佛冈金龟泉酒店可行性分析报告

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1、佛冈金龟泉酒店可行性分析报告,佛冈金龟泉酒店可行性分析报告,一、前言,风景这边独好，第一次考察金龟泉酒店的第一感觉，经过几个月来对 周边同类的项目对比。至此仍是老话重提。三进金龟泉考察，特别是 最后一次进行全面地，地毡式地详细了解，加上对周边环境的实地走 访后，更加对此项目深感成熟。倘若如下可行性被确认，那将是相当 可观。花二亿元左右能一举成名轰动全国，甚至于是本企业的领军者。 相反，花上十亿八亿元在任何一个繁华闹市建一座高档酒店，其知名 度望尘莫及，这就是智慧，这就是品质卑，这就是地位，这就是创造 历史。不信？那瞧着走吧！,佛冈金龟泉酒店可行性分析报告,二、项目概况,1、地理概况2、项目实况

2、3、调查报告,佛冈金龟泉酒店可行性分析报告,1、地理概况,金龟泉位于广东省中部、珠江三角洲北部，地处素称广州后花园和温泉 之乡的佛冈县汤塘镇黄花湖溫泉旅游渡假区内，坐落在黄花河畔的金龟 山谷。這里山青水綠石秀，项目占地面积73亩，建筑面积约32000平方米。 佛冈历代是兵家必争之地，古称“扼塞广韶橐钥三州”，为广州至韶关 的陆路陸路通衢。这里处于龙门南昆山从化温泉、英德宝晶宮、清远 飞霞山、清新溫泉曲江南华寺及稍高丹霞山等著名旅遊景区的中心。 佛冈拥有风光秀丽的黄花湖温泉旅游渡假区，独领风骚的观音山和羊角 山自然保护区，怪石嶙峋的黄花石寨及历史悠久的黃山寺大庙峽人文 历史风景区等。佛冈坚持“工

3、业兴县旅游旺县”发展方針，以优惠条件 大力招商引资，吸引珠三角南部工厂北移及海內外企业投资创业，工业 项目如香港建滔工业城美国約克空调厂、王老吉，旅游项目如聚龙湾 温泉度假村和森波拉度假森林，以及房地产项目如佛冈奥园、佛冈恒大、 佛冈碧桂园等。,佛冈金龟泉酒店可行性分析报告,1、地理概况,汤塘镇，传说是托塔天王三太子哪吒以仁慈之心解救芭江人民疾病，拋 出一团用脚下下风火轮擦出的真火，落地形成一个水温滾烫的热水塘而 得名汤塘。据宋代太平环宇記 载，热水塘“泉流不绝，气蒸如雾，可热 食物，疮患洗之即愈。”汤塘温泉与世界第二名泉从化温泉属姐妹泉， 并同属于重碳酸型含放射性氡泉，水温82度。氡泉為稀有

4、温泉，具有很 高的医疗价值，其康复保健应用范围很广，主要为养生保健和抗衰老 心血管疾病神經系統疾病代谢与內分泌系统疾病风湿性疾病及皮 肤病等。汤塘鎮潖江相伴，环境清幽，小桥流水，古榕老街，这里你可 以找到一個桃花源似的乐土。,佛冈金龟泉酒店可行性分析报告,1、地理概况,黄花湖水域宽广平靜清澈，“黄花岭翠，银湖水长”，來到此地仿佛 进入清涼世界。黄花湖呈长型，集雨面积54平方公里，湖水面积72公頃， 国道106橫跨湖心，京珠高速公路也从湖滨穿过。黄花湖北距县城14公里， 南距广州56公里。“温泉水滑洗凝脂”，黄花湖盛产温矿泉，著名的汤塘 温泉白石温泉黄花矿泉“三泉奇美”，沐浴温泉水，暢饮矿泉水是

5、人 生的极品享受。黄花湖緣由黄花河下游筑坝拦水发电而成湖泊，黄花河 发源于黄花镇的山脉，河床逶迆西方，河滩盛产晶瑩玲珑的黄蜡石，地 下蕴藏丰富的温矿水，是开发旅游项目很好的天然资源。 “结庐在人境，而无车马喧。”金龟山谷位于著名的黄花湖温泉旅游渡假区 的东面面，背靠林海苍茫金龟山休闲林场，黄花河自东向西在金龟溪口 交汇后入潖江，經北江納入南海。黄花河水色山光，金龟山苍翠葱笼， 风景秀丽。,佛冈金龟泉酒店可行性分析报告,2、项目实况：,金龟泉项目是由广东佛冈县金土地实业发展有限公司独资投资。 法人代表是林超德，注册资本为人民币2050万元。 项目由2007年开始建设，至今已投入6500万元，（未

6、算投资利息及地价） 实建营业面积约12000平方米，配套约3000平方米。 项目征地面积为73亩，（使用期70年，属酒店及商业用地）可建筑面积为3.2万平方米。 另备约60亩为租地使用，年限为50年。平均年租金2万元,佛冈金龟泉酒店可行性分析报告,2、项目实况：,众多建筑面积中，只有会馆酒店6407平方米领有房产证，约有6000平方米待消防验证后才领。配套的3000平方米是不可以办证，等于说有房产证的现状面积只有12000平方米。 现有客房173间，其中会馆71间，别墅60间，清华楼42间。 水疗会馆2500平方米，野外露天池约15000平方米。 酒店餐位536位，其中中式276位，美食260

