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1、2018/9/11,丹棱市场调查分析报告,2018/9/11,第一部分：市场概况分析,2018/9/11,丹棱县地处成都平原西南边缘，地理位置优越，交通发达，历史文化源远流长，被誉为“中国民间艺术（唢呐）之乡”。赋予“大雅堂”之称。,2018/9/11,丹棱县地处四川盆地西南边缘，位于岷江以西，青衣江以东，总岗山脉南麓，东与眉山市毗邻，南和夹江县接壤，西南同洪雅县相连，西北与雅安、名山县为邻，北与蒲江县联接。 地理坐标为东经1031410335，北纬29513008。,（一）地理位置,2018/9/11,（二）对外交通 丹棱县对外交通良好，有5条出境公路，其中3条高等级公路（省道106线丹蒲段
2、、洪仁段、县道丹夹路经县城往眉山、蒲江、洪雅、夹江出境）、其余2条通往名山、洪雅中山（均为县道）。境内无航空，铁路及水运。,2018/9/11,（三,2018/9/11,（四）自然环境 丹棱县域地势西北高、东南低，逐渐斜低。西北多山地，东南多浅丘平坝，丘陵约占土地总面积的54%。总岗山脉横亘于县之西北，在境内绵延约25公里，最高点老峨山海拔1142米。全县大小溪河122条，年径流量约3.5亿立方米。属亚热带气候，四季温和，冬无严寒，夏无酷暑，年均气温16.5，无霜期314天，年降水量1387.2毫米，多东南风。县域地震基本烈度为7度。,2018/9/11,（五）资源条件 （1）国土资源：丹棱县
3、总面积45047公顷，其中耕地17073.96公顷（占37.9%），人均1.58亩；园地3295.47公顷（占7.32%）；林地12117.2公顷（占26.9%）；水域1493.93公顷（占3.32%）。城镇村庄及工矿用地3522.44公顷（占7.82%），交通用地234公顷（占0.52%），未利用土地7309.93公顷（占16.22%）。 （2）矿产资源 丹棱县矿产资源主要有钙芒硝、天然气、铁矿、铜矿等，其中钙芒硝储量达25亿吨，天然气日产10万立方米。其它矿藏均无开采价值。 （3）旅游资源 丹棱县历史悠久，山川秀美，境内名胜古迹众多，旅游资源丰富。有建于隋代的白塔，有开凿于唐代的龙鹄山摩崖
4、造像，也有可与峨眉山媲美的老峨山。,2018/9/11,（六）工业发展 县内有经济开发区两个，即东苑和南苑开发区，于1994年进行开发，两区相连，总面积0.734平方千米（1100亩）。主要企业有：电力公司、玉祥地砖厂、恒达瓷砖厂 、中美合资四川丹齿实业股份有限公司 、三致有限责任公司 、丹棱红棱齿轮厂 、丹棱机械厂 、应林化工厂 、华康化工公司 、汇祥公司 、天然气公司、龙井酒业公司等。,2018/9/11,（一）丹棱人口 人口的增长给房地产市场带来了一定的刚性需求； 县城所在镇丹棱县镇人口约3.2万人，按人均住房面 积不低于33平方米的要求，按每年0.8%的刚性需求比，住宅年需求量仅为0.
5、9万方左右；加上周边乡镇进城购房者、部分投资客和县城换房人群（考虑当地的购房习惯）预判整体住宅年需求量约为3万方左右。 按平均每套住房100平米计算，每年销量约在300套。,第二部分：项目平台研究,2018/9/11,（二）丹棱县人民收入,2018/9/11,第四部分：周边竟争楼盘对比分析,2018/9/11,项目分析：该项目所处位置在丹顶湖旁，临湖三层以上住宅可观水，其余三面临街，但位置较好，离老城区，学校，医院，相对较近，再加上其户型设计和配比较科学，价格在同等地段算中等偏下，所以销售难度不大。同时加上项目总户数超过300户，在丹棱算大盘，园区绿化可以营造，好造势。,2018/9/11,项
6、目分析：该项目位于丹棱滨河路南段，占据河边先天人造景观优势，同时是丹棱目前唯一临河项目，加上该项目亮相感观为丹棱首家电梯公寓，有新鲜感，再加上本项目多数户型设计有可变空间，面积不大，可选择性较强。,2018/9/11,蓝湖世纪 效果图,2018/9/11,项目分析：该项目位于丹顶湖大酒店背后，是目前丹棱唯一亲水项目，90%以上建筑不临街，占据先天湖景优势，但该项目前期因开发商资金不足，一期销售周期较长，现二期因停顿时间较久，流失了大部分客户，再加上目前价格较高，销售状况很一般。,2018/9/11,项目分析：该项目位于丹棱县育才路，离丹棱高中、初中较近，再加上育才路目前商业配套已基本成熟，紧连
7、老城区，所以其区位优势较明显，销售价格在同等地段算中等，小区规模较大。因前期开发过文庙广场从而建立了一定的客户信任度。三期高层为11+1和18+1组成，户型设有可变空间，户型区间80 120平米，现正在咨询中，三期高层开盘时间未定，销售均价2000元/平米。,2018/9/11,项目分析：该项目位于丹棱县齐乐大道（新车站旁） ，是丹棱品牌开发商中泰房产修建，因前期开发中泰花园一期、二期、三期等，积累了较多的中泰业主。中泰四季花城是城西片区目前规模最大的项目，加上其品牌开发路线的造势，和园区内景观的打造，使其销售额一直处在中间位置。但目前五月六月，成交量明显较底，5月销售量不到5套。,2018/9/11,楼盘对比终合分析：,2018/9/11,区域目前主力供应多层产品的总价控制在16万元/套左右，销售套数跟价格与项目自身优势成正比。 高层目前本项目属第三家，主要针对的是丹棱县中高端收入人群。 由消费者购买多层转变为高层，思想观念的转变与接受价格的转变，而本项目无疑要打的是一场硬仗。 与市场多层价格相差200-300元/平米的销售价格，对消费者接受程度来说，有一定难度。 区域内产品类型所造成的价格差异较小，主要价差表现在项目区位和产品品质两个方面；,2018/9/11,通过以上分析得出，丹棱因人口等原因，造成房价增张较慢。2010年初市场均价为1735元/平米。,销售定价：,
