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1、营销策略简报,2011,PART 1 总结,PART 2 梳理,PART 3 目标,PART 4 策略,PART 1 总结,央企第一品牌 国宝鸣京,STEP1：品牌先行,STEP2：紫金立势,STEP3：价值深耕,STEP4：别墅起势,3个月总销近12亿、日均销售1500万 在售货量基本售完 年度销售任务达成,唯于紫金山 唯有紫晶山,2000多年来 唯有紫金山 的价值从未改变,继存着紫金山 延绵千年的情怀 我们在此建墅,保利双城 东贵西富,STEP2：两盘联动,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,品牌广告、围挡 国宝展举办 售楼处开放,央企第一品牌 国宝鸣京,参观客户达4万人 导入
2、有效客户537组,未售先“火”,5月,STEP1：品牌先行,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,产品说明会 户外广告,保利双城 东贵西富,高举高打 保利双城 两大高端项目,联动整体宣传,5月,STEP2：两盘联动,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,园林展示区开放 样板组团开放 开盘热销,唯于紫金山，唯有紫晶山 2000多年来，唯有紫金山的价值从未改变,5月,STEP3：紫金立势,紧扣紫金山价值 样板间展示配合 洋房152套入市、1.5小时热销135套,一鸣惊人,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,外立面展示 组团大堂开放 和乐中国,浅藏于山，深筑于心 最接
3、近别墅的洋房,5月,STEP4：价值深耕,政策刚出，市场低迷 深耕细作，保持热度 区域市场遥遥领先！,力挽狂澜,嘉年华系列暖场活动,组团大堂开放,和乐中国 相约杨丽萍,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,别墅样板间开放 楼王入市 别墅入市,骨子里的家国情怀 继存着紫金山延绵千年的情怀，我们在此建墅,5月,STEP5：别墅起势,48套洋房楼王倍受追捧，当天售出31套 55套别墅首发全面抢购，当天售出42套 同周开盘，单周总销4.5亿！,淡市奇迹,31,32,35,三誉载身，品牌价值全面凸显，品牌Fans日渐增多,知名度,美誉度,忠诚度,经过2010年的全面推广和连续热销，项目形象概念
4、已全城皆知，品牌知名度建设达成,产品品质得到肯定，人文社区形象有效建立,品牌、品质双力推动，推盘屡屡热销，备受追捧,PART 2 梳理,140-170 品质改善+刚需+投资 城东片区的老居民，以自住改善为主；这些客户媒体基本是以365网络和介绍为主；工作性质为政府机关、银行金融等，少部分为外资企业职员；此类客户的工作性质较为自由，经济收入尚可； 考虑到孩子未来的教育问题，如南京国际学校、仙林外校等，由其他区域前来购房置业； 目前居住市中心，看中房地产整体市场以及保利品牌后期带来的升值潜力，考虑投资；,195 尺度功能改善型 终极享受的自住客户，进行品质升级； 以改善为主，基本是考虑到家中人口较
5、多，需大面积户型来支撑； 名下已有多套房产，目前自住别墅，考虑大平层，享受宽敞的乐趣； 以私营业主、政府机关人员为主；,别墅 首次购买别墅居多，居住品位的改善，部分投资客 自身从事房产开发等、钢材、汽车等城东区域的私营业主； 政府高官；其他城市的高收入者，希望通过购房置业在南京发展； 小部分看重别墅产品的稀缺性而投资，保值性强； 考虑到孩子未来的教育问题，如南京国际学校、仙林外校等，由其他区域前来购房置业；,紫金山区位价值,项目产品价值,仙林门户区位价值,历史悠久,风水上佳,环境绝佳,皇家贵气,历史文脉,新城市中心,高校聚集,高科环境,低密氛围,配套价值,地铁楼盘,自驾交通便利,高端配套齐全,
6、未来配套完善,教育配套丰富,供应稀缺,英伦、ART风格,天然台地社区,七重园林绿化,组团大堂物管,亲情合院物业,一梯一户品质,首席居住区,城市别墅,优越户型多赠送,品牌价值,央企龙头,全国三甲,文化地产,和者筑善,19年33城,优越配套,保利紫晶山价值树,可说的卖点,区域人文价值,紫金山稀缺价值,人文自然规划,地铁/便捷配套,央企品牌,人文品牌,责任品牌,紫金山皇脉,仙林学风,首席居住区,稀缺紫金山,稀缺别墅,稀缺城市别墅,台地社区,三级物管,优越产品,双线地铁,高端配套,未来城中心,别墅核心属性： 紫金山、人文、城市别墅、品牌,洋房核心属性： 紫金山、品质、品牌、园林、人文氛围,央企龙头品牌
