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1、专题：武汉精装修发展历程,PART 1 精装修市场演变,2003-2007年,2008-2010年,2010年至今,精装项目大量入市，除去万科、瑞安等大型开发商，许多本土开发商亦开始尝试精装项目,小型开发商受制于装修成本过高，难以获得溢价，且装修导致总价过高引起客户抗性等原因，逐渐放弃精装，主打性价比,在售精装项目80%以上为大型开发商主导，且多为定位较高端项目,武汉市由大小型开发商均尝试开发精装项目逐渐过渡至大型开发商操刀精装修项目，小型开发商受制于装修成本过高难以获得溢价等因素，多放弃装修主打性价比,万科城市花园 等大型开发商开发项目 香格里都 等小型开发商开发项目,基本为大型开发商开发项
2、目，如 万科金色城市、泛海国际居住区,武汉市住房产品供给有毛坯、部分装修半成品、一次精装修成品房三种形式，装修住宅中以一次精装修成品房即全装修为主，全装修项目中以成熟企业的运作较为典型,全装修项目中，以恒大、万科系列项目为代表是全国性的战略性精装修，开发商实力较强，且拥有丰富的装修房经验； 可选装修项目将装修房作为提升其项目某组团品质的重要营销手段，但由于其操作及陈本控制难度较大，故较少被开发商接受。,住宅产品供给的几种形式： 1.毛坯房：地面与墙面水泥裸露，厨卫预留管道接口； 2.部分装修半成品房：墙面与地面已完成粉刷，厨卫基本具备使用功能； 3.菜单式装修房：借鉴发达国家“用户参与设计”装
3、修理念，由开发商或建设单位提供装修样板房供选择，满足购房者一定的个性需求； 4.一次精装修成品房，开发商提供统一装修，购房者没有选择余地； 5.全配置式成本房，开发商提供经过统一装修且配置全部家电等日常生活品。,售价1.5万元以上中高端全装修项目主要分布在城市中心区域，装修费用多在3000元/平米以上 售价在万元以下中低端全装修项目主要分布在城市外环区域，装修费用多在800-1500元/平米,武汉目前目前在售精装项目多为大型开发商开发，且多为中高档项目,武汉市在售装修房项目中，主要以1000-1500元/平米中端报价为主，占比达到44，值得注意的是3000元/平米以上的高端装修标准也有一定凸显
4、，约占26%,对于装修价格的档次并没有一个明确的标准，主要受各区域的经济发展水平、房价水平、购房者购买力、装饰材料的物价水平等因素的制约。 综合武汉市上述各指标以及当前市场上装修价格水平，将装修价格档次划分为四个档次： 中低端600-800/、中端1000-1500元/、中高端2000-3000元/、高端3000元以上/,企业采取精装修目的：可以是溢价（分两种设计溢价、采购成本溢价）、可以是调价（减装修来应对不好的市场）,策略背景： 溢价追求较高的产品附加值，提升价格影响力及实现力； 调价精装产品难以去化，或场环境差下格下滑策略条件： 溢价高端豪宅有较好的溢价功能，但是普通项目溢价能力非常有限
5、； 调价是很好的价格软着落方式策略风险： 溢价房地产牛市，能实现较好的溢价并能取得不错的去化速度；房地产熊市场，溢价能力及去化速度较为担忧；调价注意隐蔽性，降低前期业主抗性,PART 2 各档次精装修标准,B,3000元/平米以上豪装，针对豪宅项目，如武汉天地、晋合金桥世家、万达御湖世家等,2000-3000元/平米精装，针对中高端项目，如越秀星汇君泊、泛海国际居住区松海园等,600-800元/平米精装，多为万科系项目，目前有万科金色城市、万科锦程、万科城花璟苑等,全装修项目的装修标准基本分为四档，其中1000-1500元/装修最为普遍,1000-1500元/平米精装，针对中端项目，如万科汉阳
