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1、国有土地交易常识与交易示例分析,Gemdale Corporation,第一部分,土地所有权的归属,第二部分,第三部分,国有土地使用权研究,国有土地使用权出让,第四部分,提 纲,招拍挂交易方式的项目分类及案例分析,21世纪最宝贵的财富是什么?,PK,对于拥有了大量优秀人才的房地产开发企业，又是什么更重要呢？,OR,OR,OR,设计,工程,营销,成本、财务,Gemdale Corporation,土 地,Gemdale Corporation,第一部分,土地所有权归属,要 点,概念 范围界定,土地所有权归属,Gemdale Corporation,土地所有权归属,土 地 按 所 有 权 分 类,
2、国有土地,集体土地,城市市区的土地； 农村和城市郊区中已经国家依法没收、征收、征购为国有的土地； 国家依法征收的原集体所有的土地； 依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地； 农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地； 因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。,农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会作为所有者代表经营、管理； 在一个村范围内存在两个以上农民集体经济组织，且农民集体所有的土地已经分别属于该两个以上组织的农民集体所有的，由村内各该农民集体经济组织或者村民小
3、组作为所有者代表经营、管理； 农民集体所有的土地，已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农民集体经济组织作为所有者代表经营、管理。,Gemdale Corporation,第二部分,国有土地使用权研究,要 点,国有土地使用权 土地出让流程 政府土地增值收益及分配,建设用地是土地使用中的一个重要制度。国有土地主要是用于建设用地，而建设用地一般也只能是使用国有土地。 房地产开发是国有土地用于建设用地的主要方式 。 那么，我们该如何获取土地呢？请往下看,Gemdale Corporation,国有土地使用权的取得,Gemdale Corporation,国有土地使用权研究,图2-1 国有土地使用
4、权转移方式,一、国有土地使用权 虽然土地所有权主体较为单一，但是使用权主体则是相当分散的，通过有偿或无偿的方式，土地使用权可以为各种主体享有。,1.国家机关用地和军事用地； 2.城市基础设施用地和公益事业用地； 3.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； 4.法律、行政法规规定的其他用地。,Gemdale Corporation,国有土地使用权研究,土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法 批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后 将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无 偿交付给土地使用者使用的行为。,（一）无偿使用方式土地使用权划拨,定义,使用 范围,对于土地拓展工作方式的探求与摸索,
5、Gemdale Corporation,国有土地使用权研究,（二）有偿使用方式出让、转让、租赁和作价出资入股,图2-2 国有土地有偿使用方式,对于土地拓展工作方式的探求与摸索,Gemdale Corporation,国有土地使用权研究,二、土地出让流程,政府,土地使用权,土地出让金,开发商,图2-3 土地使用权出让示意图,对于土地拓展工作方式的探求与摸索,Gemdale Corporation,国有土地使用权研究,三、政府土地增值收益及分配,政府 土地 收益,政府储备地块,委托 交易 地块,公开成交价款与土 地储备整理成本之差,图2-4 政府土地增值收益分配图,Gemdale Corporat
6、ion,第三部分,国有土地使用权出让,要 点,招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权 协议出让国有土地使用权,Gemdale Corporation,国有土地使用权出让方式,招标？拍卖？挂牌？ 招标：市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 拍卖：市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。 挂牌：市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请
7、并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。,Gemdale Corporation,图3-1 招拍挂国有土地使用权适用范围示意图,国有土地使用权出让方式,招拍挂的实施主体国有土地使用权招标拍卖挂牌让由市、县国土资源管理部门组织实施。 （武汉市土地储备中心、交易中心） 招拍挂的组织方式自行办理； 指定或授权下属事业单位承办； 委托相应的交易代理中介机构承办或协办。 协调决策机构国有土地使用权出让实行集体决策。市、县国土资源管理部门可根据实际情况成立国有土地使用权出让协调决策机构，负责协调解决出让中的相关问题，集体确定有关事项。 土地招标拍卖挂牌主持人国有土地使用权招标拍卖
8、者挂牌出让活动，应当由取得土地招标拍卖挂牌主持人资格的人员主持进行。土地招标拍卖挂牌主持人资格由国土资源部统一考试认证，颁发资格证书。,Gemdale Corporation,国有土地使用权出让方式, 招标拍卖挂牌公告包括的内容 （1）出让人的名称和地址； （2）出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求； （3）投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法； （4）索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式； （5）招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等； （6）确定中标人、竞得人的标准和方法； （7）投标、竞买保证金； （8）其他需要公告的事项。,G
