相城漕湖拿地分析20120704

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1、苏州相城 漕湖产业区用地评估分析新源整合2011-07-04,漕湖产业园属性分析,壹,区位分析,位于相城北部边缘地段，乡镇属性明显,漕湖产业园,距离： 活力岛：12KM 渭塘镇:6KM 黄埭镇:7KM 北桥镇：5KM,交通分析,渭塘镇,大交通便捷，通达周边乡镇及产业园,黄埭镇,南北 广济路北延、苏虞张，通达市区、活力岛与北桥 东西 太阳路、太东路通达渭塘镇与黄埭镇,北桥街道,周边产业,38平方公里，一期10平方公里完成90%，2001年建设，一期基本完工 规划：电子、机械、光电、医药,16.6平方公里，一期8.3平方公里，2006年建设，仍处于建设中 规划：物流产业园,1.2平方公里 ,200

2、9年建设 规划：汽车零部件制造,产业园众多，中后期具备商务需求基础,漕湖产业园 电信信息、装备精密制造、战略型新兴产业以及现代服务业的发展,相城开发区 11.7平方公里 ,2002年建设 规划：电子、汽车、精密机械,区域规划分析,北桥镇重新规划受限，重点将向造漕湖片区倾斜,二心 北桥街道中心、开发区行政中心 六片 两个居住片区、两个工业片区、东北研发区及漕湖休闲 苏相合作区 着重于电信信息、装备精密制造、战略型新兴产业以及现代服务业的发展,北：北桥片区,南：漕湖片区,凤北公路,打造成“科技型、生态型、创新型”综合性园区 主动接受苏州工业园区、苏州高新区的优势辐射和高新技术成果的产业转换 重点发

3、展电子信息、精密机械、光电科技和汽车零部件等高技术产业和研发、商务服务、现代物流、休闲度假、房地产等新兴服务业，加速形成集聚发展先进制造业和新兴服务业的重要载体。,漕湖产业园定位分析,苏相合作区，打造相城北部生态科技产业园,政府支持,12年大力启动，进行招商引资，并取得一定成果,区域产业处于开发初期，目前区域内企业尚无规模入驻,区域发展现状,漕湖大道,中心区,2KM外,漕湖科技 创业园,漕湖大道沿线,漕湖大厦,漕湖科创园,入驻率低，内部装修一般，保养不当,区域入驻企业,漕湖科创园,相城区科技创业园简介 位于行政商务区五星路以东，观塘路以南总占地面积210亩，一起启动建设70亩，总建筑面积6.5

4、万平米，一期3.6万平米已于2010年7月12日正式开园，累计完成投资1.35亿元，重点发展研发：软件、创意、动漫网游、工业设计、物联网等相关产业,入驻企业规模较小，挂牌企业较多，创业园整体基本空置，2年时间入驻率为30%左右。,入驻企业名录 苏州希贝科技有限公司 苏州大境信息结束有限公司 苏州瑞豪信息技术有限公司 苏州飞身网络科技有限公司 顺风港净水科技有限公司 苏州云逸骑车设计有限公司 苏州华拓信息技术用眼公司 苏州亚冠信息科技有限公司 浩洋聚氨酯科技有限公司 苏州伊橙生物科技有限公司 苏州纳银生物科技有限公司 伊家风尚家居科技有限公司 苏州模略电子有限公司 苏州统购信息科技有限公司 意立

5、达智能科技有限公司 常熟理工相城技术转移中心,走道,办公区域,涂料层脱落,涂料层脱落,科创园照片,漕湖产业园位于相城北端，地段偏远，目前区域仍处于发展起步期，乡镇属性明显； 北桥街道规划受限，区域发展重心将放在漕湖片区； 目前基础设施尚未建设，产业启动初期，科创园入住率低； 周边乡镇产业园较多，后期预期存在商务办公需求，目前与园区联动开发，政府大力扶持，前景较好。,小结,土地指标分析,贰,用地性质,用地指标,可规划产品形态：高层住宅、独立商铺、办公/SOHO、低密度企业总部产品,漕湖产业园周边市场分析,叁,区域人口分析,渭西片区自成一体；漕湖片区目前入住2-3万人次，后续将导入6-8万人次，以

6、周边拆迁户及外地打工人群为主,漕湖花园,渭西花园,漕湖集贸中心,漕湖商业广场,永昌花苑,渭西商业街,中心生活区,区域商业配套分析,小结 漕湖商业广场：尾盘销售，目前仅有沿街极少数商铺处于营业状态； 漕湖集贸中心：除超市、农贸市场，路边商铺零星有个体户进驻，空置量较大。,漕湖商业广场,漕湖集贸中心,漕湖农贸市场,4.5万方供应，空置3.5万方，商铺1-3F均价8500元/平，年均销售2万方,销售速度慢，空置率高，现有商铺需2-3年方能逐步运营，商铺售价8500元/平（1-3F）,住宅市场分析,乡镇住宅项目月均销量表现,乡镇板块滞销明显； 黄埭住宅售价在7000-7300元/平米； 北桥住宅售价在

7、5300元/平米左右。,住宅市场分析,漕湖片区高层预期售价可达6000-6500元/平,漕湖产业园区位属性与黄埭、渭塘类似，普通商品房与二手房价约价差2000-2500元/平米。,别墅市场分析,黄埭镇叠加产品售价约1万元/平，联排1.1万元/平,区域SOHO项目分析,折合成单层面积价格约5000-6000元/平米左右，近一年月均销售5套,区域写字楼/SOHO项目分析,相城酒店公寓/写字楼与区域在售高层公寓售价基本一致； 预期漕湖片区SOHO/办公与高层公寓售价一致，达到6000-6500元/平。,写字楼出租率及租金水平,泰峰智汇总部,德诚嘉元广场,目前相城中心区域写字楼入租率一般 精装租金在4

