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1、规划结构与用地布局,由各物流功能用地空间作业动线分析判断各功能在空间上的布局关系，推导一般布局模式,一般模式示意图,由上述分析，叠加主导功能，路网结构、用地条件，得到园区规划结构“八区、两核、一带”,规划结构与用地布局,物流 功能,城市用地类型,物流园区是具有一定规模和综合服务功能的物流集结点。反映在城市用地类型上主要为以下几种类型：,各物流功能所对应的城市用地类型,规划结构与用地布局,规划结构与用地布局,用地布局规划,规划结构与用地布局,远期总用地规模652.43公顷，其中建设用地635.84公顷，占总用地的97.5。,“混合功能用地”（R2+C、C1+C2+C3、G1+S2+C)在总的控制
2、规模下，可为用地开发留出灵活的空间，同时提高土地使用的复合性和内在活力。,园区发展规模,园区人口主要由物流仓储区、产业区、商务区就业人口构成。参考相关预测指标如下：,建设用地规模： 规划区远期建设用地控制规模为635.84公顷，人均建设用地面积控制在102.6平方米； 近期（至2010年），建设用地控制规模为200.65公顷，人均建设用地面积控制在81.90平方米； 园区物流功能区域的总用地规模控制在246.7公顷，即3700亩。,人口规模：,考虑一定带眷因素，取1.05的系数，则园区远期总人口规模约为6.2万人。,计算可知，物流仓储区就业人口为2.9万人；产业区就业人口为0.9万人；中央商务
3、区就业人口约为2.1万人，总就业人口约5.9万人。,对园区核心业务功能单元空间布局模式进行研究，为园区总平面布局提供依据和参考。,园区核心业务功能空间主要包括三种：仓储空间、市场空间和产业空间,物流功能区布局模式,仓储建筑空间,I型、L型、U型 仓储单元形式,物流功能区布局模式,仓储建筑空间,物流功能区布局模式,空间布局示意,仓储建筑空间,物流功能区布局模式,市场空间,市场物流空间组织模式有两种：专业街模式和大厅模式,传统状态,特点：行列式，平面化，空间单调；人车混行，难于形成商业氛围，环境较差。,优化状态,特点：采用组团围合多层式布置，提高单位土地的利用率，同时实现人车分离，围合空间的在改善
4、环境的同时，利于形成良好的商业氛围。,实 例：,物流功能区布局模式,大厅模式：,市场空间,物流功能区布局模式,专业街模式,市场空间,物流功能区布局模式,大厅模式,市场空间,物流功能区布局模式,物流功能区布局模式,产业建筑空间,地块划分原则与策略：保证柔性的可扩展空间,保证地块的完整性，便于土地使用保证地块内用地性质的单一，避免不相容使用性质用地之间的干扰；保证物流项目用地的基本规模，以较为粗线条的地块划分，为投资者的具体需求留出更大的柔性； 有利于下一层次规划编制和土地出让与开发。,物流地块划分宜控制在1020公顷之间，由管理部门根据实际开发需要进一步细分，但一般不宜小于3公顷：,地块内如新增
5、支路，则支路尽量连接地块周边道路。,保证每个开发单元有两个出入口；,地块划分策略：,地块划分原则：,园区主导功能区地块主要控制指标确定的方法：,园区主要功能用地地块控制,物流仓储类用地(W)：包括集装箱物流区、工贸配送区、保税物流区,园区主要功能用地地块控制,对比上述实例，参考成都市土地使用和建筑规划管理技术规定（2005）要求 ，确定园区内物流仓储类用地控制指标：,不规定建筑限高。,集装箱物流区,工贸配送区,保税物流区,物流仓储类用地(W)：包括集装箱物流区、工贸配送区、保税物流区,园区主要功能用地地块控制,物流相关产业类用地(M)：包括增值加工、物流装备,园区主要功能用地地块控制,物流相关
