《房屋采光缺损减值测算方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房屋采光缺损减值测算方案（36页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房屋采光缺损减值测算方案,一、导论 二、基本原理 三、测算步骤 四、朝向分数的测算 五、采光系数的测算 六、房屋采光缺损值系数的测算 七、房屋采光缺损值系数的测算,一、导论,目前，房屋采光权越来越受到房地产所有者的重视，由此引发的纠纷也日益增多。对此解决方式各有不同，而通过房地产评估确定房屋采光质量缺损减值是判断损益较为科学可行的方法。为了维护房屋所有权人的合法权益，有效解决房屋质量缺陷引发的经济纠纷，规范房屋质量缺陷损失评估行为，使评估结果客观、公正、合理，北京房地产估价师和土地估价师协会制定了房屋质量缺陷损失评估规程。我们对客观评估房屋采光质量缺损造减值的方式和方法进行了研究，希望为今后此
2、类评估的标准建立提供参考，以有效解决因房屋采光质量缺陷引发的纠纷。,二、基本原理方法,以价差法作为此评估方法的基本原理方法，价差法公式：缺陷损失评估值=类似的无质量缺陷房屋价值-类似的有质量缺陷房屋价值 类似的无质量缺陷房屋是指与评估对象所在房屋的用途和建筑结构相同、所处地段相近的不存在质量缺陷的房屋；类似的有质量缺陷房屋是指与评估对象所在房屋的用途和建筑结构等相同、所处地段相近的房屋，而且该房屋存在与评估对象类似的房屋质量缺陷。,二、基本原理方法,房屋质量缺陷可看作影响房地产价格的某项因素的缺陷，即估价对象的自身或环境因素受到了负面影响，推出：1、缺陷损失评估值=类似的无质量缺陷房屋价值-类
3、似的无质量缺陷房屋价值（1-因素缺损值系数）=类似的无质量缺陷房屋价值因素缺损值系数2、缺陷损失评估值=类似的有质量缺陷房屋价值因素缺损值系数（1-因素缺损值系数）缺损值系数=无缺陷状况采光系数-估价对象状况采光系数,三、测算步骤,1.判断房屋采光质量缺陷状况。 2.测算房屋采光质量缺陷条件下的朝向分数测算房屋无质量缺陷条件下的朝向分数 3.测算房屋采光质量缺陷条件下的采光系数测算房屋无质量缺陷条件下的采光系数 4.测算房屋采光缺损值系数 5.测算房屋采光缺损减值,第一步采光质量缺陷状况的判断,包括了解遮挡产生的原因，遮挡的水平角度、方向，遮挡楼宇的楼间距、相对高度等。 数据可根据相关的图纸标
4、注、专业测绘结果确定，同时可辅助软件测量等方式取得。,第二步朝向分数的测算,（一）无遮挡朝向分数的制定 （二）阳光被全部遮挡但有自然光的分数调整 （三）阳光被部分遮挡有自然光的朝向分数调整 （四）阳光和自然光被部分或全部遮挡的朝向分数调整 （五）阳光竖直方向被部分遮挡的朝向分数调整,第三步房屋采光系数的确定,房屋采光质量的高低,主要由外门窗口朝向、大小、被遮挡程度以及套内建筑面积(合理情况下, 房屋套内建筑面积越大对采光面积的需求越大)共同决定。采光系数公式确定如下：采光系数=(外门窗口面积朝向分数)套内建筑面积100%,第四步房屋采光缺损值系数的测算,缺损值系数=无质量缺陷状况采光系数-估价
5、对象状况采光系数 无质量缺陷状况包括： 1.估价对象受遮挡前的状况； 2.估价对象的原设计方案或合同约定状况； 3.估价对象所在小区内同类建筑合理平均状况。,第五步房屋采光缺损减值的测算,1.公式一缺陷损失评估值=类似的无质量缺陷房屋价值因素缺损值系数2.公式二缺陷损失评估值=类似的有质量缺陷房屋价值因素缺损值系数（1-因素缺损值系数）,四、朝向分数的测算,（一）无遮挡朝向分数的制定 （二）阳光被全部遮挡但有自然光的分数调整 （三）阳光被部分遮挡有自然光的朝向分数调整 （四）阳光和自然光被部分或全部遮挡的朝向分数调整 （五）阳光竖直方向被部分遮挡的朝向分数调整,（一）无遮挡朝向分数的制定,1、
