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1、1、浦东金桥（浦东金桥（600639）：估值优势明显）：估值优势明显 增持增持1-9 月,公司实现营业收入 5.93 亿元,净利润 2.31 亿元,分别同比增长-3%和 22.1%,基本每股收益为 0.25 元,业绩符合预期。净利润增长快于营业收入增长主要由于报告期内投资收益增长较快所致。(1)前三季度共减持 196.5 万股海通证券,获得投资收益 3062 万元。为符合“一参一控”标准,公司年内将全部减持海通证券,目前持有的共计 474.85 万股,估计可获益 6000 万,增厚 EPS0.05 元;(2)以成本法计价的东方证券和华德美居超市年分红达 2884 万,已经计入报告期投资收益。碧
2、云新天地陆续结算将成为公司今年四季度和明年的利润增长提供保障。(1)碧云新天地三期销售良好,目前销售率已达 98.6%,合同均价 23000 元/平,将为公司贡献 13 亿房产销售收入,同时毛利达到 60%。(2)公司预计在今年年底和明年年初陆续交房,届时将显著提升公司 2010、2011 年业绩。我们认为:公司在扩张持有型物业同时,兼顾房产开发销售,使得公司业绩保持向上的趋势。目前,估值具备优势,维持增持。(1)目前公司在建和拟建的项目共约 70 万平,包括 G3 地块研发办公楼、28 号地块研发办公楼、碧云国际社区人才公寓一、二期项目等高附加值项目,未来收租前景良好,大部分物业将于 201
3、3 年之前竣工并开始租赁;(2)公司全年年底通过招拍挂获得临港新城一幅地块,表明公司坚持以房产销售补充物业扩张的战略意图,业绩将保持平稳向上的态势。我们预测公司 2010 年、2011 年、2012 年的每股基本收益为0.54、0.71、0.66 元,对应 P/E17.7、13.5、14.6 倍,每股 RNAV 为 15 元,P/RNAV 为 0.7倍,估值优势明显,维持增持。（申银万国 殷姿 江征雁）2、外高桥（外高桥（600648）：业绩或进入爆发性增长期）：业绩或进入爆发性增长期公司营业收入主要来源于物流贸易、房地产销售和租赁,分别占比 62.44%、18.51%和 9.92%;毛利分别
4、占比 18.83%、42.12%和 24.94%。从业绩的贡献率来看,虽然房地产收入低于物流贸易,但由于毛利率高达 50%以上,对业绩的贡献较强。外高桥园区已经形成国际贸易、国际物流、先进制造业为主的三大产业,08 年定向增发注入资产后,公司的物流贸易业务出现跳跃性增长:由 07 年的 6.8 亿元增长至 58.7 亿元,同比大幅增长 7.64 倍;同时,公司将积极落实国家战略部署,推动“三区三港” 联动发展,将外高桥保税区建成上海国际贸易中心的重要功能前沿,届时将进一步推动公司物流贸易业务量及毛利率提高,业绩增幅会比较显著。公司参与的启动项目为未来业务的重要增长点。启动工业园占地约 5 平方
5、公里,与外高桥园区对称分布在崇明岛两侧。随着南隧北桥和崇启大桥的开启,启动将进入上海“一小时都市圈”,成为长三角经济圈的前沿阵地,发展前景乐观。子公司外联发已经取得产业园一期 13.2 万平方米土地使用权,将从产业转移向二三线城市转移中受益。工业出租类物业尚有 200 万平米处于开发阶段。08 年公司分别收购了外联发展、新发展和三联发展公司 80%、49%、80%的股权,增加物业面积 424 万平米,其中 195 万平米为可租售物业,229 万平米为项目储备。收购物业以后,公司租金收入由 07 年的 8200 多万元增长至 08 年的 7.24 亿元;随着国际物流中心建设及可租售面积的大幅增加
6、,公司的租金收入至少增长一倍以上至 15 亿元,每年提供持续稳定的资金流入。2010 年,公司房地产销售收入主要来源于森兰项目尚未确认的土地出让收益 13.88 亿元及常熟住宅开发项目。物流贸易及房地产出租业务稳定中略有增长。我们预计公司 2010年、2011 年每股收益分别是 0.69 元、1.08 元,按公司 2010 年 3 月 26 日收盘价 17.28 元,对应的 PE 分别是 25 倍和 16 倍。鉴于公司业绩进入快速增长期,上调投资评级至“增持”。（天相投资研究所）3、陆家嘴（陆家嘴（600663）：转型城市运营商）：转型城市运营商 未来商业地产骄子未来商业地产骄子营业收入下降,
7、净利润稳定增长公司三季报显示,1-9 月,公司实现营业收入 23.36 亿元,同比下降 26.91%,归属于母公司所有者净利润 10.64 亿元,同比增长 5.51%,每股收益 0.57元,同比增长 5.5%。每股净资产 5.43 元,加权净资产收益率 10%。公司收入同比下降,主要原因是今年土地转让收入减少。7-9 月份,公司营业收入 3.09 亿元,同比增长 28.31%,归属于母公司所有者净利润 4,777万元,同比增长 173%,每股收益 0.026 元,同比增长 173%。贷币资金充裕,融资渠道顺畅三季末公司货币资金余额为 11.9 亿元,虽较中报余额有所下降,但仍较年初增加 44.