6、国际、泛海国际居住区竹海园等,厅房配置,厨房配置,收纳系统,精装房打造基本点,装修房,卫浴配置,中央系统,公共配置,精装房打造出彩点,通过对精装报价在1000-1500元/的典型精装项目的研究，目前这些在售精装项目都有其清晰的产品逻辑，主要通过以下几个方面去打造其精装产品。,客厅和卧室的面积较大，且作为平时活动的主要区域，地面和墙面材料的选择，是客户比较关注的焦点问题。从目前成都市场装修项目在地面材料的选择上来看，以实木复合地板为主，符合目前的大多数客户的居住习惯，且对于整体装修成本的控制比较有利；从使用效果来看，其美观性和实用性较强。在墙面材料的选择上，主要以墙纸和乳胶漆为主。墙纸的成本相对
7、较高，但更为美观，在中高端项目中使用较多；乳胶漆相对成本较低，适合低端装修项目。,厅房配置： 厅房地面材料以实木复合地板为主；墙面材料以乳胶漆为主，样板间展示中会选用其他材料作为装饰,客厅地面：客厅地面材料以地砖和地板为主；颜色选择上，多选用白色、米黄色等淡色系,材料： 一般以地砖和地板为主，极少选用大理石。地砖多选用玻化砖，玻化砖有较强的防污能力。颜色：地砖的颜色选择上，多选用白色、米黄色等淡色系，利于软装的搭配；纳帕溪谷选用带自然石纹的玻化砖，起到丰富视觉的效果。 实木复合地板在选用上，深色系以红褐色居多，浅色系常选用米黄色。铺法：地板的不同铺法对材料的利用率会产生影响，用于客厅地面的大理
8、石面积较大，因此客厅大理石基本都采用平铺的方式。,卧室地面:卧室多以采用木质地板为主,对于卧室地板具体颜色选择和铺设，会考虑与客厅的融合，以达到整个房间的整体统一，保证视觉效果。在作为样板间展示中，大都运用铺设地毯等软性装饰，增强居室的温馨感。,厅房墙面：交房时，墙面一般以乳胶漆标准交房，降低成本，也利用客户后期个性化改造,万科魅力之城,恒大城,万科高尔夫,恒大华府,万科城,万科金色城市,厅房吊顶：客厅偏向于做局部吊顶，或者不做吊顶，利用灯具丰富空间感。,15,15,客厅做局部吊顶是时下流行趋势，抛去繁复的造型，以最简洁的线条，创意空间。如不暗埋灯带，也可不做吊顶，使得层高更高，空间更为宽敞。
9、在吊顶材料的选择上，石膏板为首选，其具有良好的装饰效果和吸音性能；而且吊顶线条简炼，不配置墙花。,万科城,万科魅力之城,恒大华府,恒大城,风格及效果：整体风格以简约、现代的风格居多。,在售装修项目中厨房地面以地砖为主。有的项目如珩生领袖城采用抛光砖，节约成本；在墙面材料的选择上，大多项目选择了面砖，面砖的成本低，施工方便，使用时也易于清洁，在局部可通过艺术面砖的装饰，使墙面达到更加美观的效果。项目厨房的顶部处理主要采用两种方式：乳胶漆、防腐石膏板。主要考虑到烹饪时产生的水蒸气对顶板的腐蚀，铝扣板可以比较好的解决这一问题，但在造型上不如防腐石膏板美观,厨房配置在售装修项目中厨房地面以地砖为主；在
10、墙面材料的选择上，大多项目选择了面砖；厨房的顶部处理主要采用乳胶漆和防腐石膏板吊顶,瓷砖品牌对比表,从成本的角度考虑，中档及以下装修标准中厨房的地砖多选择每平方米60100元（市场价）的国产、合资品牌。（珩生领袖城满天星，恒大城-马可波罗）在对地砖花色的选择上，很少选用颜色丰富，花样繁杂的饰材，厨房主要是对功能性和使用性的要求上，对个性化追求度并不高，但又考虑到厨房对耐污性的要求，所以米黄色或带石纹花色的玻化砖普遍受到欢迎。,厨房地面：从成本的角度考虑，中档及以下装修标准中厨房的地砖多选择每平方米60100元（市场价）的国产、合资品牌,在墙面材质的选择上，几乎所有项目都选用了面砖，其具有成本低
11、、施工方便等优势，并且可以通过艺术面砖或局部点缀的方式使厨房墙面的美观得以保证；通常，墙砖的颜色的选择上会与地砖相同或采用同一色系；当厨房较小时，浅色瓷砖能起到扩大视野空间的作用； 铺贴深色长条砖也是一种趋势（珩生领袖城），与浅色橱柜、地面形成对比，塑造出简洁的风格，又迎合了时下年青人追求酷炫的心理。墙砖的选择与地砖类似，墙砖还是多选用每平方米60100元（市场价）的国产、合资品牌。与地砖有所区别的是，要选择光滑表面的，便于清洁。,厨房墙面： 在墙面材质的选择上，几乎所有项目都选用了面砖，其具有成本低、施工方便等优势。,一线品牌间，国内品牌价格相对较低，考虑到成本，吊顶一般会选用国内一线品牌，
