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1、2018/9/13,宝资通联行/事业二部/宝创地产,广西振业地产北海宝丽项目三期高层及商业物业营销方案,2018/9/13,宝资通联行/事业二部/宝创地产,目录,2018/9/13,宝资通联行/事业二部/宝创地产,一、北海市宏观环境城市概况,北海地处广西南端，北部湾东北岸。位于东经10850451094728，北纬2129215534之间，西北距南宁206公里，东距湛江198公里，东南距海口市147海里。市区南北西三面环海，有涠洲（24.74平方公里）、斜阳（1.8平方公里）二个海岛，涠洲距市区大约20.2海里。北海市与海南省隔海相望，邻近东南亚诸国，背靠大西南云贵川诸省，处于大西南、海南及东
2、南亚的中枢位置，地理位置优越。总面积3337平方公里，市区面积957平方公里 全市辖海城区、银海区、铁山港区和合浦县，共有27个乡镇（3个乡、24个镇），5个街道办事处，87个居委会，343个村委会，6630个村民小组。总面积3337平方公里。 海城区辖涠洲、靖海、驿马3个镇，东街、中街、西街、海角、地角5个街道办事处，共有51个居委会、20个村委会，250个村民小组，总面积140平方公里。 银海区辖高德、西塘、咸田、侨港、福成5个镇，共有7个居委会、39个村委会，693个村民小组，总面积423平方公里。 铁山港区辖南康、营盘、兴港3个镇，共有3个居委会、39个村委会，878个村民小组，总面积
3、394平方公里。 合浦县辖16个乡镇（3个乡、13个镇），即曲樟乡、十字路乡、星岛湖乡、廉州镇、党江镇、沙岗镇、西场镇、乌家镇、石湾镇、常乐镇、闸口镇、公馆镇、白沙镇、山口镇、沙田镇，共26个居委会、245个村委会，4609个村民小组，总面积2380平方公里。,2018/9/13,宝资通联行/事业二部/宝创地产,一、北海市宏观环境经济状况,（1）北海的GDP、财政收入、固定资产投资进行对比,2018/9/13,宝资通联行/事业二部/宝创地产,一、北海市宏观环境经济状况,2018/9/13,宝资通联行/事业二部/宝创地产,一、北海市宏观环境经济状况,2018/9/13,宝资通联行/事业二部/宝创
4、地产,小结,北海市近年来GDP和财政收入持续快速增长，国民经济稳定快速发展，良好的宏观环境为房地产市场的发展提供了有力支撑。 到2007年整个北海市的GDP将达到230亿元，至05年以来持续三年的增幅超都过19%。 财政收入的连续三年保持超过14%的高速涨幅，预计整个07年的涨幅创近年的历史新高。政府对基础实施投入加大，有财力拉动经济的持续高速增长。 随着北海市逐渐社会固定资产投资的快速增加，面对大好形势的宏观经济环境，近三年房地产投资额所占社会固定资产投资总额的增幅都超过了15%，年均增长幅度高达16.15%。,2018/9/13,宝资通联行/事业二部/宝创地产,一、北海市宏观环境人均可支配
5、收入,北海市的人均可支配收入还是处于一个中等水平，2007年的人均可支配收入达到11843元，涨幅将创近年历史新高，达到14.10%。 近四年来，除03年受“非典”影响外，北海市社会消费品零售总额一直保持快速发展势头，2005年社会消费品零售总额增长率超过了20%，城乡居民储蓄存款余额总量一直保持11%以上的增长率，人均城乡居民储蓄存款余额保持在12%以上的增长率，居民消费水水平大大提高，存款余额大幅增长。 数据显示北海市有较大的消费潜力，各种消费支出都具有扩展的空间，城镇居民可支配收入连年增多，居民的购买力持续增强。 北海城镇居民消费能力强劲，消费额不断扩大，对房地产住宅消费的需求将逐渐增大
