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1、个人住房抵押贷款,一、个人住房抵押贷款流程二、个人住房抵押贷款资信评估三、个人住房抵押贷款品种四、个人住房抵押贷款风险：违约与提前偿付,个人住房抵押贷款（P371）Mortgage由银行等金融机构发放，以个人或家庭为放贷对象，以购买住房或住房有关的其他用途为目的，以所购买的住房为抵押品，按照固定或浮动的利息率计算的，在较长的时间内分期还本付息的贷款。,一、个人住房抵押贷款流程,一、个人住房抵押贷款流程,IN CHINA,向左走,向右走?公积金贷款?商业贷款?公积金贷款额度不够, 站中间- 组合贷款!流程见教材P373,二、个人住房抵押贷款资信评估（P399）,（一）抵押房地产的价值评估（二）个
2、人信用评估通俗说，房子值不值得贷那么多钱；钱还不还得上。,二、个人住房抵押贷款资信评估,（一）抵押房地产的价值评估Why？ Who？ How？,为什么银行要对房地产估价？,贷放多少款子？,抵押物值多少钱?,专业估价人员,扎实的理论知识 丰富的实务经验 良好的职业道德,能力要求 能力要求 诚实程度,对专业人员要求,考试取得房地产估价师执业资格证书 注册取得房地产估价师注册证书,例41,1、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。
3、对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（ ）元/m2。 A、3214 B、3347 C、3367 D、3458,例41,1、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（ ）元/m2。 A、3214 B、3347 C、3367 D、3458 答案：B 解析：3000*（1+1.1）5=3347元/m2。,例42,2、有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地，甲土地为空地，乙土地上有
4、一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于（ ）。A、该建筑物的价值低于拆迁费用 B、该估价结果肯定有误 C、甲土地的价值高于乙土地的价值 D、不可能出现这种情况,例42,2、有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于（ ）。A、该建筑物的价值低于拆迁费用 B、该估价结果肯定有误 C、甲土地的价值高于乙土地的价值 D、不可能出现这种情况答案：A 解析：在甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的情况下，一般情况下两块地的价值应当是一样的，对于一块地是
5、空地，另一块地上有建筑物的情况来说，如果地上建筑物的价值低于它的拆迁费用，那么建筑物的价值会成为负数，从而会降低该土地的价值。,有A、B两宗位置、面积、形状、用途等相当的旧城区土地，A是空地、B是有2000平方米破旧建筑物的土地，估计拆除旧建筑物的费用为每平方米建筑面积200元，建筑物残值为每平方米建筑面积50元，求B地块相对于A地块的减价额。,例43,有A、B两宗位置、面积、形状、用途等相当的旧城区土地，A是空地、B是有2000平方米破旧建筑物的土地，估计拆除旧建筑物的费用为每平方米建筑面积200元，建筑物残值为每平方米建筑面积50元，求B地块相对于A地块的减价额。,B地块相对于A地块的减价
6、额=（200-50）2000=30万元,例43,二、个人住房抵押贷款资信评估,（一）抵押房地产的价值评估（二）个人信用评估通俗说，房子值不值得贷那么多钱；钱还不还得上。,二、个人住房抵押贷款资信评估,个人信用评估机构: Experian,Trans, Euqifax评估原理: CAMPARI(character, ability,margin, purpose,amount, repayment, insurance)贷款房价比LTV, loan to value rate每期偿还额与家庭收入比PTI, payment to income借款人的收入水平与收入稳定性分析,现金流分析：标准普尔L
7、EVELS 模型,个人住房抵押贷款 品种(偿还方式),住房抵押贷款的主要贷款品种,房地产抵押贷款分类,房地产抵押贷款分类,理财计算器,网络展示,房地产贷款还款额计算,1、等额本息还款月还款额计算：式中： 每月等额偿还贷款本息额；P贷款本金； 月利率； 贷款总月数 通常将贷款本金为1元时计算出来的每月等额偿还贷款本息额称为抵押常数因子，用M表示，即有： 且有：将贷款本金与抵押常数因子相乘即可得到每月偿还额。也可计算一年的还贷额抵押常数因子。,X=,支付t期后的贷款余额,等额偿还中本金与利息的关系：,1.等额本息方法下，每月还贷额是怎么计算出来的？,月付款与贷款期限、贷款利率的关系 月付款与贷款期
8、限 月付款随贷款期限的延长而降低，且最终无限接近于贷款总额与月利率的乘积 延长贷款期对于降低月付款的作用是递减的，因而通过延长贷款期限来减轻借款人还款压力的作用也是有限的。月付款与贷款利率 月付款随贷款利率的提高而增加。 贷款总额相同，贷款期限不同的两笔抵押贷款，月付款额随利率上升而提高的速度比较接近 月付款相同，贷款期限不同的两笔抵押贷款，月付款额随利率上升而提高的速度不同，贷款期限长的月付款额随利率上升增加更快。,让我们进入 excel的奇妙世界！,本金等额还款月还款额计算,-每月偿还的本金额；-第t月偿还的利息额； -第t月本息偿还总额。本金等额还款额逐月减少，减少额为每月偿还的本金的月
