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1、淄博张店市场环境阶段性报告,影响力研展部2012年4月,经济/文化/贸易/工业重镇，交通枢纽 山东城市群节点城市，坐拥鲁中百强县城市带,淄博坐拥鲁中核心位置，交通便利，西接济南都市圈、东接半岛城市群、北接黄三角城市群、南接鲁南城市带，凭借优越的地理位置，成为鲁中商贸物流集散地，并辐射全省及周边城市。,山东省百强县分布,宏观经济环境,房地产市场环境,典型案例分析,目 录,宏观经济环境,Chapter 1,宏观发展,城市规划,消费潜力,消费水平,工业基础雄厚城市经济发展持续稳定，竞争力较强,2011年，淄博市GDP超过3200亿元，人均GDP超过1万美元；财政总收入超过500亿元，其中地方财政收入
2、超过200亿元全市建成区面积达到270.82平方公里，城镇化率达到63.09%。按照国际公认标准，淄博经济发展已接近高收入国家和地区的初始水平。,宏观发展,人均收入消费水平持续走高城市购买力强、居民消费指数较高,2011年，淄博城镇居民人均可支配收入将超过2.4万元，农民人均纯收入超过1万元，社会消费品零售额达到1186亿元，保持连续五年18%以上增长率。,消费水平,藏富于民/恩格尔系数逐年走低城市相对富裕，具备高端消费的潜力,2010年，全国第三届地市州盟相对富裕程度与统筹发展监测评价报告全国相对富裕地区排行榜，淄博位列全国26名、山东第3名（山东5城市入选）。,消费潜力,淄博市城市总体规划
3、（20062020） 城市性质： 山东省区域性中心城市、现代工业城市、历史文化名城 城市布局： “一核四副”的城市布局结构，以张店城区为核心，淄川、博山、临淄、周村城区为其协调发展，空间布局呈“T”字形 。 发展方向：向北（高新区）、向西（新城区）,桓台县,高青县,周村区,临淄区,淄川区,博山区,沂源县,张店区,铁路阻碍了城市向东向南发展,向北发展,向西发展,淄博属于组群式城市，各自为中心，很难形成统一的整体性；限于地理因素，向西与周村连接、向北与桓台连接，是淄博目前主要的发展方向。,城市规划,城区“西进北拓”新城区发展迅猛/老城区改造缓慢,1、淄博地处鲁中枢纽，经济及交通均可辐射全省范围；
4、2、淄博基础工业雄厚，且快速稳定发展，城市发展后劲十足； 3、淄博人均可支配收入水平推动了消费能力的上升，足以支撑本案规划的高端商业项目； 4、淄博市中心张店区东部、南部老城区污染严重，发展缓慢。张店发展逐渐偏向西部及北部，本案位于张店西北部的高新区辐射范围，未来发展潜力巨大。,城市结论,房地产市场环境,Chapter 2,市场概况,价格现状,供应分析,项目代理,产品分析,市场板块,土地市场,促销活动,淄博市房地产企业数量和注册资本(金)总额持续快速增长，截至2011年底，两项指标分别达到1437户、142.88亿元，比2006年分别增长111%和158%，从企业注册资本(金)看，房地产业已成
5、为继制造业、批发零售业之后的第三大行业。,市场总体平稳/周期明显，2009年以来，呈现快速发展趋势 受前期市场发展迟缓的影响，在本轮宏观调控中市场发展迅猛 市场进入转型期-品牌企业入驻、开发投资稳步增长、销售面积走高,市场概况,张店、桓台土地价格增长较快，从2008年67万元/亩、21万元/亩分别涨到2011年121万元/亩、91万元/亩，房地产形势较好，地价上升较快。,张店、桓台土地供应呈现快速增长趋势，2011年张店土地供应比2008年增长300%、桓台涨幅更是达到500%；得益于房地产市场的发展，土地市场短期内仍将保持这一趋势。,商品房市场的活跃，推动土地市场的发展以及地价的不断攀升；
