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1、,惠山时代广场 招商调研及定位报告,正奇投资招商部 2010-9-25,第一部分：市场调研,项目招商可行性分析模型,项目招商可行性分析模型,1,3,2,5,4,人口规模及增长,消费力及增长,产业基础,交通及配套,商圈及商业竞争,区域内商业网点布局、商业供需、竞争情况,项目周边环境及配套、道路、交通条件等,区域经济、产业基础,覆盖范围内居民实际购买力及可期望提高幅度,覆盖范围内常住、流动性人口规模、人口结构,1.人口规模及增长,覆盖范围内常住、流动性人口规模及人口结构,无锡惠山经济开发区始建于2001年7月，2002年2月经省政府批准为省级经济开发区，总体规划面积76平方公里，总规划人口为50万
2、人，惠山新城半径为32.5平方公里，之前全部是农村地域。经过短短七年多时间的建设，目前人口规模已达20万人，一个集行政、经济、文化、科教、商贸、休闲为一体的新城已经崛起，成为了无锡北部一张亮丽的名片。开发区的建设着力体现“高端产业、高新企业、高级人才、高品质生活环境”四高特征，努力把惠山新城建设成“创新、创业、创造、创意”四创新城。,1、惠山区概况及人口规模、结构,全区现有区域面积325平方公里，下辖1个省级经济开发区， 长安、堰桥、钱桥、前洲、玉祁5个街道和洛社、阳山2个建制镇， 83个村民委员会，22个社区居民委员会。截止2010年5月，全区总人口约41万，人口密度2888人/平方公里.,
3、数据来源：惠山区统计年鉴,2、惠山区人口总量,玉祁,前洲,惠山新城,钱桥,阳山,洛社,沪宁城际铁路惠山站,数据来源：惠山区政府网,3、新城核心区域未来人口总量,随着惠山区城市建设速度的加快，未来3-5年惠山区人口总量将突破百万，市场发展空间巨大。,时代广场,新城半径3公里范围内客户群基数较低，客源主要取决于新城建设导入的住宅、产业人口。,半径3公里范围：核心消费人群总人口约8.5万人左右，主要分布新城安置房、私房区及部分新建小区、堰桥镇等；,半径6公里范围：主要消费人群总人口20万人左右，主要分布在堰桥街道、长安街道、玉祁前洲等地；,4、惠山新城区位示意图,时代广场,5、本项目周边住宅小区分布
4、图,惠山区09、10年为住宅供应高峰期，住宅集中供应放量，目前供应总量达400万平方米，房地产住宅市场发展迅速。,备注：项目附近私建房含3公里范围内老居民房，包括堰桥街道。,6、周边成熟小区情况分析,7、新开发小区情况分析, 项目周边3公里范围内东面、南面是新城中心区及产业园区，集中大量新建住宅、工业园及行政单位。西部、北部基本为安置房及分散私房区。 距离项目较近北部区域的成熟住宅基本为私建房，购买力一般； 南部小区以多层、高层、别墅为主，多为新建小区，入住率低，但居民有一定的购买能力； 各社区周边有一定商业配套，但规模较小，居民消费随机性较明显。,8、项目周边社区分析小结,9、周边重要楼盘分
5、析,9、周边重要楼盘分析,时代广场,华厦清水湾,中威国际,9.12、天力百好锦园,现 居 住 人 口：项目三公里范围内目前安置房加私建房及新建小区入驻人口总计85584人。3-5年新增人口：根据新建小区规划人数，未来3-5年周边将新增85833人；3-5年后总人口：将达到17.1万人； 泛 辐 射 圈人口：乐购线路包含人口：乐购购物车9条线辐射范围预计将达到27万人，这也是本项目有力的消费人群；（根据商业惯例，每量购物车可影响3万人的消费）,项目周边居住人口分析,企业 政府和学校,10.1惠山区商务消费之行政消费,数据来源：惠山区年鉴,10. 2 惠山新城商务消费之企业客群,中国乡镇企业的发祥
