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1、,地产集团营改增,|,可选的简易征收,|,增值税的计算与管理,|,房地产老板现在该做什么？,|,目录,1,2,3,4,5,|,增值税概说与中国增值税改革史,财税201636号营改增框架：房地产与建筑,货物与劳务（GOODS and SERVICES),所有的交易，分为： 1、货物买卖（GOODS），关税与贸易总协定 2、劳务（服务）贸易（SERVICES）， 世界贸易组织 TPP 3、资本投资与分配、转移， 投资自由化,货物与劳务税（GST),1、货物买卖增值税 货劳税统一：增值税 2、劳务（服务）贸易营业税 3、资本投资与分配、转移不彻底的不课税原则,货物与劳务税（GST),1、营业税（产品
2、税）： 分工协作产业链：材料商50元5%，配件商100元5%，集成商：150元5%消费者负担税款（50+100+150） 5% 大而全产业链：150 5%税负不公，重复课税，不利于社会分工。 2、增值税： 分工协作产业链：材料商50元17%，配件商：（100-50）元17%，集成商：（150-100） 17%消费者负担税款：150 17% 大而全产业链：150 17%税负公平，税收中性，不干扰社会分工。,营改增：废除营业税，统一货劳税,目的是：消除产业链重复课税造成的税负不公，鼓励社会化分工深度发展，提高社会生产效率。货劳税=增值税。,政府货劳税总收入=消费品增值税率,完美的税收理论即最中性的
3、税收制度是彻底消除重复课税：一切生产中间品和生产资料，即非家庭消费品（消费资料），皆不负担税款。税务机关征管实务：凭票抵扣，购进扣税。,中国增值税改革的路径,1987年以前，产品税（全额课税制度） 1988-1993年增值税“实耗扣税法增值税”改革试点襄樊等工业城市的机器制造业 1994年货物生产与零售行业全面推行“购进扣税法生产型增值税”，遗留服务行业保留全额课税制度 2009年-2016年，固定资产准予抵扣，房地产、服务业全面推行增值税，完成“购进扣税法消费型增值税”转型。将基本与欧盟增值税制度靠近。仍留有少量尾巴问题。,财务与非财务的沟通障碍：营业额,三、增值税的税基是不含税收入额。无论
4、计提销项、计算进项或进项转出，都应当以不含税金额为计税基数(即增值税上的“营业额”概念一律是“不含税营业收入”之意) 财务人员在与非财务人员工作沟通时，应当灵活准确使用“含税合同额”和“不含税销售额”两个概念，不可固守“收入不含税”的话语陷阱，更要杜绝所谓“增值税是代收代付的，不影响企业利润”的糊涂说法。,增值税管理的精髓在于琐碎,与营业税管理的简单不同，增值税是国家税务总局精心设计的一个天大的骗局和陷阱：注册会计师们说“增值税只是代收代垫代付，不影响企业利润”，而财务管理流程上则处处跑冒滴漏、堵不胜堵、防不胜防。增值税必需公司发动“全员管税”。除了税务经理，参与增值税进项管理工作的关键岗位还
5、包括：招采部（成本合约部）、费用报销审核岗、以及所有涉及对外采购和支付费用的经理岗位。收票培训就是首先要练的“蹲马步”基本功。,财税201636号营业税改征增值税试点实施办法,3月5日的全国人大开幕会上李克强总理在政府工作报告中表示，从5月1日起全面实施营改增，并强调要“确保所有行业税负只减不增”。“代表委员的掌声可不是随便给你鼓的，我们说话必须要算数，承诺必须要兑现！”李克强在3月18日的国务院常务会议上说。倒逼财政部搁置争议。 3月24日财政部发布财税201636号关于全面推开营业税改征增值税试点的通知。3月30日国家税务总局发布7个公告落实征管操作问题。,总评一：理论已经走向完美，实践仍