6、产业类用地(M)：包括增值加工、物流装备,对比上述实例，参考成都市土地使用和建筑规划管理技术规定（2005）要求 ，确定园区内物流相关产业类用地控制指标：,不规定建筑限高。,增值加工区,物流装备区,园区主要功能用地地块控制,国际展销、市场用地(C26),园区主要功能用地地块控制,国际展销、市场用地(C26),对比上述实例，结合成都国际集装箱物流园区实际 ，确定园区内国际展销、市场类用地控制指标：,市场区,国际展销区,园区主要功能用地地块控制,中央商务用地 (C1C2+C3),实例（一）：苏州工业园区商务综合区,该区是专门为苏州工业园区配套的商务中心区，具备办公楼、商店、娱乐场所、酒店和其他公共
7、设施，为周围地区提供服务。同时也发展综合住屋项目，使区内在日间和夜间都呈现活跃的气息。,园区主要功能用地地块控制,各地块容积率的拟定，主要是配合城市设计中的建筑体量和高度。最高的容积率为6.0；最低的容积率设定为2.0 根据拟定的容积率整个商业中心将提供65万平方米的建筑向积（不包括文化、公共机构建筑）。 办公、金融建筑面积18万平方米，商店建筑面积30万平方米， 旅馆建筑面积是13万平方米，娱乐建筑面积4万平方米。,金鸡湖毗邻的建筑群，最高限于4层、湖畔地带以文化中心作为标志、在中轴区的交叉点，建设较高的点式建筑物，最高12层，作为路口的标志。 商业中心内，群楼式建筑楼高3到4层，以便与高楼
8、林立的住宅区相映衬托。在重点位置将建设群楼兼塔楼式建筑，高达12层，以突出商务中心的形象。,中央商务用地(C1+C2+C3),园区主要功能用地地块控制,对比上述实例，参考成都市土地使用和建筑规划管理技术规定（2005）要求 ，确定园区内中央商务用地控制指标：,成都市土地使用和建筑规划管理技术规定（2005）指标控制要求：,中央商务用地北片,中央商务用地南片,园区主要功能用地地块控制,中央商务用地(C1+C2+C3),商住用地(R2+C),商住用地参考成都市土地使用和建筑规划管理技术规定（2005）要求 ，结合园区空间景观要求确定商住用地主要容量控制指标：,注1：当规划限高低于40米时，“*”号
9、所标示内容按三环路以内指标执行； 注2：经济适用房、农迁房、拆迁安置房等政策性建房，“*”号所标示内容按三环路以内指标执行。 注3：居住（含商住混合）用地绿地率控制：旧城25，新区30。,成都市土地使用和建筑规划管理技术规定（2005）居住用地指标控制要求：,商住用地,园区主要功能用地地块控制,商住用地(R2+C),商住用地地块开发控制模式,罗湖商业中心区 比较典型的商住混合使用形式,园区主要功能用地地块控制,特点： 采用沿街“一层皮”式的初级商住混合使用模式，功能复合程度低，土地使用效率不高； 住户交通与社会交通未完全分离，存在干扰。,华侨城 推荐的商住混合使用形式,特点： 功能复合程度较高
10、，特别是垂直方向上的立体化发展，土地使用效率高，能够充分发挥土地价值； 住户交通与社会交通有效分离，避免干扰。,1、物流仓储区容积率0.5，建筑密度4050；绿地率1015；仓储区域配套办公面积不得超过总建筑面积的5%，每个仓储开发单元必须按0.40.6车位/1000m2建筑面积配建停车设施；其他独立管理用房和配套设施可根据实际需要配建。 2、物流相关产业区域容积率1.01.5，建筑密度3545；绿地率1015。 3、国际展销、市场用地区域容积率1.01.5，建筑密度3050；绿地率1015。,地块控制指标体系：刚性与弹性控制相结合,原则：在满足环境控制和基础设施承载力的前提下，集约利用土地,
11、建筑后退道路红线的最小距离,地块控制指标体系：刚性与弹性控制相结合,各类建筑配建车位标准,在主要功能与规划相符的前提下仓库、堆场等用地功能可以相互兼容设置；部分居住用地、公共设施用地各自之间或相互之间可以兼容设置；工业用地考虑远期发展，可兼容仓储物流、公共设施、居住用地；绿化用地不具备兼容性。,用地兼容性,各类建筑后退道路两侧绿带和市政管线规划控制线的最小距离5米。,办公建筑0.5车位/100平方米建筑面积； 商业建筑0.5车位/100平方米建筑面积； 宾馆、酒店0.5车位/100平方米建筑面积； 工业建筑0.4车位/100平方米建筑面积； 仓储建筑0.6车位/1000平方米建筑面积； 居住建
