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1、房地产开发项目管理,讲授人：郭金金,本课程内容结构体系,一、房地产项目管理概论 二、房地产项目组织系统 三、房地产项目策划系统 四、房地产项目投资分析与决策 五、房地产项目计划与启动 规划设计管理 招标管理 六、房地产项目组织协调与信息管理,七、房地产项目控制管理 进度控制 成本控制 质量控制 合同管理 安全与环境管理 采购管理 八、房地产项目营销管理 九、房地产项目后期管理,第一章 房地产项目管理概论,内容提要： 1项目、房地产项目的基本概念和特征； 2房地产项目的全过程与系统结构及其特点； 3房地产项目管理的系统结构和内容； 4房地产项目管理的原则和一般方法；,第一章 房地产项目管理概论,
2、1.1项目与房地产项目 1.2 房地产项目管理 1.3 房地产项目管理系统 1.4 房地产项目管理方法、原则与步骤,1.1项目与房地产项目,一、项目的定义及其特征 1.项目的定义 1964年Martino定义：“项目为一个具有规定开始和结束时间的任务，它需要使用一种或多种资源，具有许多个为完成该任务（或项目）所必须完成的相互独立、相互联系、相互依赖的活动。”,美国项目管理协会（PMI）：项目是为完成某一独特的产品或服务所作的一次性努力。 ISO1006定义：“项目具有独特的过程，有开始和结束的日期，由一系列相互协调和受控的活动组成。其过程的实施是为了达到规定的目标，包括满足时间、费用和资源等约
3、束条件”； 中国项目管理知识体系纲要（2002版）定义：“项目是创造独特产品、服务或其他成果的一次性工作任务。”,德国DIN（德国工业标准）69901认为： 项目是指总体上符合下列条件的唯一性任务： 具有预定的目标； 具有时间、财务、人力和其他限制条件； 具有专门的组织； 世界银行认为：“所谓项目，一般是指同一性质的投资，或同一部门内一系列有关或相同的投资，或不同部门内的一系列投资。”,项目的定义,总之，项目是指对确定性对象在一定约束条件下（人力、时间、资金和材料等）完成的具有特定目标的一次性任务。,项目特征,项目的 基本特征,一次性,目标 明确性,资源约束性,系统整体性,项目对象确定性,组织
4、的临时性,2.项目的基本特征,环境开放性,项目的基本特征,（1）项目任务和成果具有一次性 （2）项目组织的临时性 （3）项目对象具有确定性 （4）项目目标具有明确性 1）工期目标 2）费用目标 3）质量目标 （5）项目系统具有整体性 （6）项目具有资源约束性 （7）项目环境具有开放性,3.项目与日常作业的区别,二、项目的分类,开发项目，如资源开发项目、经济开发项目、房地产开发项目、新产品开发项目等； 科研项目，如基础与应用科学研究项目、科技攻关项目、“火炬计划”项目等； 社会项目，如希望工程项目、人口普查项目、大型体育运动会、“扶贫”项目等； 国防项目 基础设施投资项目 注意：建设部按专业将工
5、程项目划分为33个类别，与此相应的施工承包企业也被划为33类。,三、房地产项目的定义及特征,1.房地产项目的定义 在一定的时间、费用和质量等资源要求下，为形成一定生产能力（或使用功能）的固定资产投资，而按特定的程序完成的一次性任务。,2.房地产项目特征,（1）项目时间目标的限定性较强。 1）房地产项目的资金占用量较大 2）市场需求变化较快 3）市场上同行业竞争激烈 （2）房地产项目质量目标要求较高 （3）房地产项目的费用目标较强 （4）房地产项目具有较强的系统性 （5）房地产项目具有特定的程序性 （6）房地产项目组织的特殊性 （7）政策法律条文的多样性,四、房地产项目系统,1房地产项目的全过程