6、正向朝向基本分数制定：（1）南向采光最好、日照时间最长，分数为1分。（2）东向采光远不及南向，在南向得分的基础上折半，分数为0.5分。（3）西向各因素与东向相仿，但存在西晒的因素，考虑到目前的建筑隔热技术西晒因素已减弱，因此在东向得分的基础上略减，分数为0.4分。（4）北向终年不可见阳光，得分应最低，但自然光仍然可以满足一般使用需求。综上考虑，北向分数为0.3分。,（一）无遮挡朝向分数的制定,2、非正向朝向的分数制定：各非正向朝向分数按偏离度数分摊正向朝向间的分数差值，各朝向分数制定如下表：,（二）阳光被全部遮挡但有自然光的分数调整,被遮挡房屋某向全年终日不见阳光，但由于建筑之间有一定距离仍有
7、自然光射入，此种情况，对应朝向分数按北向分数0.3分选取。 被遮挡建筑以右图为例：东向阳光被全部遮挡但有自然光射入。此时，东向分数应调整为0.3。,被遮挡建筑,北,采光口,（三）阳光被部分遮挡有自然光的朝向分数调整,以右图为例：被遮挡建筑东南向阳光被部分遮挡，且仍有自然光射入。其南向、东向的朝向分数调整步骤如下： 1.求取遮挡采光建筑的相对角度 2.求取被遮挡的采光对应的分数 3.求取被遮挡采光建筑的朝向分数,1、求取遮挡采光建筑的相对角度,测得南向遮挡角AOB=80，OC为AOB的角平分线，COD=10，则遮挡建筑南向的相对角度为东南偏南35； 另测得东向遮挡角EGF=30，GH为EGF的角
8、平分线，HGE=15，则遮挡建筑东向的相对角度为东南偏南30。,2、求取被遮挡的采光对应的分数,查朝向分数表得：东南偏南35的朝向分数为0.944，东南偏南30的朝向分数为0.917；扣除自然采光的分数0.3，南向、东向采光朝向分数为0.644和0.617。 被遮挡的采光对应的分数=被遮挡的采光朝向分数（遮挡角度数180） 南向被遮挡的采光对应的分数=0.644（80180）=0.286 东向被遮挡的采光对应的分数=0.617（30180）=0.103,3、求取被遮挡采光建筑的朝向分数,朝向分数=对应的朝向基本分数-被遮挡的采光对应的分数 南向分数=1-0.286=0.714 东向分数=0.5
9、-0.103=0.397,（四）阳光和自然光被部分或全部遮挡的朝向分数调整,以右图为例：被遮挡建筑西向采光完全被遮挡；南向、北向阳光和自然光均被部分遮挡。西向分数即为0分；其南向、北向的朝向分数调整步骤如下： 1.求取遮挡采光建筑的相对角度 2.求取被遮挡的采光对应的分数 3.求取被遮挡建筑的朝向分数,1、求取遮挡阳光建筑的相对角度,测得南向遮挡角AOB=70，OC为AOB的角平分线 ，COB=35， 则遮挡建筑南向的相对角度为西南偏西10；测得北向遮挡角EGF=40，GD为EGF的角平分线 EGD=20，则遮挡建筑北向的相对角度为西偏西北20。,2、求取被遮挡的采光对应的分数,查朝向分数表得
10、：西南偏西10的朝向分数为0.633，西偏西北20的朝向分数为0.378；由于自然光也被遮挡，分数中包含自然采光的分数0.3。 被遮挡的采光对应的分数=被遮挡的采光朝向分数（遮挡角度数180） 南向被遮挡的采光对应的分数=0.633（70180）=0.246 北向被遮挡的采光对应的分数=0.378（40180）=0.084,3、求取被遮挡建筑的朝向调整分数,朝向分数=对应的朝向基本分数-被遮挡的采光对应的分数 南向分数=1-0.246=0.754 北向分数=0.3-0.084=0.216,（五）阳光竖直方向被部分遮挡的朝向分数调整,以下图为例：水平方向采光被部分遮挡，见下图平面图；但是竖直方向
