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1、,广州横沙项目商业策划研究,深圳市同致业房地产顾问有限公司 2011年3月,免责声明,本报告仅供参考之用，并不代表同致业向有关机构或人士做出任何投资推荐或承诺。报告中有关信息已力求真实准确，但恕不保证絶对无误。投资者在做出任何实质性决策之前，须自行对市场形势作出判断。同致业对投资者仅根据本报告所做出的任何决策并不承担任何责任。同致业对本报告享有版权，任何机构或人士未经许可不得随意复制或散发本报告之内容。任何公开发表之文件在引用本报告之内容时，敬请注明出处。,研究目录,广州横沙项目商业项目,研究目录,城市发展关键词,Development Keywords,GDP,人口,商业市场,产业,产业支撑
2、城市发展，城市因产业盛而盛，因产业衰而衰,经济是城市发展的基础，没有GDP增长就没有城市发展,人口规模和消费力是城市发展的助推器,包括酒店、写字楼、城市商圈等诸多形式,项目宏观理解,2010年，广州市地区生产总值突破1万亿元大关，达到10604.48亿元，同比增长13.0%。三次产业结构为1.8：37.2：61.0。,2010年广州经济概况,2010年，全市实现商品进出口总值1037.76亿美元，同比增长35.3%。其中，进口553.96亿美元，增长41.0%；出口483.80亿美元，增长29.3%。今年以来，我市商品进出口总值各月累计增速均保持30%以上的高位，这是在2009年低基数上实现的
3、恢复性快速增长。在出口总值中，一般贸易出口和加工贸易出口分别增长26.4%和30.4%；机电产品出口和高新技术产品出口分别增长31.9%和30.3%。2010年，我市外商直接投资实际使用外资金额39.79亿美元，同比增长5.4%。,项目宏观理解,GDP,其中一、二、三产业分别完成增加值189.05亿元、3950.64亿元和6464.79亿元，分别增长3.2%、13.0%和13.2%。,商品进出口恢复性快速增长,2010年，全市实现旅游业总收入1254.61亿元，同比增长26.2%，增幅分别比一季度、上半年和13季度累计提高9.8个、3.6个和3.3个百分点。全年各月累计增速均较上年有大幅提高。
4、近一年来，广州市以迎亚运为契机，大力改善城市面貌，新建了1060公里绿道，其中在中心城区的路段长达393公里，另外还新建19个开放式公园，新增绿地1300万平方米。绿道网串联各自然保护区、风景名胜区、森林公园、历史文化景点、农业观光园区等沿线人文资源。广州市旅游部门还推出了“新广州游”品牌形象和线路产品，共有69条旅游线路，其中一日游线路63条，包括“新广州城中轴线”、“羊城经典游”、“广州动感游”、“亚运体验游”、“广府文化游”、“珠江画廊游”、“广州美食一天游”等精品线路。,亚运助推旅游市场繁荣,2010年广州经济概况,项目宏观理解,2010年，我市城市居民人均可支配收入30658元，同比
5、增长11.0%，其中工资性收入增长10.9%；农村居民人均纯收入12688元，同比增长14.7%。,城乡居民收入继续增加,2009年完成地区生产总值491.28亿元，比上年增长8.13%（按可比价计算，下同）。其中第一产业增加值1.25亿元，下降6.99%；第二产业增加值326.90亿元，增长6.42%；第三产业增加值163.13亿元，增长11.88%。在三大产业中第二产业占较大比重，第二产业增加值占全区生产总值的66.54%。三次产业结构的比重为0.25:66.54:33.21。人均生产总值达16.20万元（按常住人口计算），增长7.37%。,项目宏观理解,2009年黄埔区济总量,2009年