9、emdale Corporation,国有土地使用权出让方式,招标活动的完整流程,对于土地拓展工作方式的探求与摸索,Gemdale Corporation,投标人在截止时间前将标书投入 标箱，不可撤回,出让人按照招标公告规定的时间、 地点开标，所有投标人参加。投 标人少于三人的，重新招标,评标小组评标。由出让人 代表及专家组成五人以上 的单数评标小组,投标人对投标方案进行陈述，但范围不得超出投标 文件范围或改变投标文件的实质性内容。,评标小组按照招标文件确定的评 标标准和方法对投标文件进行评审,对最大限度满足招标文件中规定 的各项综合评价标准，或者能够满足招 标文件的实质性要求且价格最高的 投
10、标人，确定为中标人,国有土地使用权出让方式,拍卖活动的完整流程,对于土地拓展工作方式的探求与摸索,Gemdale Corporation,主持人点算竞买人,主持人介绍拍卖宗地的位置、 面积、用途、使用年期、 规划要求和其他事项,主持人宣布起叫价和增价规则。 没有底价的，应当明确提示,主持人报出起叫价,竞买人举牌应价或报价,主持人确认该应价后继续竞价,主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，则落槌 成交，宣布价高者为竞得者。,国有土地使用权出让方式,挂牌活动的完整流程,Gemdale Corporation,在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗 地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、
11、 起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规 定的土地交易场所挂牌公布。,符合条件的竞买人填 写报价单报价,出让人确认该报价后，更新 显示挂牌价格,出让人接受新的报价,出让人在挂牌公告规定的时间确定竞得人,国有土地使用权出让方式,挂牌时间不得少于10个工作日。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价度 对于挂牌的成交界定 在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交； 在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外； 在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成
12、交。 在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价,对于土地拓展工作方式的探求与摸索,Gemdale Corporation,国有土地使用权出让方式, 关于现场竞价 挂牌主持人应当宣布现场竞价的起始价、竞价规则和增价幅度，并宣布现场竞价开始。现场竞价的起始价为挂牌活动截止时的最高报价。 参加现场竞价的竞买人应当按照竞价规则应价或报价。 挂牌主持人确认该竞买人应价或者报价后继续竞价。 挂牌主持人连续三次宣布同一应价或报价而没有再应价，且该价格不低于底价的，挂牌主持人宣布最高应价或报价者为竞得人。最高应价或报价低于底价的，挂牌主持人宣布现场竞价终止，应当
13、按规定重新组织出让。 在现场竞价中无人参加竞买或无人加价的，以挂牌截止时出价最高者为竞得人，但低于挂牌底价者除外。,对于土地拓展工作方式的探求与摸索,Gemdale Corporation,国有土地使用权出让方式,竞得人的后续工作 以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，出让人应当与中标人、竞得人签订成交确认书。（成交确认书包括出让人和中标人、竞得人的名称、地址，出让标的，成交时间、地点、价款，以及签订国有土地使用权出让合同的时间、地点等内容） 中标人、竞得人应当按照成交确认书约定的时间，与出让人签订国有土地使用权出让合同。 受让人依照国有土地使用权出让合同的约定付清全部国有土地使用权出
14、让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书。,对于土地拓展工作方式的探求与摸索,Gemdale Corporation,国有土地使用权出让方式,目前，土地交易方式的适用范围 重大商业项目、旅游项目、旧城改造项目等采用招标方式，但目前极少采用此种交易方式。例：汉阳旧城风貌区 对于拍卖方式，由于存在较多实施隐患，如拍卖前出让方不能清楚知道参与者数量而引致增价幅度难以确定，竞价现场局面失控等，因此，该种方式基本不予采用。例：武汉市唯一一例采用拍卖方式的交易土地，2001年香港凯恩斯后湖中一花园项目。 目前采用最多的交易方式为挂牌。由于它有一个相对长的场外竞价周期，使得土地交易部门在此期
15、间对参与者数量、土地关注程度、报价水平有一个清楚的认识，同时，由于场外报价是公开的，从中可以淘汰掉部分实力有限的竞价者。对政府而言有利于有效控制成交价格，对竞价而言提供一个相对理性的竞价环境。,对于土地拓展工作方式的探求与摸索,Gemdale Corporation,国有土地使用权出让方式,协议出让国有土地使用权 何谓协议出让国有土地？ 是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 协议出让的前提条件又是什么？ 在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门方可采取协议方式出让；但商业、旅游、娱
16、乐和商品住宅等经营性用地除外。 同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。,Gemdale Corporation,国有土地使用权出让方式,协议出让完整流程图,Gemdale Corporation,国有土地使用权出让方式, 对符合协议出让条件的，市、县人民政府国土资源行政主管部门会同城市规划等有关部门，依据国有土地使用权出让计划、城市规划和意向用地者申请的用地项目类型、规模等，制定协议出让土地方案。 协议出让土地方案应当包括拟出让地块的具体位置、界址、用途、面积、年限、土地使用条件、规划设计条件、供地时间等。 以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。 有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70。,
