施工合同管理课件

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1、2Z106000 施工合同管理 2Z106010 施工承发包的模式 常见的施工任务委托模式主要有如下几种： 1发包方委托一个施工单位或由多个施工单位组成的施工联合体或施工合作体作为施工总承包单位，施工总承包单位视需要再委托其他施工单位作为分包单位配合施工； 2发包方委托一个施工单位或由多个施工单位组成的施工联合体或施工合作体作为施工总承包管理单位，发包方另委托其他施工单位作为分包单位进行施工； 3发包方不委托施工总承包单位，而平行委托多个施工单位进行施工。2Z106011熟悉施工平行承发包模式 一、施工平行承发包的含义 施工平行承发包，又称为分别承发包，是指发包方根据建设工程项目的特点、项目进

2、展情况和控制的要求等因素，将建设工程项目按照一定的原则分解，将其施工任务分别发包给不同的施工单位，各个施工单位分别与发包方签订施工承包合同。 施工平行承发包模式的合同结构图见P194 ，P13合同结构图为双向箭线。 平行承发包的一般工作程序为施工图设计完成施工招投标施工完工验收。 每个施工承包合同都可以实行总价合同。,二、施工平行承发包的特点 1、费用控制 （1）合同双方的风险较低； （2）对降低造价有利 （3）早期投资控制不利 2进度控制 （1）边设计边施工，可缩短建设周期； （2）招标时间较多； （3）进度由业主统一协调，工作量大，管理风险大。 3、质量控制 （1）符合质量控制上的“他人控

3、制”原则 （2）合同交界面较多，对质量控制不利 4、合同管理 （1）合同谈判、签约、招标工作量大，对业主不利 （2）合同多，业主的责任义务多 （3）合同管理工作量大 5、组织协调 （1）业主直接控制所有工程发包，可决定所有工程承包商。,（2）业主承担类似于总承包管理的角色，工作量大，对业主不利。 （3）业主方需配备较多的人力精力进行管理，管理成本高。 三、施工平行承发包的应用 下列情况下可以考虑施工平行承发包模式： （1）当项目规模很大，不可能选择一个施工单位进行施工总承包或施工总承包管理，也没有一个施工单位能够进行施工总承包或施工总承包管理； （2）由于项目建设的时间要求紧迫，业主急于开工，

4、来不及等所有的施工图全部出齐，只有边设计、边施工； （3）业主有足够的经验和能力应对多家施工单位； （4）将工程分解发包，业主可以尽可能多地照顾各种关系 对施工任务的平行发包，发包方可以根据建设项目的结构进行分解发包，也可以根据建设项目施工的不同专业系统进行分解发包。2Z106012熟悉施工总承包模式 一、施工总承包的含义 施工总承包，是指发包方将全部施工任务发包给一个施工单位或由多个施工单位组成的施工联合体或施工合作体，施工总承包单位主要依靠自己的力量完成施工任务。 施工总承包的一般工作程序为：施工图设计完成施工总承包的招投标施工竣工验收。,一般情况下，招标人在通过招标选择承包人时通常以施工

5、图设计为依据，即施工图设计已经完成，施工总承包合同一般实行总价合同。 二、施工总承包的特点 1费用控制 （1）在通过招标选择施工总承包单位时，一般以施工图设计为投标报价的基础，投标人的投标报价较有依据； （2）在开工前就有较明确的合同价，有利于业主对总造价的早期控制； （3）若在施工过程中发生设计变更，则可能发生索赔。 2进度控制 一般要等施工图设计全部结束后，才能进行施工总承包单位的招标，开工日期较迟，建设周期势必较长，对进度控制不利。这是施工总承包模式的最大缺点，限制了其在建设周期紧迫的建设工程项目中的应用。 3质量控制 建设工程项目质量的好坏在很大程度上取决于施工总承包单位的选择，取决于

