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1、投资性房地产的会计处理,第一部分:理论总结一、投资性房地产的核算范畴 二、投资性房地产的会计确认与计量 三、投资性房地产发生的后续计量 四、投资性房地产的转换和处置五、披露六、例题 第二部分:影响与应用分析五点:一、NPV方法成为主要评估标准二、信息披露更充分,公司升值 三、公司净利润波动幅度增大四、税收问题不确定性五、实际操作难度较大 第三部分:投资建议,一、投资性房地产的核算范畴,1含义。投资性房地产是指企业为了赚取租金收入或引起资产增值而部分或全部持有的土地、房屋建筑物等,一、投资性房地产的核算范畴,第一，投资性房地产不用于销售。 第二，投资性房地产的实际使用寿命较长，应当对其后续计量与
2、处置加以考虑。 第三，企业持有的自用或用于销售的土地应界定为无形资产范畴，对于为了出租或资本增值而持有的土地使用权应界定为投资性房地产。 第四，企业持有投资性房地产的目的是赚取长期的租金收益或获得资本增值，对于这部分资产的核算，应当充分遵循实质重于形式原则来对收益进行确认,一、投资性房地产的核算范畴,2，范畴： 第三条 本准则规范下列投资性房地产： （一）已出租的土地使用权。 （二）持有并准备增值后转让的土地使用权。 （三）已出租的建筑物。 第四条 下列各项不属于投资性房地产： （一）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。 （二）作为存货的房地产。,二、投资性房地产的会
3、计确认与计量,1会计确认： 企业取得投资性房地产，只有在同时具备以下两个条件时才可以进行会计确认：因取得产权而发生的成本可以计量；因该投资性房地产而包含的租金收入、使用收费或增值收益能够流入企业。 2、计量： 投资性房地产应当按照成本进行初始计量。,三、投资性房地产的后续计量,1，成本方法 2，公允价值方法： 采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件： （一）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场； （二）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。,三、投资性房地产的后续计量,注意： 1、采用公允价值模式计量的，不
4、对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益 2、已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式,四、投资性房地产的转换和处置,（一）将投资性房地产转换为其他资产：投资性房地产开始自用 （二）将其他资产转换为投资性房地产： 1、作为存货的房地产，改为出租。 2、自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值。 3、自用建筑物停止自用，改为出租。 （三）会计价值计量：成本模式与公允价值模式,四、投资性房地产的转换和处置,第十七条 当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其
5、处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。 第十八条 企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益,五、投资性房地产的披露,第十九条 企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列信息： （一）投资性房地产的种类、金额和计量模式。 （二）采用成本模式的，投资性房地产的折旧或摊销，以及减值准备的计提情况。 （三）采用公允价值模式的，公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响。 （四）房地产转换情况、理由，以及对损益或所有者权益的影响。 （五）当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。,六、例题,凤凰花建设集
6、团公司于2004年6月从乙公司购入200万元的土地使用权以赚取资本增值收益，支付相关手续费10万元，公司考虑当地的土地交易市场尚不完善，采用成本模式进行后续计量。2007年1月1日，当地土地交易日趋活跃，各方面的政策日益完善，而且公司确信并有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，于是公司决定变更其投资性房地产的计量模式，转为按市场公允价值计量，公允价值为260万元。2007年4月12日，公司决定将该块土地用于商品房建设，建成拟用于集团自用，当日公允价值为248万元。,六、例题会计分录,2004年6月：借：无形资产土地使用权 2,100,000贷：银行存款 2,100,000 20
7、07年1月1日：借：投资性房地产土地使用权 2,600,000贷：无形资产土地使用权 2,100,000营业外收入 500,000 2007年4月12日：借：固定资产 2,480,000营业外支出 120,000贷：投资性房地产土地使用权 2,600,000,一、NPV方法成为主要评估标准,目前市场上也已经应用重估净资产值（NAV）进行估值，而且随着投资性房地产物业的增多，特别是人民币升值和我国经济持续发展，新会计准则采用后，肯定会引导市场更多的关注各项投资性房地产物业的真实价值，并使NAV的估值方法成为评估投资性房地产企业的主要标准之一。这无疑构成制度性的长期利好。,二、信息披露更充分,公司
8、升值,1、短期内将对信息披露不充分的公司将产生更大的积极影响。这些企业的上年度净资产值将会得到较大幅度的提升，同时采用公允价值模式的新会计准则，会引导市场对一些原来信息披露不够充分公司价值的挖掘。 2、对那些信息披露比较充分的短期影响要小。但从长期看，市场预期的日益明朗化依然会为这些公司提供相应的溢价。,三、公司净利润波动幅度增大,1、公司每年净利润的影响将主要取决于当年投资性房地产物业的升值程度。 2，折旧和摊销问题只是从“显性”转入“隐性” 。不会对该公司每年的净利润产生实质性影响。,四、税收问题不确定性,1、对所得税影响不必过于担忧。 税收差异主要是来源于重估增值部分(折旧和摊销问题并不
9、会带来实质性差别)，按照主要以收付实现制为基础的税法精神看，税法有可能依然会坚持原有的政策，国家对重估增值部分免征税赋的可能性极大。 2、对房地产税的影响短期不必考虑，但长期存在不确定性。短期在于鼓励新准则的推广，长期在于国家收入要求增加 。,五、实际操作难度较大,1、前提条件不足：一是没有活跃的相关交易市场；二是缺乏客观公正的评估机构。 2、每年的评估费用增加，对企业造成负担。 3、风险可能增加。因为可能出现劣质公司借助这一手段操纵当期利润，而优质企业极力回避采用该会计准则的局面。,第三部分:投资建议,一、三类企业存在派生机会 1、出租性物业比重较高的 公司 （中国国贸） 2、百货业、医药零售等行 业的物业资产（上海医药） 3、部分拥有城市土地又可 能需要搬迁的公司（沪东重机） 二、强者恒强新会计准则的应用也有 利于提高公司的信息披露，从 长远看将大大提高市场的效率， 并会提升相关公司的投资价值 。 （万科）,公司举例,THANK YOU ！,
