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1、21 世纪中国物业管理发展 思路初探 我国物业管理 企业 是随着 社会 经济 的 发展 ，人 们对生活、工作环境的要求不断提高，派生出的新兴的服务 性行业。其产生之初仅仅是房地产开发的后续服务机构；相对 房地产开发商而言，它是一个终端服务单位，但对业主和物 业管理企业本身而言，它永远都是始端服务部门。作为一个 新兴行业，物业管理诞生伊始，便显示出了强大的生命力。广 大业主将之作为提高自身整体生活水平的依据而对其报以厚 望，开发商以此作为自已楼盘的销售亮点，政府主管部门又 将之作为规范社区管理，提升城市形象的重要手段加以引导。 这使在我国诞生刚刚 20 年的物业管理行业几乎成了关乎国 计民生的一
2、个重要领域而被社会各界加以重视，成为了新世 纪引入注目的聚焦点。进入 21 世纪，我国物业管理行业经过 了 20 年的经验和 理论 积累之后，正从幼稚走向成熟，并象 所有其它企业一样向着 现代 企业制度方向前进。实践证明， 在这一前进过程中，物业管理企业必然向着规模化、区域化、 专业化的方向发展。一、新世纪物业管理将向规模化方向发 展 （一）规模化经营的必然性物业管理的规模化经营早就是 业内人士谈论的热点 问题 。我认为新世纪的规模化经营， 就是物业管理企业充分利用自身资源，最大限度地扩大管理 面积和管理领域（当然这个最大限度不是无节制，而是根据自 身的实际情况）， 科学 地确立自身的管理成本
3、和经营目标， 在一个适度界定的市场竞争中，最大化的占有市场份额。经 济学理论告诉我们无论是企业竞争的绝对业绩，还是企业竞 争的相对地位来说，市场份额都是商家的必争之地。市场份 额理论还告诉我们，企业仅仅达到经营规模还不行，它还必 须在市场份额总量上居于首位，才能优于别人。当然，物业管 理企业的规模化经营并不是指简单的扩大再生产，从企业的 追求效益最大化的经营行为来说，规模化经营还充分考虑其 投入产出比率，也就是随着投入的增加，规模的扩大，其单位 增量所产出的效益应逐量增高，这才是我们所追求的真正意 义上的规模经济效益。由此可见，规模化经营能为管理企业 降低成本，充分利用有限资源，获取更多的经济
4、效益。 （二）规 模化经营的途径扩大市场份额占有率，实现规模化经营是现 代物业管理企业不变的主题，但在市场份额总量有限的情况 下，物业管理企业如何实现规模化经营呢？兼并重组，充分 利用小企业资源。目前 ，无资质等级、小而全的物业管理企 业较多，许多房地产开发商为了肥水不流外人田，自已成立 物业管理公司管理共开发的楼盘，但由于面积较小，造成大 量重复投资及资源浪费。显然，这种状况对物业管理行业整 体进步不利，由于这部分公司服务的不规范，也使本应享受 正常服务的业主（住户）的利益受到损害，使业主投诉增多， 这极大地损害了行业的整体形象。从长远来看为促进行业健 康发展这些小物业管理企业宜通过兼并重组
5、，实现生产要素 的优化组合，共享企业资源如资金、技术、材料、劳动力等。 通过企业整合，建立产业规模促进行业健康发展。规模化经 营也可推动这些要素的流动和优化组合，促进行业的共同发 展。 2、抓住时机，适时介入内地物管市场，扩大物业管理面 积。新世纪民伊始，物业管理市场的竞争便呈现出白热化趋 势。内地物业管理市场的巨大潜力，吸引了众多实力公司的 目光，有品牌物业管理企业把走向内地抢占市场作为发展目 标。一段时间以来，物业管理市场呈现出“四海伐鼓雪海涌、 三军大呼阴山动”的局面。但我们应该意识到，任何一家物 业管理企业要到异地发展都具有一定的难度。在占领内地市 场的初期阶段，对当地的政策法规的熟悉