8、8%,主要是租金收入及其他经营收款增加;报告期筹资活动产生的现金流量净额为 31.1 亿元,同比增长 172.2%。净支出增加,财务费用大幅上升年初以来,公司经营活动产生的现金流量净额为支出19.5 亿元,同比增加 32%,同时,其他应收款比年初增加 6.8 倍,达到 18.2 亿元,系由支付浦江镇土地款 15 亿元及塘镇地块保证金 2.5 亿元所致。另外,公司财务费用增长 7.5 倍,达到8,987 万元,是由于银行贷款增加所产生的利息支出增多。增加土地储备,夯实转型基础公司在年初即把土地储备列入了今年工作重点,将土地储备预算单独列入年度预算计划,并结合公司发展规划参与土地公开招拍挂。5 月
9、,公司与控股子公司共同竞得浦江镇中心河以南 A1、A2 地块(公司占 95%份额),总计出让面积为 11.85万平方米,可建建筑面积约为 9.2 万平方米,总价 15.28 亿元。成功竞得浦江镇土地,标志着公司市场化的资源储备能力正在不断提高。着眼于可持续发展,收购股东资产报告期,公司完成了对集团 6 项股权资产的收购,这些资产的利润主要来源为出租物业租金收入、展览和物业管理费等,具有持续稳定的特点。假设未来每年盈利和去年保持一致,则上市公司每年的净利润将增加 0.79 亿元,每股收益增厚0.04 元。该项交易有助于提高公司的盈利能力,增加核心区域物业面积,完善公司的产业链。从土地批租转型为城
10、市运营商目前,陆家嘴已不再仅限于土地一级开发,主营业务已拓展到酒店管理、会展服务、商业地产运营等,正成为一个满足高端客户需求的城市运营商。其优势表现为土地储备多为低成本获得,现有的土地批租业务仍可在相当长的一段时间内为其带来数量可观的现金收入,这为其转型提供了强大的资金后盾。投资建议从陆家嘴未来二三十年的发展看,金融城区域现有的面积,不足以承载上海打造国际金融中心这样的广阔前景。依据前不久上海浦东新区商务委公布的“十二五”浦东商业规划,陆家嘴金融城将获得扩容,这显然将利好于公司。公司目前经营状况符合预期,维持 2010 年、2011 年盈利预测,每股收益分别为 0.62 元、0.66 元,目前
11、股价对应市盈率分别为 31.7X、29.8X。公司具有较强的融资能力和健康的财务状况,所持物业具有较大升值空间,未来还将开展金融投资业务,继续看好其转型前景,维持买入评级。（信达证券 张冬峰）4、飞乐音响（飞乐音响（600651）重组类型：资产置换重组类型：资产置换重组进程：2009 年 7 月公告,上海仪电在上海联合产权交易所挂牌出让飞亚照明公司 7.74股权,出让价格为 2430 万元,公司作为唯一意向受让方。受让完成后,公司将直接或间 接持有飞亚照明公司 40的股权。对照明之外的资产,飞乐音响也开始进行转让,公司拟公 开挂牌转让浦江智能卡系统公司 75股权。2009 年 8 月份,飞乐音
12、响向上海仪电集团转让 了所持外高桥（600648）房产。公司未来将以绿色照明产业为发展主业，争取在 2014 年 实现公司销售收入 40 亿的目标。5、上海金陵（上海金陵（600621）重组类型：资产置换重组类型：资产置换重组进程：上海金陵将与其大股东仪电集团进行资产置换,置出上海金陵的资产涉及旗下 7 家参控股子公司,置入资产则是仪电集团旗下全资子公司上海怡科投资管理有限公司 100股权。涉及交易资产价值达 3.42 亿元。2009 年 11 月,上海金陵股东大会通过了资产置换方案。上海金陵将变身为房地产公司。6、上实发展（上实发展（600748）重组类型：股权变更重组类型：股权变更重组进程
