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1、设备设施的维修养护,建筑之家,维修保养的主要内容,对房屋和设施设备进行的定期检查、维护、清洁及润滑； 损耗或故障时的维修；,维修保养的主要内容,必要情况下（如较为复杂的设备和系统）的专业测试； 无法修理或无修理价值时的更新以及材料、结构和设计方面的改善等,维修养护计划的制订,维修的方式 （1）预防性维修 （2）事后维修 （3）紧急抢修,维修养护计划的制订,修理类别 （1）大修 （2）中修 （3）小修,维修养护计划的制订,维修养护计划的种类 （1）按时间进度编制的计划 年度维保计划：包括大修、技术改造、定期维修的小修； 季度维修保养计划：包括对年度计划的分解及季度追加项目； 月度维修保养计划：包
2、括对年度、季度计划的分解及上月设备故障修理遗留的问题及定期检查发现的问题,维修养护计划的制订,维修养护编制的依据 （1）设备设施的修理周期与修理间隔期； （2）设备设施的使用要求和管理目标； （3）安全与环境保护的要求； （4）设施设备的技术状态。,维修养护计划的制订,编制维修养护计划应考虑的问题 （1）物业使用或运行急需的，影响其他系统使用的，关键性的设施设备应重点提前安排； （2）应考虑到维修保养工作量的平衡，对修理的设施设备应考虑轻重缓急；,维修养护计划的制订,（3）应考虑维修前的准备时间和维修保养工作时间； （4）应考虑企业的资源和能力； （5）计划最后确立前，资金一定要落实；,维修养
3、护计划的制订,（6）制定的计划应该包括工作程序和检验程序； （7）对物业或运行有较大影响的关键设备、应尽可能安排在非高峰期检修，以缩短停歇时间（如中央空调系统的冬季检修，采暖系统的夏季检修等）,维修养护计划的编制流程图,明确目标,收集材料,以往运行记录,技术状况诊断,技术档案资料,计划草案编写,计划草案论证,技术可行性 分析,资金的落实 情况,资源的满足 情况,能否满足 需求,计划的可执行 性和验证办法,计划确定，履行必要的批准手续，一般还要向业主进行必要的解释或说明,执行计划，根据实际情况的变化进行适当的调整,维修养护计划的内容,设施设备维修养护计划的实施,修前预检：目的是掌握修理设备的技术
4、状态；,设施设备维修养护计划的实施,具体步骤 （1）阅读技术说明书和图纸，了解其结构、性能和技术指标； （2）了解技术状态和主要缺陷； （3）进行外观检查，如磨损、油漆及缺损情况等；,设施设备维修养护计划的实施,（4）进行运行检查，开动设备，观察运行情况； （5）按部件解体检查； （6）预检完毕后进行记录。,设施设备维修养护计划的实施,修前资料准备：准备图纸，记录表格以及其它技术文件； 修前工艺准备； 其他准备：零部件、专用工具，以及落实停修日期和时间，向业主和有关部门发通知；,组织实施,严格按照维修计划实施、在确保安全的前提下，注意控制三个因素： （1）质量因素的控制：达到计划的质量标准；
5、（2）进度因素的控制：对维修养护工作进度进行有效控制； （3）成本因素的控制：对维修养护成本的构成要素进行有效控制；,验收和存档,验收时应注意的问题 （1）是否按照计划全部完成？ （2）是否达到要求的质量标准？ （3）维修养护的效率如何？ （4）如果未能满足计划要求，原因是什么？ （5）采取何种补救措施？,验收和存档,存档应包括的内容 （1）养护计划 （2）预算和批准文件 （3）养护记录 （4）更换材料和零配件记录 （5）竣工图和验收资料,案例分析,编制房屋及设施设备维修养护计划,消防设施维修保养计划,维修保养项目 （一）建筑名称：某大厦 地点：某市区某路某号 建筑结构：一栋，高层（32层）
6、建筑面积：25800,消防设施维修保养计划,（二）消防设施维修保养项目火灾自动报警系统、消火栓系统、报警控制回路、自动喷水灭火系统、防排烟系统、气体灭火系统、泡沫灭火系统、消防联动系统（含事故广播和对讲电话）。,消防设施维修保养计划,（三）维修保养费计划内的维修保养费为每月XX元，详见大厦消防系统维修保养预算单,消防设施维修保养计划,技术资料及图纸为了实施维修保养计划，必须准备以下技术资料和图纸。,消防设施维修保养计划,（一）竣工图 1.消防给水系统（含消火栓、自动喷水灭火、泡沫等）； 2.防排烟系统； 3.火灾自动报警系统（含联动、紧急广播、消防电话）； 4.气体灭火系统,消防设施维修保养计