12、如奥普、华狮龙、华帝、宝兰等集成吊顶。 。目前吊顶的材料主要有pvc板、铝扣板和滚涂板，各有优缺点。一般项目选择用铝扣板做吊顶。Pvc板价格便宜，缺点是耐高温性能不佳，长期处于较热的环境中容易变形。铝扣板不仅能防火防潮，还能防腐抗静电、吸音隔音，应该算是较常见的吊顶材料，价格也是大众都能接受的。从质量来说，滚涂板是最好的选择，但价格偏贵。厨卫吊顶除了考虑板材外，更重要的是要选择质量良好的轻钢龙骨，可防火、防潮、防虫。以前用的木龙骨已逐渐淘汰。,厨房吊顶:考虑到成本，吊顶一般会选用国内一线品牌，如奥普、华狮龙、华帝、宝兰等集成吊顶。,从实际使用上来看，厨房可配置的电器比较多，但厨房的首要任务是满
13、足客户的烹饪需求，因而燃气灶、抽油烟机是装修项目的基本配置；其他如冰箱、烤箱、洗碗机等电器，仅在部分项目中配置；究其主要原因，一方面因冰箱、空调的价格较高，会增加装修的整体成本；另一方面考虑到不同业主对品牌的喜好会有不同，配置此类电器有一定营销风险；若未配置，应注意在厨房或餐厅中预留其位置。,备注:表示项目配置了此类产品。,厨房电器及设备:厨房的首要任务是满足客户的烹饪需求，因而燃气灶、抽油烟机是装修项目的基本配置,整体厨房中炉灶都采用嵌入式，嵌入式燃气灶整体效果较好；出于成本以及基本的使用功能考虑，以配置双眼灶为主，三眼灶的利用率并不高。国外品牌与国内品牌灶具的价差太大，案例中，都选用国内品
14、牌；国内较好的品牌有帅康、老板、华帝、方太、西门子等。,万科金域蓝湾,万科城,燃气灶:出于成本和基本使用功能考虑，以配置双眼灶为主。,23,抽油烟机作为厨房三件套的必配之一，在品牌、价格以及造型上，可选择的范围比较广。抽油烟机分 中式、西式、中西结合式，其中中式烟机吸附油烟的能力最强，符合中国人的生活习惯，美观度稍差；西式烟机外形美观，但在开放式厨房中不宜使用；中西式烟机结合了两者的优点，价格会贵些。不同型号价差很大，国内一线品牌主要有老板、帅康、方太、华帝、西门子等。,阳光100大湖第,万科魅力,万科城,市场部分参考品牌及型号、价格,万科金域蓝湾,珩生领袖城,抽油烟机作为厨房三件套的必配之一
15、，在品牌、价格以及造型上，可选择的范围比较广,水槽的选择主要是由所预留的空间决定的，单槽与双槽在成本方面差异不大。,水槽的选择主要是由所预留的空间决定的，单槽与双槽在成本方面差异不大。出于对功能细致化的要求，可配置沥水篮、皂液器等配件。选用水槽可考虑水槽上沿能放置菜板，节约空间。一般选用的品牌有欧琳、摩恩、科勒、九牧等，不同品牌间，价差很大。,万科城,万科金域蓝湾,万科.魅力之城,恒大华府,市场参考品牌及型号、价格,传统中式家庭的烹饪习惯造成了器皿比较油腻，洗碗机在一般家庭中的使用意义不大成本方面，同品牌的消毒柜较洗碗机更为便宜，因此在厨房配置选择上，更倾向于选择消毒柜,纳帕溪谷,市场参考品牌
16、及型号、价格,恒大华府,万科金域蓝湾,消毒柜和洗碗机:考虑成本和实用性等因素，更倾向于选择消毒柜而放弃洗碗机。,拉门，因其成本相比抽屉要低，及对五金的要求也少，案例中，橱柜系列配备的是以拉门式收纳系统为主，配置一、两组抽屉或拉篮的组合方式。,纳帕溪谷,橱柜及其设备配置: 案例中，橱柜系列配备的是以拉门式收纳系统为主，配置一、两组抽屉或拉篮的组合方式。,27,27,橱柜主要板材种类对比,橱柜台面材料种类对比,橱柜台面和板材:从环保、经济、美观、耐用等多角度综合考虑的话，最好的搭配是三聚氰胺饰面板+人造石材（人造石材选中价位的，如石英石）,L型厨房会将燃气灶和水槽各设一边，转角处作为共享区域（配图）,万科城,恒大华府,万科金域蓝湾,厨房面积与布局:案例中厨房面积集中在510，厨房形式以L型为主,拉篮常用来放置调料等。,用以放置烹饪辅助用品，使用频率较高。,功能设计细节：在细节上更注重人性化的考虑，除了品牌、质量以外还要考虑到使用的便利性。,
