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1、北龙口农贸市场前期策划,张卿 李海涛,小飞守角制作,一，项目位置及地理环境,北龙口南，南龙口西，中国海洋大学崂山校区北，东靠周家河，南邻九水东路， 空地面积大约为5500平方米。,为北龙口社区、南龙口社区、龙泉社区、牟家社区、海大学生宿舍区的中心地带。 目前此处为附近几个社区中最为繁荣热闹的地段，也是五天一次的集市所在地，周边商店林立，颇具商业活力，交通便利，临近大学治安良好，小河穿流而过，环境优美,二，北龙口周边农贸市场现状,经过我们搜查走访发现离此处最近的一个农贸市场为西面的恒星学院旁的兴业源市场，距离约为1.7km。规模小，且环境脏、乱、差。路途遥远。吸引不了这边的居民周边五个社区更是没
2、有一个农贸市场,因而周围百姓日常三餐的食材主要在两处购买： 一是五天一次的集市， 二是村中的小便利店。,1、集市即定期买卖货物的露天市场北龙口集市主要商品是日常用品和瓜果，以及蔬菜，而海鲜肉类却较少，特别是新鲜海鱼及家禽，下面几张图为端午前夕五月初三的集市采集到的几张农产品的图片,可以看到即使是在端午前夕集市上的农产品依然种类较少，特别是荤菜，非节日期间集市鱼肉摊都稀有。 再加上集市是五天一次，食材保存起来也麻烦，因此单凭集市明显很难满足日常生活需求。,2、小便利店这是周边百姓日常买菜的主要地方，店面很小。这些商店农产品仅限于蔬菜蛋类，且多为葱蒜姜辣椒等佐料 海鲜也是冰冻的，不新鲜，种类少，主
3、要为蛤蜊，身在青岛这个海鲜丰盛的地方，这不得不说是一个大遗憾。家禽几乎没看到。仅有两家销售猪肉。,我们需要,农贸市场！,三、目标客户群分析,农贸市场终端消费者：即项目区域辐射半径内的消费人群。项目周围共有四个社区和一个大学生社区，都为稳定的消费群体北龙口：现有居民将近600户，人口在2000左右 南龙口：现有居民450户左右，人口将近1500人,牟家社区：现有居民500来户，人口超过1500龙泉社区：现有居民150来户，人口在400左右海大学生社区：在海大北边宿舍区主要考虑硕博及教职工将近1000人， 以及在南龙口西侧、海大东边、策划市场的对面正在建设的海大后勤社会化配套学生公寓共有12栋楼，
4、建成入住后都是不小的消费群体,四、项目优势及必要性,综上所述我们总结出了在此建设农贸市场的优势及必要性：此地周边交通方便，场地开阔为周边社区的中枢，具有明显的区位优势市场成熟，周边商店林立，且具有五天一次的集市，较易吸收顾客，形成消费市场周边无农贸市场，无竞争 消费群体数目庞大，且稳定，有固定消费群,整合市场资源，促进当地经济发展，增加居民收入对于食品的卫生安全也易于管理，让百姓吃的放心方便群众生活，让百姓饭桌上有更多选择，增进饮食健康,因此在这建设农贸市场具有可行性与必要性，对于构建和谐社会，和谐社区具有现实意义,五，投资分析,农贸市场是一项回报稳定、相对风险极小的投资，由于处在居住比较成熟
5、的社区，周边人员多，固定消费群体多且稳定，是比较忠实的消费者，有比较可靠的投资回报。 由于考虑到项目规模较小，因此投资模式可采取社区牵头，吸引村民参股的集资方式建设,摊位出租 第一期，仅面向北龙口村民发布摊位竞租邀请函，所有持有北龙口户口的村民都有资格竞租； 第二期，当第一轮竞租结束后仍有摊位富余后，可向周边有经验有实力的商家发出有针对性的邀约。,六、项目定位,该项目为很普通的大棚式农贸市场,主要功能：1、解决周边小商贩卖农产品有一个固定的场所 2、解决使周边居民买菜等农产品卫生问题 3、缓解一些农村剩余劳动力的就业问题,七、项目组成,基础设施1、交易厅棚。市场交易大棚采用大跨度、大空间的钢架
