2015年昆明白云路商业提案70页

《2015年昆明白云路商业提案70页》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2015年昆明白云路商业提案70页（70页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、白云路商业项目营销思路沟通,昆明中原 Kunming YunNan.01.2015,本报告以核心目标为重心，进而实现基本目标。,资金目标：实现10亿回款，14年实现不低于3亿回款,基本目标,销售目标：提高项目去化速度，获得一定的产品溢价是本案追求的核心目标导向。,实现品牌沉淀,实现速销与溢价,核心目标,项目目标：打造昆明地铁商业范本，昆明城市名片,树立地铁商业标杆,核心目标：提高项目去化速度，建立项品牌形象，实现产品溢价,报告体系,Analyze System,困局内忧外患，认清难点取势乘风借力，重塑高度突破客户制胜，稳扎稳打制胜创新营销，守正出奇,外患：难点一 2014年商业供大于求，商业地

2、产成为重灾区,2014年预售商业总量165万，成交量仅38.8万，对于商业物业的供求比例来看，成交率仅23%；,2014-2015年商业潜在供应情况,2014-2015年潜在供应约1000万，且南北区域供应量最大，未来的巨大市场的供应中如何抢占客户是需考虑的重大问题；,商业成交率低，供应量大，未来昆明商业存在一定风险；,外患：难点二 区域商业集中爆发，现铺销售对项目冲击力大，且商业氛围在前期很难形成大规模集群效应，对项目传递未来商圈价值产生阻力,同德广场,滨江俊园,金尚俊园,开业量大： 同德、滨江、翡翠湾部分商铺开业 销售以现铺为主： 销售同步进行中，且均为现铺 难点： 1、现铺即买即收益对商

3、铺客户吸引力远高于期房 2、区域收益眼见为实，与未来愿景描述形成一定的直观对比，客户犹豫度高,内忧：难点三 昆明地下商业运营无成功案例，客户接受度低；,目前运营中的地下商业：小西门地下商场、小花园地下女人街、正义坊淘宝街 地铁站点应运而生的项目：汇都国际、欣都龙城、文化空间、保利地铁商业街,昆明目前运营中的地下商业较少且无成功案例，多以低端小商品消费为主，定位低端，没有主题鲜明的业态规划，购物环境恶劣，客户接受度低下；,内忧：难点四 昆明本地无产权商业项目较少，且均为租赁，将使用权分段式出售。一次性销售全部商业使用权基本无案例，市场信任度缺乏；,新螺蛳湾,地铁101,分段出售使用权的原因主要有

4、两点原因A类： 对招商与后续经营极为有信心，在养商期出售使用权，以谋取后期商业成熟后更高的销售溢价以及更高的租金回报 案例：昆明走廊原因B类： 缓解招商以及运营难度，用相对较低的租金吸引商户，优先商业运营，在后续根据市场情况调整租金以及售价但是，相对于产权商铺来说，开发商主要解决商业未来发展信心的问题，而对于无产权商铺来说，还需要解决客户心理层面上的不信任感，一本房产证带来的安全感很重要因此，解决项目未来商业投资经营回报的问题之余，对于无产权问题的解决也是制约项目销售的核心难点之一,报告体系,Analyze System,困局内忧外患，认清难点取势乘风借力，重塑高度突破客户制胜，稳扎稳打制胜创

5、新营销，守正出奇,区域概述传统商业区+商务+居住区整合区，全天候商圈，但是形聚实散,商务办公,居住小区,同德广场,家乐福,金格广场,苏宁+国美,商业,同德广场,滨江俊园,金尚俊园,金格百货,家乐福,项目区域占位黄金纽带，将区域商务、商业、住宅合而为一,俊发中心,项目占地：72000 项目建面：66400 项目埋深：8.5米 项目手扶电梯：12部 项目上下通道：68个 项目全长：2km,项目地段价值区域财富纽带，将各自为政的散点商圈串联成聚合型商业，真正意义上上实现白云路，北京路大商圈,北京路 全天候商圈财富中轴,项目区域定位,报告体系,Analyze System,困局内忧外患，认清难点取势乘

6、风借力，重塑高度突破客户制胜，稳扎稳打制胜创新营销，守正出奇,项目核心营销问题,Q1：卖什么？ 在商业项目如此爆棚的昆明，项目如何能够建立自己的商业辨识度？Q2：卖给谁？ 地下商业+无产权，目前最为棘手的两大商业隐患，到底谁会买账？Q3：怎么卖？ 对手现铺为主，我们如何突围，如何在商铺林立的北京路、白云路实现热销？,信心 资源,Q1：卖什么？ 在商业项目如此爆棚的昆明，项目如何能够建立自己的商业辨识度？Q2：卖给谁？ 地下商业+无产权，目前最为棘手的两大商业隐患，到底谁会买账？Q3：怎么卖？ 对手现铺为主，我们如何突围，如何在商铺林立的北京路、白云路实现热销？,项目核心营销问题应对,建立辨识度