6、黄埔经济概况,研究目录,黄埔区位于广州市东部，珠江与东江下游交汇处。根据广州市“南拓、北优、东进、西联”的城市空间发展战略，黄埔区是广州东部产业带的中心，将成为对周边地区具有较大辐射力的广州东部新城区。,项目环境分析地块分析,横沙商业项目所属区域,黄埔区,项目环境分析地块分析,本项目所在地黄埔中心区是广州东部综合门户地区。根据广州城市总体规划纲要（2010-2020），对黄埔中心组团的规划目标是广州东部综合服务中心，区域产业中心，文化旅游中心与现代交通物流枢纽。黄埔中心区打造成面向东部的综合性公共服务中心。由此，本项目地块的改造升级，应该扩展旧城原有的公共商业服务功能，形成以购物、餐饮、文化、
7、娱乐服务为一体的综合性公共服务中心，服务于黄埔及周边地区。,横沙旧改商业在黄埔位置范畴：中心区,项目环境分析道路交通分析,本项目处于广州市黄埔区商业核心地带大沙东路眼线北侧，黄埔区体育馆。区政府位于地块东侧，南临下沙社区，西靠港湾路，北侧为横沙成城中村改造地块。为项目主要标的。规划可用地60万平方米，地块内为横沙城中村，原建筑面包括村落、厂房，地块东西两侧分别为地铁5号线大沙东站和大沙地站，大沙东路为东西向主干道，与东面的丰乐北路和西侧的港湾路相接，交通十分发达。,横沙旧改项目,横沙旧改商业在黄埔道路交通分析：畅通发达,项目环境分析道路交通分析,交通运输格局,广深高速公路：范围及商圈所及珠三角
8、三大都市；广州（黄埔区、增城区），东莞（广深 高速沿线城镇：望牛墩、莞城、厚街、长安等），深圳。 广园快速干道：范围及商圈所及增城、新塘、东圃、天河等； 107国道：范围及商圈所及增城、新塘、东圃、天河等； 黄埔、东圃汽车站（珠三角交通）、市公共汽车总站（市内各区交通）； 地铁5号线：文冲、东圃、车陂等地；,观点：黄埔位处广州东部区域，承接东莞、增城、天河东圃地区三方经济辐射，将成为区内重要的商贸通路。,项目环境分析居住人口及周边设施分析,黄埔区工业产业链长、物流量巨大，是广州三大国际性物流园区之一。区内经济活跃，各类商务活动频繁，拥有众多的国际知名企业，全球跨国公司500强中有90余家在区内
9、投资设厂。第二、三产业蓬勃发展，未来的黄埔发展潜力巨大、蕴藏无限商机。 黄埔区常住人口有18万多，外来人口超过100万，人均收入超过两万元，但由于购物环境比较差，该区的消费一直流向天河区。近年来区政府一直希望打造良好的购物环境，吸引黄埔区和周边地区的消费回流。,黄埔区常住人口有18万多，外来人口超过100万，人均收入 超过两万元，黄埔已具备强有力的消费需求！,项目环境分析周边商业市场,黄埔区的第三产业以及城市高端服务水平较低，人口吸引力不足，产业新增长不足，未来的发展水平不明朗。大沙地区域虽然作为黄浦区传统商圈，但整体档次不高，业态配置不整，缺少大型综合商业设施，以沿街商铺为主要形式，作为历史
10、形成的商业区，只有通过大规模的改造，进行结构性调整，才能实现本质上的升级。,后工业化阶段，商贸业发展势头迅猛； 工业发展推动第三产业的发展，带来消费结构的变化； 本地人口增长迅速，居民消费潜力增大，消费能力提升，以家庭消费为主，餐饮和娱乐业发达； 重点发展旅游业和商贸业，但日常零售业比较落后，其发展空间较大； 娱乐、购物等旅游配套资源缺乏； 社会固定投资不断加大，房地产业处于集中爆发阶段，规模效应和投资热将推动房地产市场快步前进。,项目环境分析周边商业市场,集中型零售商业较少，以街铺为代表形式的零售商业发展迅速，但缺乏有效的商业规划，导致经营档次偏低，形象较差，无法形成规模效应，影响了商业辐射
11、能力的扩大； 旧有商圈人流量较大，有部分品牌商家入驻，但限于客观条件，无法进一步发展； 目前无新规划的商圈，未来商圈之间的竞争将围绕如何满足消费者多层次的需求来展开，商业项目之间业态的互补性将是未来商圈发展的重要关注点。,观点与结论,建议,以满足消费者日常购物、餐饮、娱乐的集中大型商场仍是市场空白，也是旧改商圈走向成熟的必然条件； 良好的商业规划、突出的主题和鲜明的特色能有效规避旧改商圈带来的经营风险； 与周边商业项目形成业态互补，吸引品牌商家入驻，满足消费者多层次需求，是成功的关键。,项目环境分析周边商业市场观点与结论,一个新型的、现代化的商业设施，才能够满足新富阶层、旅游人群和高层次消费者
