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1、二零零六年八月,西乡A104-0111宗地可行性研究,研究内容,1、 城市板块发展分析,2、 市场分析,3、 项目地块分析,4、 项目定位,5、 开发计划建议,6、 销售计划及分期售价的确定,7、 结论及建议,1、城市板块发展分析,经济,规划,路网,配套,本次研究的市场板块界定为“西岸滨海板块”,城市板块发展,城市板块发展,2.规划,1.经济,4.配套,3.路网,经济指标 工业生产持续增长，规模以上工业总产值达364.9亿元； 加工贸易企业出口额为41亿美元，同比增长26.3%； 社会固定资产投资34.06亿元，同比增长54.4%； 社会消费品零售总额56.22亿，同比增长15%； 两税收入1
2、4.98亿，同比增长26.4%。,2005年西乡经济运行情况,居民生活水平 2004年社会消费品零售总额26.8亿元，较2000年增长了2.7 倍，年均增长28.19%；2005年社会消费品零售总额56.22亿 元，同比上年增长15.0 。汽车、通讯、电子产品、住房、 旅游、文化体育等高消费品比重大幅上升。,城市板块发展,2.规划,1.经济,4.配套,3.路网,未来片区规划,组团功能定位: 西部发展轴的综合服务中心，全市重要的物流基地。,宝安新中心区和西乡碧海新区将构成组团城市新区功能区， 重点发展商贸、金融、信息和房地产业，并集中行政、文 化、体育等主要职能，充分展示滨海城市特征。,加强新区
3、（宝安中心区和碧海中心区）的高标准开发，形 成围绕轨道站点的高密度住宅区、站点外围的中高密度住 宅区和少量低密度的高档居住社区。形成多层次多元化的 居住形态，满足不同层次居民的居住需求。,城市板块发展,2.规划,1.经济,4.配套,3.路网,海滨大道2007年通车;宝安大道2006底通车; 地铁一号线2009年通车;广深沿江高速2007年通车。,城市板块发展,2.规划,1.经济,4.配套,3.路网,按照区域规划，碧海中心区规划建4所小学、2所中学和1间 医院；坪洲开发区规划建4所小学、1所中学和1间医院。,2、 市场分析,板块内市场分析,细分市场分析,板块内中、小户型住宅供需分析 6000-8
4、000元/平方米的住宅分析 主要竞争对手分析 客户分析,市场发展历史及现状 市场前景预测 西乡宝安南山一体化思考,板块内市场分析,2.市场前景预测,1.市场历史现状,市场供应状况分析:板块内供应的商品住宅供应量统计表(2003年至2006年上半年),定量指标分析,3.西乡宝安南山一体化思考,2.市场前景预测,1.市场历史现状,定量指标分析,市场供应状况分析:板块内供应的商品住宅销售率统计表(2003年至2006年上半年),板块内市场分析,3.西乡宝安南山一体化思考,2.市场前景预测,1.市场历史现状,定量指标分析,市场销售状况分析:板块内供应的商品住宅销售价格统计表(2003年至2006年上半
5、年),板块内市场分析,3.西乡宝安南山一体化思考,2.市场前景预测,1.市场历史现状,定量指标分析,价格走势分析:板块内商品住宅销售价格走势(2003年至2006年上半年),项目所在板块内的西乡碧海中心区从2003年的3500元/平方米上升到目前的6300元/平方米。,板块内市场分析,3.西乡宝安南山一体化思考,2.市场前景预测,1.市场历史现状,定量指标分析结论,价格走势结论：从历年板块内供应的商品住宅的价格来看，逐年推出的楼盘价格呈上升走势。,市场供应状况结论：板块内2003年供应量只有12万平方米左右，进入2004年供应量大幅增加，全年供应量近30万平方米。2005年供应量再上新的台阶，