11、阳光有遮挡但未被全部遮挡，见下图立面图： 此时，朝向分数调整计算步骤如下：1.求取被遮挡的采光对应的分数 2.求取遮挡时间比例 3.竖直方向被遮挡的部分采光对应的分数 4.求取被遮挡建筑的朝向分数,1、求取被遮挡的阳光对应的分数,测得东向遮挡角AOB=100，OC为AOB的角平分线，遮挡建筑南向的相对角度恰为正南。朝向分数为1，扣除自然采光的分数0.3，南向分数为0.7。 被遮挡的采光对应的分数=被遮挡的采光朝向分数（遮挡角度数180）南向被遮挡的采光对应的分数=0.7（100180）=0.389,2、求取遮挡时间比例,北京正午太阳高度,最大为7332 (夏至日，6月22日前后),最小为264
12、0(冬至日，12月22日前后) 。从夏至日到冬至日,太阳高度角由最大变化到最小;从冬至日到夏至日,太阳高度角由最小变化到最大。 假设太阳高度角随时间均匀变化，各月22日太阳高度角度数见下表：,2、求取遮挡时间比例,如立面图所示：当太阳高度角为MNL时，采光口无阳光照射；当太阳高度角大于或等于PIQ时，采光口有满窗阳光照射。 根据遮挡物与被遮挡建筑的距离和遮挡物与采光口的相对高度，可求得太阳高度角PIQ。经测量，遮挡物与被遮挡建筑的距离为30米，遮挡物与采光口的相对高度为25米；则PIQ=arctan（25/30）=39.81,2、求取遮挡时间比例,此太阳高度角在1月22日与2月22日和10月2
13、2日与11月22日之间，对应的日期计算过程如下：30（39.81-34.48）/（42.29-34.48）=20（天）1月22日+20天=2月11日；11月22日-20天=11月2日太阳高度角对应的日期即2月11日和11月2日；即从11月2日至次年2月11日之间的时间，被遮挡房屋没有满窗日照。 遮挡时间比例=（次年2月11日-11月2日） /365 100% =27.67%,3、竖直方向被遮挡的部分采光对应的分数,被遮挡的部分采光对应的分数=被遮挡的采光对应的分数遮挡时间比例 被遮挡的部分采光对应的分数=0.38927.67% =0.108,4、求取被遮挡建筑的朝向调整分数,朝向分数=对应的朝
14、向基本分数-被遮挡的部分采光对应的分数 南向分数=1-0.108=0.892,五、房屋采光系数的确定,房屋采光质量的高低,主要由外门窗口朝向、大小、被遮挡程度以及套内建筑面积(合理情况下, 房屋套内建筑面积越大对采光面积的需求越大)共同决定。采光系数测算公式确定如下：采光系数=(外门窗口面积朝向分数)套内建筑面积100%,房屋采光系数的确定,采光系数=(外门窗口面积朝向分数)套内建筑面积100% 如套内建筑面积100平方米的房子，朝南外门窗口总面积10平方米，朝北外门窗口总面积5平方米，南北向无遮挡，东西均无窗，则采光系数为：（101+50.3）100100%=11.5% 。 遮挡后：南向调整
15、分数0.892，则采光系数为（100.892+50.3）100100%=10.42%,房屋采光系数的确定,如套内建筑面积120平方米的房子，朝南外门窗口总面积8.5平方米，朝北外门窗口总面积5平方米，朝西外门窗口总面积4平方米，南、北、西均无遮挡，东无外门窗；则采光系数为 （8.51+50.3+40.4）120100%=9.67% 。 被遮挡后，南向调整分数0.754，北向调整分数0.216，西向调整分数0，则采光系数为 （8.50.754+50.216）120100% =6.24%,六、房屋采光缺损值系数的测算,缺损值系数=无质量缺陷状况采光系数-估价对象状况采光系数 无质量缺陷包括： 1.估价对象受遮挡前的状况； 2.估价对象的原设计方案或合同约定状况； 3.估价对象所在小区内同类建筑合理平均状况。,七、房屋采光缺损减值的测算,1.公式一缺陷损失评估值=类似的无质量缺陷房屋价值因素缺损值系数2.公式二缺陷损失评估值=类似的有质量缺陷房屋价值因素缺损值系数（1-因素缺损值系数）,测算步骤回顾,1.判断房屋采光质量缺陷状况。 2.测算房屋采光质量缺陷条件下的朝向分数测算房屋无质量缺陷条件下的朝向分数 3.测算房屋采光质量缺陷条件下的采光系数测算房屋无质量缺陷条件下的采光系数 4.测算房屋采光缺损值系数 5.测算房屋采光缺损减值,结 束,谢谢观看,
