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1、东方世纪城 项目主题定位报告,我们一行四人到洛阳之前，对本项目的认知仅局限于800亩这个简单的数字上，而当我们在赵总和楚经理的陪同下，经过洛河时，我们惊讶于在中原地区竟然还有一条如此开阔的河流，而当我们坐在车上经过项目地块从北到南的2270米时，我们所能够保有的最大的感觉便只有兴奋了。 中国有大型河流流经城市腹地的城市很少，有幸我们在太原、福州等地均有所涉足； 而具有2270米沿河面的城市项目则是前所未闻的。尤其难能可贵的是我们所具有的大尺度沿河面和小尺度纵深，使本项目的建筑体能够最大限度的分享到美丽而又开阔的洛河资源。,我们对于这个项目的认识、思索和憧憬，正是从此种兴奋感开始,第一部分 市场
2、概要分析,第二部分 开发战略建议,第四部分 建筑形态建议,第三部分 规划思路建议,项目宗地示意图,这是一块极具想像空间的地块,可是当我们基于贵司提供的资料及市场调研之后， 我们产生了很多的困惑。,洛阳市高层住宅的年消化量,洛南新区大规模的土地供应，短时间内的集体供量，带来的只有竞争。竞争，往往是不可怕的，可怕的是同质化竞争。,“2005年，新区先后完成亩建设用地上报工作，国务院又新批准个批次的建设用地亩，使新区获批建设用地总量达到亩，为新区的建设、招商引资等提供了充足的用地保障。 “2006年，新区计划上报新增建设用地亩，已报国务院批准的土地计划供应亩。” 洛阳晚报2006.3.9,洛阳市高层
3、住宅的年消化量,洛阳高层住宅市场的消化量和供应量的缺口，让我们不得不对高层住宅市场的前景抱有丝丝忧虑。,洛阳市高层住宅的年消化量,洛南新区大规模的土地供应，短时间内的集体供量，带来的只有竞争。竞争，往往是不可怕的，可怕的是同质化竞争。,洛阳市高层住宅的年消化量,洛阳市高层住宅的年消化量,洛阳市高层住宅的年消化量,从市场的反馈情况来看，高层住宅市场的销售前景堪忧。,建业森林半岛上月仅销9套（4月是房地产传统的强销月）中泰世纪花城传出降价促销信息顺驰城销售现场冷冷清清,当期市场成为了影响本项目运作的最大的难点。我们必须要建造30栋左右的高层我们应该怎么办？,重 回 原 点,重 回 原 点,目前主要
4、住宅供盘区,未来主要住宅供盘区,政务、商务、商业区,本项目是洛南新区未来唯一一块沿河的住宅用地,其价值恰恰不首先在于当期，而是在于未来。房地产最大利润价值的获取，不是在于房产增值，而是在地产增值。,本项目，作为一个120万平米体量的项目，其操盘必须站在大盘的、长期的、可持续的角度上去分析。本项目当期的得与失，都不意味着项目整体的得与失。唯有长期的整体的获利才是最重要的。,我们认为，当期洛阳的购房群体存在着四个方面的疑虑或认知误区：1、对于洛南发展的认识2、对于河景资源的认识3、对于周边配套的认识4、对于高层建筑的认识,而上述四个问题，最直接的解决方案恰恰在于一点上，即：时 间,因此，我司认为本
5、项目的核心操盘战略必须是：以空间换时间,所谓的“以空间换时间”就是1、牺牲当期的产品容积率，来获取长期的价值升值2、牺牲当期的高利润空间，来获取长期的利润价值,第一点指的是产品创新，让渡价值 第二点指的是价格优势，促进当期流速,产品创新1： LOFT产品开发5.2米层高的产品，通过“一层得两层”的优惠来赢得客户的信赖，在目前的强竞争环境中取得差异化优势。开发产品包括三类面积区间：80平米/100平米/120平米/售价建议在3200-3500元/平米之间,产品创新让渡价值,产品创新2： 三层两户产品在原有的三层空间内，只做两户。该种户型可以实现大挑空起居室。开发产品包括三类面积区间：130平米/