6、供应总量超过130万平方米 ；从2003年至2006年上半年来看，市场供应总量将近达到200万平方米 。,市场销售状况结论：从板块内近几年供应的项目的销售情况看来，基本实现了100%的销售，反映了市场强大的吸纳能力 ；2006年年初入市的西城上筑，尽管体量较大，达到16万平方米，但是同样实现了100%的销售佳绩，证明了市场存在庞大的需求量 。,板块内市场分析,3.西乡宝安南山一体化思考,2.市场前景预测,1.市场历史现状,典型楼盘分析评价,板块内市场分析,3.西乡宝安南山一体化思考,2.市场前景预测,1.市场历史现状,典型楼盘分析评价,板块内市场分析,3.西乡宝安南山一体化思考,2.市场前景预
7、测,1.市场历史现状,典型楼盘分析评价,板块内市场分析,3.西乡宝安南山一体化思考,2.市场前景预测,1.市场历史现状,市场供应特征之户型分析,板块近年进入市场的商品住宅项目，户型以3房、4房单位为主。,板块内市场分析,3.西乡宝安南山一体化思考,2.市场前景预测,1.市场历史现状,结论：从户型面积来看，板块内供应的户型面积相对偏大,市场供应特征之户型面积,板块内今年商品住宅户型面积统计表,板块内市场分析,3.西乡宝安南山一体化思考,2.市场前景预测,1.市场历史现状,结论：从户型特点来看，板块内各楼盘均有自身设计特点,市场供应特征之户型特点,板块内今年商品住宅户型特点统计表,板块内市场分析,
8、3.西乡宝安南山一体化思考,2.市场前景预测,1.市场历史现状,价格特征：宝安中心区的楼盘价格在板块市场内较西乡碧海中心区的高，这主要与区位和供应的产品档次有关。,市场成交及价格特征,成交特征： 安中心区的成交总价最高，西乡碧海中心区的成交总价较中心区低； 宝安中心区的成交户型以大户型（三房、四房）为主， 西乡碧海中心区的成交户型则为中等户型（二房和小三房）； 成交客户来看，宝安中心区的成交客户在购买能力、人均收入、层次方面都比西乡碧海中心区的高， 西乡碧海中心区的客户主要以西乡的白领阶层（工厂企业中层员工）为主和较无购买实力的市区需求置业人士。,板块内市场分析,3.西乡宝安南山一体化思考,2
9、.市场前景预测,1.市场历史现状,3.西乡宝安南山一体化思考,深圳市场发展趋势,板块内市场分析,未来的供应量将会较大。,未来的供应区域将会主要集中在关外。,未来的供应主要以中、小户型的住宅为主。,供应方面,需求方面,未来仍然存在较大的购房需求量。,“关外置业”将成为主流,未来紧凑的中、小户型单位的需求量将会增大。,价格方面,预期疯狂涨价的情况将不会出现，未来的房价将会在合理的范围内进行增长,2.市场前景预测,1.市场历史现状,3.西乡宝安南山一体化思考,板块市场发展趋势供应市场,2006年下半年供应的项目约有9个，供应面积约99.79万平方米， 供应的户型主要以中大户型为主，也有一定的小户型单
10、位 。,板块内市场分析,2.市场前景预测,1.市场历史现状,3.西乡宝安南山一体化思考,2007供应的项目约有14个，供应面积约231.09万平方米。,板块内市场分析,板块市场发展趋势供应市场,2.市场前景预测,1.市场历史现状,3.西乡宝安南山一体化思考,2008供应的项目约有8个，供应面积约111.65万平方米。,板块内市场分析,板块市场发展趋势供应市场,2.市场前景预测,1.市场历史现状,3.西乡宝安南山一体化思考,宝安区政府投入使用、宝安大道开通、南头关改造、地铁一号线续建等因素刺激市场； 坪洲开发区和西乡片区的工厂企业中层员工对中等价位和中等户型的需求强烈，但目前这部分产品较少； 大
11、铲湾集装箱码头作为政府规划的深圳港远期发展港区之一，物流及下游产业的企业不断增多，将带来巨大的、持续的住宅物业需求； 随着港区的建设投产，将为中心区带来产业结构的调整、写字楼和商务服务业比重的快速上升；伴随宝安中心商务区的崛起，将会催生一批年轻的置业需求者，对中、小户型住宅物业的需求强大。,板块内市场分析,板块市场发展趋势需求市场,2.市场前景预测,1.市场历史现状,3.西乡宝安南山一体化思考,价格水平,结论：未来项目销售均价将超过8000元/平方米。,板块内市场分析,板块市场发展趋势价格水平,2.市场前景预测,1.市场历史现状,目前板块内供应的产品以三房、四房为主， 而中、小户型的供应稀缺；