6、施工总承包单位的管理水平和技术水平。 业主对施工总承包单位的依赖较大。 4合同管理 业主只需要进行一次招标，与一个施工总承包商签约，招标及合同管理工作量大大减小，对业主有利。,国内许多工程采用“费率招标”实际上是开口合同，对业主方的合同管理和投资控制十分不利。 5组织与协调 业主只负责对施工总承包单位的管理及组织协调，工作量大大减小，对业主比较有利。 总之，与平行承发包模式相比，采用施工总承包模式，业主的合同管理工作量大大减小了，组织和协调工作量也大大减小，协调比较容易。但建设周期可能比较长，对进度控制不利。 2Z106013熟悉施工总承包管理模式 一、施工总承包管理的含义 业主与某个具有丰富

7、施工管理经验的单位或者多个单位组成的联合体或合作体签订施工总承包管理协议，由其负责整个项目的施工组织与管理。 一般情况下，施工总承包管理单位不参与具体工程的施工。 二、施工总承包管理模式与施工总承包模式的比较1工作开展程序不同 施工总承包模式的一般工作程序是：先进行建设项目的设计，待施工图设计结束后再进行施工总承包招投标，然后再进行施工。 施工总承包管理模式：施工总承包管理单位的招标可以不依赖完整的施工图，换句话说，施工总承包管理模式的招投标可以提前到项目尚处于设计阶段进行。另外，工程实体可以化整为零，分别进行分包单位的招标，即每完成一部分工程的施工图就招标一部分，从而使该部分工程的施工提前到

8、整个项目设计阶段尚未完全结束之前进行。施工总承包管理模式可以很大程度上缩短建设周期。 见书P198图2Z106013,2合同关系不同 施工总承包管理模式的合同关系有两种可能：业主与分包单位直接签订合同；由施工总承包管理单位与分包单位签订合同。 3对分包单位的选择和认可 在施工总承包模式中，如果业主同意将某几个部分的工程进行分包，施工分包往往由施工总承包单位选择，由业主认可； 而在施工总承包管理模式中，所有分包单位的选择都是由业主决策的。 4对分包单位的付款 可以通过施工总承包管理单位支付，也可以由业主直接支付。 5施工总承包管理的合同价格 施工总承包管理合同中一般只确定施工总承包管理费（通常是

9、按工程建安造价的一定百分比计取，也可以确定一个总价），而不需要确定建筑安装工程造价，这也是施工总承包管理模式的招标可以不依赖于施工图纸出齐的原因之一。 分包合同价，由于是在该部分施工图出齐后再进行分包的招标，因此应该采用实价（单价或总价合同）。 施工总承包管理模式与施工总承包模式相比具有以下优点： （1）合同总价不是一次确定，某一部分施工图设计完成以后，再进行该部分工程的施工招标，确定该部分工程的合同价，因此整个项目的合同价，因此整个项目的合同总额的确定较有依据；,（2）所有分包合同和分供合同的发包，都通过招标获得有竞争力的投标报价，对业主方节约投资有利； （3）施工总承包管理单位只收取总包管

10、理费，不赚总包与分包之间的差价； （4）每完成一部分施工图设计，就可以进行该部分工程的施工招标，可以边设计边施工，可以提前开工，缩短建设周期，有利于进度控制。 三、施工总承包管理模式的特点 1费用控制 （1）某一部分工程的施工图完成后，由业主单独或与施工总承包管理单位共同进行该部分工程的招标，分包合同的投标报价较有依据； （2）每一部分工程的施工，发包人都可以通过招标选择最好的施工单位承包，获得最低的报价，对降低工程造价有利； （3）在进行对施工总承包管理单位的招标时，只确定总承包管理费，没有合同总造价，是业主承担的风险之一； （4）多数情况下，由业主方与分包人直接签约，加大了业主方的风险。

11、2进度控制 与施工总承包模式相比可以提前开工，缩短建设周期。 施工总进度计划的编制、控制和协调由施工总承包管理单位负责，而项目总进度计划的编制、控制和协调，以及设计施工、供货之间的进度计划协调由业主负责。,3质量控制 （1）对分包人的质量控制主要由施工总承包管理单位进行； （2）对分包单位来说，也有来自其他分包单位的横向控制，符合质量控制上的“他人控制”原则，对质量控制有利； （3）各分包合同交界面的定义由施工总承包管理单位负责，减轻了业主方的工作量。 4合同管理 一般情况下，所有分包合同的招投标、合同谈判、签约工作由业主负责，业主方的招标及合同管理工作量大，对业主不利； 对分包人的工程款支付