6、地，随着惠山区建设的发展，众多企业入驻引发的商务需求消费潜力巨大,10.3惠山区商务消费之专业市场,行政人口：项目三公里内为新城行政中心，遍布各职能部门及事业单位，预计行政人口达到5000人；学校人口及企业人口：周边有数个产业园及多所学校，仅堰桥就要1500多个大小不等的企业，预计从业人员在20000人左右； 专业市场：高力汽配及好得家家居广场总从业人口预计1000人；,10.4 项目周边商务消费分析,结论：周边商务消费人口达到26000人；,根据调研评估和前瞻性预测家庭型消费人口规模及增长：项目3公里范围内，常住居民数量约为8.5万人，收入情况西、北低，东、南高。 未来23年，随着东、南片区
7、新兴小区的入住，常住人口将增加至17万人。商务型消费人口规模及增长：项目3公里范围内，商务消费人群共约26000人；随着城市发展及产业园的人口导入， 预计2-3年内将达到50000人. 乐购消费群: 根据乐购访谈及购物车影响力评估，乐购可为项目吸引27万左右的消费人群；,目前项目辐射区域内常住居民人口较少，消费力除新建小区部分入驻人口外普遍较低，在新城新建项目入驻后，周边消费力将集聚上升，项目区域价值后市非常好。,2.产业基础,区域经济环境，产业发展状况,无锡市位于长江三角洲江湖间走廊部分，江苏省东南部。东邻苏州，距上海128公里；南与浙江省交界；西接常州，去南京137公里；北枕长江，南抱太湖
8、,境内有35公里的长江黄金水道岸线。长三角七条城际铁路全部贯通后，无锡去往区内任一城市均在45分钟以内。,1、无锡概况,惠山区地理面积较大，私营企业发达，目前是无锡购房刚需最集中的区域；随着片区发展规划及产业升级，惠山区将会吸引更多的技术人才和产业工人。,2、惠山区概况,惠山区是无锡特大城市规划蓝图中的副中心之一，“长三角”国际制造业基地的重要板块。 惠山区的前身为名闻遐尔的“华夏第一县”江苏省无锡县，是著名的中国古代吴文化发源地，中国近代民族工业、当代乡镇企业的发祥地之一。八十年代初， 江苏省第一个亿元镇（前洲镇） 第一个亿元村（前洲西塘村） 江苏省第一家中外合资企业（江海木业公司）均诞生在
9、惠山区。,惠山区GDP呈现逐年增长的趋势,无锡惠山GDP及其增长率,固定资产投资及其增长率,惠山区固定资产投资呈现逐年增长的趋势,数据来源：高力统计数据,3、惠山区GDP、固定资产投资,与无锡市产业结构相比，惠山区第二产业相对发达，第三产业呈现快速发展趋势,无锡市产业结构,惠山区产业结构,4、产业结构,产业地位：无锡新能源产业基地 产业定位：长三角加工制造中心，重点发展高新技术和高新技术成果转化 三大支柱产业：先进制造业，物流业，都市农业 产业状况：其GDP在无锡七大城区中排名第三,5、产业特征,惠山区经济发展实力强劲，居民富裕程度明显 惠山区私营企业发达，第二产业比重过大，但第三产业发展迅猛
10、 惠山片区内大力发展高新技术产业，势必加快对服务业的需求,6、惠山区小结分析,沪宁城际铁路、江阴至宜兴城际铁路Z3线和无锡市地铁三号线在此并站，实现快速换乘。 沪宁、锡澄、锡宜三条高公路在境内交汇。 沪宁铁路、新长铁路，京沪高铁穿境而过。 京杭大运河、锡澄运河、锡北运河首尾相连。 新城苏南国际机场 25公里 新城上海浦东国际机场 150公里 新城上海虹桥国际机场 120公里 新城南京碌口国际机场 150公里 新城上海港 150公里 新城江阴黄田港 25公里 新城张家港 40公里,7、惠山区外部交通优势,目前惠山区外来人口比例在30左右，新产业引入和原有产业升级将会吸引更多技术人才和产业工人，预
11、计未来外来人口比例会进一步增加,比例约30,数据来源：惠山区统计年鉴,8、惠山区外来居住人口,惠山区是无锡购房刚性需求最为集中的地方,沪宁城际铁路每年单向运输能力为6800万人次，平均每天18.6万人次 沪宁城铁惠山站初期日客流量预计在20821人次 交通条件的优化将加速长三角一体化进程，同城效应日趋明显,数据来源：中国新闻网,9、便捷交通的“磁吸效应”, 第二产业在惠山新城三产中所占比例较大；特别是在项目周边有一大批中等收入的企业员工及高收入的管理者群体。 GDP增长速度较快，经济发展迅速； 周边交通情况较好，与主城区、江阴、宜兴都有多条道路想通，特别是链接主城区的地铁1号线开通，更将利于提
