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1、上海上实置业投资咨询有限公司,2008年10月10日,泉州|晋江|世贸中心|解决之道|THE DYNASTY WAY,致：晋江航汇实业有限公司,国际上流行两种顾问模式，一种是|守城|，另一种是|攻城|,在国内外新经济形势下，上实采用攻城战略，与开发商共襄盛举。 There are two typical types of consulting. One is more conservative while the other is more aggressive.,SIC Introduce,一,上实投资顾问简介,Corporate Info,上实投资顾问,上实投资顾问是上海市政府在香港上市的
2、窗口企业，是上海市最大的国营企业上海实业集团（港交所，证券代码363）的成员企业，长期为“上实发展（上交所，证券代码600748）”与“上实地产”提供定位策划、租售代理、企划推广等相关服务的房地产专业顾问企业。,Shanghai Shangshi Real Estate Investment Consultant Co., Ltd. (SIC)，a subsidiary of Shanghais biggest state-owned enterprise-Shanghai Industrial Investment (Holdings) Co., Ltd. (SIIC)registered
3、in Hong Kong in July,1981(code:363),has been providing real estate positioning, leasing services, project scheming and promoting for other subsidiaries of SIIC, such as Shangshi Development listed on Shanghai Stock Exchange (code:600748) and Shangshi Real Estate .,说明：上海上实置业投资咨询有限公司于2005年开始为中国首个国际地产项
4、目俄罗斯圣彼得堡波罗的海明珠区域开发项目170万平米综合社区提供全程服务，自此成为国内首家走出国门，整合国际资源，具备国际操作水平的营销策划和代理商，在业界声名鹤起。,上实的格局 SIC /Overview,Since 2005,SIC has been serving as a single strategic advisor for the Baltic Pearl Project in Russian St. Petersburg totaling about 1.7 million sqm floor area. This practice gives first priority t
5、o us to know the business of overseas clients.,专业的企划经验 complete specialization in project planning based on extensive operating practices 产品力决定市场力，营销业务尤其如此：在长期的服务过程中，上实投资顾问可通过结合众多实际案例、以及上实对市场情况、消费购买力、经营和管理经验的理解，结合独特的文化理念，对产品企划推广、规划和设计等提出综合性建议 丰富的合作资源 extensive contacts with brand department stores,
6、supermarket chain stores, hotel management providers, hospitality industry, as well as investment banks, oversea investors 租售业绩是检验理论的唯一标准：在长期的项目企划推广与招商服务过程中，上实投资顾问积累了一大批长期合作的战略合作伙伴、品牌与商家资源，如规划、建筑、经营管理和造价咨询等专业公司，我们尤其注重主力店、次主力店及国际品牌客户的积累，包括大卖场、大百货、大餐饮、大娱乐、星级酒店等，此外也与一大批投资商家、投资银行、国内外基金建立了长期合作关系。国际运营理念 o
7、perating on a international platform and detail oriented 房地产项目的成功，须导入全程解决方案的导入：为开发商提供包括定位、开发模式与投资研究、引进战略投资及合作伙伴、招商及营销代理的全程解决方案，通过站立在一定的高度上，导入国际先进的商业运营理念，注重细节的把握和处理，将着眼点落脚于项目及开发商品牌的建立、以及长期运营，确保可持续发展的成功。 0度磨合 no communications gap between our client and us since most of our staff used to work for real
8、 estate developers 立场决定地位，上实注重了解开发商和投资者的想法：上实投资顾问的中高层专业顾问均具有丰富的开发商专业工作背景，决定了我们的工作必须立足于实践经验，充分考虑市场可行性、投资可行性和技术可行性，区别于大多数顾问公司蜻蜓点水型的服务模式。,上实的战术 SIC / Strengths,内容纲要,贰篇：价值寻根,叁篇：营销策略,【序】,肆篇：企划推广,伍篇：平面表现,陆篇：业务执行,壹篇：营销背景,【结语】,美国次贷越陷越深，国内信贷紧缩不缓，经济增长被迫放缓，通货膨胀阴霾不散 购房者持续观望，今年上半年，地产市场首次出现了自1998年以来销售面积和销售额同时下降的情
