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1、谨呈：银泰控股股份有限公司,长沙柏悦酒店项目 可行性研究及发展报告,2008.11,本案,地块区域,本地块位于长沙市政治、经济、文化中心芙蓉区烈士公园东门,是湖南省委所在地,湖南省委,区域环境,项目东临浏阳河，西靠烈士公园跃进湖、年嘉湖。自然环境优美，交通便捷,配套完善,烈士公园是长沙市最大的公园，位于市区东北的东风路1号，公园分纪念区、游览区和娱乐区三大部分。 纪念区以1958年建成的烈士塔为中心，周围环绕着松树，显得庄严雄伟。游览区地势开阔，有山有湖，花红柳绿；娱乐区内有游艺场，备有各种现代化的游乐设施。园内还有“朝晖楼”、“羡鲜馆”供游人休息，经营湖南风味小吃和各种茶点。,长沙烈士公园是
2、长沙最大的公园，也是长沙最大的 城市景观，市民饭后散步、休息之处,区域环境,湖南民俗文化村位于湖南烈士公园东北角，是湖南省第一个荟萃湖南少数民族民间艺术、民俗风情、民居建筑于一体的大型民族文化游览景区。 湖南民俗文化村始建于1993年，面积3.47公顷，2000年4月重新扩建，面积40.6公顷。民俗文化村现有7个风格典型的民族村寨，47栋民族建筑，集中展示了湖南人口较多的7个少数民族的浓郁风情。游客在这里可以欣赏并参与表演土家寨的“摆手舞”和独特的婚嫁习俗“哭嫁”，侗族的风情表演“芦笙舞”，苗族的绝技表演“上刀梯”，白族的“三道茶”等民族艺术。,区域环境,湖南民俗文化村是湖南著名城市旅游景点，
3、独具特色的民俗 文化和优美的自然景观吸引全国各地游客，纷至沓来,湖南烈士公园东大门区域分为中片、南片、中北片与北片。其中，中片最大的修改是将原地面停车场改为地下停车场，与民族剧院改扩建的停车位一并设置。规划考虑机动车发展形势，故在东大门区域设置地下停车位400个；南片的变化是将东大门游客服务中心、管理用房与民族剧院融合在一起设置。建筑形体向湖面错落，临湖一面建筑相对高度不得超过15米。其形体应轻巧、灵动，与东大门建筑相协调；中北片则定性为结合湘潇阁而布置的、富有古典园林情趣的精品植物特色园蔷薇园。对潇湘阁予以保留，但需对其呆板、笨拙的形体进行改造，使其轻巧、古典，与民俗村的建筑相协调；北片原定
4、性为公园的办公区，定位为公园临车站北路的次入口空间，注重与公园主体区域的水、陆交通联系，其次才是公园的办公区。,长沙烈士公园将分成四个片区进行扩建改造，扩建后 景区水质和环境景观将更加宜人,区域前景,区域前景,浏阳河风光带集旅游商贸、健身休闲、生态居住三大 功能，是长沙市政府着力打造又一大型城市生态景观,浏阳河风光带突出旅游商贸、健身休闲、生态居住三大功能。基于规划用地狭长，边界不规则的特点，结合周边已征未建用地，采取整体策划、分片组织、化整为零的方式，在空间形态及功能组织等方面促进地块与沿岸景观带之间的融合渗透。 风光带建成后将实现“一线、二区、三带”。 “一线”指沿河路以东的景观带，承担生
5、态自然景观的展示营造，观光休闲及防洪功能； “二区”指以风光带北端，万家丽路两厢规划布置商务中心、宾馆酒店、商住区为主的综合 区和以浏阳河公园为主的生态文化休闲区； “三带”指嘉雨路至晚报大道路口段的传统特色饮食文化带；晚报大道至远大路的旅游商贸带；远大路至荷晏路的“吧”文化休闲带。,区域前景,浏阳河风光带全长4.5公里，位于本项目东侧，二十米 以上楼层均能欣赏到该大型生态景观,区域前景,现状： 芙蓉核心区金融业高度聚集。该区域聚集了70多家支行以上的银行机构、200多处金融网点和大量的证券、保险公司。人民银行长沙中心支行以及中国银行、农业银行、工商银行、建设银行的省级分行均落户CBD。金融机
6、构数量占全市的44.73%。在该区域内每天完成数以亿计的金融交易，素有“金融街”之称。 配套：在中央商务区的五一商圈和芙蓉广场商圈，高级商业机构云集，平和堂堂、香港新世界、上海百联东方等外来商业零售品牌与友谊阿波罗等本土百货流通巨头齐聚CBD，撬动商业零售产业再次发力。全市排名前十名的零售贸易企业中的5家以及排名前十名的批发贸易企业中的7家在中央商务区。规划 ： 芙蓉区将着力推进金融中心、商务管理中心、数字化中心、购物中心和文化中心等“五个中心”建设，打造长沙中央商务区，带动区域经济的大发展。,长沙是湖南政治、经济、文化的中心，芙蓉CBD则是长株潭的“曼哈顿”,项目属性界定：城市中心、景观资源