7、的前提：昆明进入第二代地下商业时代，丰富的业态+更好的购物体验是必备前提,第二代商业，以地铁沿线为代表 提供更丰富的业态以及更好的购物体验,第一代商业，以中心商业区，过街地下通道为代表，少数集中商业负一楼，脏乱差,正义坊地下街,小花园淘宝街,卖什么？ 业态定位+项目辨识度符号,项目消费人群锁定,案例一：日本八重洲地铁地下商业,基本情况分析： 地理位置：东京站前广场 建成时间：分两期建成（1963-1965年和1966-1969年） 项目特点： 是日本规模较大的地下街 周边交通：东京站除新干线、山手线等铁路车站外，还有8条地铁线从附近通过； 人流量：东京站日客流量高达80-90万人 层数：地下三

8、层 地下街长度：最长一条长340米 总建筑面积：73000,案例一：日本八重洲地铁地下商业,业态特点 以餐饮、食品店为主，服装服饰、生活文化店为辅，这与东京站日均50-80万的人流有密切的关系。 餐饮在每个区域都有分布，但基本集中在丁字形地下街的三个顶端部分，旨在通过餐饮吸引不同方向的地铁人流。,案例一：日本八重洲地铁地下商业,店铺特征 全部采用立式标识牌，利于视线到达 大部分区域都是双通道四边铺划分，店铺净高在2.5左右，进深大多在5-6米，少数窄铺只有3米，部分连通的大店铺联系了平行的2条通道，进深估计有12米以上。,案例一：日本八重洲地铁地下商业,导视系统,利用马路中央排烟排气、停车场排

9、风,案例一：日本八重洲地铁地下商业，细节展示,基本情况分析： 地理位置：福冈市中央区天神2丁目 建成时间：老天神（约20年前）新天神（约10年） 人流量： 人流量日均40万,案例二：日本天神地铁商业,案例二：日本天神地铁商业,案例二：日本天神地铁商业,1-2-3番街业态,10-11-12番街业态,8-9番街业态,4-5-6-7番街业态,案例二：日本天神地铁商业,案例二：日本天神地铁商业,卖什么？ 与周边大型商业进行商业互补及延伸，业态方向餐饮+服装,卖什么？ 餐饮+服装客群定位80后、90后人群为主，新潮、时尚,服装：80后、90后女性为主要客群定位方向，兼顾儿童类即可 餐饮：商务人群+80、

10、90后新潮人群为定位方向,服装：充分进行周边大型商业区的业态延展，以潮流服饰、饰品为核心业态 餐饮：互补周边餐饮业态，以新潮及特色为核心 项目亮点：围绕如何吸引客户形成目的性到访，同时增加客户驻留时间 以无为核心方向，昆明未曾见过的设计细节，形成跟风式到访，例如哈哈镜乐园，胶囊酒店、八音墙等或以水、花、音乐等为主题进行项目设计规划延展,中国馆,欧洲馆,韩国馆,日本馆,潮流前线,娱乐节点,娱乐节点,娱乐节点,娱乐节点,娱乐节点,娱乐节点,娱乐节点,娱乐节点,花之趣,水之趣,童之趣,乐之趣,时尚莱迪,Q1：卖什么？ 在商业项目如此爆棚的昆明，项目如何能够建立自己的商业辨识度？Q2：卖给谁？ 地下商

11、业+无产权，目前最为棘手的两大商业隐患，到底谁会买账？Q3：怎么卖？ 对手现铺为主，我们如何突围，如何在商铺林立的北京路、白云路实现热销？,卖给谁？ 客群定位 + 资源整合,盖洛普 / RI进行调研的分组方法,地下商业经营者 经营地下商业的客户群体,新老螺蛳湾客户 有一定眼界及经营的商户,其他客户 普通商业经营者和投资者,研究对象,本项目最可能和最有价值的客户在哪里？,昆明现有地下商业经营者？ 新老螺蛳湾客户？ 俊发楼盘的业主？ 周边其他项目业主？ 10分钟交通圈客户群？ 周边企业高管投资客户？ 周边商业客户客户？ 二/三级市场可比项目买家？ ,不同客户调研白描：,某地下街经营者： 宋XX,2