12、 通过市场调研分析，区域内对中、小户型的需求潜力较大，因此我们认为这部分需求是目前供应所未满足的，存在很大的市场机会。,板块内市场分析,3.西乡宝安南山一体化思考,板块市场发展趋势市场机会,2.市场前景预测,1.市场历史现状,西乡、宝安中心区、南山市场一体化思考,总体来说，未来在受到各种利好因素的刺激下，前海片区、宝安中心区和西乡片区的房地产价值将会继续提升。而各片区由于在地段、配套、资源等方面存在差异，因此，所吸引的客户群体仍然有所不同，各区之间也会形成一定的价值差异。,板块内市场分析,3.西乡宝安南山一体化思考,细分市场分析,1.板块中小户型供需分析,2.6000-8000元/住宅分析,3
13、.竞争对手分析,4.客户分析,供应分析,宝安小户型兴起是从2003年开始，从 2003年到目前，中小户型的开发呈逐 年下降趋势，主要区域位于西乡和新安 片区、宝安中心区。,细分市场分析,1.板块中小户型供需分析,2.6000-8000元/住宅分析,3.竞争对手分析,4.客户分析,需求分析,西乡片区的小户型客户相对而言层次较低，经济收入有 限；其他片区小户型大都和西乡类似，不得已才开发小 户型。而新安和中心区由于白领多，开发小户型住宅需 求旺盛，发展也较快。,细分市场分析,1.板块中小户型供需分析,2.6000-8000元/住宅分析,3.竞争对手分析,4.客户分析,潜在供应,预计未来1-2年板块
14、内将有一定规模的中小户型面市： 花样年、富通城三期、润恒等项目，潜在供应面积约 52万平方米。,1.板块中小户型供需分析,2.6000-8000元/住宅分析,3.竞争对手分析,4.客户分析,6000-8000元/平方米的住宅分析,结论：宝安目前的住宅价格逐年上涨，未来6000-8000元/平 方米价位的住宅将仍然占很大的比重。,细分市场分析,1.板块中小户型供需分析,2.6000-8000元/住宅分析,3.竞争对手分析,4.客户分析,细分市场分析,1.板块中小户型供需分析,2.6000-8000元/住宅分析,3.竞争对手分析,4.客户分析,细分市场分析,1.板块中小户型供需分析,2.6000-
15、8000元/住宅分析,4.客户分析,细分市场分析,3.竞争对手分析,1.板块中小户型供需分析,2.6000-8000元/住宅分析,3.竞争对手分析,4.客户分析,1.板块中小户型供需分析,依据市场需求分布的潜在客户锁定,细分市场分析,1.板块中小户型供需分析,2.6000-8000元/住宅分析,3.竞争对手分析,4.客户分析,1.板块中小户型供需分析,客户分析结论,年龄均较为年轻，在26-35岁之间； 职业主要是白领一族，其次是个体私营业主； 文化水平较高； 居住区域主要是西乡和新安，南山也不可忽视； 收入水平有所差异，总体收入水平相对较低； 置业主要是以自住为主，投资较少。,碧海中心区由于较
16、大的价格优势吸引较多客户； 户型以2房和3房为主 ； 以紧凑、实用的标准为主 ； 2房、3房、4房户型总价为50万、70万和90万元； 对于交通、日常购物和教育配套设施尤其关注 。,购房群体以当地和南山客户为主；他们的经济实力 有限宝安中心区日渐高企的房价已经令他们望而却 步，转而将目光投向了碧海中心区。他们对于改善 生活的欲望很强，经济实力的局限使他们只能选择 经济、实用的户型。,基 本 特 征,需 求 特 征,客 户 形 态,细分市场分析,3、 项目地块分析,项目位置,交通条件,配套设施,周边竞争项目,2.交通条件,3.配套设施,4.周边竞争项目,1.项目位置,项目地块分析,项目地块位于西乡碧海中心区中心地段，东面为西乡大道， 南面紧邻兴业路，西面为共乐路，北面为宝源路。,2.交通条件,3.配套设施,4.周边竞争项目,1.项目位置,项目地块分析,项目地块两面临路，周边交通条件良好，道路四通八达。 包括有城市主干道西乡大道、宝安大道和海滨大道，城市 次干道兴业路和宝源路；宝安大道于2006年底通车，海滨大道预计在2007年通车， 将来与市区的距离将大大缩短；兴业路和宝源路与宝安中心区的连接段目前正在施工当中， 预计年内通车，与宝安中心区的连接将更加紧密和便利。,
