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1、聚泰地产大亚湾西区项目定位报告,营销策划部 2009-10-22,本报告严格保密,目标的理解,制定准确的产品定位,对本项目目标的理解：,本报告的目标,第一个开发项目，在稳健中求发展，实现项目收益最大,本报告严格保密,目录,01 项目认知,02 背景分析,03 客户分析,04 产品定位,本报告严格保密,01,01,02,03,04,05,项目认知,本报告严格保密,聚泰地产 20000 商住用地,西A 大道,规 划 路,聚泰地产 20000 （待转换地块）,项目分A、B、C两地块，其中A地块为商住用地，B地块为工业用地 地块总占地：约42188平方米 容积率：3.5 总建筑面积：约14.7万平方米
2、,项目认知,项目经济技术指标,A,B,C 2188,中高密度、中等规模项目,地块容积率较高，产品排布有一定限制 项目地块：项目规模中等，地块 平整，方正，土地利用强度较好；,本报告严格保密,项目认知,地块内部平整，周边成熟度较低，多是厂房及空地基本无山水景观资源，东侧隔西A大道,项目西面为一块空地 德州五期（待建）,项目内部地块平整,空地,地块东侧已建成西区科技园，并有大量企业入驻，已经较有规模。,空地,项目南面为一块空地，目前视觉 范围内有山体远景,项目四至,本报告严格保密,超市,漳浦市场,邮政,电信营业厅,卫生站,惠客隆购物商场,大世界商业街,新寮市场,福鑫超市,工商银行提款机,卫生站,饭
3、店,小超市,项目认知,项目周边商业教育等配套非常缺乏,本报告严格保密,项目认知,惠阳城区,本案,车行10分钟内到达惠阳城区中心 车行15分钟到达澳头 车行20分钟到达石化区 车行25分钟到达龙岗大工业区,项目位于大亚湾西区综合组团区 项目处于深惠合作示范区 项目位于西A大道上，昭示性较强,本报告严格保密,西A大道在建段，至海关,西三大道,西部综合工业区,西一大道,西二大道,淡水收费站,至大工业区,深汕公路,白云路,大 亚 湾 中 心 区,淡水,现状与外界联系还较为不便，周边“三纵一横” 路网在逐步完善中。,新澳大道,通往石化工业区 及东部旅游区,通往惠州港,深汕高速,已建成通车道路,规划在建道
4、路,高速公路,项目交通,项目认知,现状交通： 深汕公路：通往深圳坑梓方向国道，路况一般 白 云 路：连接深汕公路，通往淡水的双向四车道，路况较差。 西一大道：规划双向八车道城市主干道，预计明年上半年建成通车 西二大道：目前仅修通了连接西A大道至珠江东岸，全程通车预计要到明年上半年 西三大道：双向八车道城市主干道，目前已建成通车 西A 大道：连接淡水收费站与西三大道龙光项目地路段，预计今年底全线通车,本报告严格保密,项目淡水：2公里 项目深汕公路：1公里 项目淡水收费站：2公里 项目坑梓：3公里 项目坪山：6公里 项目龙岗中心城：15公里,西区工业区,大亚湾中心区,霞涌旅游休闲度假区,惠州港,石
5、化工业区,深圳,惠城,核心旅游带,核心工业带,西部工业区,龙岗大 工业区,项目位于惠阳、龙岗与大亚湾交界地带，区位条件较好,惠阳,项目认知,大亚湾区与深圳龙岗交通已有2条公路接通，而西南大道等2条路计划年底与深圳接通，石化大道西等2条路计划明年完工与深圳接通。,本报告严格保密,项目属性界定,项目现交通路网正在完善中，预计明年上半年 多条线路开通； 商业，教育等资源配套较缺乏； 高容积率、产品规划排布限制较大； 景观资源不明显，只有南侧有一定的山体远景。,产业新城 中高密度中等项目,项目认知,本报告严格保密,02,01,02,03,04,05,背景分析,本报告严格保密,目前，大亚湾开发区已经初步
