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1、白金公馆市场调研及定位策略报告,深圳财智房地产策划机构 2008.08.01,PART 1 白金汉宫市场调研,五、项目预销售价格研究,四、区域代表性项目研究,三、沌口房地产供需研究,二、区域房地产市场研究,一、武汉城市综合环境研究,第一章 武汉城市综合环境研究,（一）城市概况,武汉市是湖北省省会，全省政治、经济、文化中心，华中地区的最大都市，是中国中部重要的工业基地和交通枢纽，素有“九省通衢”美称。世界第三大河长江及其最大的支流汉水横贯市区，将武汉一分为三，形成了武昌、汉口、汉阳三镇隔江鼎立的格局，一城三镇、各成体系的地理格局形成了市民各自的生活习惯。尽管现在长江、汉江上已经有座跨江大桥将三镇
2、连为一体，但即使是很便利的交通，也无法缩短这个城市的居民多年来不愿跨江而居的心理距离。,城,（二）行政区划,武汉市辖江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山、蔡甸、江夏、黄陂、新洲、东西湖、汉南13个区。人口约831万人，其中市区人口481万，土地面积8467平方公里。武汉处于平原向低山丘陵过渡地区，中部低平，南部丘陵、岗地密集，北部低山林立，80%以上面积为岗垄平原和平坦平原地区。武汉有“百湖之市”之称，共有湖泊147个，其中主城区38个，总面积近90000亩。,（三）经济概况,武汉是华中地区的最大的工商业城市，拥有钢铁、汽车、光电子、化工、冶金、纺织、造船、制造、医药等完整的工业体系。在清
3、朝末期、国民政府时期及中华人民共和国初期，武汉三镇经济繁荣，位居亚洲前列，故曾有“东方芝加哥”之称。2007年，武汉GDP首次突破3000亿人民币，达3140亿，成为华中第一个进入“3000亿俱乐部”的城市，居中国内陆第二。武汉人奋力拼搏，勇于创新，不断进取，计划力争到2015年进入“万亿俱乐部”！,（四）重点区域,20世纪90年代，武汉建立了位于汉阳沌口的武汉经济技术开发区、位于武昌的武汉东湖高新技术开发区、位于汉口东西湖的台商投资区，以及位于新洲阳逻的阳逻开发区。武汉经济技术开发区聚集着以东风汽车总部 东风有限汽车总部 东风本田总部等一批知名的汽车企业总部和以东风汽车技术中心 康明斯东亚研
4、发中心等一批顶尖汽车研发机构以及神龙汽车 东风本田 东风自主品牌 东风渝安等整车企业，已经成为中国最集中的汽车产业基地，被誉为“中国车都”。武汉东湖高新技术开发区即是享誉海内外的“武汉中国光谷”。这里是中国最大最具实力的的光电子产业生产和研发基地。07年，区内科工贸总收入达1300亿人民币。如今，富士康在高新区投资数百亿建立光电子和数码产业帝国，还有中芯国际投资百亿元的芯片厂为高新区发展带来新的更大的的活力。高新区内有著名的光谷软件园，聚集着微软（武汉）创新技术中心、IBM全球服务中心、EDS全球服务中心、法国电信软件研发中心、交通银行信用卡中心、招商银行运营中心等世界五百强和国内知名软件服务
5、外包中心、金融后台服务中心。它们已经成为武汉光谷软件园新的经济增长点，也将有利促进光谷软件园打造中国服务外包交付中心！,（五）发展规划,武汉已成为我们祖国腹地一座多功能的综合型特大城市。城市的综合实力保持全国第六位，在华中地区，经济发展相对较快，经济总量位次居前，成为了中部地区经济发展的领头羊。在西部大开发战略的推动下，我国新的经济发展将形成东-中-西“H”型格局，武汉将成为重要的战略大支点。这种经济发展的强辐射效应必然带动武汉城市超规模发展。作为华中地区及“81”武汉城市圈的中心城市，武汉具有独特的发展优势，以武汉为中心的长江中游经济区将发展成为继长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地区之后中国二
6、十一世纪经济社会发展的第四期。经国务院批准的武汉城市总体规划将武汉城市发展的总体目标界定为，把武汉建设成为经济势力雄厚、教育发达、城市布局合理、基础设施完善、生态环境良好、社会高度文明，并具有滨江滨湖特色的现代城市。,（六）城市综述, 武汉是一座具有3500年历史的文明古城，是全国建城最早的特大城市。 武汉是湖北省省会城市，拥有800万人口和8，494平方公里的土地。 武汉雄踞长江中游，形成两江交汇、三镇鼎立的独特地理格局。 武汉地处中国腹地，是全国铁路、水路、公路、航空和电信的重要枢纽。 武汉是中国著名的江城和水城，水城总面积达2187平方公里。 武汉是高山流水觅知音，白云黄鹤留佳话的故里。