12、的物质和精神享受。,黄埔没有适合他们购物、休闲、娱乐、餐饮的中高档场所,当 前 商 业 状 况,项目环境分析周边商业市场观点与结论,项目环境分析未来商业及商圈发展预判,打造黄埔商业“两大商圈”。以大商贸、大流通、大市场为规划理念，以轨道交通为轴、商圈发展为核，以综合性商业中心为重点，配套发展轨道交通枢纽商业、特色商业街、园区配套商业、社区商业等，逐步建立起与临港生产服务业相配套、与城市化进程相协调、与市民需求相适应的现代商业服务体系。,项目环境分析未来商业及商圈发展预判,打造大沙地商圈。重点发展大型购物中心、商务酒店、品牌专卖店、大型连锁超市店结合亚运场馆、文化创意中心建设大力发展文化体育产业
13、，建设集行政办公、商务、购物、文化娱乐等功能于一体的综合性商业中心和区域公共配套服务中心，为临港商务区及周边地区提供良好的商业服务环境。打造黄埔东路商业带和东部现代商圈。,项目环境分析未来商业及商圈发展预判,结合“三旧”改造政策，发挥交通网络便捷优势，合理布局发展大型综合超市、大型专门店、仓储式商场，打造批发与零售相结合、商业与商务相结合的黄埔东路商业带和东部商圈，为周边的消费群体和附近的产业园区提供完善的配套服务。,三旧迎合政府需求，打造次级大商圈,黄埔区常住人口有18万多，外来人口超过100万，人均收入超过两万元，但由于购物环境比较差，该区的消费一直流向天河区。近年来区政府一直希望打造良好
14、的购物环境，吸引黄埔区和周边地区的消费回流。,黄埔区商业开发主要目标消费回流，打造区域核心商圈 依托地铁和核心商圈的打造，回流消费客户，拓宽消费人群,项目环境分析未来商业及商圈发展预判,面对需求，项目如何在竞争激烈的商业市场脱颖而出？,项目环境分析未来商业及商圈发展预判,研究目录,纽约、伦敦、东京、香港、北京、广州、对政府：将会代表“十二五”计划中政府的一个政绩。对消费者：将会为消费者带来国际都市商务娱乐、休闲娱乐、购物娱乐、教育 娱乐的新体验，一个与国际化生活水平接壤的新起点。对区域：将会提升及带动周边片区的地位，是形成黄埔效应的一股促动力。对集团：推动中鼎集团自持物业的发展，为集团留下长期
15、良性资产，将会成为完善集团产业功能的又一力作。,横沙旧改是属于广州的，也是属于世界的,这就是横沙旧改项目即将承载的使命,宏观因素：横沙旧改的意义,是一个公众开放区域，由街区商业和集中式商业组成； 沿大沙地路，具有很强的招示性，有独特的临街商业景观； 业态以零售购物、娱乐休闲为主的集中式商业业态布局，辐射区域的商业氛围； 区域周边住宅、写字楼办公为项目带来人流及产生固定的消费群体； 地铁、公交等配套，为商业的辐射半径扩大增强有利的支撑。 可以体味到都市生活的各种购物，成为中产阶级购物休闲娱乐的首选之处。,横沙旧改南区、西南区域（沿大沙地路）,西南区,都市购物的聚焦点,依托目前原有的业态，包括极粤
16、菜、香菜、客家菜等众多地方菜系聚集在一起餐饮帝国； 畅通的交通，优越的环境景观吸引客群；目标客群锁定为众多家庭聚会餐饮、商务餐饮、娱乐为一体，为项目带来浓厚的商业气氛； 与西南区购物板块形成互动，为东南区带来高消费客户，形成商业板块良性互动。,横沙旧改东南区（大沙地和丰乐路交汇）,东南区,餐饮娱乐的范本,横沙旧改中区（书院区域）,针对高端人群，设置距离壁垒和价格壁垒休闲场所； 强调私密与华贵，是富豪聚集、政府和企业接待的特色餐饮总部基地； 华南独一无二的岭南会所岛云集高端精英客户； 富有休闲典范的特色零售高端商业专业店面； 尽享旅游休闲生活方式。,旅游商业广场典范,横沙旧改东北区（集中式商业中心）,以卖场为轴心、带动家居建材供应链上下游整合运转的流通商业模式； 通过倡导人居文化和品位理念，以白金级的购物环境、一站式的全名牌阵容、还有一条龙保姆式的服务保障这三大优势资源； 创新出专业品位、专注文化、专心服务三大营销手法。 ； 全场实现实照体验、专业家居样板房还原体验、还有智能化、信息化的全新采购方式，倾力为深圳市民打造一个自然、舒适、和谐的新家居，消费生活生态圈，专业、简单、节约的新集成选材系统的生态圈，引领了广州家居建材行业一种新的发展潮流。,
