发200万方，年销售额60亿，年租金20亿与全球16家跨国企业签署联合发展协议是全国累计开发超2千万的著名开发商之一,日期/时间,6,万达,三个工程刺激当地的经济与消费 就业工程为当地政府带来巨额税收 税收工程带动旧城改造与新区发展 形象工程,两个利于 有利于当地商业业态与商圈格局整体升级换代有利于当地城市、片区、生活的飞跃式发展,利百城利万民,日期/时间,7,万达意味？,中国城市中心缔造者,武汉万达意味？,武汉新中心的始作俑者,日期/时间,8,但 是,武汉早已跨越中心化的初
4、级阶段,万达亦是第二次登陆武汉,今天的武汉有怎样的变化呢？,日期/时间,9,定位研判,万达品牌 国家和地方政策影响 武汉经济现状和消费力 区域内同类住宅产品供应量 区域内同类商业配套 项目、产品及客群分析,日期/时间,10,09年上半年反弹行情来得特别早， 但行情背后是以价换量的事实，2009年下半年楼市走向如何？且听专业机构分析观点,日期/时间,11,机构观点 三大机构看市，结果所见略同，以2010年为转折点复苏,研究参照案例：日本与香港都曾以出口拉动为经济增长的主要驱动力，且先于中国经历过国际金融风暴洗礼，并进行了相应的经济转型,香港、日本案例显示中国经济转型预计需3-5年,日本GDP增幅
5、在97年亚洲金融风暴后仅下跌1年即反弹，但直到第3年才反弹至97年水平,97亚洲金融风暴使香港经历3年下跌后出现明显反弹,高盛,中金公司,摩根斯丹利,中国经济增长的放缓是周期性的，而不是结构性预计中国经济于2010年开始好转,2009年中国GDP增长大约为 7.5% 2009年中国经济 “恶化继之以好转”，预计2010年复苏,预测2009、2010年经济增速分别为8%和7.8%预测中国经济在2011年开始好转,日期/时间,12,经济预判 中国经济转型需要3-5年，2010-2011年才会逐步好转,08-09年经济政策调整以微调为主，09年将出台全面促进经济增长的政策调整,2007,2008,2
6、009,2010,07年面对经济过热，10次调整准备金率，6次调整利率，调整剧烈。,出台微调政策，鼓励消费 通过利息和税收政策,建国60周年，稳定为主，政策调整轻微。加大基建投资和金融政策,经济政策大幅调整，土地政策/体制改革等重大政策出台和落实。全面拉动经济复苏,中国经济景气预测曲线,09年，面临产能过剩，政府4万亿资金效果的逐步显现，减缓经济衰退,预测区,3-5年,日期/时间,13,楼市趋势预判 伴随经济转型，楼市未来走向将发展到第四阶段：量价回归,历年商品房价量走势及预测,我国房地产市场已入价量回归期，预计成交量将于09年探底，成交价格将于10年探底未来房地产的走势与经济景气度息息相关，
7、预计2010-2011年中国经济复苏势必会给房地产带来积极的市场信号,预测区,第二阶段 爆发,第一阶段 力量积蓄,第四阶段 价量回归,第三阶段 价量分化,第一阶段力量积蓄,中国经济景气曲线,日期/时间,14,武汉楼市现状 尽管上半年出现井喷行情，但目前武汉楼市存量压力依然较大,2006年3季度,2006年,2007年1季度,2007年2季度,2007年3季度,2007年,2008年1季度,2008年2季度,2008年3季度,2008E,2009E,2010E,-3%,+31%,武汉历年住宅存货变化估计（万平米）,07年楼市的暴涨，使武汉的存货下降，但进入08年来，房地产行情恶化，存货消化速度降
8、低，导致武汉存货出现了较快的增长 进入09年，在3月份.4月份消化量大幅井喷的情况下，存量去化幅度相对较大，但目前存货去化期仍然处于高位压力区。,日期/时间,15,近年武汉楼市回顾 经历了量价齐升、价升量跌、量升价跌三个阶段后，目前量价基本站稳。,武汉的楼市从07年开始，经历了量升价升，价升量跌阶段； 进入08年下半年，随着楼市价格的回调，开始进入量升价跌阶段； 随着09年3月份楼市成交的井喷，连续3个月价量齐稳；,日期/时间,16,09年5月武汉楼市成交10强,前三甲共性以价换量,日期/时间,17,09武汉楼市趋势小节 投资因实体经济低靡，跻入楼市股市，实体经济暂时没有任何转暖契机，下半年将
9、处于量价齐稳的阶段,经济基本面在未来1-2年内经济形势有所好转，市场基本面有所恢复； 武汉市场处于价跌量升阶段，预判项目入市期武汉市场处于量价齐稳的阶段； 09年3月份.4月份成交量的大幅井喷，使存量去化幅度相对较大，但目前存货仍处于高位压力区； 在经历了量升价升.价升量跌和量升价跌三个阶段以后，目前价格与成交量相对站稳；在市场恢复期，90平米以下产品率先反弹，其次为90-144平米首改产品；,日期/时间,18,定位研判,万达品牌 国家和地方政策影响 武汉经济现状和消费力 区域内同类住宅产品供应量 区域内同类商业配套 项目、产品及客群分析,日期/时间,19,09上半年楼市井喷行情下， 什么人在
