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1、 农地“两权”抵押贷款创新的实践探索与 路径突破 一、国内外农地两权抵押贷款的实践与启示在农地两权抵押贷款方而，国外已经有土地债券化等很多成 功模式。通过近几年的实践，国内探索出了诸如农村土地流转收益 保证贷款等成功案例，绕开了农村土地承包经营权不能抵押的法律 障碍。(一)国外实践1.德国土地债券模式。惠献波(2013)美国、德国、日本农 地金融制度及经验借鉴指出，德国土地抵押贷款制度始于 18 世纪 下半叶。农村土地债券化是德国土地抵押贷款机制的最大特色。农 民将各自所拥有的土地以抵押物的模式交予土地抵押信用合作社;通 过以土地为抵押担保物发行土地债券方式，土地抵押信用合作社在 证券市场上融
2、入大量资金;信用社利用这些资金向社员们发放农业生 产所需资金。2.美国专营银行及债券化模式。美国农村土地金融体系建立 于 20 世纪初期，该体系以联邦土地银行为主要载体。政府土地管理 部门与联邦土地银行结合起来开展农村土地抵押是美国模式的重要 特征。美国政府部门牵头组建农业信用管理局(农业贷款委员)来管 理土地银行。政府资金是联邦土地银行贷款资金的首要来源。农业 信用管理局通过联邦土地银行暂时购买归农民所有的土地，将其转 化为土地债券，在市场上进行发售，从资本市场上募集社会资金。(二)国内探索1.肇东市信托受益权质押 02009 年，黑龙江省肇东市开创五 里明模式，由龙江银行以公司+合作社+银
3、行+担保+科技的农业供应 链贷款模式为基础，引入中粮信托公司，利用信托的财产隔离制度 功能，以当地玉米种植合作社为借款主体，设计了农村土地承包经 营权信托和鱼塘承包权信托，并利用信托受益权质押为合作社贷款 提供担保，绕开了农村土地承包经营权不能抵押的法律制约，有效 解决了农村贷款缺乏抵押品的问题。2.吉林省农村土地流转收益保证贷款。2012 年 8 月，吉林省首创了农村土地流转收益保证贷款。在不改变土地承包经营制度、 不改变土地的农业用途、不附带各种政策补贴的前提下，以土地未 来产生的现金流收益(包括租金、地上农作物的收入祭为还款保障， 巧妙地解决了土地承包经营权抵押贷款的抵押标的。二、江西省
4、赣州市农地两权抵押贷款推进情况2013 年以来，江西赣州市选择了会昌、瑞金两地开展农民 住房产权抵押贷款和土地承包经营权抵押贷款试点，取得了初步成 效。(一)推动情况 建立了联动推进机制。赣州市出台了关于 深化农村产权制度改革的意见，成立了市、县两级农地两权抵押 贷款试点工作领导小组，由政府主导，统一协调两权抵押贷款试点 工作。试点县市制定了两权抵押贷款试点工作的具体实施方案靠前 指挥，承办银行制定了相应的贷款管理办法和实施细则。(二)主要做法农民住房产权抵押贷款试点的主要做法。2013 年下半年开 始，会昌、瑞金两地先后开展农民住房产权抵押贷款试点，到 2015 年 5 月底共累计发放贷款
5、141 笔 2534 万元，其中会昌县 139 笔 2489 万元、瑞金市 2 笔 45 万元。该项贷款产品以符合贷款办法规 定地域范围内三证齐全的农民住房产权作为贷款抵押，抵押率不超 过抵押物评估价值的 60%，期限为 2-5 年，现行月利率 7.5%。(三)初步效应盘活了农民资产。两权抵押贷款的试点推广，改变了长期以 来农民财产权不能抵押，成为沉睡资产的现状。据会昌县统计资料 显示，2012 年末，农民人均房产而积 35.2 平米，价值 17242.55 元， 农民住房资产总量约 74 亿元左右，农户贷款率 13%，可盘活的农民 住房产权抵押资产近 10 亿元。四、推进农地两权抵押贷款的政
6、策建议与路径构思(一)及时校正抵押标的和贷款对象以变现处置难易程度为标准，科学选择抵押标的，增强创新产品的可操作性。物权法第一百八十四条第二款规定耕地、宅 基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，担保 法第三十七条规定宅基地等集体所有的土地使用权不得作为抵押 物，土地管理法第六十三条规定农村集体所有土地的使用权不 得出让、转让或出租用于非农业建设。现行法规的限制，导致农地 两权目前不能成为抵押物。前路不通绕道而行，建议借鉴吉林经验， 以两地收益为抵押标的，以农村土地的租金、地上作物收入等流转 收益为抵押物开展农村土地流转收益保证贷款，以农房租金等收益 为保证开展农民住房收益保证贷款
7、。借鉴成都经验，将宅基地使用 权转换为集体建设用地使用权，实现宅基地使用权的转让或抵押， 开展农民住房财产权抵押贷款。(二)全向完善政策配套机制1.完善农地抵押金融组织结构。借鉴美国、德国经验，结合 实际，在涉农金融机构内设立农地金融专营机构，条件成熟时成立 农地金融专业银行，充分发挥其专业优势，专司农地抵押贷款业务。2.完善农地抵押流转平台。指定农地确权部门，统一明确农 地两权归宿;成立农地两权资产第三方评估机构，公平、公正地评估 农地两权的价值;按照谁确权、谁登记的原则，指定农地确权部门负 责农地两权抵押登记工作，避免出现重复抵押现象;成立农村产权交 易中心，为银行处置农地抵押权提供交易场所，便利农地两权抵押、 处置和转让。(三)积极借鉴产权抵押贷款的成功模式土地承包经营权借鉴林权抵押贷款模式。以地上作物、土地 承包经营权作为抵押物向金融机构借款。鉴于土地承包经营权交易 存在较大的现实操作难度，建议主要以租金等土地收益为抵押物， 对种植葡萄等多年生作物的土地，又主要以地上作物等土地收益为 抵押物，避免出现卖地还债的被动局面。具体操作上，可采用土地 承包经营权直接抵押贷款，也鼓励采用土地承包经营权抵押加保证 人保证贷款的方式，农民向银行申请贷款时除了用土地承包经营权 作抵押外，还要求个人或土地托管中心提供担保。