6、然支离破碎,自2016年5月1日起，废除营业税，对货物和劳务课税制度统一为“增值税”。由国税局按总、分支机构所在地“属人原则”兼“工程与不动产所在地属地原则”征管。 增值税实行“增值”课税制度。中国现行增值税有三大特征：购进扣税法、（接近）消费型、凭票抵扣制度。 征管实践上存在的重大缺陷：以“单位”（不区分法人与分支机构）为纳税人，并对总分支机构合并缴纳增值税设立行政审批程序（财税201636号附件一第46条）。财税201636号附件一第7条还设立财政部和国家税务总局行政审批程序允许集团公司跨法人合并缴纳增值税，但从20余年深受困扰的连锁超市无一家获批准来看，该审批的可行性存疑 你可以自愿“跑
7、部钱进” 但恐怕最终“一无所获”,总评二：顽固坚持高税率，却又慌忙作出重大让步,明知11%高税率会导致运输、建筑和房地产行业税负成倍增加，但财政部顽固坚持高税率。住建部上书又怎样？ 我有权， 我任性。 然而财税201636号文件却令房地产和建筑企业长舒了一口气，财政部最终作出了四个重大让步：,房地产与建筑业面露喜色，只有货运物流向隅而泣,一、允许土地出让金抵扣，折冲了11%高税率；变相降低了房地产行业的税率只是牺牲了税收理论学者的逻辑与理性，折腾了企业会计和国税官员 二、允许已开工的老项目选择5%低税率，不适用11%高税率 三、放弃了对房地产预收账款的11%“纳税义务发生”规定，改为“预缴税”
8、3%。大部分缓解了增值税不得退税与房地产项目法人公司制度的冲突。 四、允许建筑业以清包工名义选择3%低征收率，不适用11%高税率。与住建部上书的6%效果殊途同归！,农民生产农产品免征增值税，却允许购买者扣除13%（注：“扣除率”而非“税率”的概念是财政部犯下的一个不严谨错误）。其税收原理是农产品实行的是免税，而不是0税率，其生产耗用的化肥、种子、燃油等进项税一概不许退还。所以农产品售价中包含有增值税（而不同于出口收入不含税）。 土地土让金的成本95%以上是不征税的征地、拆迁补偿款支出和垄断利润，应税的工程施工价款不足5%。允许抵扣11%将与增值税基本税收理论相冲突。置数万税收学者于何地？以为披
9、个实耗扣税法的马甲就不认识你了？,怎能不笑人齿缺？,纳税人碎片化的困扰与法人纳税制度的艰难,由于财政部将政府间税源分配的责任向纳税人推卸，规定增值税不以法人总机构为纳税人，而以分支机构为纳税人，一个营业执照（组织机构代码证）对应一个纳税人，造成“各分支机构之间进项与销项不能相互抵减”，不仅造成高昂人工成本而且占压纳税人大量资金直至造成过头税。连锁超市、加油站等行业20年来深受其害，财税201636号文对房地产和建筑企业设立“工程与不动产所在地预缴制度”又加倍祸害。该困扰纳税人呼吁已久，增值税暂行条例第二十二条设立行政审批：“（一）经国务院财政、税务主管部门或者其授权的财政、税务机关批准，可以由
10、总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。”经过连锁企业20余年争取，目前多数同城跨区允许合并申报增值税，跨县、跨市除极少数加油站企业外多数仍然不予审批。房地产和建筑短期内如果能做到同市跨区（县）合并申报，就已经算是“祖坟冒了青烟了”。 管理要领：不惜对国税局发起诉讼战也要做到同市总分公司跨区（县）合并申报！,房地产项目法人制度的致命冲突与跨法人合并纳税制度的镜花水月,“增值税购进扣税法进销分离+不得向前追溯抵扣退税”与“房地产项目法人制度+预售在前结算在后”的致命冲突，导致单项目法人公司销售完后结算工程款而取得的进项税全部作废造成损失。 对此，财税201636号文废除了房地产预收账款的
11、“纳税义务发生”规则，改为预缴3%，部分减轻了上述冲突。但是由于房屋全部交付后普遍存在竣工结算付清款项时间晚以及竣工后的工程现象，以及增值率低于30%和面粉贵过面包的无增值项目存在，过头税仍然无法避免。财税201636号附件一第七条重新设立了跨法人合并纳税审批制度：两个或以上纳税人经财政部和国税总局批准可以合并纳税。 房地产集团各项目法人公司能向财政部申请行政审批合并缴纳增值税吗？ 管理要领：不要对财政部抱有希望。要采取各种措施努力抵制“项目法人制度”，争取同一省（直辖市）只设一个法人公司，严格控制增值税纳税人的数量，减少四面八方申报、防御进项税无法跨项目抵扣的损失。,遗留的理论缺憾：利息征税