12、又可分为总承包管理单位支付和业主直接支付两种形式，前者对于加大总包管理单位对分包单位管理的力度更有利。5组织与协调 由施工总承包管理单位负责对所有分包人的管理及组织协调，大大减轻业主的工作。这是采用施工总承包管理模式的基本出发点。 与分包单位的合同一般由业主签订，一定程度上削弱了施工总承包管理单位对分包单位管理的力度。,2Z106020施工承包与物资采购合同的内容 2Z106021掌握施工承包合同的主要内容 1999年12月24日颁发了修改的建设工程施工合同示范文本（GF990201） 2008年5月1日起试行的标准施工招标资格预审文件和标准施工招标文件 一、词语定义与解释 除“通用合同条款”

13、明确“专用合同条款”可作出不同约定外，补充和细化的内容不得与“通用合同条款”强制性规定相抵触，否则抵触内容无效。 标准施工招标文件的“通用合同条款”中，取消了“工程师”的概念，明确了“监理人”是指在专用合同条款中指明的，受发包人委托对合同履行实施管理的法人或其他组织。 二、发包人的责任与义务 1、发包人的责任： 1）负责办理道口开通及临时道路通行，并承担相应费用，承包人可协助。 2）应在合同条款规定时间内，通过监理人向承包人提供测量基准点、基准线、和水准点及其书面资料。（并对其真实性、准确性、完整性负责） 3）发包人的施工安全责任 ： A、发包人应对其现场机构雇佣全部人员的工伤事故承担责任 B

14、、工程或工程的任何部分对土地的占用所造成的第三者财产损失 C、由于发包人原因在施工场地及其毗邻地带造成的第三者人身伤亡和财产损失。 4）治安保卫责任 后面部分见书P202-203,四、进度控制的主要条款内容 1进度计划 （1）合同进度计划 经监理人批准的施工进度计划称合同进度计划 。 （2）合同进度计划的修订 2开工日期与工期 监理人应在开工日期7 天前向承包人发出开工通知。监理人在发出开工通知前应获得发包人同意。工期自监理人发出的开工通知中载明的开工日期起计算。 3工期调整 3.1 发包人的工期延误 3.2 异常恶劣的气候条件 3.3 承包人的工期延误 3.4 工期提前 4暂停施工 4.5

15、暂停施工持续56 天以上 （新增加内容） 分二种情况：一是发包人违约的情况，二是承包人违约的情况。,五、质量控制的主要条款内容 1承包人的质量管理 2承包人的质量检查 3监理人的质量检查 4工程隐蔽部位覆盖前的检查 （1）通知监理人检查 （2）监理人未到场检查 （3）监理人重新检查 （4）承包人私自覆盖 5清除不合格工程 1）承包人的原因 2）发包人的原因 6试验和检验 6.1 材料、工程设备和工程的试验和检验 注意第三点，如监理人对检验试验的结果有疑问，可以要求重新检验，如重新检验不合格由承包人承担责任，如果检验结果合格，由发包人承担责任。,六、费用控制的主要条款内容 1预付款 预付款用于承

16、包人为合同工程施工购置材料、工程设备、施工设备、修建临时设施以及组织施工队伍进场等 2工程进度付款 2.1 付款周期 付款周期同计量周期。 2.2 进度付款申请单 承包人应在每个付款周期末，按监理人批准的格式和专用合同条款约定的份数，向监理人提交进度付款中请单，并附相应的支持性证明文件。 2.3 进度付款证书和支付时间 （1）监理人在收到承包人进度付款申请单以及相应的支持性证明文件后的14天内完成核查，提出发包人到期应支付给承包人的金额以及相应的支持性材料，经发包人审查同意后，由监理人向承包人出具经发包人签认的进度付款证书。监理人有权扣发承包人未能按照合同要求履行任何工作或义务的相应金额。 （2）发包人应在监理人收到进度付款中请单后的28 天内，将进度应付款支付给承包人。发包人不按期支付的，按专用合同条款的约定支付逾期付款违约金。（3）监理人出具进度付款证书，不应视为监理人己同意、批准或接受了承包人完成的该部分工作。,