6、，并对住房消费提出更高的要求。,2018/9/13,宝资通联行/事业二部/宝创地产,一、北海市宏观环境北部湾经济区域对北海的影响,众所周知，环北部湾及南中国海一带位置显要，资源丰富，历来是中华民族拓展生存空间的重要处所。这里是中国通往世界各地的最主要和最便捷的海上通道，举世闻名的中国古代海上丝绸之路始发地就在北部湾畔。北部湾经济的开发，是中国通过南中国海域参与东盟、并进而参与世界经济合作竞争的便捷和有效的途径。 北海地处于华南经济圈、西南经济圈与东盟经济圈的结合部，正好处在中国东盟自由贸易区的中心位置，是我国与东盟合作的重要门户，具有独特的区位优势、政策优势、旅游资源优势以及环境优势等，最具潜
7、力成为中国走向东南亚和东南亚进入中国大陆的桥头堡。 “风水轮流转”、“三十年河东河西”。如今，新世纪初的北海再一次迎来了崛起的历史机遇。北海是中国第一批对外开放的沿海城市，也是广西沿海地区唯一一个具有国际影响力的城市 ，,2018/9/13,宝资通联行/事业二部/宝创地产,二、北海房地产市场发展历史概述,北海房地北海市房地产业发展历程可以总结为以下四个阶段： 萎缩下滑期（1993年下半年1995年） 北海房地产市场一直处于下滑状态，整个市场低落，房地产价格大幅下降，交易量逐渐萎缩。 低迷徘徊期（1996年1999年） 政府加大力度处理房地产遗留问题，采取以土地盘整为主、税收优惠为辅的政策措施，
8、规范市场交易行为，化解历史遗留问题，加强房地产市场管理。这个阶段主要处理土地历史遗留问题，土地盘整工作取得了一定的效果，为下一阶段北海市房地产市场的复苏奠定了良好的基础。在盘整政策和税收优惠政策的刺激下，交易市场有所活跃，但由于需求“瓶颈”的存在，房地产市场低迷徘徊。 恢复发展期（2000年2002年）,2018/9/13,宝资通联行/事业二部/宝创地产,1999年底，财政部、国家税务总局下发关于调整房地产市场若干税收政策的通知，为北海市解决积压商品房问题和盘活房地产提供了非常及时和有利的机遇，北海市政府审时度势，明确将盘活房地产工作作为城建工作的首要任务，颁布了北海市盘活房地产工作方案这一纲
9、领性文件，指导和推动了北海市房地产市场的发展。这一阶段，主要是从培育市场需求方面入手，采取清理整顿和规范房地产市场、降低交易税费、加快积压商品房产权处置、放开已购公房交易市场、加大住房信贷支持力度等措施，取得了很大的成效，空置商品房开始得到了有效的盘活，北海市房地产交易价格和房地产开发市场出现恢复性增长。 健康发展期（2003年2006年） 2002年底，国家财政部、税务总局给予北海享受海南省处置积压房地产的税收优惠政策，北海市抓住有利时机，制定实施了北海市停缓建工程处置办法、北海市处置积压房地产税收优惠政策实施细则等4个规范性文件，全面启动了北海市停缓建工程处置工作。经过将近两年的艰苦努力，
10、到2004年处置率达86.8。处置工作的顺利开展，极大地改善了城市面貌和投资环境，引起了区内外的广泛关注，吸引了众多的外来投资置业者，进一步推动了房地产业的快速发展，困扰北海多年的房地产遗留问题得到基本解决。,二、北海房地产市场发展历史概述,2018/9/13,宝资通联行/事业二部/宝创地产,二、北海房地产市场历年房地产发展情况,近几年来的北海市商品房的供应量的销售量迅速增长，特别是在05-06年以来，市场的供应量增幅逐步加大。北海市商品房成交面积近年保持着大幅度的增长，05和06年销售面积突破到了130万平方米。随着北海大量投资客户的到来，加大北海市商品房市场的消化量，甚至出现了供不应求的局
11、面。从04年以来，随着北海市经济投资的逐步升温，房地产的投资也逐步加大了投资力度，大量土地的供应，导致了北海市每年的新增了许多新的房地产开发项目，施工面积在大幅度的增加。预计08年的施工面积将大幅增加，后期推出市场的供应量将得到大幅度增加，市场上也将会出现一些不稳定的情况。,2018/9/13,宝资通联行/事业二部/宝创地产,二、北海房地产市场价格走势,05年北海市受国家调控政策的影响，价格出现了下降情况。到了2006年开始大幅度增长，特别是进入07年以后，住宅均价开始发生快速上涨，在3-7月期间均价的上涨幅度都居全国第一。,2018/9/13,宝资通联行/事业二部/宝创地产,二、北海房地产市