6、 （1）项目前期策划和确立阶段 （2）项目设计与计划阶段 （3）项目施工阶段 （4）项目使用阶段,房地产项目的全过程,2房地产项目系统结构,房地产项目系统结构,目标系统,对象系统,行为系统,组织系统,（1）房地产项目的目标系统,（1）房地产项目的目标系统实质是房地产项目所要达到的最终状态的描述系统。是项目实施过程中的一条主线，由项目任务书、技术规范、合同文件等说明（定义）的抽象系统。 项目设计与实施过程中 ，需注意： 1）多级性 2）完整性 3）均衡性 4）动态性,（2）房地产项目对象系统,实质：行为的对象（房地产项目本身），可进行实体分解为许多分部、许多功能面组合起来的综合体，有自身的系统结
7、构形式。通过设计任务书、设计文件等来定义，通过实施来完成。 应注意： 1）系统空间布置合理专业功能协调一致 2）系统结构合理资源分配合理 3）系统与环境协调与大环境融合,（3）房地产项目的行为系统,实质：完成项目任务所必需的项目活动。由项目结构图、网络计划、实施计划、资源计划等表示的抽象系统。 应注意： 1）系统完整性 2）系统有序性 3）系统和谐性,（4）房地产项目组织系统,实质：由完成项目任务的行为主体所构成的系统，是许多人和组织共同形成的一个具体系统，如建设单位（业主）、设计单位、施工单位（承包商）、供应商、上层主管单位等。 应注意 1）系统目标的明确性 2）系统开放性 3）系统动态性,
8、3房地产项目系统的特点,（1）结合性 （2）相关性 （3）目的性 （4）开放性 （5）动态性 （6）不确定性,1.2 房地产项目管理,房地产项目管理的历史发展 房地产项目管理的含义及特点 房地产项目管理的职能 房地产项目管理的类型,一、房地产项目管理的历史发展,1房地产项目管理产生的背景 （1）社会生产力高速发展，大型及特大型房地产项目越来越多。 （2）现代科学技术的发展为项目管理理论和方法的发展提供了基础和可能性。 经济论、系统论、信息论、控制论； 计算机技术、运筹学、预测技术、决策技术,2房地产项目管理的发展,在20世纪50年代以后发展起来的，经历了如下几个阶段： 20世纪50年代，网络技
9、术（CPM和PERT网络）应用于工程项目（主要是美国的军事工程项目），并取得了很大成功。美国1957年的北极星导弹研制和后来的登月计划。 60年代，计算机网络计划分析进行工期计划和控制。,70年代初,计算机网络分析程序已十分成熟，提出项目管理信息系统。 到了70年代末，80年代初，计算机普及，使项目管理理论和方法的应用走向了更为广阔的领域。 80年代，人们进一步扩大了项目管理的研究领域，包括合同管理、界面管理、项目风险管理、项目组织行为和沟通方法。 可见，在项目管理发展的过程中，房地产项目管理渐渐地成长和成熟起来的。,二、房地产发项目管理的含义及特点,房地产开发项目管理的含义 为实现生产要素在
10、房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品，房地产项目的管理者在一定约束条件下，运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用全过程进行计划、组织、协调、控制的综合管理活动。,房地产项目 管理的特点,一次性 管理,约束性强的控制管理,全过程 综合管理,2.房地产项目管理的特点,各阶段的进度、质量、成本、安全的管理,严密管理，认真配备项目人员，设置项目机构,明确的目标（成本低、进度快、质量好），限定的时间和资源，既定的功能要求和质量标准,目标指导性,三、房地产项目管理的职能,工程项目管理的职能,计划职能,组织职能,协调职能,控制职能,计划职能,计划职能分为以下相互关联的四个阶段： 第一
11、阶段：确定目标及其先后顺序； 第二阶段：预测对实现目标可能产生影响的未来事态； 第三阶段：确定预算； 第四阶段：分析评价，选出最优方案 最优方案的要求：灵活性、全面性、协调性和明确性。,组织职能,组织职能是划分投资建设、设计、施工、建立各单位在个阶段的任务，并为达到内部所必需的各种业务活动进行分类组合；把监督每类业务活动的职权授予主要人员，规定工程项目中各部门之间的协调关系，制定以责任制为中心的工作制度，确保工程项目目标的实现。,组织职能的 工作内容,组织设计,组织联系,组织运行,组织行为,组织调整,组织职能的工作内容,前提：选择适当的项目管理的组织形式,协调职能,协调管理又称界面管理或结合部
