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1、广州市二手房市场研究报告（广州市二手房市场研究报告（2009 年年 4 月）月） 满堂红研究部满堂红研究部市场均价逼近前期历史高位市场均价逼近前期历史高位 20092009 年年 4 4 月广州二手房市场研究报告月广州二手房市场研究报告据广州市国土房管局公布的数据，2009 年 4 月全市 10 区的二手住宅成交量为 70.55 万平方米，同比增加 76.6%。该数值略低于 2007 年 9 月的最高位（74.87 万平方米） ，成为 近一年半来的成交量次高位。由于前两个月自住型客户消化过急，当月二手楼市交投有所 缩减，广州中介行的买卖业务量比 3 月份减少一成有余，租赁业务量环比减少 8%。
2、 满堂红研究部对本公司促成的二手住宅买卖交易作分类分析，4 月份广州总体（不含 萝岗、南沙）二手住宅成交均价为 7534 元/平方米，环比上升 3.7%，同比上升 8.2%。租赁 市场方面，受春交会短租房热潮减退影响，4 月份广州总体（不含萝岗、南沙）二手住宅 平均租金为 27.1 元/平方米月，环比下跌 0.7%，同比下跌 9.7%。2008年年4月月至至2009年年4月月广广州州总总体体（不不含含萝萝岗岗、南南沙沙）二二手手住住宅宅成成交交均均 价价走走势势图图（单单位位：元元/平平方方米米）65006900730077008100总体69606915 73177129 72576915
3、69916730 67297255 71517264 7534 中心城区74627347 77477671 76217348 73207088 70987709 74907592 78924月5月6月7月8月9月10月11月 12月1月2月3月4月来源：满堂红研究部均价逼近一年半前均价逼近一年半前“高位高位” 今年 4 月份，广州总体二手住宅成交均价为 7534 元/平方米，同比上升 8.2%，且跟 2007 年 10 月的高位（7536 元/平方米）相当接近，即经过近一年半时间的振荡整理，广州 二手楼均价再次达到 2007 年的历史高位。 满堂红研究部经理周峰分析，由于今年 2、3 月份的二
4、手楼市交易火爆，自住型客户入 市情绪高涨，市场上流通的中低价格物业被迅速消化，剩余的盘源多数是价格相对较高的 物业。4 月份改善型、投资型客户陆续入市，与此同时小业主的“反价”现象也明显增多， 中高价物业的成交比重随之增加。当月总体成交单价在 7000 元/平方米以上的比重为 54.3%， 比 3 月份的 44.6%增加近 10 个百分点，故二手楼均价出现明显上涨。后市楼价的走势将继 续取决于客户入市的持续性，若客户跟进的热情从前期的高涨转弱，楼价便缺乏急速上涨 的基础；反之，则二手楼价还会在今年内创出新高。 当月天河、荔湾、番禺三区的表现最为突出，其中前两区的二手住宅均价环比上涨幅 度均超过
5、 8%，荔湾区在 8000 元/平方米以上的成交比重达到 35.6%（3 月该比重是 19.2%） ， 天河区在 9000 元/平方米以上的成交比重达到 37.8%（3 月该比重是 30.4%） 。而天河区的 套均总价环比增加达到 9.5 万元/套，番禺区的套均总价环比也增加近 5 万元/套，主要是广州市二手房市场研究报告（广州市二手房市场研究报告（2009 年年 4 月）月） 满堂红研究部满堂红研究部总价在 70 万元以上的物业成交增多所致。2009 年年 3、4 月份部分区域的二手住宅均价、套均总价对比表（元月份部分区域的二手住宅均价、套均总价对比表（元/平方米、万元平方米、万元/套）套）
6、区域区域总体总体荔湾荔湾天河天河番禺番禺指标指标均价均价套均总价套均总价均价均价套均总价套均总价均价均价套均总价套均总价均价均价套均总价套均总价3 月月726458.2697449.8821566.1573054.6 4 月月753459.8755753.1919675.6598859.5 环比环比3.7%2.8%8.4%6.8%11.9%14.4%4.5%9.0% 来源：满堂红研究部住宅买卖时有反价，商用物业买卖继续萎缩住宅买卖时有反价，商用物业买卖继续萎缩 自今年 3 月份小业主新一轮反价潮自东向西（天河、越秀、荔湾、海珠）蔓延后，4 月份这种现象继续向广州市南、北两端扩展，白云、番禺两区
7、也相继出现反价潮。反价潮 延缓了一部分资金量不足的客户入市的步伐，导致当月的二手市场成交量所有缩减；同时 也促使部分入市的客户频频追高， “买涨不买跌”的情况相当明显，从而使个别板块（广花、 西槎、员村、天河公园等）的历史高位套牢者相继解套。部分成交价比放盘价略高的个案表部分成交价比放盘价略高的个案表区域区域位置位置面积面积放盘价放盘价成交价成交价荔湾荔湾芳村大道中某号 3 楼43 平方米23 万元31 万元越秀越秀惠福西路某号 5 楼41 平方米24.5 万元28 万元越秀越秀应元路某号 8 楼94 平方米72 万元75 万元白云白云景泰东四巷某号 5 楼42 平方米24 万元25 万元番禺
8、番禺吉祥北道某号 6 楼52 平方米25 万元26 万元番禺番禺祈福新村某号 6 楼103 平方米50 万元51 万元天河天河黄埔大道中某号 10 楼42 平方米29 万元36 万元来源：满堂红研究部与二手住宅市场交投相对较热不同，商用物业市场的交投仍旧处于萎缩状态。据广州 市国土房管局公布的数据，今年头四个月，广州市二手商用物业（商铺、写字楼、车位） 成交量为 8.08 万平方米，同比减少 31.6%（2008 年头四个月同类型物业的成交量同比减少 38.0%） 。 商用物业市场不能与住宅市场同步“前进” ，是多方面因素造成的。周峰分析，2008 年第四季度的金融危机至今仍影响着广州写字楼买
9、卖市场，租客减少、租金下滑导致办公 楼的投资价值有所下跌，由于写字楼的管理费高昂（甲级写字楼管理费一般在 28 元/平方 米以上） ，空置期内会增加业主的操作成本。而二手商铺的质优货源（商业中心圈首层临街 铺）集中在一边收租一边坐享升值的业主手上，供应市场上多是位置欠佳的社区铺或非临 街、非首层铺面，受关注度大为降低，商铺投资者只能从“次优级”地理位置中选购面积 在 600 平方米以下、交易单价在 3.5 万元/平方米以下的铺面。至于二手车位买卖领域，超 过 9 成交易集中在番禺、花都两区的大型楼盘内，市区内二手车位成交寥寥无几，主要是 普通市民多数通过购置发展商开发项目的配备车位（一手车位）解决停车问题，无需过分 依赖通过二手途径寻求车位。此外，市场流动资金高度集中在住宅领域，也是造成商用物 业交投萎缩的因素之一，预计在今年第三季度后，广州的二手商用物业才有机会在资金流 动转向的前提下重新活跃。广州市二手房市场研究报告（广州市二手房市场研究报告（2009 年年 4 月）月） 满堂红研究部满堂红研究部满堂红地产研究部满堂红地产研究部 撰写：周峰撰写：周峰