7、丰富的城市地标型建筑,区域总结,长沙地处湖南东部偏北的湘江下游富饶的河谷平原。北瞰洞庭，南依衡岳。是湖南省省会，全省政治、经济、文化、科教、交通和商贸中心，全国首批公布的24个历史文化名城之一。现辖长沙县、望城县、浏阳市、宁乡县和芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五个城区。全市总面积1.18万平方公里，其中市区面积554平方公里；2007年年末总人口637.23万人，其中城镇人口348.2万人 ，系我国特大城市之一。长沙在全国“东靠西移”、“南北对流”的战略布局中，发挥着承东启西、联南接北的枢纽作用。,区位分析,长沙系湖南省省会，全省政治、经济、文化、科教、交通和商贸中心，我国特大城市之一,GDP反
8、映的是国家经济实力和市场规模，那么人均GDP反映的就是国民的富裕程度和生活水平。以下人均GDP的计算均以2007年末常住人口为基数。从中部六省会城市的人均GDP来看，可以分为三个档次，武汉、长沙为第一档次，太原、郑州为第二档次，南昌、合肥为第三档次。长沙的人均GDP居第二，仅次于武汉，从这个指标来看，长沙居民的富裕程度和生活水平要高于其他四个城市。,长沙居民的富裕程度和生活水平在中部六省会中居第 二位，仅次于武汉,宏观经济,城镇居民人均可支配收入用以衡量城市居民收入水平和生活水平的最重要和最常用的指标，它是反映城镇居民家庭人均收入的指标。长沙的城镇居民人均可支配收入在中部地区居领先水平，人均收
9、入水平达到9768元，居民的生活质量最好；其次是武汉、合肥，人均收入水平属于8000元的层次；然后是郑州、太原、南昌，人均收入水平属于7000元的层次。对比增长速度，合肥排第一，增长率为20.7%，武汉、郑州的增长速度相当，分别位居第二、第三，长沙排第四，增长率为13.4%，太原、南昌排最后 。,长沙人均可支配收入领跑中部六省，收入水平和生活 水平已接近沿海开放城市，消费观念强,宏观经济,长沙城市总体规划1)中心城市1个长沙市区：长沙市区是市域的中心城市，湖南省省会，国家历史文化名城，并将逐步建设成为我国中部地区的区域性现代化中心城市；规划应强化综合服务职能，增强辐射带动能力。 2)一般城市2
10、个浏阳市、宁乡市：浏阳市为浏阳市域的政治、经济、科技、文化中心，规划到2020年城市人口为40万人，建设用地约40平方公里，工业以烟花生产及其辅助工业为主，相应发展农副产品加工、医药工业及特色手工业；宁乡县规划上升为市，为宁乡市域政治、经济、科技、文化中心，2020年城市人口32万人，建设用地约32平方公里，工业以食品、机械、化工、建材等为主。 3)建制镇83个，其中中心镇29个，一般建制镇54个。 规划形成一个特大城市(长沙市)、两个中等城市(浏阳、 宁乡)和若干个建制镇构成的市域城镇规模结构。,以老城区为中心向东向西打造两个新城，向北向南形成四个组团,城市规划,轨道交通：长沙至株洲、长沙至
11、湘潭是城际线网的主 轴线 一期工程年建成通车,长株潭城际轨道交通线网由条线路组成，仍采用“人”型为主骨架的“三层次网络”。其中，长株（公里）、长（易）潭（公里）为第一层次核心线，株潭（公里）为第二层骨干线，长沙西至湘潭（公里）为第三层次加密线，线网总长约公里。远景规划预留长沙东至株洲的城际轨道交通线路，与长沙西至湘潭线路形成长株潭三市轨道交通外环线。,城市规划,长沙是湖南唯一的中心，华中重镇，承东启西、联南 接北之枢纽,宏观总结,从房地产投资来看，合肥以高速的投资增长率在今年上半年完成房地产开发投资额居首位，武汉居第二，长沙居第三，南昌、太原完成投资额偏小，但其增速较快。今年上半年，中部六省会