6、结构，层高应不低于4m。2、地面及墙体 。地面一律铺地砖，目的在于防滑及堆放货物，大棚四周一律砌墙围住，且一律贴上墙砖，墙砖高度1.8米3、进出口及通道 。采用双向式通道，总共设置四个通道,4、卫生设施。把原有的公共厕所改造，设置垃圾池和一定数量的带盖垃圾桶等垃圾收集容器5、给排水设施。配备合理的供水系统，水产品供水档口，畜禽肉经营区，宰杀间、现场食品加工间等供水专间。设置供消费者使用的自来水供水点。6、通风设施。施宰杀间、现场食品加工间内配备独立的通风换气装置。 7、消防设施 。在各营业场所、办公地点、食堂等消防栓、消防水带、干粉灭火器等消防器材,经营设施 一、档口1、水果档口2、蔬菜档口3
7、畜禽肉档口4、水产品档口5、熟食、散装酱菜、糕点类档口 6、活禽宰杀档口,水果档口,蔬菜档口,生禽类档口,水产品档口,熟食类档口,宰杀档口,保鲜、计量经营器具设备统一配备相应的保鲜和依法检验合格的计 量器具及设备。在明显位置设置公平秤。,管理服务设施1、办公设施满足日常管理及服务需要：受理投诉、索赔，调解纠纷，维护市场治安秩序，配备投诉电话、档案管理柜等基础设施 2、服务设施设立导购图、公示宣传栏等公共服务区域和便民服务区域，设置配钥匙、小家电维修等 3、治安设施配备食品卫生检测等设施 4、检测设施配备食品卫生检测等设施,八、组织管理,为了达到精简、效能的原则，我们研究决定先成立一个公司：北农
8、口农贸市场项目管理公司。 公司设立总经理部、总会计师、总工程师和人力资源部、财务部、经营部、市场管理部,总经理部：负责公司的内部事务、文秘、档案管理和对外协调等工作 人力资源部：负责公司的人事、劳资工作,财务部：财务收支和预算、生产成本管理、资金调配和运作 。经营部：负责市场招商、信息中心和物流配送中心(包括瓜果蔬菜保鲜、肉冷藏、屠宰)的经营管理、市场摊位费用收取等 。 市场管理部：负责市场经营秩序、安全保卫、市场维修、环境卫生等工作。,九、项目劣势和威胁点及解决方案,项目附近的几个临时市场都还没有拆除，可能影响项目前期招商。项目附近的居家人群多为事业单位或农村劳动力，缺乏消费积极性或者消费力
9、度有限。,农贸市场经营权投资回报相对产权投资回报较低，经营权投资对投资者可能吸引不大。需要一定的过渡期未来随着青岛商务区的扩张及伴随着海大对周边地区经济的拉伸，项目区域内的居住人群将由居家型演化为商务型，当商务人群最大化时，项目有可能失去低端消费群体。,解决方案 合理定下项目的经营期限为30年，30年后可能会改造或其他。完善项目的需求分析，通过详细的调查总结农贸市场经济发展规律、科学的分析项目所处区域农贸市场的真实需求，合理的制定项目产品规划，项目年的经营权销售找到市场所接受的推广方式。,优化项目建筑设计、人流动线设计、立体交通设计，致力打造成都新型农贸市场典范，最大化项目整体商业价值。梳理租金与业态、消费需求与产品供给的关系，根据市场调查和分析优化业态设计，提高项目竞争优势。,30年有效需求的预测，消费群体的预测，建立未来经营可持续性的有效保障，树立投资者信心。制定合理的销售价格，提炼项目亮点，制定最有效推广实施方案,十、项目开发与建设周期,预计从项目设计到招商两年时间。,十一、市场附属工程,公共厕所改造,谢谢欣赏！,