12、管理。 协调的内容主要包括： 人际关系的协调 组织关系的协调 供求关系的协调 配合关系的协调 约束关系的协调,控制职能,控制职能是管理人员为保证实际工作按照计划完成所采取的一切措施活动。项目管理采取动态调整和优化控制的方法对项目进行控制，具体体现： 预先控制 现场控制 反馈原理,四、房地产项目管理类型,建设单位的项目管理包括项目的决策阶段和实施阶段的各个环节。在实施阶段的主要目标是投资、质量、进度，主要工作是组织协调、合同管理、投资控制、质量控制、进度控制、信息管理。咨询单位（监理公司）的项目管理监理合同设计单位进的项目管理设计合同施工单位的项目管理施工合同，施工项目管理的周期包括施工投标、签
13、订施工合同、施工准备、施工、交工验收和保修等施工全过程。具体的目标是施工质量、成本、进度、施工安全和现场标准化。,1.3 房地产项目管理系统,1.房地产项目管理的目标体系 总目标争取项目的成功实施。 必须做好的工作： （1）充分调研，制定正确的、科学的、符合实际的、可执行的项目目标计划。 （2）要对项目技术方案进行科学、经济的设计。 （3）要建立一支有力的高素质的项目管理队伍。,房地产项目管理三大基本目标：功能（质量）、进度（工期）、费用（成本）如图1-2所示）。,三大基本目标关系：,（1）三大基本目标共同构成项目管理的互相联系、相互影响目标系统。 （2）这三个基本目标在项目的策划、设计、计划
14、过程中经历由总体到个体，由概念到实施，由简单到详细的过程。 （3）三个基本目标结构关系的均衡性和合理性，构成项目管理目标的基本逻辑关系，任何强调最短工期、最高质量、最低成本都是片面的。,2.项目管理的工作内容,（1）按系统工程理论， 项目管理系统：“预测决策计划控制反馈修正决策计划”等职能的结合体。,（2）按项目实施过程,项目管理系统几个阶段： 1）项目的定义、目标设计和可行性研究 2）项目的系统分析 3）项目的计划管理 4）项目的组织管理 5）项目的信息管理 6）项目的实施控制 7）项目的营销管理 8）项目的后期管理,（3）按照项目管理的工作任务,1）成本管理 2）工期管理 3）质量控制 4
15、）现场管理 5）组织和信息管理 6）合同管理 7）风险管理,房地产项目管理系统,综上所述：项目管理本身是一个非常复杂的系统，它不仅由许多子项、分项、工程活动所构成，而且是一个完整的工作过程（包括预测、决策、计划、控制、反馈等），是项目全部管理任务（如工期、费用、质量、合同、资源、组织、信息等）的结合体。所以要取得项目的成功，必须对项目管理的整个系统进行全面地管理。,1.4 房地产项目管理方法、原则与步骤,（1）按管理目标划分 进度管理方法、质量管理方法、成本管理方法、安全管理方法和现场管理方法。 （2）按管理方法的量化程度划分 定性方法、定量方法和综合管理方法 （3）按管理方法的专业性质分 行政管理方法、 经济管理方法、 法律管理方法另外，管理技术方法：网络计划方法、价值工程方法、数理统计方法、信息管理方法、线性规划方法、ABC分类方法、目标管理方法等。,3项目管理方法的应用原则和步骤,（1）项目管理方法应用的原则 1）适用性原则 2）灵活性原则 3）坚定性原则 4）开拓性原则,（2）项目管理方法的应用步骤。,第一步：研究管理任务； 第二步：深入调查项目管理所处的环境； 第三步：选择适用、可行的管理方法， 第四步：分析可能遇到的问题，找出关键影响因素，制订保证措施； 第五步：要加强动态控制，积极地解决问题与矛盾； 第六步：要总结方法使用效果。,