9、利息。,本金等额还款利息与本金关系图,时间,利息,本金,月还款额线,支付方式、贷款余额（见图）违约风险后者还款“前大后小”，不符合居民收入水平不断增长的实际情况，而且月偿还额每个月都变化，支付麻烦。,等额本息和等额本金的比较,方法一：数学建模来源：刘峰.数学建模.南京：南京大学出版社.2005.37-42（作业展示）方法二：货币的时间价值计算 货币的时间价值是金融学的基石概念，等额本息法的贷款的每月还贷额的计算就是用货币的时间价值计算。 课堂上用数学推演，主要是强调数学思维，尤其是模型对金融学研究的重要性，当然这里的模型是很简单的，前提简单，推演也不复杂。但好处在于启迪思考提示：excel中有
10、一函数即是求等额本息法中每月的还贷额: pmt（金融计算器中，pmt函数）,计算方法,优点： 月还款额变化与居民特别是年轻人的收入变化趋势相同，降低了前期还款压力，拓展了抵押贷款业务。缺点： 本金负摊还 Esp. 通胀期间，住房增值小于 解决：较高的首付款、提高提前还款罚金和服务费,分级还款抵押贷款(GPM),实际贷款利率 当贷款机构向借款人收取手续费或借款人因提前还款缴纳罚款时，抵押贷款的实际成本将高于合同利率 贷款手续费与实际贷款利率 贷款手续费一般以贷款总额的某个点数（a）来收取，如a = 2，借款人实际借的资金只有贷款总额的98%。 此时，实际贷款利率re为：P0 （1 a% ） =
11、A（ P/A ， re /12，N） 金融机构使用贷款手续费的好处： 及时回收办理抵押贷款业务中的固定开支,增强调节贷款供求的灵活性 减少金融机构面临的风险：在固定利率贷款中，当市场利率下降时，收取贷款手续费将增加借款人提前还款、再融资的成本。 提前还款与实际贷款利率 提前还款的权利是借款人拥有的一项期权 目前，我国人民银行规定：提前还款要缴纳相当于提前偿还额1年的利息的罚款。 提前还款时的实际贷款利率：（设在第t期末偿还全部本金）,A(P/A, re, t) + (Pt+Qt) (P/F, re, t) = P 其中：Qt为提前还款罚款,房地产抵押贷款存在的风险,房地产抵押贷款存在的风险,（
12、一）违约风险（二）流动性风险（三）利率风险（四）通胀风险（五）其他风险,（一）违约风险,违约风险是指借款人因偿还贷款的能力有限，不能按期偿还贷款，从而给贷款人造成损失的可能性。 发放抵押贷款的金融机构一般通过对审核还贷额收入比(payment to income ratio)和抵押贷款率(loan to value ratio)来控制违约风险。（美国的房地产抵押贷款违约率为16左右，中国香港为0.02）。 违约又分理性违约和被迫违约。,（二）流动性风险,金融机构为借款人提供长期抵押贷款后，需要相当长的时间才能够收回贷款，大大降低了这部分资产的流动性。如果急于出售这一债权则会遭受损失。房地产抵押
13、贷款证券化，使得这部分资产能够在证券市场上公开出售，降低了流动性风险。,（三）利率风险,利率风险是由于未来市场贷款利率的变动给抵押贷款机构带来收益损失的可能性。一般来讲，固定利率贷款的贷款期限越长，金融机构面临的利率风险越严重。 利率可调整抵押贷款可以防范利率风险，但如果随着利率提高，借款人的收入没有相应地提高的话，违约的可能性就会增加。,（四）购买力风险,也称为通货膨胀风险。它是指由于通货膨胀的影响，使得借款人所偿还的本息的实际货币价值降低的可能性。“倾斜效应”(tilt effect) 逐年递增偿还抵押贷款GPM和利率可调整抵押贷款都基本解决了这一问题。,住房抵押贷款中的违约行为,被迫违约
14、与理性违约 根据违约原因的不同，可将违约分为被迫违约和理性违约两种。 被迫违约 是由于借款人支付能力不足造成，如借款人发生失业、离婚等原因造成。 在国家经济稳定时，这种仅仅缘于借款人意外财务危机的被迫违约现象不太可能普遍发生，也较易于控制。,理性违约 指由于房地产价格下跌，借款人从自身利益出发，出于经济理性而采取的放弃还贷责任的违约行为。 理性违约的条件：当房地产的当前价值小于借款人未偿还的本金时，将发生理性违约 理性违约的影响因素： 房产价格下跌的幅度越大，越可能发生理性违约 贷款成数越高，越可能发生理性违约 贷款期限越长，越可能发生理性违约 贷款合同已经履行的时间越短，越可能发生理性违约,
15、在这四个因素中，哪些是银行能控制的呢？ 如果房地产升值，理性违约条件就不可能成立。 对违约行为的经验分析 通过对历史数据的经验分析，归纳出特定贷款群体在抵押贷款中违约行为发生的规律。 从横向比较看，住房抵押贷款的违约率远低于其它贷款。(下图为美国的数据),注:下面的分析源于穆迪公司对美国加州在1970-1988年之间的约700万笔住房抵押贷款违约行为的研究。,表：四大国有商业银行房地产贷款不良状况款,贷款成数与违约率 在不同的贷款成数区间内，违约率的变化对贷款成数的敏感程度不同。 贷款已履行时间与贷款损失程度,房地产抵押贷款工具的其他创新,1、递增偿还抵押贷款(graduated paymen
16、t mortagage，GPM) ：在最初的5年或10年里，月还贷额低于等额偿还方式，每年内的月还贷额相同，但逐年以一定比率递增。适合当前收入不高，但以后有增长潜力的家庭。 2、逆向年金抵押贷款(reverse annuity mortgage，RAM) ：按照所抵押房屋价值的一定百分比，来计算贷款人每期交给借款人的固定贷款额的抵押贷款方式。一般适合退休老人，以住房价值来弥补生活支出,随价调整抵押贷款 月付款额的倾斜 住房抵押贷款中月付款额的倾斜，是指由于通货膨胀的存在，使固定利率固定还款方式的抵押贷款的月付款额虽然名义值上每期相等，但按物价水平计算的实际值却呈现前期还款较高，以后逐期递减的倾斜状态。 举例说明：假设申请30年期、实际贷款利率（不含通涨）为3%、总额3万元的住房贷款：,
