《物业管理条例》普法宣讲

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1、物业管理条例普法宣讲,安徽至达律师事务所赵永英 律师,一、条例的立法意义与作用,规范物业管理行为，培育推进物业管理市场。 物业管理招标、投标 前期住宅物业管理强制性要求招投标，其他物业鼓励招投标。 物业管理企业资质 前期物业管理 业主大会、业主委员会,一、条例的立法意义与作用,强化物业管理合同 法律意识 合同意识 风险意识 竞争意识 服务意识 品牌意识 全面提高从业人员整体素质,一、条例的立法意义与作用,倡导物业管理与房地产分业经营 物业管理招标投标 物业管理企业必须有相应的企业资质 住宅前期物业管理强制招投标 前期物业管理开发商的权利与义务,一、条例的立法意义与作用,提升了中国社区民主活动进

2、程 以财产与社区事务为切入点 物业管理权是业主的权力，是以财产分额为基础来行使的。 业主的财产民主与物业管理权对应 体现权利意识、市民意识、财产意识、市场意识、管理意识、服务意识,一、条例的立法意义与作用,为司法的审判、行政执法、纠纷处理提供法律依据。 纠纷急剧增多 行政纠纷凸显 引发民法、诉讼法、合同法、刑法、行政法、税法等法律规范的调整。 业主委员会诉讼主体资格经业主大会决议授权。,二、条例的基本原则,公平、公开、合理、科学 从内容上体现 从立法形式上体现 建筑物区所有权为基础 吸收发达国家成熟的建筑物区分所有权理论 物业管理权和财产权相应 物业管理是针对共用部分与共同事务所提供的管理服务

3、,二、条例的基本原则,维护全体业主合法权益（财产民主的权利） 业主大会代表和维护全体业主合法权益 业主委员会成为业主大会执行机构 业主大会、业主委员会成立运作程序法定 业主大会、业主委员会不得做出无关决定 共用部分建设单位不得擅自处分 招投标、选聘物业管理企业 业主临时公约不得侵害业主合法权益,二、条例的基本原则,维护全体业主合法权益（财产民主的权利） 空置房也要按标准交费 额外收费停止缴纳 保安人员不得侵害公民权利 小区共用部分经营收益按业主大会决定使用 挪用专项维修资金受行政处罚，追究刑事责任 安全隐患要强制排除 服务合同终止应做好移交,二、条例的基本原则,民主自治自律与专业化服务相结合

4、民主自治自律业主大会、业主委员会 专业化服务物业管理公司专业化人员专业化技术、技能专业化工具专业化组织专业化程序、方法,二、条例的基本原则,保证物业的正常运作和安全合理使用 物业管理是对物、对物业的管理，对人的服务是最基本原则 可持续民展与国际惯例接轨 保留物业管理企业资质 建立物业管理职业经理人制度 建筑物区分所有权概念的运用,二、条例的基本原则,政府的适度干预与推动引导 立法 执法 指导 监督,三、条例规定的主要问题,为什么要制定物业管理条例（以下简称条例）？为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境。,三、条例规定的主要问题,什么是物业管理？ 条

5、例中所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。,三、条例规定的主要问题,业主在物业管理活动中有哪些权利和义务？条例规定业主在物业管理活动享有10项权利： 1、按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务； 2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；3、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；4、参加业主大会会议，行使投票权；,三、条例规定的主要问题,5、选举业主委员会委员，并享有被选举权； 6、监督业主委员会的工作； 7、监督物业

6、管理企业履行物业服务合同； 8、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； 9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用； 10、法律、法规规定的其他权利。,三、条例规定的主要问题,安徽省物业管理条例第九条 业主除享有国务院物业管理条例规定的权利外，还享有以下权利： （一）向业主委员会和物业服务企业提出建议或者质询； （二）推选业主代表，并享有被推选权； （三）依法使用物业共用部位、共用设施设备的权利； （四）要求其他业主、物业使用人停止违同利益的行为。,三、条例规定的主要问题,业主在物业管理活动中必须履行6项义务： 1、遵守业主公约、业主大会议事规则；

7、2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；,三、条例规定的主要问题,4、按照国家有关规定交纳专项维修资金； 5、按时交纳物业服务费用； 6、法律、法规规定的其他义务。安徽省物业管理条例 业主除履行国务院物业管理条例规定的义务外，还应当配合、支持物业服务企业按照管理规约、物业服务合同实施的物业管理活动。,三、条例规定的主要问题,如何成立业主大会，什么情况下可以不成立业主大会？ 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会。 只有