6、了解需要一个过程， 在这一过程中，企业会出现水土不服以及由于管理链拉长而 导致管理成本增加，管理效率下降的现象。同时，内地物业管 理消费意识不够，收费标准较低，造成管理过程中矛盾多、风 险大，稍不留神便会出现投资亏损、损害企业品牌形象等一 系列问题。这些问题一直困扰着进军内地的物业管理企业， 使其在进军内地之初，很难因规模的扩大而取得较好的经济 效益。对此，任何一家进军内地的物业管理企业都必须要有 足够的认识和思想准备，摒弃急功近利的念头，潜下心来为 真正在内地市场站稳脚跟做准备。我们还可以看到，物业管 理企业进军内地市场的初期阶段，正是其与本化磨合的关键 时期，也是传播自已品牌，并使之具有“
7、本土化”的必由之 路。这一时期使我们能够充分了解当地的物业市场状态，适 应当地风土人情，积累本地物业管理经验。内地物业管理市 场起步较晚，对沿海等地先进的物业管理经验十分重视，他 们需要有一个相互认识、相互了解、相互 学习 、共同提高的 契机。我们进入内地市场，恰恰为其提供了一个学习、交流的 机会。因此，只要我们坚持“服务第一”的指导思想，把自身 积累的经验和沉淀的理论充分运用于物业管理的实际工作之 中，我们就完全能够得到当地市场的认可。例如，福田物业便 是在 1999 年进入苏州市场之初，我们便始终坚持“塑造品牌、 用心服务”的指导思想。经过一年多时间的艰苦努力， “福田 物业”这一品牌已经
8、得到了当地政府主管部门的充分认可， 广大业主也将“福田物业”作为他们享受舒适生活的依据之 一倍加信赖，当地开发商已将“福田物业”的管理介入作为 其楼盘的促销手段之一。在这种情况下，我们的前期付出得 到了丰厚的回报。一年来，福田物业已在苏州接管了五个楼 盘一百多万平方米的物业管理面积。以苏州为根据地， “福田 物业”的美誉度还传播到附近城市，如昆山市高新技术开发 区房地产公司便主动上门要求我们管理其建筑面积近 20 万 平方米的“世纪佳园” 。使福田物业成了苏州乃至周边城市及 地区的物业管理金字品牌，为实现规模化经营积累了丰富经 验。二、新世纪物业管理将向区域化方向 发展 所谓区域化 物业管理就
9、是利用城市管理 理论 、系统论及可持续发展理 论，对辖区物业实行综合管理。它是以市政社区规划为基础， 以城市规模的生产、生活为规模，条块结合，组合成若干适度 区域，使之成为能全面推行物业管理的小区。例如深圳的华 侨城片区、新洲片区、东门商业区、华强北商业区等。随着 社 会 的不断进步，城市功能划分越来越细，小政府、大社会的 发展趋势越来越快。政府为简化办事程序，从具体事务中抽 身出来制订宏观政策，必将部份服务职能让社区和 企业 来 承担，由此，区域化物业管理初见端倪。区域化物业管理同单 一的物业管理有着许多不同的地方。我们知道，任何单一物 业都与其周边环境、公共市政、公用事业、配套设施有着必然
10、 的联系；从这个意义上说，单一物业管理是区域综合型物业管 理的组成部分。前是是单一专业型，后者则是综合 网络 型， 后者更贴近城市管理的核心，并具有社会职能和企业职能的 双重性。如区域型物业管理企业必然会承担相当的社会责任， 直接介入和参与政府组织的相关活动。区域化物业管理最大 的特点是辖区集中成片，具有一定的规模，服务的 内容 和 对象比较广泛，配套齐全，软件建设思路明晰。有利于个业倡 导以人为本，便于合理处置城区建设与可持续发展的关系， 有机、有效、合理地配置资源，并不断回报社会，从而促进物 来管理在可持续发燕尾服理论指导下健康、稳步发展。区域 化物业管理的企业会根据区域（片区）物业管理的