6、形成“五区一岸线”的规划布局（石油化学产业区、西部综合产业区、港口物流仓储区、行政金融商务区、旅游休闲度假区和起于小桂湾止于小径湾的沿海岸线），并呈现出蓬勃的发展态势，一座现代化滨海石化新城正崛起在南海之滨。,大亚湾整体规划： 确定“五区一岸线”的规划布局，城市建设进入快速发展通道。,本报告严格保密,霞涌旅游休闲区目前处于待发展阶段，规划还未实现,旅游休闲度假区着重开发建设以霞涌为核心的滨海旅游度假区、以笔架山为中心的森林生态度假区、以海域岛屿为重点的海洋观光度假区，将按国际化、高品位的要求，努力打造一批具有鲜明滨海特色的旅游景区、景点，从而使之成为休闲度假胜地、石化产业园区的后花园。 包括小
7、径湾、大甲岛和三门岛旅游景区，小径湾建成东方夏威夷，大甲岛建成国际会议中心；三门岛建成休闲度假胜地,本报告严格保密,石油化学产业区,大亚湾石油化学产业区是广东省“十五”期间重点发展的石化工业基地之一，规划面积为27.8平方公里。自 2000 年起，大亚湾石化区对产业的规划、市政规划、环境规划等进行不断地调整、优化和细化，使大亚湾石化区规划门类之齐、程度之深都居全国石化区前列。据统计，目前己落户石化区的项目共计46个，投资逾1300亿元人民币。大亚湾石化区已完成了扩区初步规划，石化区面积将由原来的27.8平方公里扩大到65平方公里。,规划 研究,本报告严格保密,目前石化城已落实目前己落户石化区的
8、项目共计46个投资1300亿元，建设呈现快速发展的态势， 大亚湾石化区已完成了扩区初步规划，石化区面积将由原来的27.8平方公里扩大到65平方公里。配套与中下游产业项目正迅速成形。,石油化学产业区现状,规划 研究,本报告严格保密,惠州荃湾港区原规划总用地面积为8平方公里。凭借其天然的优势，加上香港和记黄埔的参资入股（李嘉诚投资建设1.51平方公里），惠州港将进入崭新的发展时期，推动物流产业快速发展。调整港区用地布局，整个港区的用地规模将增至11平方公里。此外，还将结合沿海高速公路的建设，积极推进惠澳疏港公路的改造提升，完善高速公路网体系，加快进港铁路的建设，形成快捷通畅的海陆联运体系。 国家一
9、类对外开放口岸，将建成粤东地区的物流中心和南中国海最大的油气化工储运基地。 惠州港的建设未来将带动物流、报关等服务行业的发展，对临近港口的商业物业的带动较大。,惠州港国家一类对外开放口岸，建设港口 物流仓储区,目前年货物吞吐量约2500万吨，处于大规模扩建改造阶段。,本报告严格保密,大亚湾中心区规划为大亚湾行政金融商务区，总用地面积约22平方公里，突出滨海特色，打造沿海城区的核心区域，也是完善城市功能的重点地区，目标是建成高水准、高品味，具有沿海特色的，具有世界级水平，融商住、金融、购物、旅游、休闲度假于一体的生态型区域，为投资者提供一流的生活、配套服务。,中心区定位为行政金融商务区，承担主要
10、配套功能，是大亚湾开发区的配套依托,现阶段仅管委会、国税、地税、投资服务中心、南山国际大厦等少量物业投入使用，区域闲置地块众多，成熟度低；,本报告严格保密,西部综合产业区总占地面积约30平方公里，目前已近有100家企业入园，主要包括响水河工业园、东风车城、西区科技园等区域，目标是建设成为高技术、高效益的电子信息、汽车零部件等产业基地。现已有东风本田、三洋、住友、永昶、宝兴、合正、东风、龙亿、普利司通、新华昌等国内外知名企业进驻。根据区位及产业特点，西部综合产业区可分为西三大道电子信息产业带、西北部东风汽车城、西南部惠深合作开发区、南部汽车电子产业区和东南部汽车零部件生产基地五大片区（带）。,西