7、 武汉是中国近代工业发源地。 武汉是中国近代博览会发源地。 武汉是推翻封建王朝而打响第一枪的地方（武昌起义）。 武汉是国务院命名的中国历史文化名城。 武汉是国家旅游局命名的中国优秀旅游城市。 武汉是被联合国列为“城市可持续发展计划”的城市。 武汉是“中国光谷”高科技光电技术产品生产的发源地。 武汉是中国中部地区的工业、金融、商业、科研和文化教育中心。 武汉城市圈被国务院确定为“全国资源节约型和环境友好型社会(简称“两型社会”)建设综合配套改革试验区”。,（七）武汉新区,“武汉新区”由长江、汉江、京珠高速公路围合而成，（包括现在的汉阳区、武汉经济技术开发区和蔡甸区的一部分，相当于武汉目前的主城区
8、建成面积）规划用地面积368平方公里，规划人口到2020年为100万人。武汉市期望，通过投入巨资和注入先进理念，用高标准规划设计建设，在汉阳这片灵秀之地崛起一座现代化新城。今年将首先启动“一线（汉江南岸线）一片（汉阳四新地区）两路（梅子路和四新大道）”的基础设施和公益性项目的开发建设，共涉及基建项目项，总投资亿元；将汉江南岸沿线、长江沿线、梅子路两侧、国道沿线、四新片等个片区作为土地储备供应工作的重点，储备土地亩，占全市土地储备计划的，拆迁房屋面积万平方米，动迁居民户。计划供应土地亩，占全市土地供应计划的。计划投入资金亿元，加上其他景观建设的先期投资，今年需总投入亿元左右的资金。,（八）新区规
9、划,新区规划主要突出以“三大特色功能组团、四湖连通的水系生态网络、五纵五横的道路骨架”为特点的发展框架，三大特色功能组团包括汉江组团、沌口组团和四新组团；“四湖连通”包括墨水湖、南太子湖、龙阳湖、三角湖；“五纵五横”是指纵向的十升路、芳草路、梅子路、拦江堤路、滨江大道，横向的琴台路、汉阳大道、二环线、三环线、沌阳大道。,（九）发展目标,武汉市政府计划用4年左右时间，完成重要地区和主要组团的主要基础设施和重要功能性、公益性项目建设，基本形成“武汉新区”城市框架。届时，武汉新区将建成辐射武汉乃至华中地区的现代制造业基地、生产服务中心、市级文化旅游中心和风貌独特的商住新城区，其中，现代制造业基地（沌
10、口组团，94平方公里）主要立足武汉经济技术开发区，形成产业相对集聚、功能互补的工业片区，打造高起点、高水准的现代制造业基地，使之成为武汉新区经济发展的增长点和动力源。 强化现代制造业功能，推动产业升级，极大地提高城市就业商品，提升武汉的经济实力；生产服务中心（四新组团，46平方公里）以发展四新地区为重点，规划以梅子路、四新大道为轴，培植新的城市功能，发展生产服务业，为武汉新区的发展注入活力，也是武汉新区新形象、新特色、新功能的集中展示区，同时服务于沌口组团和汉江组团；市级文化旅游中心（汉江组团，59平方公里）主要是对汉阳中心城区用地进行整合，完善其文化旅游、居住功能，以两江开发带动文化旅游设施
11、的建设和滨江城市景观的形成，建成文化旅游区，并结合汉江、长江沿岸开发与旧工业区搬迁、改造和置换，提升区域整体生活品质，凸显新区文化底蕴。,（十）汉阳概况,汉阳地处武汉西南部, 濒临两江、内涵九湖，与汉口、武昌隔江鼎立构成武汉三镇。独居一镇的汉阳区，东濒长江，北依汉水，是京广铁路大动脉与长江黄金水道十字交汇的中心。全区辖9个行政街道，2个乡，总面积108平方公里，常住人口51万。 汉阳历史悠久，在武汉三镇城邑建制中名位最早，自汉末以来就是历代风景胜地。区内有著称于佛教丛林的归元禅寺、楚天名楼晴川阁、高山流水古琴台、汉阳古树、石榴花塔等。1985年，经武汉市人民政府批准为风景旅游城区，1998年又
12、被批准为山水园林城试验区。现在月湖、莲花湖、晴川阁等8大风景区已初具雏形。汉阳交通发达，基础设施完善。全区沿江岸线32公里，拥有大小码头42个。杨泗港吊装码头可常年停靠5000吨级货轮。从汉阳中心区到武汉最大的铁路客运、货运站仅5公里，距武汉天河机场、王家墩机场仅28公里和10公里。区内318国道、汉阳大道、鹦鹉大道、琴台路和正在动工兴建的墨水湖北路形成了纵横交错、四通八达、方便快捷的交通网络。,（十一）汉阳经济,汉阳经济基础雄厚，巨大发展潜力正逐步凸现。武汉健民制药厂、武烟集团、百威公司、神龙汽车有限公司等130余家大中型企业已坐落区内。区属工业迅速发展，共有机械、电子、建材、化工、纺织、轻