7、划,（二）详细技术资料 1.消防控制设备（含报警控制器、联动柜、紧急广播柜、气体灭火控制柜等）的原理图、端子接线图； 2.消防被控设备（含消防水泵、防排烟机、电梯、防火卷帘、非消防电源、应急照明等）控制柜的原理图、端子接线图。,消防设施维修保养计划,（三）设备资料 1.消防给水设备（含水泵、报警阀、压力开关、信号阀、水流指示器、气压罐、泡沫混合器装置等）产品说明书。 2.灭火系统设备（含灭火剂储存装置、启动装置、选择分配装置、称重装置和警告装置等）产品说明书。,消防设施维修保养计划,3.火灾报警设备（含报警控制器、各类模块或中继器、探测器、气体灭火控制柜等）产品说明书，如联动柜、事故广播、通信
8、柜为标准产品，亦应提供其产品说明书。,消防设施维修保养计划,4.防排烟设备（含风机、风阀等）产品说明书。 5.防火分隔设备（防火门、防火卷帘及闭门装置、启动控制装置等）的产品说明书。,消防设施维修保养计划,（四）文件 1.消防设备的运转记录； 2.系统编程表及系统软件。,消防设施维修保养计划,运行和使用者的责任和配合 （1）指定负责消防系统运行的责任人23人，运行责任人必须由具备相关专业知识的人员担任。 （2）运行责任人应对维修保养记录和报告进行审查和签字确认。,消防设施维修保养计划,（3）运行责任人的职责： 1）负责提供维修保养所需的水、电供应； 2）负责提供维修保养所需的垂直运输；,消防设
9、施维修保养计划,3）负责通知楼宇住户（租客）有关维修保养的工作时间，避免造成不必要的恐慌； 4）负责协助维修保养人员进行安装有消防系统的室内； 5）负责加强维修保养期间的巡查，预防事故发生。,消防设施维修保养计划,维修保养人员职责 （1）维修保养人员应由有消防设施调试维修保养资格和经验的工程技术人员担任； （2）维修保养人员进入现场后，在5个工作日内提供保养设备的现状报告，并对存在问题提出解决方案，由有关领导确认；,消防设施维修保养计划,（3）维修保养人员进入现场后，提交月、季、年度保养计划，经审核批准后实施，并交运责任人以便配合； （4）按照计划对建筑消防设施进行定期检查、维修和保养；,消防
10、设施维修保养计划,（5）对维修保养的消防设施运行情况，每月不少于二次到现场做一般性检查并记录。检查结果应如实记录，并会同运行责任人共同签字确认； （6）实行24小时值班制度，对消防栓设施出现的故障及时修复，保证其正常运行；,消防设施维修保养计划,（7）接到运行人员通知后，应在4小时内解决一般故障，2小时内解决严重故障；对无法解决的故障要作出书面说明，并将解决的具体日期作出书面保证，同时应得到运行责任人认可。,消防设施维修保养计划,月、季度检查 （1）在进行每月检查时要对下列各系统逐项抽查，如实记录检查结果，发现故障应及时修复，保证消防设施的正常运行并记录故障修复的全过程（抽查比例应在月、季、年
11、度检查计划中列明、水泵自动启动；,消防设施维修保养计划,1）消火栓系统：水枪喷水试验、水泵自动启动； 2）自动喷淋系统：末端排水试验水流指示报警、水泵自动启动、湿式报警阀水力警铃检测。,消防设施维修保养计划,3）自动报警系统（季节试验比例按安装设备的30%以上进行）；加烟试验报警（年终试验100%）、加温试验报警、手动触发报警； 4）防排烟系统：报警信号联动风阀、风阀联动风机、手动启动风机；,消防设施维修保养计划,5）气体灭火系统：手动启动试验、自动启动试验； 6）联动系统：事故广播播音、对讲电话通话。,消防设施维修保养计划,（2）季节检查原始记录必须由参加维修保养的运行责任人签字； （3）季
12、节检查结果和处理意见一式二份，由运行责任人和维修保养人员签字后各执一份。,消防设施维修保养计划,半年检查和书面报告维修保养人员和运行责任人每半年将消防设施维修保养的情况和检查结果，形成书面报告并存档。其内容包括：,消防设施维修保养计划,（1）消防设施各系统的运转情况； （2）半年维修保养和检查记录； （3）消防设施各系统稳定性和可靠性的分析； （4）保证消防设施正常运行的建议。,消防设施维修保养计划,更换材料、设备的供应 （1）维修保养中发现需要更换的材料、设备由维修保养人员以书面报告的形式，经批准后领用或采购； （2）定期检查需要重新灌装的灭火剂由运行责任人负责，维修保养人员协助进行拆装。,
13、消防设施维修保养计划,安全工作 （1）维修保养人员应按安全工作有关规定，采取严格、科学的安全防护措施，确保操作者安全和第三者的安全；,消防设施维修保养计划,（2）维修保养人员在动力设备、易燃易爆和贵重的设备中进行维修保养时应向运行责任人提出安全保护措施，运行责任人应派员在现场监督和协助维修保养人员进行有关工作； （3）在有毒有害环境中施工，应按有关规定提供相应的防护措施。,消防设施维修保养计划 表1,AL/QR-02-05 C年度设备全年维保工作安排计划表 大厦名称： 专业： 编制： 审核： 批准：周保养 月保养 季保养 半年保养 全年保养 各类符号在计划状态时为空心，在完成状态为实心（涂黑）。,消防设施维修保养计划 表2,消防设施维修保养计划 表3,