9、况，有些城市甚至进入成交量和均价大幅下跌的困境 国内地产的冬季来得很突然，突然地让那些限死在“不上市就上吊”的困境者，被商业银行要求提前还贷者，2007年不惜血本疯狂拿地后储备规模急速膨胀者，举债能力脆弱净负债率偏高者，短期借款比重占总借款比重过高者，开发区域单一者等等，都很容易在这个冬天中被冻伤，甚至被冻死。 当下，在国内地产市场这口“大锅里”，“大鱼”者有些正忙着吞并“小鱼小虾”；而大部分“小鱼小虾”正忙于求生，但无论大鱼小鱼似乎都对宏观经济和调控政策共同煎熬下的旺火无可奈何。究其原因，处在锅里的鱼虾们永远都只有被烹食的命，只有在水里，鱼跟虾才能自在畅游本次概念策划仅根据上实顾问对于本案的
10、初步理解展开撰写，由于时间较紧，对项目具体情况缺乏深入了解，且未得到正式委托，难免存在部分瑕疵和不足，望予以斧正。上实将在得到航汇实业的正式委托后展开正式深入策划。,在锅里还是在水里？,【序】,上实的策略，力求区别于传统策划公司及固定模式 因为市场在变，游戏规则在变。 洞察市场的变化，是一切工作的前提。 上实顾问，在探索市场变化的过程中不断求索， 寻求制胜之道。,壹篇：营销背景,本案计划总投资17亿人民币，以商务办公、贸易服务、会议服务及酒店餐饮为主要功能，配以高级公寓、休闲健身、零售等功能区域，目标是建成泉州新区地标型建筑。 为了实现物业的建设目标，本案先被冠以“世贸中心”这一极具知名度的名
11、称，以期能够支撑项目的形象。 本案定位之初便希望能够挪借美国原世贸中心在国际的知名度，为项目发展造势。 但是，一个规模达二十万的综合性商务项目的顺利开发，除了借用一个好的概念和名称之外，还需要些什么？这是本报告试图探讨的核心问题。,世贸中心： 除了好的概念，我们还需要什么,曼哈顿CBD是纽约市发展的催化剂，1979年有277家日本公司、213家英国公司、175家法国公司、80家瑞士公司及许多其它国家公司在纽约市设立分支机构； 曼哈顿CBD的住宅和商业用房的成交额，占美国房地产市场中此类用房成交额的40%；美国21%的电话是从纽约打出的； 曼哈顿的地产估价约占纽约市地产估价总额的53%；曼哈顿地
12、区经济增长量占纽约市总经济增长量的82%；纽约著名的百老汇、华尔街、帝国大厦、格林威治村、中央公园、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院、格林威治街和第五大街等都集中在曼哈顿； 华尔街集中了几十家大银行、保险公司、交易所以及上百家大公司总部和几十万就业人口，成为世界上就业密度最高的地区。,首先得审视一下 美国原世贸中心的发展依托环境：曼哈顿！,本项目位于晋江池店镇，地处晋江南岸，与市政府规划区域东海片区隔江相望。2005年经济总量达1623亿元，在全国同级别城市排行第九，居福建省第一。 泉州有5个县进入全国经济百强县，数量全国第一。 泉州有七匹狼、九牧王、安踏、安尔乐、心相印、富贵鸟、柒
13、牌、利郎、劲霸、亲亲、福马、特步、金苹果、匹克、金色年华、拼牌、旗牌王、哈德利等数十个中国名牌产品。恒安集团是内地第一家在香港上市的民营企业。 泉州是中国仅有的几个“国际花园城市”。 厦门港出口货源80%来自泉州，厦门机场客源70%来自泉州。 泉州是中国第一侨乡，目前分布在世界90多个国家的泉州籍华侨有600多万人，占全省侨胞总数的76；港澳同胞近70万人，占全省港澳同胞总数的84；台湾同胞中，有44.8约900万人祖籍泉州。他们的财富占海外华人总财富的近三分之一，当中个人资产超l亿美元的数百名，在国际科技文教界较有成就的数千人。,本案发展的依托环境,【发展依托环境】 合适的发展高度定位,是项
14、目发展成败的首要决定条件 【发展环境相比】 曼哈顿不仅是美国的金融中心，更是全球的金融贸易中心； 故此，从两者发展环境对比结果来看 本案将发展定位着眼于以福建为主之东南沿海局部区域！,原世界贸易中心曾是纽约最高的建筑，是美国强大金融势力的最重要的标志之一。 它由纽约和新泽西州港务局集资兴建。大楼于1966年开工，历时7年，1973年竣工以后，以411米的高度作为110层的摩天巨人而载入史册。 它是由5幢建筑物组成的综合体。其主楼呈双塔形，塔柱边宽63.5米。大楼采用钢结构，用钢7万8千吨，楼的外围有密置的钢柱，墙面由铝板和玻璃窗组成，有“世界之窗”之称。,审视一下美国原世贸中心的建筑品质,本案
15、预期的建筑品质,本案主楼高188米，楼层五十层，商务楼楼层二十九层，商业中心楼层七层。 设计总建筑面积224,009.80，地上建筑面积153,124，地下建筑面积70,885。 由主楼（国际标准五星级精品酒店、五星级酒店服务式公寓、5A甲级写字楼）、会议中心（会议、商品展示及商业休闲服务）、商务楼、商业中心等四部分组成，具备贸易服务、会议服务、文化交流、酒店餐饮等四大功能。,决定本案未来市场地位的要素无疑就是本案的支撑点！本案的支撑点/核心价值有哪些,贰篇：价值寻根,资源,世贸中心的核心竞争力 垄断资源下的托拉斯市场地位 世贸中心所处泉州的产业优势，这是本案的可利用优势；拥有绝好的江景资源，
16、这是本案享受的主要景观资源；此外，本案与新市政中心隔江相望；项目规划、景观及建筑设计等产品方面的高质素，这是本案的自有资源。,世贸中心的核心竞争力 托拉斯市场地位,托拉斯： 英文trust的音译；中文意为垄断，垄断组织的高级形式之一，由许多生产同类商品的企业或产品有密切关系的企业合并组成。旨在垄断销售市场、争夺原料产地和投资范围，加强竞争力量，以获取高额垄断利润。托拉斯主义核心点： 托拉斯主义的核心是占有强大的资源，为入驻客户提供独特的资源享受平台。,托拉斯主义内涵,价值寻根之一 发展环境分析,城市环境： 在福建省三大中心城市中，泉州经济总量居首位，人均GDP略高于福州，只有厦门40%；其财政总收入和人均财政收入均低于厦门和福州。泉州财政收入相对有限，对城市建设的支持力度相对不足，城市化率远比温州、宁波低，也远落后于福建省内的厦门和福州。与民营经济同样活跃的温州、宁波、东莞等同类城市相比，泉州的GDP除了略高于温州外，明显落后于宁波、东莞两市。居民及农民的人均收入也明显落后于温州、宁波、东莞等城市。 但2005年政府开始重视城市运营，不断加快新区基础配套设施建设投入力度，今后几年城市化进程将提速，未来5年人口城镇化必将快速转移，促使大泉州逐步融合，必将使今后城市储备土地增值，为新区房地产业的发展创造良好机遇。,