12、8岁，地下商城某饰品店老板对地下商城的总体评价：昆明的地下商业街除了我们正义坊这块还行，其他的地方生意也一般，刚开始生意不错，现在也是看周末了；如有地铁商业人比较多的话可以考虑投资，但要看看地段和环境；销售模式的评价：当时这边都是买的，租金回报还不错，有产权的；如果没有产权，太没有保障了；如果地铁商业人流大的话，租可以考虑的；设计的反馈：地下商业环境还要求高一点好，逛街的客户经常会说空气不好，我们这边比其他的好多了，百盛底下的空气差不说还乱；现在的客户要求也高了；,地下商业客户：地下商业认可，但经营权接受不了，关注地下街设计环境；,不同客户调研白描：,新螺蛳湾经营者： 王XX,40岁左右，服装

13、批发老板对地下商城的总体评价：昆明的地下商业好像做得一般，地铁商业现在也没有起来嘛，我们江浙一带的地下商业还是火的，你们卖多少钱嘛？便宜可以去看看，铺点现货可以做个点也行；销售模式的评价：我们这边是买的经营权，3年-5年的，我们买的5年，生意不错后期再续呗，你们是租还是卖呢？40年的经营权啊，不是产权的吗？那不是相当于租40年吗？40年以后要收回去吗？风险还是很大啊，看看吧，租个5年还是可以考虑的，不想投入资金太大，谁知道那边生意好不好做呢？设计的反馈：层高不要太低，通风要好，其它的好像也没有什么；,新螺蛳客户：地下商业可以考虑，购买经营权接受不了，关注资金投入；,不同客户调研白描：,其它客户

14、： 孙XX,30岁左右，企业高管对地下商城的总体评价：昆明的地下商业没有做的好的嘛，我不怎么喜欢在地下商城逛，空气不好，投资啊，暂时不考虑；销售模式的评价：买经营权，没有兴趣，还不如租个商业呢，投入大还不知道回报怎么样？不靠谱！设计的反馈：能像逛商场一样不？如果做到不错还是可以的！,其他客户反馈：对地下商业不认可，购买经营权风险大，关注回报率；,目标客户群按照置业意愿排序,螺蛳批发市场客户 部分地下商业客户 周边商业经营者 其他客户（周边业主和投资者）,看清了自身了解了客户想要在未来竞争中脱颖而出，还需要,寻找强强联手的伙伴！,保利六合地铁商业首批入市受追捧，开盘2小时即售罄,中原优势 我们不

15、仅有昆明本地的实操经验,中原优势 我们还有最强大客户资源平台,中原 优势,全国云南籍客户资源：中原中国CCES系统全国云南籍客户资源转介 大昆明全覆盖：缇香溪岸、滇池香缇、西山新城、老螺蛳湾、半山七哩溪、都市高尔夫约20个主城项目、10余个卫星城项目等覆盖大昆明包括市中心、东市区、南市区、北市区、西市区、嵩明、安宁、宜良、呈贡、石林等区域的全方位客户资源 品牌全覆盖：万科、保利、华侨城国内一线品牌积累的客户资源 三级市场客户资源：二三级市场联动，实现全城覆盖 投资型客户：中原高关注度项目实力投资客户转介（螺蛳湾实力型投资客户） 度假养老型：石林、丽江、大理、楚雄、腾冲等旅游城市度假养老客户资源

16、；都市高尔夫等资源型度假养老项目客户资源；安宁、嵩明等地缘型大昆明度假养老型客户资源 商会资源：重庆商会、浙江商会、上海商会等高端客户资源,中原 优势,分类提取研究、多重销售渠道； 适度推广费用、极高的成交率！,昆明二级市场代理50多个项目 积累的客户资源,昆明三级市场10余间地铺 积累的庞大客户资源,中原优势 我们更有二三级转介的平台,报告体系,Analyze System,困局内忧外患，认清难点取势乘风借力，重塑高度突破客户制胜，稳扎稳打制胜创新营销，守正出奇,项目核心营销问题,Q1：卖什么？ 在商业项目如此爆棚的昆明，项目如何能够建立自己的商业辨识度？Q2：卖给谁？ 地下商业+无产权，目前最为棘手的两大商业隐患，到底谁会买账？Q3：怎么卖？ 对手现铺为主，我们如何突围，如何在商铺林立的北京路、白云路实现热销？,怎么卖？ 产品整合 + 营销整合,解决信心问题政府+硬件展示,1、政府牵头做影响力和公信力；入市时作为政府重点关注项目，城市名片得以凸显； 2、后期展示到位，现场体验感带入客户与后期产品做证言，显示项目的资金实力和后期愿景；,