13、：1、由于历史原因，上实集团下属房地产业务布局分散，存在不同程度的业务重叠和交叉现象，导致产业资源无法全面整合、协同效应无法充分发挥，这种现状已无法适应上实集团自身战略发展的需要，削弱了上实集团房地产业务的整体竞争力。2、因公司控股股东上海上实(集团)有限公司正在研究涉及本公司的重大事项，公司股票按相关规定停牌。2010 年 7 月 9 日起连续停牌。3、8 月 17 日公告，上实发展重组方案出炉，上实控股将通过在香港注册的全资附属公司上实地产发展有限公司(下称“上实地产“)受让上海上实(集团)有限公司(下称“上海上实“)持有的上实发展 6.896 亿股股份，并成为上实发展的控股股东。本次股权
14、转让是上海实业有限公司对下属房地产业务进行整合的第一步。7、隧道股份（隧道股份（600820）重组类型：资产注入或整体上市重组类型：资产注入或整体上市重组预期：2009 年上海国资委曾要求部分国企加快重组或整体上市步伐，城建集团也在此列。而且去年 9 月，城建集团的董事长王志强出任了隧道股份的董事长，上海城建实力雄厚，可供注入资产包括基建业务、房地产业务等。城建集团在国内市政工程集团排名第一，尚未上市基建业务规模与隧道股份相当；除基建业务外，旗下上海城建置业发展公司位居上海市地产企业 50 强第 17 位，目前在建面积 49.2 万平方米，土地储备 230 多万平方米，规模与栖霞建设相当。8、
15、上海贝岭（上海贝岭（600171）重组类型：资产注入重组类型：资产注入重组预期：公司第一大股东华虹集团以分立方式进行重组，华虹集团将所持上海贝岭27.8%的股权以及其他资产分立由中国电子信息产业集团持有，相应按照分立出的资产减少中国电子在华虹集团中的出资额。至此，中国电子将不再持有华虹集团股权，同时，公司第一大股东将变更为中国电子。公司有望成为中国电子集成电路板块资产重组的平台。中国电子旗下未上市的集成电路设计资产包括中国华大和上海华虹。中国华大总资产超过10 亿元。9、兰生股份（兰生股份（600826）重组类型：资产注入重组类型：资产注入重组预期：09 年兰生股份就停牌筹划过重组，因条件不成
16、熟而搁置,但想象空间依然存在，从其大股东兰生集团来看，其战略规模已经得到国资委的正式批准，将转型为以国际贸易为主业，以物流为支撑的大型国企，如果兰生集团要将其外贸、物流业务整体上市，兰生股份是唯一的上市平台。另外，兰生股份通过兰生国健药业间接持有上海中信国健药业 49%股权，而兰生集团下属还有国盛医药、国健研究院、张江生物等生物医药资产，将兰生股份打造成生物医药业务上市平台，也是不错的选择。10、上海机场（上海机场（600009）重组类型：资产注入重组类型：资产注入重组预期：2006 年股改时大股东曾承诺未来将通过上海机场整合集团内航空主营业务及资产，然而目前虹桥机场及最新投入使用的虹桥 2 号航站楼还不属于上市公司。在虹桥大枢纽的规划下，虹桥 2 号航站楼势必会进一步分流浦东机场的客流，会进一步加剧上海机场集团与上市公司的同业竞争问题。未来将被注入的资产有：虹桥机场 1 期和 2 期、物流发展事业部、城市航站楼、实业投资公司等，并最终实现上海机场集团的整体上市。11、新世界（新世界（600628）重组类型：资产注入重组类型：资产注入大股东黄浦区国资委持股数目前