8、5-50元/M2/月，回报率6%,可借鉴总部办公项目分析,区位：位于苏州园区现代大道南，项目周边综合保税区、服务外包产业园、普洛斯物流园、苏州物流中心等先进制造、物流、贸易为主题的综合性功能园区星罗棋布； 产品：一期仅打造独栋10栋，双拼15栋30座，多层办公楼2栋。独栋面积1200-1500平方米，双拼面积600-1200平方 规划：中新领袖天地是中新集团在苏州工业园区开发的苏州首个大型绿色生态办公项目，共分两期开发建设，一期占地面积68183平方米，一期总建筑面积82829平方米。 营销信息 开盘日期：2011年11月 销售均价：8000-10000元/平 月均销售：2-3套,月度销售表现

9、,中新 领袖天地,基础信息,可借鉴总部办公项目分析,区位：位于新区科技城锦峰路与景润路交汇处（新区管委会SND新址东南侧） 产品：合院产品，面积为310-500平；独栋产品，面积为1626-3400平。 规划：是苏州科技城发展有限公司打造的特色办公总部基地！项目所打造的是独栋别墅办公写字楼，以及围合式的办公院落空间。均为3-4层的写字楼，均配有2-8部电梯。占地面积为66064平，总建面积68888平，容积率1.043。项目是以3-4F的生态办公低密度写字楼为主，并配以部分的沿街商业 营销信息 开盘日期：2011年6月 销售均价：合院9800元/平 独栋15000元/平 月均销售：2-3套,1

10、01park,基础信息,月度销售表现,总部办公产品与普通别墅的价差分析,办公类联排与住宅类联排差价约3000元/平米 漕湖总部办公产品预期售价： 联排形态：8000元/平 叠加形态：6500元/平,项目用地可售价格预判： 商业 7500- 8000（1-3F） 办公/SOHO 6000-6500元/平米 公寓 6000-6500元/平米 总部办公 联排8000元/平 叠加6500元/平,小结,土地评估分析,肆,1号用地评估,用地分析,产品形态：高层住宅 总建面积：102600.5平米 预期高层售价：6000-6500元/平,可建及总销,可建面积,总销金额,用地测算分析,备注： 高层建安成本按3

11、500元/M2 计算 ； 销管财税按（建安+土地）的20%计算,1235元/平,1029元/平,按照10-15%利润率计，拿地成本206-247万元/亩,用地风险提示,风险 区域乡镇属性明显，配套不成熟，对外交通不便； 初期开发，产业基础薄弱，无产业人群导入催生商品房需求； 周边乡镇及活动岛有近300万方商品房存量； 有大量拆迁房，改善购房需求易外流。 机会 拆迁房集中地，有一定改善置业需求。,2号用地评估,用地分析,产品形态：总部办公，联排、叠加形态 总建面积：68733.7平米 预期联排售价：8000元/平；叠加售价：6500元/平,可建及总销,可建面积,总销金额,用地测算分析,备注：总部

12、办公产品建安成本按3000元/M2 计算； 销管财税按（建安+土地）的20%计算,按照10-15%利润率计，拿地成本143-159万元/亩,2379元/平,2145元/平,用地风险提示,风险 区域产业发展缓慢，周边产业园整体档次不高，对总部办公的需求预期不强； 苏州新区与园区在售总部办公产品销售并不理想； 机会 生态环境优越，对外大交通发达，符合总部办公对环境的需求。,3号、4号用地评估,用地分析,产品形态：1-3F底商+SOHO 总建面积：3号：25333.46平米4号：108733.9平米预期底商售价：8000元/平 预期SOHO售价：6000-6500元/平,3号可建及总销,可建面积,总

13、销金额,3号用地测算分析,备注： 建安成本按3500元/M2 ； 销管财税按（建安+土地）的20%计算,2181元/平,1934 元/平,按照10-15%利润率计，拿地成本322-363万元/亩,4号可建及总销,可建面积,总销金额,4号用地测算分析,建安：建安成本按3500元/M2 计算；销管财税按（建安+土地）的20%计算,1633元/平,1409元/平,按照10-15%利润率计，拿地成本328-380万元/亩,用地风险提示,风险 区域产业发展缓慢，周边产业以私营企业为主，对办公的需求预期不强，同时对租金承受力较弱； 相城中心区办公楼出租率整体不高。 机会 苏相合作区的启动及政府大力招商引资

14、的带动，对区域商务需求存在一定刺激作用。,5号用地评估,用地分析,产品形态：3F独立商铺 总建面积：20200平米 预期商铺售价：1-3F：7500元/平,可建及总销,可建面积,总销金额,用地测算分析,建安：商铺建安成本按3000元/M2 计算；销管财税按（建安+土地）的20%计算,2681元/平,2435元/平,按照10-15%利润率计，拿地成本243-368万元/亩,用地风险提示,风险 漕湖片区目前入住人口不足3万，对商业的需求较小； 目前区域商铺空置率高，商业成熟周期预期较长； 项目地块位置较偏，周边尚未规划大体量住宅，拆迁房距离用地较远。,周边乡镇近年土拍用地资料一览,近2-3年，周边乡镇成交土地中商服用地楼面单价在1500-2600元/平米，公寓住宅用地2500元/平米。,THANKS,