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1、未来城项目营销策划提案,长沙置业通投资咨询有限公司,目 录,小户型市场,一、市场调研,1、河西小户型市场的基本情况,市场调研小户型,已推出小户型,未来两年将推出小户型,分析：高档小户型供应较大，竞争相对激烈，且多分布在市府版块；中低档价位小户型供应量不大，存在一定的市场需求。,市场调研小户型,2、河西小户型销售情况,分析：引进产权式酒店，可以提高项目销售率。地段较好的小户型，销售情况较好。,市场调研小户型,3、目标客户分析,分析：多以投资者为主要客户，投资者看重回报率和升值空间。,市场调研小户型,商业市场,一、市场调研,分析：位于望城坡商业中心边缘，本项目商业定位区域性商业和社区商业。,本案,
2、部分项目配套商业情况,分析：本区域内社区配套商业体量较大，竞争激烈。由于目前本区域缺乏足够的人气支撑，大多数项目暂未推出商业销售。据统计，多数项目的社区配套商业基本保持在总建筑面积5-10%的体量。,市场调研商业,部分项目商业销售价格及销售手段,分析：专业市场临街商铺价格基本在10000元/以上，销售手段以先招商后销售为主；小区配套商业价格在5000-7000元/，由于总面积不大，以常规手段销售为主。,市场调研商业,分析：有74%的消费者在工作之余选择KTV和茶楼/康体场所，说明岳麓区消费者对休闲娱乐消费场所需求比较大。,岳麓区消费者调研,市场调研商业,分析：有41%的受访者认为，望城坡附近缺
3、乏综合性的中大型购物休闲场所或步行街。这说明，岳麓区的商业发展速度暂时落后住宅市场的发展速度。,岳麓区消费者调研,市场调研商业,住宅市场,一、市场调研,市场调查住宅,供需分析,分析：2006年，岳麓区商品住宅供需两旺，基本保持平衡。但是，随着近两年岳麓区住宅项目开工面积大增，预计2007年岳麓区商品住宅供应量将达到220-250万平米，短时间内供大于求，销售压力较大。,周边部分楼盘住宅分析,分析：周边住宅以三室两厅为主，面积在130 左右居多，户型、面积比较集中单一，售价在2500-2900元/ 之间。,市场调查住宅,周边部分楼盘住宅分析,市场调查住宅,分析：优美的环境使得岳麓区成为中年人提高
4、生活质量的首选。大户型受到市场的追捧，中小户型短期内比较滞销。,目 录,位于桐梓坡路和雷锋东大道交汇处。 紧邻桐梓坡生活区和汽车西站。,一、地块分析地段,分析：项目处于生活片区边缘，交通便捷，适合建立居住型项目。,分析：项目占地不大，为中等规模。,一、地块分析地块指标,一、地块分析地块形状,地块呈梯形，南北长，东西短。,分析：地块三面临街，适合商业开发。,一、地块分析自然资源,地块内自然景观资源较少。周边自然环境缺乏。,分析：景观条件一般，只能通过项目本身提高景观档次。,一、地块分析周边配套,分析：周边配套档次不高，缺乏高档次配套，影响项目形象。,二、产品分析规划布局,分析：临路为商业和小户型
5、公寓，中部为住宅，布局上基本实现动静分区，人车分流；效益上最大限度的发挥了临路地块价值。,二、产品分析面积配比,分析：小户型、住宅、商业三分天下，为综合性项目。 小户型、商业面积比重较大，是本项目营销的两个重点。,二、产品分析商业面积比例,分析：从商业面积来看，商场面积占到近一半，商场招商是本项目的一个重点。,二、产品分析住宅套数配比,分析：小户型产品（一房一厅、复式公寓）套数比例占到70%，比重较大。公寓产品是我们营销的重点。,二、产品分析小区配套,宽带网络,卫星电视,社区智能化提高了楼盘科技形象，增加了项目卖点。,三、配套建议景观配套,通过现代、后现代雕塑等硬质景观来点缀小区。,园林景观与
6、项目现代的高科技形象吻合。,配套建议生活配套,在3栋楼或4栋楼增设会所或泛会所，完善项目配套功能，提高项目档次。,健 身,幼儿园,目 录,一、形象定位,长沙首次置业者的首席社区、创业者的理想家园,整体形象塑造,客户定位,项目产品丰富，面积从40平米到271平米，可以满足不同层次消费者需求。 首次置业者：小户型居多，总价较低，适合积蓄不多，但对住房有需求的首次置业者。（降低首付门槛） 创业者：需求小面积办公及居住场所。,整体形象塑造,未来城一个充满健康、活力与进步的青年社区。一个体验高科技、引领时尚生活、憧憬美好未来的活力社区。,整体形象塑造,案名诠释,整体形象塑造,广告语,畅享科技时代 炫动时