13、工、汽车改装、生物工程等十多个门类，已形成综合性工业基地。依据初具雏形的区域特色，汉阳市政府正着力建设三大工业园，分别是 依托汉阳开发区建设汽车产业园：规划3平方公里，建成一座集“汽车与配件生产、汽车展示博览、汽车贸易与营销、汽车仓储与现代物流、汽车信息与服务”等多功能于一体的现代汽车产业工园区。 依托黄金口工业园：规划1000亩，建设以国棉一厂为龙头的纺织工业板块；规划3000亩，建设以百威为龙头的饮料食品工业板块；规划3000亩，建设以苏泊尔集团公司为龙头的厨具制造工业板块；建设以健民集团为龙头的药品制造工业板块；建设以诚成文化、雅都彩印为龙头的包装、彩印制造工业板块，形成2000亩的园区
14、规模。 依托南太子湖：兴建信息、生物、机电现代工业园区。规划园区面积3500亩，与武汉经济技术开发区联动共建，发展以信息、生物、机电产品为主的现代制造业。,（十二）发展规划,汉阳市政府城市规划思路： 文化旅游城：打造南岸嘴景观区、月湖文化艺术区、归元寺文化旅游区、武汉动物园观赏区、莲花湖渡假区等五大景区和长江、汉江景观带，构筑竞相辉映的文化旅游群落。 武汉汽车城：现有经销商700余家，经营汽车品牌达40余种，年销售额近40亿元。在未来，汽车城将规划50平方公里，建成华中地区最大的整车制造中心、贸易中心、零配件加工中心、博览中心、运动休闲中心和信息服务中心。 现代商住城：汉阳108平方公里土地，
15、建成区仅32平方公里，这为现代商住城建设提供了广阔空间。商住城建设将坚持“整体规划、连片开发、突出特色、塑造品牌”的构想，以四新住宅新区建设为龙头，以内兴“两道”（汉阳大道、鹦鹉大道）、外活“两江”（长江、汉江）为重点，以滨湖、临江开发为特色，实施住宅开发战略。在四新地区规划22.2平方公里，开发居住规模将达30万人的示范新区；规划好汉阳大道、鹦鹉大道沿线，结合旧城改造，搞好临街房屋开发与建设；利用亲江临湖优势，围绕两江、墨水湖、莲花湖等，实施滚动开发。,（十三）沌口概况,沌口片区（武汉经济技术开发区）位于汉阳区西南部，市区中环线与外环线之间，毗邻长江，离市中心15公里，水、陆交通便捷，发展腹
16、地宽阔，具有良好的区位优势。开发区于1991年5月动工兴建，1993年4月经国务院批准为国家级开发区，有美好的发展前景。片区规划面积31平方公里，目前已开发15平方公里，已建成5条形象路、3个特色公园、5个住宅小区，全区绿色面积达293个平方厘米，人均占有绿地105平方米。开发区以汽车产业和高新技术产业为龙头，同时发展机械、电子、食品、建材、轻工等产业。截止目前，开发区内已有30多个跨国公司、知名企业入驻，引进项目611个，注册企业合计700多家。由于开发区以国家产业政策为导向，以兴办三资企业为主，实行沿海开放城市开发区的优惠政策和新型管理体制，随着产业结构日趋完善，社会经济环境好转，开发区的
17、前景会更好,（十四）沌口经济,随着沌口开发区的迅速发展，汽车制造业“一花独放”的产业结构格局将被打破，汽车制造业，高新技术产业，出口加工业三足鼎立之势已在开发区内形成。在今年全面启动的20个建设项目中，信息技术，生物工程，新能源，新材料，环保等产业构成支撑开发区快速发展的新支柱。长征火箭公司投资1亿元建设研发中心，长城宽带公司投资5000万元建设宽带网络系统，武塑集团投资1.53亿元建设工业园。规划1000亩，首期开发583亩的高科技产业园的基础设施已完成，1.4万平方米的综合科技楼将在今年5月竣工。目前，产业园已引进电子信息，新医药等7个高新科技项目，总投资达3亿多元。去年5月动工兴建的武汉出口加工，将于今年5月10前封关运作，封关后即将进入出口加工区的企业达30家，投资额达20多亿元。出口加蔚蓝色将为中部各省出口加工企业的聚集中心，成为发展外向型经济的重要支撑。三足鼎立之势，使武汉开发区经济结构进一步优化。据悉，20个建设项目投产后，今年全区将新增产值130多亿元。,