12、城市房地产投资普遍较热，各城市房地产投资增长速度较快，增速最慢的长沙为23.5%，增速最快的合肥达到了57.0%。在发达国家，房地产投资额占全社会固定资产投资额的比例占20%-25%是比较合理的。合肥、长沙的房地产投资占比超出了25%的范围，房地产企业投资积极性高，投资市场偏热；武汉、郑州的房地产投资占比控制在适当范围之内，投资结构合理；太原、南昌占比偏低，房地产市场尚处于起步阶段。,房地产投资,长沙的房地产投资比重超出了固定资产25%的范围， 房地产企业投资积极性高,新开工面积反映12年后预售供应量和23年后现房供应量，施工面积反映12年后现房供应量。商品房新开工面积占施工面积的比例和商品房
13、施工面积与商品房竣工面积的倍数比是两个供应前瞻性数据指标。前者反映开发商对未来市场的信心，后者反映市场的供应趋势。 正常情况下，新开工面积占总施工面积的三分之一左右。上半年，中部六省会城市新开工面积占比普遍较低，由于房地产走势的不明朗，造成了不少开发商对未来市场的观望态度。长沙的商品房新开工面积和施工面积的绝对数都排在前列，比值位居第一。相对其他城市，长沙的房地产开发商对市场更为乐观。,商品房供应趋势对比分析新开工面积占总施工面积 的三分之一左右，受全国整体环境影响，去化放缓,市场供应,从成交均价来看，长沙商品房均价排第五，仅仅略高于合肥，但其增长率居第一，商品住宅均价排最后，增长率居第二。长
14、沙房价在中部六省会城市中仍处于较低水平，价格洼地现象依然存在，但其以较高的房价增长率，正在缩短与其他城市之间的距离。长沙的房地产开发商对市场更为乐观，投资积极性高。在楼市的未来走势不明朗的情形下，开发商普遍对市场的信心不足，但长沙的房地产开发商并没有因此而变得消极，他们对市场的中长期走势还是非常看好。上半年，长沙的房地产投资占比、新开工面积占比，在中部六省会城市位居前列，商品房批准预售量大幅增加，这些都能表明开发商对未来市场充满信心。,长沙房地产市场起步较晚，成交价格较低，但近年来发展迅猛，房价上涨空间较大,房价分析,整体发展水平在中部六省会城市中处于中上游的位置， 是惟一一个房价收入比控制在
15、46倍合理范围内的城市,市场总结,长沙市目前有近八十家星级酒店，其中五星级酒店有十家（国际影视会展中心、通程国际大酒店、华天大酒店、佳程大酒店、神龙大酒店），准五星级酒店五家（南方明珠大酒店、湘泉大酒店、开元大酒店、普瑞温泉大酒店、同升湖国际大酒店）。酒店大多集中在市中心。长沙酒店市场客源主要来自会议，属于商务用途，纯旅游人数不多。长沙的会议市场主要可以分位会议/休闲型和商务会议型两种，其中商务会议型酒店居多，分布在市区，以华天大酒店为代表；会议/休闲型酒店一般在市郊，以华雅国际大酒店和普瑞酒店为代表。,长沙五星级酒店的基本信息及经营情况,商务会议型酒店,会议/休闲型酒店,国际酒店,经营情况,
16、长沙作为中西部重镇，湖南政治、经济、文化的中心对 星级酒店的刚性需求日益增大,需求分析,酒店远景,未来两到三年内长沙五星级酒店供给增加，但不足以弥补 需求的增长,长沙酒店市场酒店经营状况良好，年平均入住率在75%，其 中五星级酒店年均入住率为70，酒店业发展前景看好,酒店小结,现有商务公寓产品：规模小，满足基本办公、居住需求， 产品不够精细、创新少，无社区氛围，配套服务一般,商务公寓,运达国际广场的酒店式公寓长沙唯一的五星级酒店式公寓，2005年销售均价11000元/平米,公寓小结,运达国际广场的酒店式公寓,高售价原因分析 依托喜来登的品牌服务。 只有68套，稀缺性提升价值。 五星级标准精装，每平方米的装修费用预计在5000元左右。,长沙目前文化娱乐市场呈多元化发展趋势，全市“三厅一会”和演艺酒吧、茶吧、休闲屋等2500多家，其中300多家歌舞厅每天吸引30多万人次进入消费，日上座率达90% 。据随机抽样的6家歌厅统计，平均每晚接待观众4500人次，总营业额约70万元；年接待观众170万人次。涌现了田汉大剧院、琴岛、魅力四射等9家五星级歌厅为龙头的一大批各具特色、市场潜力大的娱乐演艺场所。根据调查显示：听歌、泡吧、KTV等已经成为市民首选的休闲方式.,