6、150平米/170平米/售价建议在28003000元/平米之间,产品创新让渡价值,3m,3m,3m,4.5m,4.5m,让渡价值： 赠送露台目前建业森林半岛和顺弛城开发的产品中，具有大面积的露台。而该部分露台面积以1/2的面积计入销售面积。建议本项目直接赠送露台面积，以赢得与上述两个项目的竞争优势。配以本项目得天独厚的观湖景效果，本项目的优势将不言而喻。,产品创新让渡价值,此外，本项目从操盘战略的角度上，需要注意下属两个内容：1、物业形态多元化2、产品序列丰富化,第一点指的是开发住宅、商业，兼有酒店、主题公园等 第二点指的是开发大中小型各类产品，满足高中低端客群,整体规划思路建议,新都市主义理
7、念,项目规划思路思考1,Open BlockT.O.D. T.N.D.,Open Block开放的街区 封闭的组团小尺度街区职能有机分散社区中 社区平衡与功能适度混合 邻里同质，社区复合 空间渗透与柔化边界 生活街道人车共存体系 自然与生态 Street Eye 与可防卫空间,T.N.D. Traditional Neighborhood Development 传统邻里开发 由邻里尺度组成的社区 五分钟步行的邻里规模 优先考虑的公共空间 综合并均衡的功能 足够的建筑密度 精密的交通网络 低市政开发成本 可支付的住宅 尊重传统的建筑风格,T.O.D. Transit Oriented Deve
8、lopment 公交导向开发 区域内以快速公共交通系统为特色 区域的节点上包含了互相临近的写字楼、住宅、商业和公共设施等多种用途 节点进行高密度、高质量的开发，节点的范围在轨道交通站点5分钟步行范围内 将步行放在交通设计的第一位 节点的停车地点在轨道交通中心5分钟步行范围内,新都市主义 ：北京 阳光上东,中环商业广场 阳光上东的社区会客厅,新丽都酒店 城市商务型酒店,阳光上东小学和幼儿园,阳光上东 Upper East Side混合物业类型开发 开放的街区 封闭的组团 邻里中心开发 自然生态的环境 重视公共空间与公共空间边界柔化 混合尺度建筑,TOD开发模式,营造大盘气势,项目规划思路思考2,
9、引洛河水入社区,洛,河,将洛河水引入社区，实现社区内部水域与洛河水相贯通。在洛河绿化带设水上主题公园，并增加相应的水上游乐内容，使之成为整个洛阳的旅游景观区域。实现社区内部水域与洛河的通航，并购置一定数量的游艇，增强业主对于洛河资源的参与性。,商业区域示意图,洛,河,景观资源的最大化利用,项目规划思路思考3,引洛河水入社区,首席 景观 区域,次级 景观 区域,洛,河,卓越的 景观资源,城市 开放区域,高层观景建筑,次级 景观资源,城市 私密区域,低密度建筑,建筑组团示意图,高层,多层,建筑组团示意图,建筑组团户型景观视野图,建筑组团户型景观视野图,建筑组团户型景观视野图,建筑组团户型景观视野图
10、,建筑组团户型景观视野图,建筑组团户型景观视野图,项目建筑形式建议,引洛河水入社区,沿河中式商业街,洛阳是中国九朝古都，具有 丰富的历史积淀和人文背景，然而在我们对洛阳的调查中，竟未发现一条保留传统建筑风貌的街道或区域，对于这样一个城市而言，实属遗憾。我司建议本项目沿中心河规划一条传统建筑文化街，以获取政府、社会、文化等多方面的关注和支持。,引洛河水入社区,引洛河水入社区,引洛河水入社区,引洛河水入社区,引洛河水入社区,引洛河水入社区,组院式多层建筑,引洛河水入社区,引洛河水入社区,最后 感谢“河南东方置地”的各位领导给予北京亚豪顾问机构这次交流的机会， 希望双方以此为契机， 为双方的长期合作打下良好的基础， 实现双方共赢！,