12、升区域人气； 惠山新城目前无任何有档次的大型商业项目存在，本项目招商的成功，将占领整个新城新城龙头地位；,惠山新城产业基础研究小结：,3.消费力及增长,覆盖范围内居民实际购买力及可期望提高幅度,惠山区社会消费品零售总额呈现逐年上升的趋势,社会消费品零售总额及其增长率,数据来源：高力统计数据,1、社会消费品零售总额,惠山区城镇居民年人均收入呈现递增趋势，居民富裕程 度明显,惠山建区以来增加绝对值最多的一年,2、惠山区居民收入情况,3、惠山区居民生活消费与支出,惠山区城镇服务性消费支出明显增加，消费结构升级明显，零售商业市场发展具备潜力空间,1、总 份 数：针对经营者及消费者共计202份，具体问卷
13、分布见如下表格 2、调查形式：市场访问、小区内随机拦截 3、调查范围：住宅社区、大卖场、专业市场 4、被访者类型：惠山区居民+商业场所随机调查,4.经营者、消费者调查问卷研究设计,消费者访谈调查,性别比例 被访者中男性占51% 女性占49%,家庭月收入分析 被访者中， 1500-1999的占30%， 2000-2999区间的占26%， 3000-3999的占12%， 4000-5499的占10%。,家庭购物开支 被访者中， 501-800区间的占27%， 801-1000区间的占22%， 301-500区间占16%， 1501-2000区间的占13%， 1001-1500的占10%，其余各4%
14、。,购物休闲地点 被访者中，购物休闲地点在惠山中心周围的占50%，在市区商业中心的占42%，中山路占6%，其他的占2%,在被访者中，购买日常用品去大型超市的占58%，去连锁小超市和大型商场的分别占19%和13%，街道边小店的占10%。,买菜地点 在被访者中，有70%的被访者选择在菜场买菜，26%的被访者选择在大型超市买菜。,购日常用品,1、调查结果显示，惠山新城目前家庭月收入多在1500-4000之间。 2、月购物在500-1000之间；且多在惠山及市区购物； 3、购买日用品多去大型超市，买菜多在菜场进行；,消费者消费研究小结,购买电器地点 在被访者中，有70%选择在家电广场购买家电，去大型商
15、场和大型超市的分别占23%和7%。,交通工具 在被访者使用的交通工具中，选择摩托、助力车的占43%，拥有私家车的占22%，选择公交车的占15%，选择商场购物车的占4%，选择出租车、步行、自行车的依次占2%、4%、9%。,外出餐饮次数 被访者中，平均每月下馆子超过8次以上的占20%，6-8次的占23%，3-5次的占30%，1-2次的占27%。,惠山购物环境 在被访者中，认为惠山购物网点缺乏的占25%，认为不太足够的占27%，认为可以接受的占30%，认为足够的占18%。,1、70%的受访者选择在大型家电卖场购买家电，且出行的工作主要为电动车，私家车也占了一定比例，但坐公交车的人数不多； 2、外出就
16、餐分布较均匀，但平均每月都在4次左右；且一半以上的人认为惠山的消费场所欠缺；,消费者消费研究小结,惠山的娱乐 在被访者中，认为惠山娱乐场所缺乏的占28%，认为不太足够的占33%，认为可以接受的占30%，认为足够的占9%。,看好惠山 被访者中，看好惠山的占61%，认为不知道的占30%，认为不会的占9%,招商增设业态 被访者中，认为应该增加娱乐的占29%，认为应该增加购物的占26%，认为应该增加餐饮的占17%。，认为应该增加休闲的占17%，认为应该增加功能配套和金融类 的分别占8%和3%,需要增加的服务类别 被访者中，认为需要增加充值缴费类别的占29%，金融类和培训机构的各占13%，中介和干洗店占11%，家政占10%,需要增加的消费类别 被访者中，认为需要增加服饰类的占23%，餐饮类百货类各21%，家电类9%，餐饮、运动休闲、化妆品、家纺的各占8%、6%、3%。,购物习惯 被访者中，周日外出购物的占46%，周六的占34%，周五周四周三周二周一分别占9%、4%、2%、2%、3%。,