7、,客户认同的卖点,我们是紫金山最好的别墅与洋房,地块面积：9.7万 容积率：1.20 住宅建面：11.6万 主力产品：花园洋房占80%以上,19栋三层联排，25栋六层花园洋房 项目定位是高端“类别墅”项目 仍会引进朗诗的科技住宅元素 预计明年5月份会推出一期产品 考虑其楼面地价在6032元/， 同时考虑其科技及精装附加值， 预计售价水平应高于本案同类形产品。,品牌+科技+精装 朗诗钟山绿郡,地块面积：15万 容积率：1.05 住宅建面：13.6万 总户数：1017户,一期预计将于2011年5月推出3栋（8,9,10#）洋房， 面积90-120平米的房源约130套。 品牌体验馆明年1月对外开放。
8、 目前具体价格未定， 但考虑到该项目08年楼面地价仅3889元/， 具有较大的价格优势。,品牌+价格 恒基玲珑翠谷,唯于紫金山 唯有紫晶山 如何不断突破自身的高度是2011年最大的命题,PART 3 目标,第一波（3-4月） 洋房二期紫薇组团 140-190平洋房,第二波（5-6月） 别墅二期+紫薇楼王 别墅+170-190平洋房,第三波（8-9月） 紫苑组团收官 140-190平洋房,洋房二期紫薇组团,别墅二期紫宸组团,洋房三期紫苑组团,第一波 3月洋房再起势，前期洋房产品形象再升级，洋房升级版院落 第二波 5月别墅产品新起势，别墅带洋房，奠定紫金山首席别墅地位 第二波 4.9月洋房产品推广
9、，确定紫金山首席洋房、最接近别墅的洋房,一个基调：儒雅的人文底蕴、内敛的高贵气质 两线穿插：洋房 别墅 洋房 三大阶段：紫薇起势、紫宸升华、紫苑收官,别墅核心属性：紫金山、人文、城市别墅、品牌,洋房核心属性：紫金山、品质、品牌、园林、人文氛围,硬件支持：园林 / 别墅4套样板间 / 别墅精装园林 / 别墅外立面 / 运动会所,硬件支持：园林 / 洋房外立面 / 组团大堂 / 4套样板间 / 毛坯工法样板,PART 4 策略,第一波洋房二期紫薇起势,第二波别墅二期紫宸提升,第三波洋房三期紫苑收官,第一波洋房二期紫薇起势,硬件支持,组团大堂,七重园林,漂亮立面,二期远离干道,引申点,院落生活,花园
10、中,深深,紫金山,核心价值,尊贵,人文,舒适,内敛,紫金山麓 花园深处的院子,紫金山麓 花园深处的院子 期待最美的那朵紫薇,第一波洋房二期紫薇起势软文配合,无院不成居，紫晶山创造新合院生活城市人文院落，期待最美的那朵紫薇不一样的院子，保利紫晶山紫薇组团产品全解析期待最美的院子，保利紫晶山定义花园生活新标准,南京、无锡、常州、连云港 城市印记 “寻找与保护”南京六朝文化遗迹主题发想 在南京，有许多散失在民间的文化遗迹被忽视，被遗忘。而这批民间宝藏在等待被保护。 保利“和基金”发起，寻找与保护南京六朝遗迹。,保利江苏四城联动公益活动【南京站】,洋房首层庭院精装+顶层露台精装展示体验,产品体验升级,
11、服务升级,保利会成立、客服中心成立； 销售现场物业前置强化:组团大堂增设门童及大堂经理，现场服务提升，强化保利物业形象。,第二波别墅二期紫宸提升,保利紫晶山国墅二期 沿用前期别墅调性,骨子里的家国情怀 紫金传承 家国一墅,第二波别墅二期紫宸提升配合,墅修紫金，一宅齐家,紫晶山国墅二期雍贵再起紫金龙脉,英伦王室，非凡之地,非凡城墅领略一座城市的儒雅大成,静赏紫晶山国墅不容错过紫晶山国墅,不可忘却的家国情怀, 传承 南京文脉溯源主题发想 无论是傅厚岗的徐悲鸿纪念馆，还是傅抱石故居，都记录了一段文化大家的传承。 南京有许多这样的历史文化名人，如今成为活跃在各领域的社会知名人士。 他们是南京城市文化的
12、见证者和参与者。更是“世家 传承“的文化礼赞。,徐悲鸿,傅抱石,张恨水,李可染,南京紫金山文脉溯源活动,紫金人文 千载传承紫金人文录楼书发布暨双拼样板间开放仪式,物料跟进紫金人文录,现场改进别墅园林精装,现场改进别墅实景组团展示,地下室运动区开放,地下室影音室开放,庭院生活展示，如烧烤架,地下儿童娱乐室开放,客厅开放供销售员谈客户,地下室棋牌室开放,现场改进别墅样板间生活体验,第三波洋房三期紫苑收官,三期紫苑主题核心 收官，珍藏,能日夜眺望紫金山的人已屈指可数 人文鼎成，献藏紫金,第三届“保利地产，和乐中国”选拔赛活动,品牌提升活动, 珍藏 古玩珍宝藏品鉴赏活动主题发想 紫金山，南京的最值得珍
13、藏的城市情怀。 紫晶山，南京最值得拥有的家宅深院。 此间所藏，必是珍贵非凡，保利地产秉承文化关怀理念， 为每一位保利紫晶山的业主提供一个鉴定家传宝物，共同欣赏人文艺术大成的平台。,藏品鉴赏活动,第三波洋房三期紫苑收官软文配合,珍品紫晶山，收官在际，尊贵只容百席只为城市人文的落成，收藏机遇只在片刻之际院落深深，人文静许，细观紫苑十景人文鼎成，献藏紫金，唯于人文大成的紫晶山,配套改进体育会所/商铺落成典礼,1.商铺氛围包装 商业街展示：沿仙林大道社区管理用房及商业进行包装，凸显居住氛围 2.与核心商家签约 与华润苏果及其旗下店铺组织签约会，向业主及客户展示未来配套 3.体育会所部分开放 网球场开放仪式，业主可免费打网球,汇报结束,