6、城区改造建设加速推进，土地市场将继续维持快速发展的局面。,土地市场进入活跃期-土地价格频频走高/土地供应步伐加快,土地市场,淄博市房地产市场开发企业以本土企业为主，普遍资质较低；得益于宏观政策的影响，品牌房企开始入住。 营销代理行业成熟，引入了大量成熟的房地产理念，通过营销策略的创新，势必会进一步推动市场的快速发展。,本土开发为主-品牌房企影响加剧 全国性营销代理企业加速布局-市场趋向成熟,项目代理,市场板块差价明显/居民距离感较强 城区中部以及西北部地区市场吸引力大于周边区域,张店板块之间价格差异较大，居民距离感较强，政府所在以及未来政府规划办公的中央、西北区域市场吸引力较大。,市场板块,高
7、端写字楼出现，公寓层次良莠不齐，市场抗性较强，去化慢,市场现有 产品类型,住宅产品,商业地产,综合体,传统住宅品质提升，以小高层、高层为主，产品多元化，精装、洋房、别墅大量出现,城市综合体时代到来,黄金国际、鸿嘉星城、天煜紫悦城、玉城,通乾拉菲、中房青年城、汇展铂金大厦,华润中央公园、新世界广场、万仟汇,产品种类,产品描述,代表项目,品牌企业进驻/产品多元化显现市场趋向成熟 同质化竞争激烈/高端产品品质欠缺高端市场存在发展空间,3.4 市场现状产品方面,产品分析,51766套/675.4万-房地产市场过快发展难掩库存压顶现状 1.38年-市场供过于求，去化周期较长，市场发展后力不足,供应分析,
8、2009-2011年房价涨势较快-得益于前期市场发展缓慢 房价涨势快，市场供过于求导致市场“透支”，去化压力加大,中指研究院发布的2月份百城价格指数显示，2012年2月，全国100个大中城市平均住宅价格环比1月下降0.3%，而这已是自去年9月以来连续第6个月下跌。同期，淄博房价亦呈现下降态势，较1月环比下降1.27%。,价格现状,促销打折多-去化慢/团购优惠多-制约市场发展,促销活动,中润华侨城,紫园,花山府第,尚文苑,盛世康城,天府清华园,龙泰苑世嘉,通乾拉菲,冠华橄榄城,中房青年城,华润中央公园,齐悦国际花园,黄金国际,黄金1号公馆,金都花园,逸居园,香溪新城,颐丰花园,华茂观邸,盛世新东
9、城,玉城,张店市场在售尾盘较多/新盘较少-大量项目尚未启动,万仟汇,尚美苑,紫馨园,新世界广场,南苑绿洲,1、市场发展角度市场转型期，面临库存/价格双重压力 长期以来，淄博市房地产市场发展明显落后于城市经济发展，在本轮政策调控中并未受到太大影响，市场反而出现快速发展，库存增加、价格猛涨；而价格的快速攀升无法得到有力的市场支持，市场后续发展力量不足，未来市场去化压力大； 2、市场供需角度市场竞争加剧/同质化竞争增多 巨大的市场库存、持续不断的土地供应以及市场严重的同质化现象，导致淄博市房地产市场面临激烈的市场竞争环境； 3、产品供应角度高端市场空白/产品提升空间大 目前，市场项目多，产品类型多元化，产品、档次均有所提高，但高品质、高档次的成熟产品缺乏，高端市场存在较大空间； 4、消费认知角度市场差价大/距离感对当地人影响较大 市场当前各区域之间价格差距较大，在同档次、同价格产品上，当地人对距离认知感较强，市内区域会成为优先考虑。,市场结论,典型案例分析,Chapter 3,鸿嘉星城,橄榄城,华茂观邸,通乾拉菲,典型案例鸿嘉星城,典型案例通乾拉菲,典型案例华茂观邸,典型案例橄榄城,青岛影响力投资顾问有限责任公司 中国青岛北仲路67号 联系电话：0532-83667080 网 址：,杨帆远航 载誉归来 【谢谢】,