12、却禁止抵扣,中国历来将贷款利息视为“服务收入”课征货劳税，而不视为资本收益免征货劳税。财税201636号文对贷款利息征收6%增值税，却禁止借款人抵扣。导致重复课税现象消除仍不彻底，给理论的完美留下缺憾。理由？没有理由。神来之笔。,口袋罪：对无偿服务也视同销售,无偿提供服务历来不课征营业税。 但财税201636号文附件一第14条：下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 将除个人外的无偿服务一律纳入征税范围。 背后的理由是：减少增值税的避税漏洞。 其后果却是难以预计的。房地产企业眼前的陷阱,纳税人
13、身份管理：一般纳税人与小规模,一般纳税人： （1）超过财政部规定标准的公司与分公司，强制登记为一般纳税人。服务500万/年，货物生产与销售80万/年。达到标准而不办理登记的和已登记而建账不全的，按标准税率征税并剥夺进项抵扣权利。 （2）未超过标准，但可建账核算的选择登记一般纳税人。小规模纳税人： （1）个人（自然人） （2）未超过财政部规定标准的企业、事业单位与其他营利性组织。一般纳税人按增值（差额）课税。小规模纳税人课税方法仍然类似于营业税（全额课税）。 各公司税务经理需根据不同情况开展增值税纳税人身份的筹划。,纳税人身份怎样筹划？,给予旧项目5%征收率选择权,房地产开发企业2014年4月3
14、0日取得施工许可证的工程标段，有权选择简易征收办法计算应缴增值税=含税销售收入/(1+5%)5%。不抵扣进项税。选择此方法后36个月内不能更改为一般计算方法（销项-进项+进项转出-上期留抵）。参见财税201636号附件一第18条、附件二第（八）项。该文件没有规定预缴地点，应属遗漏，在房产所在地全额预缴，再在机构所在地申报。财税201636号附件二第（八）项：7.房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。税务经理该如何选择？测算：（旧项目预算可售货值-地价）/（1+11%）11%-旧项目未结算工程款可取得的进项税，与旧项目预算可售货值
15、/(1+5%)%相比较。,给予旧工程、清包工3%征收率选择权,二、清包工、甲供材、以及施工许可证日期在2016年4月30日以前的，建筑企业原则上选择3%简易征收，按（已收取的总包含税价款-已支付的分包含税价款）/（1+3%）3%计算应纳增值税，在工程所在地国税局全额预缴，还在机构所在地国税局再次申报。财税201636号附件二第（三）、（七）项。小规模纳税人建筑、装修公司相同。税务经理不需测算、比较。,简易征收的项目不索要供应商增值税专用发票,简易征收项目取得的进项税不能抵扣，因此应以供应商含税结算价款最低为原则，鼓励供应商也选择简易征收、小规模纳税人。,创立预缴制度及其陷阱：只预缴，不退税,出
16、租营改增以前的房子：5%,无论房地产开发企业或非房地产开发企业，出租或转租在2016年4月30日前购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产，可以选择5%简易征收，在不动产所在地全额预缴，在机构所在地申报。房企自建，可以施工许可证日期为取得日判定依据。问：转租房屋，选择5%简易征收一定比选择一般纳税人计算方法税负轻吗？,出售营改增以前购买的房子：差价5%,无论房地产开发企业或非房地产开发企业，销售2016年4月30日前购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产，可以选择简易征税，按（售价-买价或投资评估作价）/（1+5%）5%计算应缴增值税额。财税201636号附件二第（八）项。在房地产所在地全额预缴。机构所在地申报。 如为自建，则税额为：售价/（1+5%）5%。,