11、部综合产业区规划,规划 研究,本报告严格保密,深圳产业转移的重点区域，目前已有近100家企业入园。建设速度明显提升。,西部综合产业区发展现状,规划 研究,本报告严格保密,为呼应深圳 “东进”战略，在西南部与深圳龙岗大工业区相邻区域，建设惠深合作开发区，占地规模为7.7平方公里。该片区确立了工业与商住并重的发展思路，除满足本片区工业与生活配套的用地需求外，充分考虑深圳龙岗大工业区的配套要求。主要包括南北两个生活组团和中间一个工业组团。该片区的开发建设计划分为三步走：第一步是启动北部居住配套组团，满足东风车城、西区科技园工业项目及龙岗大工业区部分项目的生活配套需要；第二步是启动西A路南端两边的工业
12、组团；第三步是根据西南大道的建设进度，启动该路北侧的工业区与生活区，重点是满足龙岗大工业区生活配套的需要。,“惠深合作开发区”,规划 研究,惠深合作开发区-目前处于发展初期，正大量引进项目与招商引资，发展尚需时日。,本报告严格保密,西部组团不仅带来经济增量，同时也促使大量产业人口转移，使城市人口快速增加,电子信息企业扎堆产业带产业片区以电子信息产业为主，仅响水河工业园区就有企业21家，其中电子产业工业年总产值达到近40亿元。仅2006年该园区就引进投资额1.08亿美元，进园项目5个。汽车工业企业集中东风车城东风车城规划占地面积2平方公里，是大亚湾区的汽车工业主要集中地之一。园区内已有东风本田、
13、东风易进、东风众科、东风（惠州）、惠州东风、住成电装、住金锻造等企业落户，其中的轿车零部件主要为广州本田轿车、广州风神轿车、北京现代、东南汽车等配套，并出口到日本、东南亚、欧美等地。惠深合作开发区建设三步走惠深合作开发区占地规模为7.7平方公里。分为三步走：第一步是启动北部居住配套组团。满足东风车城、西区科技园工业项目及龙岗大工业区部分项目的生活配套需要，打通大亚湾区西部的三大出口。第二步是启动西A路南端两边的工业组团。第三步是启动西南大道北侧的工业区与生活区。整车项目预留用地3.5平方公里产业区西部专门安排了2平方公里用地，用于发展汽车零部件产业。此外，还预留了3.5平方公里的土地作为发展整
14、车项目的备用地。”富士康项目预计用工20万位于综合产业区南部的富士康精密电子制造基地占地3.75平方公里。其中生产区用地2.75平方公里，生活区用地1平方公里，预计完全建成后，员工总数可达20万人。,本报告严格保密,大亚湾市场调查报告,大亚湾宏观经济发展持续向好，呈现稳定强劲的发展态势 当地产业人群具备强悍的综合消费能力和房产消费能力,大亚湾宏观经济发展,2006年，大亚湾GDP突破百亿大关，较05年增幅90.3%，中海壳牌 南 海石化项目于当年3月顺利投产，在迅速拉动经济提升方面作用显著。其 余规模产业实现工业总产值369.27亿元，其中电子产业贡献214.2亿元， 汽车产业贡献53.42亿元，大亚湾进入经济迅猛发展阶段。,2008年受全球金融危机影响，GDP增速有所放缓，全年地区生产总值 177亿元。不过随着2009年5月中海油1200万吨炼油项目的顺利投产，以及电子、汽车等企业订单逐渐增多的利好背景下，09年上半年实现GDP86.4亿，工业生产总值创造242亿元。,2020年大亚湾规划人口情况,
