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1、 东莞中原战略研究中心 商业供需大幅下滑，下半年成交有望回暖2018 .7 .202018年上半年东莞商业市场总结及后市展望 2017年，最新东莞行政区域划分为六大片区，按照政府划分，黄江被纳入东部产业园，但由于黄江地理位置、购房客户特征、价格水平都与临深板块吻合，东莞中原战略研究中心将黄江纳入东南临深片区。 城区：南城、东城、莞城、万江、石碣、高埗 松山湖：松山湖、大岭山、大朗、寮步、茶山、石龙、石排 滨海：长安、虎门、厚街、沙田 东南临深：凤岗、塘厦、黄江、清溪、樟木头 水乡：麻涌、道滘、望牛墩、中堂、洪梅 东部产业园：常平、横沥、企石、桥头、谢岗、东坑 东莞市行政区划示意图 【报告前置说
2、明】 城区 水乡 松湖 东部 临深 滨海 目 录 PART ONE 政策解读 PART TWO 宏观环境 PART THREE 商业市场 PART FOUR 后市展望 政策解读东莞“六限一紧”：限购、限贷、限签、限售、限价、限商改住、银根收 紧等政策调控持续并且不断升级； 粤港澳大湾区规划出台在即， 5.8 新政出台，限价进一步升级 政策 新政前 5.8 新政后 成交价与备案价 成交价不得高于备案价格，也不得比备案价格下浮超过 15% 延续 一般备案 1、以幢（栋）为单位申报，由原来规定不高于前三个月当地镇街（园区）同类型新建商品住房销售均价的 20%（含）调整为 15%（ 含） ； 2、对于
3、同一商品住房项目，以项目同类型楼栋首批首次备案价格为基准价，之后项目其他楼栋首次申报均价应不高于基准价的 5%（含 ） 2017年8月11日前，及本通知后签署国有建设用地使用权出让合同的 项首批首次备案不得高于前6个月当地镇街（园区）同类型新建商品住房 销售均价的%10（ 含） ；2017年8月11日后至该通知实施前签署国有建设用地使用权出让合同 的项目首批首次备案不得高于前6个月当地镇街（园区）同类型新建商品 住房销售均价的15%（ 含）； 首次备案 特殊备案 本通知实施前签署国有建设用地使用权出让合同项目，可作申报，增加低层住宅划分，住宅类型分为四类，通知实施后签署的，高于 15%的，发改
4、部门暂不办理房价备案 2017 年 8 月 11 日前签署国有建设用地使用权出让合同的作合理说明可突破 10%； 同镇街同类型住宅前 6 个月无成交或成交价异常波动可考虑剔除特殊数据后确定价格； 住宅类型 住宅类型分为四类 住宅类型分为二类：多高层和低层（地面建筑 4 层及以下） 调低 20 天 延续 间隔时间 调高 180 天 调低 无规定 备案价调整 幅度 调高 超（含）5%，可不予备案 不得上调 中原解读：一方面，此次新政出台主要预防粤港澳大湾区规划出台引发的投机投资需求爆发以引起的楼价地价上涨，另一方面此次新政减少备案价上调幅度，利于进一步稳控房价，同时项目备案后不能再次上调，但一定程
5、度上影响开发商首次备案将偏高，但为加快资金回笼，开发商将加大让利促销力度吸引客户入市。 宏观环境商业市场【一手市场】1、商铺市场 2、写字楼市场 3、商务公寓市场 【一手市场】1、商铺市场 2、写字楼市场 3、商务公寓市场 1、商铺市场 2、写字楼市场 3、商务公寓市场 【一手市场】1、商铺市场 2、写字楼市场 【二手市场】【二手市场】1、商铺市场 2、写字楼市场 后市展望宏观东莞商业后市展望东莞下半年商业市场展望： 供应：据东莞中原战略研究中心监测数据统计显示，下半年住宅供应明显收紧，多为旧盘加推为主，且目前在售尾盘尾盘居多，开发商为加速资金回流及冲刺全年的销售业绩，下半年预计将加大商业产品
6、的推出，因此预计后市供应量增大。 成交：人民币贬值加速，资金持续撤离导致商业投资资金减少。但由于住宅市场“五限一紧”调控的情形下及股市大跌，部分资金有望流入，商业市场依然迎来出货良机，商业公寓成交向好，尤其地段优越且总价低的小型公寓成投资香饽饽。同时受到湾区规划利好、莞深融城及轨道交通的有利因素推动下，商业投资市场热度回升，下半年成交有望回暖。 价格：预计商铺和写字楼价格走势整体趋稳；由于城区商业公寓多集中在中心城区，尤其靠近地铁口项目或产品总价低的项目更受客户青睐，因此预计商业公寓价格依然高位企稳。 区域：区域分化依旧明显，供应放量主要集中在城区及部分热点区域，地段、交通、配套等优势明显，城
7、区仍为置业热点。由于目前尾盘多分散全市各镇，经济相对发达的区域成交有望放量，但由于住宅底商居多缺乏经营和人气带动，且客户投资意愿较低，部分镇街住宅底商仍有可能出现滞销。 产品：户型小、总价低的商铺及商业公寓，投资者置业压力小，有望持续成为市场热点。随着金融业的高速发展及写字楼入驻行业的多样性增多，高端、大户型的写字楼将有望成为新的投资热点。 高首付：国内资金大幅外流，银根收紧，部分商业公寓或出现高首付及一次性付款，高首付将成常态。 东莞中原战略研究中心介绍 东莞中原战略研究中心是专业的房地产市场及战略研究部门，自 04 年成立以来，在部门自行开发的数据库基础之上，对城市宏观投资环境、楼市相关政
8、策、投资开发主体、市场供需状况、价格趋势、产品状况、潜在消费者的需求特征等进行长期地址：东莞市南城区胜和路胜和广场C座9楼 Address：Rms A-E,Block C,ShengHe Square,ShengHe Road,Dongguan 邮编：523076 电话：0769-22023111-236 传真：0769-2230013 网址：http:/2018版权声明 东莞中原物业顾问有限公司版权所有，未经授权，禁止复制。所有提供的信息均通过本公司可靠途径 获得，其准确性、有关观点及预测均以此为基础推断所得，仅供参考。 东莞中原战略研究中心 的动态数据监测，经过科学、严谨的数据调查与分析，定期发布相关研究报告，并为房地产开发企业的战略发展提供相关定制式收费服务，至今已服务过万科、融创、万达、金地、金茂等多家一线房企，如有需要请与我们联系。 联络方式： 东莞中原物业顾问有限公司 DONGGUAN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LIMITED