12、场GDP增长速度,20022006年北海市GDP增长图 除2003年受“非典”影响外，其余各年GDP增长速度均超过10，说明北海市的房地产业已经进入飞速发展阶段。（资料来源：广西统计年鉴）,2018/9/13,宝资通联行/事业二部/宝创地产,二、北海房地产市场北海市人均GDP增长速度,20012004年北海市的人均GDP处于13004000美元的区间，说明北海市的房地产业处于高速增长期，并开始进入快速增长期。（资料来源：广西统计年鉴）,2018/9/13,宝资通联行/事业二部/宝创地产,二、北海房地产市场北海市房地产投资与GDP关系,据行业发展规律，在房地产高速发展期，房地产投资占GDP比重在
13、8%12%是合理区间。房地产投资占固定资产投资25%-35%是合理区间，超过35%，过热特征开始出现。（资料来源：广西统计年鉴）,2018/9/13,宝资通联行/事业二部/宝创地产,（4）北海市房地产投资与固定资产投资关系,北海市房地产投资占GDP比例低于6，房地产投资占固定资产投资比例低于18，是因为近年来政府致力于处置停缓建工程，20012004年的房地产开发主要为盘活停缓建工程，所需投资不多。北海市的房地产投资处于合理正常的区间之下，仍有一定的上行增长空间。固定资产投资已形成强大的推动力，这种动力要素将在未来的五年中持续推动北海经济的整体发展。,2018/9/13,宝资通联行/事业二部/
14、宝创地产,5、北海房产项目开发特点,2018/9/13,宝资通联行/事业二部/宝创地产,小结,对于房地产开发载体来说，07年仍以本地开发商为主，外地开发商只占整个市场的30%左右，但外地开发商进军北海的信心随着房价的上涨进一步提升，据了解，在07年北海土地交易市场外地开发商成为主角，也预示着未来外地开发商将成为北海房地产开发的主角； 从规模上看，市场仍以几十亩的小项目为主，百亩项目已属于大盘，普通住宅如欧情.海景园、别墅如万泉城等，但从目前土地交易情况来看，未来几年将出现数百亩甚至千亩大盘，建设规模由小规模为主逐步转向成规模、上档次发展，开发区域由零星分散开发转为成片开发，并集中在城市主干道的
15、周边综合开发，已初步形成了集约开发的聚集效应； 从规划方面来看，外地开发商在开发理念和建筑规划上明显先进于本地开发商，随着整个市场竞争的激烈，未来将会出现更多的高品质、优规划的项目，将与北海人居城市更匹配； 从产品方面来看，由于外地购房者增多，主要用于投资、度假、移民等，产品类型逐渐丰富，满足市场不同需要；,2018/9/13,宝资通联行/事业二部/宝创地产,从价格方面来看，北海房价2007年一路飙升，3至5月份新建商品住房价格涨幅分别达到13.7%，23.6%和15.1%，连续三个月位居全国首位。特别是4月，北海市以23.6%的惊人涨幅远远超过深圳（11.3%）和北京（10.7%），成为房价
16、涨幅最大的城市。目前城市均价为2600元/左右，所开发项目大多为前几年屯地，其土地成本相对低廉，目前北海市商用土地的出让价格已经翻了好几倍，2006年，一亩土地的出让价格是20-30万左右，而2007年已经涨到了一亩地70多万元。按照行业利润计算，其利润临界点为1500元/左右，但目前城市均价超过临界利润1000元/以上。 作为著名的海滨旅游城市，海景房、别墅房是引领北海房地产价格回归并进一步提升的代表物业，目前投资型精装小户型也在市场上成为高价标杆。,2018/9/13,宝资通联行/事业二部/宝创地产,三、北海房地产消费群体分析,1、消费群体来源及分类 （1）消费群体来源 北海市人：籍贯在北海市。 新北海市人：跟北海有工作缘，事业移民。 外地人：区内有周边地市县（南宁、防城港、钦州、玉林、崇左等），区外有广东、浙江、温州、北京、东北、福建等 （2）消费群体分类 第一类：基本型居住需求（通常为首次置业） 第二类：改善型居住需求（包括为子女教育购房，未来养老等） 第三类：作为家庭资产处置方式（包括投资等）,