7、尚生活,1、常规方案,预期价格：2500-2800元/平米。,小户型营销策略,作为普通公寓，直接销售。,目标客户：自住：周边科技园的年轻职工、周边私营业者。投资者:长沙市看好河西发展潜力，注重小户型投资者。,2、酒店式公寓,酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”。,目标客户： 投资者：长沙市看好河西发展潜力，注重小户型投资者。 自住：周边科技园的年轻职工、周边私营业者。,酒店式公寓的特点：星级酒店较好的服务功能和管理模式；既可居住，又可办公，自由方便；而且价格相对较低；随时可以得到酒店式的各种服务。,预期价格： 3200-3500元/平米。,小户型营销策略,3、产权式酒店,地段为王是产
8、权式酒店制胜的首要因素。位于“高尚地段”成为衡量物业标准的决定性指标。,小户型营销策略,本项目条件分析,预期价格： 3500-3800元/平米。,小户型营销策略,本项目解决方案,考虑到市场需求和本项目小户型上市量过多及项目利润最大化，建议本项目采用酒店式公寓（精装修） 、普通公寓、产权式酒店三种营销模式。,小户型营销策略,预期平均价格： 3200-3500元/平米,1、策略定位a、引进主力店如生活超市等b、打造主题商业街C、社区配套商业2、策略实施a、先招商后销售b、常规销售,商业营销策略,a、引进主力店如生活超市等（ 8881平米商场的招商）,1、策略定位,商业营销策略,b、打造主题商业街,
9、根据消费者需求调查，本项目所在区域缺乏餐饮、休闲商业。 餐饮饮食商业街。 休闲茶楼/康体等休闲场所。,1、策略定位,商业营销策略,a、先招商后销售,通过招商，提升投资者置业信心，提升项目商业价值。,2、策略实施,商业营销策略,b、常规销售,2、策略实施,商业营销策略,在通过招商、引进超市之后，提升本项目商业人气，再对临街商铺进行常规销售。,临桐梓坡路商铺价格定位：8000-10000元/ 临雷锋大道商铺价格定位：7000-8000元/ 商业内街价格定位：6000元/左右,商业营销策略,住宅营销策略,价格定位：2700-2900元/,在小户型、商业销售基本完成后，社区形象已经树立，借机推出住宅。
10、,目 录,项目小组组长,廖 鹰 女士, 置业通公司总经理 清华大学EMBA高级总裁班 经济学硕士 中国国际房地产学院认证高级策划师 具有深圳沿海丰富的地产从业经验,我们的精英团队,核心团队,周峰 先生, 置业通公司首席策划师 1989-1997年在深圳从事房地产开发，曾任两家房地产公司总经理，成功开发上百万平米的项目。 1998年转为从事房地产专业策划和营销，主持和参与沿海及内地众多楼盘的策划及销售，具有丰富的营销策划经验。,江蓉晖 女士, 置业通公司副总经理，负责三级市场业务 企业管理专业毕业，具有较强的领导能力 多年房地产营销管理经验,我们的精英团队,我们的精英团队,刘景常 先生,置业通策
11、划总监 曾供职于俗有“黄埔军校”之称的世联地产，具有丰富的楼盘操作经验。 曾操作的项目： 深圳：星河丹堤、波托菲诺、海怡东方、新世界倚山花园、星河国际、鸿翔御景东园、总部大厦、玮鹏花园 湖南：嘉顿新天地、万煦园、上林国际、嘉逸名庭、海利新康桥、华机项目、润泽府,王蓓 女士,置业通销售经理 1999年进入房地产行业从事房地产销售管理工作。 先后在左岸春天，华银园等大型楼盘从事销售管理工作。 擅长项目营销工作。,我们的精英团队,张湟 先生,置业通招商经理 1998年进入房地产行业，从事招商工作 曾参加项目：吉首金宏商业广场；马王堆陶瓷建材新城； 万家丽建材市场；坡子街商业街。,专业销售团队,拥有久
12、经市场锤炼、业务娴熟的专业销售队伍,我们的精英团队,我们的业绩,华盛新外滩星城世家长房西郡东岸锦城,住宅项目,华盛 新外滩,华盛文教新城,星城世家,长房 西郡,东岸锦城,长沙锦泰商务大厦商业招商、销售代理长沙山水茗园商业整合推广、招商、销售代理 长沙鑫远国际大酒店整体策划与招商 长沙滨江财富硅谷项目商业招商、销售代理邵阳武冈王城广场项目商业招商、销售代理宁乡县永富豪大酒店整体策划、销售与招商宁乡富轩购物广场招商及整合推广,商业项目,我们的业绩,我们的招商资源,餐饮类： 玉楼东、火宫殿、徐长兴、奇珍阁、湘水人家、蓉泰、小湘汇、新长福、大蓉和、秦皇食府、西湖楼、一路吉祥、锦绣红楼、徐记海鲜、新怡园
13、、陶然居，小西城酒楼,百货类： 王府井、百盛、欧倍德、北京燕莎、西单商场、吉之岛、上海第一百货、阿波罗,超市类： 通城（胡经理）、新一佳(崔经理)、步步高（肖经理）、老百姓（曾经理）、旺和（雷经理）,中西餐厅： 名典、米萝、金牛角王、老树咖啡、蒙娜丽莎,休闲娱乐及美容美发业： 颐尔康、重庆富侨、八点半交友会所、金色年华、新怡园、摩登漂亮宝贝（国际）美容美发机构、九日美容机构、浣溪沙30 ,我们的取费标准,代理佣金1.8% 销售至30%时开始结算代理费，后续按月结算 一期销售时间为开盘后10个月 从签订合同后，每月预付2万元启动资金至开盘，从后续销售代理费中分批扣除 招商佣金为两个半月的租金,长沙置业通投资咨询有限公司 竭诚为您服务!,Thank You !,