10、出手？ 出手的动机如何？ 来自哪个片区？ 我们搜集诸多资料并进行业主访谈,日期/时间,20,周边业主访谈 类型1：改善型置业者 关键词：总价低市民马先生如今小孩4岁，但一家人住在妻子原单位分的福利房里，上下两层，马先生已经将其打通为复式结构，动静分离，干湿分区。然而，房龄终究还是老了，于是，今年8月份开始，马先生开始关注楼市信息，准备置换一套大户型。10月初，一次偶然的机会，位于武珞路附近的一楼盘进入了马先生的考察视野。周边楼盘同品质房源均价基本上在7000元/平方米甚至更高，而自己所购买房源均价6600元/平方米。于是，前不久，马先生签下了合同，并一次性付完全部款项。点评 对于改善型需求购房
11、者来说，虽然有足够的支付能力，但如果总价相对较高，仍然会影响到这类购房者的出手。虽然是用来自住，但如果看到房产直线缩水，搁谁都会觉得难受。于是，对于他们来说，最需要的还是一个相对稳定的市场环境。,日期/时间,21,周边业主访谈 类型2：刚性需求置业者 关键词：婚房、合理理财10月底，打算结婚的尹先生购买了南湖一套83平米左右的房子，价格4900元/平方米。而单位刚刚办了公积金，因此，在贷款方式上，尹先生选择了组合贷，即21万的公积金贷款和11万的商业贷款，首付近10万后，尹先生每月还贷不到2000元。尹先生称，这种压力还在自己可以承受的范围之内。点评 在传统的人生观中，婚姻是人生的大事，也是新
12、生活的起点，为了保证未来的生活质量，房子自然是一个关键环节。尽管目前市场持续走低，“冷”是主基调，但对于刚性需求强烈的新婚一族来说，婚房购置能拖延的时间并不长。另一方面，经济实力也不得不考虑。,日期/时间,22,周边业主访谈 类型3：投资型置业者 关键词：户型小、交房时间短黄云是以楼市的投资客自称，目前，他除了自住的小复式之外，还拥有两套40多平米的小户型。最近，位于武昌火车站附近的一楼盘推出的小户型吸引了黄云的注意。在他看来，房子是精装修，可以免去装修的麻烦，交房后可立即出租，同时，该楼盘虽然周边配套还有缺失，但毗邻火车站，将来说不定可以用来进行零散的家居式出租。点评 船小好掉头，对于投资客
13、来说，房子户型小，意味着总价低，暂时需要输出的资金少。此外，对于地段，投资客的要求更高，因为地段的好坏意味着租金的高低和出手的容易与否。对于投资客来说，投资周期越短越好，因此，交房日期也就显得至关重要了。,日期/时间,23,周边消费者访谈 类型1：私营企业主 消费场所：青年路、滨江路黄先生 36岁 汽车美容老板 年收入20万 住紫晶城陈先生 49岁 建材老板 年收入20万 住金利明珠花园江女士 42岁 服装老板 年收入30万 住阳光美林,日期/时间,24,周边消费者访谈 类型2：中产 消费场所：建设路、解放路、滨江路许先生 35岁 家居设计师 月入7000元 住海虹景马小姐 29岁 汽车销售
14、月入5600元 住穗丰花园杨先生 36岁 销售主管 月入5600元 住楚天星座杜小姐 32岁 外企员工 月入6000元 住西北湖凤凰城,日期/时间,25,周边消费者访谈 类型3：白领 消费场所：江汉路、汉正街、香港路李小姐 27岁 业务销售 月入3000元 住香江花园秦先生 34岁 酒店经理 月入4000元 住江都仕嘉刑先生 30岁 公司职员 月入3000元 住西马新村小区刘小姐 29岁 广告职员 月入3500元 住东方名都,日期/时间,26,武汉楼市现状与消费力小结,楼市需求 目前市场下，需求依然以刚需为主，改善需求将伴随经济和市场的趋稳逐步反弹出手，投资需求则始终关注地段成熟和升值潜力最大
15、的项目。,零售需求 尽管经济局势没有全面逆转，但武汉的消费者，体现出旺盛的购买力。 且项目周边消费者基本都是跨区消费，体现出潜在较强的需求。,日期/时间,27,定位研判,万达品牌 国家和地方政策影响 武汉经济现状和消费力 区域内同类住宅产品供应量 区域内同类商业配套 项目、产品及客群分析,日期/时间,28,汉口住宅小户型09年竞争格局,日期/时间,29,汉口住宅小户型09年竞争价格分析,日期/时间,30,汉口住宅大户型09年竞争格局,日期/时间,31,汉口住宅大户型09年竞争价格分析,日期/时间,32,09汉口中心区住宅市场分析小结,小户型： 09年下半年预计汉口中心区小户型的供应量将超过14
16、00套以上。 小户型的毛坯房价格整体在63006500元/左右，小户型的价格预期下降。,大户型 在售竞争项目均剩余较多的可售产品，剩余房源约为4600套以上，本项目的大户型仍然存在较大的竞争。 预计在09下半年，随着中心城区促销竞争的加剧，各项目在推售均价将会进一步走低，引发新一轮的降价促销。,日期/时间,33,定位研判,万达品牌 国家和地方政策影响 武汉经济现状和消费力 区域内同类住宅产品供应量 区域内同类商业配套 项目、产品及客群分析,日期/时间,34,江汉路商圈,省级核心商圈，消费者中低收入，年龄结构偏年轻化,日期/时间,35,武广商圈,省级核心商圈，消费者中高收入，年龄结构偏中年化,日期/时间,36,西北湖商圈,市级核心商圈，消费者中高收入，后边居民和商务人士为主,日期/时间,37,古田商圈,区域核心商圈，消费者为周边居民,日期/时间,38,汉口商圈分析小结,