12、筑0.5车位/100平方米建筑面积。,土地利用控制,前期分析方法与技术路线,公共配套设施分析结论,主要工作内容,园区公共设施配套选择,分析结论,1、远期园区内居住用地规模约73.23公顷， 人均居住用地面积取28平米，则居住人口约2.6万人，需至少配9班幼儿园3个；,2、园区对中小学的需求不能完全通过城厢镇和青白江城区来解决，按照远期居住人口规模，园区内需新建九年义务制学校1所；,3、园区内远期应至少设置2处社区健康服务中心（建筑面积500平米/处），近期可设1处；远期需设置门诊部（建筑面积2000平米）1处；,4、文体休闲设施结合绿色休闲带、商住用地合理设置；办公、商业金融、服务业结合中央商
13、务核设置；为居住生活配套的商业、服务业设施结合商住用地设置。,公共设施规划,公共设施规划,给水工程规划,市政设施规划,1. 水源规划 规划区供水来自青白江自来水厂，该水厂现状规模为5万立方米/日，近期扩建至10万立方米/日。 2. 用水量预测 预测规划区最高日用水量为3.32万立方米/日，日变化系数采用1.30。 3. 供水规划近期从青白江中心区的市政管网接DN300的给水管，向规划区启动区供水。中、远期从青白江中心区DN1200的供水干管接一根DN600的供水管。在规划区内沿规划道路敷设DN200DN500的供水管，连接成环状，向规划区供水。,市政设施规划,污水工程规划,1. 现状概况规划区
14、现状为农田，没有市政污水管网设施。,2. 污水量预测预测规划区平均日污水量：2.30万立方米/日，总变化系数：1.46。,3. 污水厂规划规划区污水最终排往城厢镇东南角已规划的污水处理厂。 4. 管网规划在规划区东侧的城太路规划一根d300d800的污水主干管 在规划区沿东西方向的规划道路敷设五根d300d600的污水干管。在其余市政道路上敷设d300d400的污水支管。,中心站近期污水自行收集排入绣川河，远期将与园区管网相接，统一排往城厢镇污水处理厂,市政设施规划,雨水及防洪工程规划,1. 现状概况规划区现状为农田，没有市政雨水管网设施。规划区主要防洪河道有长流河和绣川河,2. 规划标准设计
15、暴雨重现期采用1年。 长流河、绣川河防洪标准采用50年一遇。,3. 雨水及防洪工程规划沿规划区南北向道路敷设d800A2.41.4米 的雨水干管（渠）。沿其它规划道路敷设d600d1500的雨水管。 疏导、改造长流河、绣川河，裁弯取直，清除河道行洪障碍。,台阶式人工自然驳岸：规划区内绣川河道基本为自然原型河道，本方案在满足较高的防洪要求的基础上尽量不破坏河道的生态环境，从而保持了绣川河的水体自净功能。同时贯以景观工程的相关理念，使绣川河成为规划区内一道靓丽的风景线。,绣川河河道堤岸设计,台阶式人工自然驳岸是在自然型护堤的基础上、再用钢筋混凝土等材料确保大的抗洪能力，如将钢筋混凝土柱或耐水原木制
16、成梯形箱状框架，投入大的石块、或插入不同直径的混凝土管，形成很深的鱼巢、再在箱状框架内埋入大柳枝、水杨枝等；邻水则种植芦苇、菖蒲等水生植物，使其在缝中生长出繁茂、葱绿的草木。,市政设施规划,雨水及防洪工程规划,市政设施规划,电力工程规划,1. 现状概况 规划区内现状基本为农田和村庄。电源主要来自区外的现状35千伏城厢变，装机容量16兆伏安，位于规划区外东侧。有4条架空线穿越本片区。,2. 负荷预测 规划区预测负荷约为10万千瓦，可建设负荷密度约为1.9万千瓦/平方公里。 3. 电力规划近期电源由城厢变电站提供，加快启动区电力设施建设。中、远期建设完成规划110kV物流园变，并完成相关的高压线路的新建与改迁。在规划区内沿规划道路敷设电缆沟，向规划区供电。,220kV龙古西线,110kV物流园变,110kV城厢变,35kV青厢线,市政设施规划,