8、一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会。决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。,三、条例规定的主要问题,业主大会的职责是什么？ (一)制定和修改业主大会议事规则; (二)制定和修改管理规约; (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员; (四)选聘和解聘物业服务企业; (五)筹集和使用专项维修资金; (六)改建、重建建筑物及其附属设施; (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。,三、条例规定的主要问题,安徽省物业管理条例除国务院物业管理条例规定的职责外，业主大会还应当履行下列职责： （一）决定物业管理区域内关系业主利益的重大事项； （二

9、）批准业主委员会工作规则； （三）听取和审查业主委员会的工作报告； （四）改变和撤销业主委员会不适当的决定；（五）决定业主大会、业主委员会工作经费的相关事项。,三、条例规定的主要问题,业主在业主大会会议上的投票权如何确定？ 业主在业主大会会议上投票权的确定，应当根据业主大会议事规则的规定来确定。但首次业主大会会议召开时，由于业主大会议事规则尚未制定，条例规定业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。,三、条例规定的主要问题,合肥市物业管理条例 第十一条 业主在首次业主大会会议上的投票权实行住宅物业一套房屋计一投票权;非住

10、宅物业每200平方米计一投票权，200平方米以下每一房地产权证计一投票权。单个业主所持的投票权数最高不超过全部投票权数的30%。 单个物业登记有两个或两个以上所有权人的，应自行确定一名投票人。,三、条例规定的主要问题,业主大会会议可以采用什么形式召开？如何作出决定？ 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主可以委托代理人参加业主大会会议。但无论采用哪种方式召开会议，都应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。,三、条例规定的主要问题,召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主，住宅小区的业主大会会议，还应当同时告知相关的居民委员会。业主大会作

11、出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。,三、条例规定的主要问题,安徽省物业管理条例第十二条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。业主大会决定其他有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。,三、条例规定的主要问题,前款规定的面积和业主人数，按照下列

12、规定确定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积，按照专有部分面积之和计算；（二）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。业主总人数，按照两者之和计算。,三、条例规定的主要问题,业主委员会是怎样产生的，它和业主大会间是什么关系？- 业主大会成立时，应当选举产生业主委员会。业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县

13、人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会应当由513人单数组成，其成员不得在本物业管理区域内从事物业管理服务活动。 （合肥市物业管理条例）,三、条例规定的主要问题,业主大会、业主委员会和居民委员会之间有何关系？ 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。 在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。 住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并听

14、取居民委员会的建议。,三、条例规定的主要问题,业主委员会的职责是什么？ (一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况; (二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同; (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同; (四)监督管理规约的实施; (五)业主大会赋予的其他职责。,三、条例规定的主要问题,合肥市物业管理若干规定 除法律、法规规定的职责外，业主委员会还应当履行下列职责： （一）组织和监督专项维修资金的筹集和使用； （二）监督管理业主共有收益； （三）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷； （四）督促业主交纳物业服务费及其他相

15、关费用； （五）业主大会赋予的其他职责。,三、条例规定的主要问题,业主委员会的执行人员及任期 安徽省物业管理条例业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生主任1人、副主任1至2人。经业主大会同意，业主委员会可以聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。业主委员会任期一般为三年，其组成人员可以连选连任。业主委员会任期届满60日前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，街道办事处、乡镇人民政府应当督促或者组织其换届。,三、条例规定的主要问题,业主委员会成员的资格终止情形 安徽省物业管理条例 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委

16、员会委员资格终止，并以书面形式在物业管理区域内公告： （一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的； （二）无故缺席业主委员会会议连续3次以上的； （三）因身体健康等原因丧失履行职责能力的； （四）因犯罪正在受刑事追究的； （五）以书面形式向业主大会提出辞职的； （六）拒不履行业主义务的； （七）收受物业服务企业或者利害关系业主提供的不当利益或者报酬的； （八）其他原因不宜担任业主委员会委员的。,三、条例规定的主要问题,业主委员会成员的禁止行为 合肥市物业管理若干规定 （一）接受物业服务企业或者物业管理利害关系人提供的利益或者财物； （二）承揽本物业管理区域物业服务企业的业务； （三）接受可能妨碍公正履行职务的其他利益。合肥市物业管理条例 （一）有越权、不积极履行职责、违反法律法规规定行为，侵害多数业主合法权益，情节严重的； （二）严重影响社区安定和社会稳定的。,