11、需要， 科学 、合理地对区域内辅助配套设施进行规划，最大限度地避免 日后维修所造成的不必要的浪费，为后续管理打好基础。同 时，区域化物业管理要求把区域内分散的物业集中起来进行 集约化管理。但这并不等同于一个公司要搞区域垄断经营和 管理，而是要实现整个区域的资源共享，优势互补，共同发展。 现代 化生产的重要特征之一是集约化，即资源的优化组合 与专业化管理和规模化经营相集合，这在 21 世纪物业管理中 将表现的更为突出。由此可见，区域化物业管理具有比分物 业管理更多的优势。首先，区域化物业管理有利于社区的综 合管理，人们的日常生活和工作，可以通过区域化物业管量 单位提供的全方位的服务来实现；其次，
12、区域化物业管理还有 利于社区的治安管理。物业管理企业处于社 区管理的第一线， 对辖区内工作、生活的业主比较熟悉，对预防犯罪、维护治安 有着积极重要的作用。区域化物业管理还有利于社区整体环 境的治理和建设，从区域化大环境的角度综合考虑生态环境 与人文环境的治理、建设、保护，这样起点高、效益好；第三， 区域化物业管理还可大大降低管理公司的管旦成本。区域化 物业管理的规模、容量都大大高于单一的物业管理，可以做 到资源共享，为物业管理公司降低管理成本，实现 经济 效 益、社会效益、环境效益的“三丰收” ，为企业规模化发展提 供了可靠的物质保障。综上所述，区域化物业管理为物业管 理的总体目标得以实现提供
13、了广阔的空问。主要表现在，能 继现代人创造一个安全、舒适、文明、和谐 的理想的居住、生 活、工作和娱乐环境，能最大限度地提高物业的价值，提升物 业的档次，能提升物业管理品牌声誉，增加公众对物业管理 的信心，促进物业管理总体目标的实现。三、新世比物业管理 将向专业化方向发展 随着社会的不断进步，城市发展水平必 然会越来越高，城市功能划分将越来越细。对于物业的日常 管理维护保养的要求越来越高，物业公司将起到统一组织、 调度和资源整合与分配的作用。如果物业公司一味追求小而 全，过分地添置各种专业设备及相关专业人员，必将大大增 加管理成本和自身负担，且这些专业设备无法充分发挥其潜 在的使用价值，造成大
14、量的资源浪费，这不符合资源共享、集 约经营的原则。相反，如果组织专业公司对业主服务，则可大 大避免这些矛盾，如房屋维护与保养请专业公司，他们可以 科学规范地制订详细的维护保养计划，达到预想的维护保养 效果，大大减少物业公司的工作量；卫生由专业的清洁公司负 责；绿化由专业绿化公司承担，绿化人员每周来修剪、杀虫和 施肥、灌溉等。现在物业公司的保安人员只有负责小区安全 的职责，没有负责周边地区治安的职责。如果由专业公司负 责治安，这些公司必然会在技防、人防方面下功夫，按照规范 成片的现代化管理方式运作，这必将大大加强小区（大厦）的 治安防患能力，提高广大业主的安全感和舒适感。专业化管 理必然导致物业管理人员职业化水平的提高。就 目前 的物 业管理人才培训而言，不是以职业化为目的，持证上岗只是 物业管理的普及 教育 ，而不是职业化队伍的培养。随着物 业管理专业化 时代 的到来，物业管理从业人员必须经过专 业化才能执证上岗。只有这些经过专业化系统培训的人员走 上物业管理岗位，才能够有效地组织、协调和指挥各专业公 司规范化的工作，并最终使物业管理真正成为千家万户信任、 依赖的具有一定社会地位的整体行业。