7、位。 酒店会议室四间，共可容纳442人会议。,佛冈金龟泉酒店可行性分析报告,2、项目实况：,要完成上述工程至开业仍需要约3000万元。 按规划面积达至整个项目完成约5000万元。 项目目前债务工行1500万元，其它300万元，共约1800万元。 各种证照齐全。,佛冈金龟泉酒店可行性分析报告,3、调查报告：,佛冈区域温泉主题酒店比较成熟，是全广东省最为集中之温泉效应。 同一动线的有从化的传统温泉从50年代开始称霸半个世纪至今，一直是官方疗养天堂，在九十年代才开放为公众温泉。 周边温泉项目发展迅速，从化温泉十公里范围内就建有三个高档温泉酒店：金叶子、碧水湾、及威格斯。与金龟泉为三点一线的有聚龙湾、

8、森波拉以及金龟泉旁的白云温泉酒店6间（较为抵挡） 从上述温泉酒店的档次排位是：碧水湾：房价1080元至2280元不等，平均房价在1500元左右，别墅在600018000之间，威格斯10001600元无别墅，金叶子：普房900、套房1300、别墅500012000元，森波拉：普房800、套房1300、别墅50008000元，聚龙湾：普房600元至1200元，别墅50006000元，从化温泉500800之间，别墅40005000元，白云6间均价是400800元之间，别墅40006000元。,佛冈金龟泉酒店可行性分析报告,3、调查报告：,上述温泉酒店除从化老酒店有6%经营亏损外，其余新兴市场均有不同

9、程度盈利。 按全年计算172天公众假期及周末两天，开房率均98%以上，其余193天的开房率均在30%-70%之间，甚差者在10%-20%，但不竟是小数。 散客门票为：白云6间均在40-60之间，聚龙湾80-120元之间，森波拉在110-130元之间，金叶子130-150元之间，碧水湾300元以上。,佛冈金龟泉酒店可行性分析报告,综合意见：,按广东省温泉板块分析，综合有知名度的为： 第一版块，从化板块（包括清远、清新） 第二版块，惠州版块（包括龙门、惠东） 第三版块，台山版块 第四版块，河源版块 第五版块，中山、珠海版块 第六版块，韶关版块 上述温泉版块，较小的就不列入名中，纵观其地理位置，从高

10、速铁路、 高速公路、航空及大城市辐射作用来看，从化版块最有影响力和号召力， 金龟泉酒店地理位置在2小时生活圈范围内，占领了广东省80%江山， 潜力无限。,佛冈金龟泉酒店可行性分析报告,三、投资预算,1、后续工程投资2、增加投资3、尾期工程4、参股投资5、投资方式,佛冈金龟泉酒店可行性分析报告,1、后续工程投资,后续工程：3000万元后续工程明细表： 1、装修工程：1234万元：客房装修 179间6万=1074万元沐浴中心 20万露天温泉 60万配套工程 80万,2、机电工程：587万：电力设备 133万冷水设备 50万热水设备 92万空调设备 112万消防设备 70万弱点设备 100万污水设备

11、 17万电梯设备 13万,佛冈金龟泉酒店可行性分析报告,1、后续工程投资,后续工程明细表： 3、其他： 668万房设备 80万家具灯具 320万饰 物 30万布 草 138万开业费用 100万4、SPA及情侣房211万元 5、餐饮及会议200万元 6、大堂及公共部分100万元，合计3000万元。,佛冈金龟泉酒店可行性分析报告,2、增加项目：1.2亿元,增加项目明细表： 一、 建筑 18776平方米1000元=1877.6万元 二、 天棚 8000平方米200元=160万元 三、 装修 18776平方米3000元=5632.8元（包括所有设备） 四、 滑雪场装修 80002000=1600万元

12、五、 冷却设备 2800万元 总投资 1.2070亿元,佛冈金龟泉酒店可行性分析报告,3、尾期工程：5000万元,尾期工程明细表： 土建 20幢300平方米=6000平方米1500元=900万 园林泳池 20幢50万=1000万元 装饰 20幢80万=1600万元 营业用品及摆设 20幢30万=600万元 水电及空调设备 20幢45万=900万元 合计投资5000万元 平均一幢为250万元,佛冈金龟泉酒店可行性分析报告,4、参股投资：,1、假设项目结算作价为8000万元 2、后绩工程3000万+尾期工程5000万+增加项目1.2亿元，合计2亿元 3、总投资为2亿8千万元。 金土地开发实业发展有

13、限公司占30%，股本8400万，再出资400万。 永顺集团占70%, 股本1.96亿元，全部出资。,佛冈金龟泉酒店可行性分析报告,5、投资方式：,先投入3000万元将现有工程装修开业。 同期投入1.2亿元（实用资金8000万元70%），完成增加项目（同期开业） 全部开业实用资产2.3亿元可评估为4亿元固定资产。再融资2.4亿元，我方得1.68亿元，金土地发展有限公司得7200万元。 在资金充裕的情况下，在发展尾期工程为20幢别墅用作产权或销售，可回收资金1.6亿元。,佛冈金龟泉酒店可行性分析报告,6、增加项目解说, 在配套用地旁征用山坡地25亩，按5万元一亩征地，成本为125万元。 建设一座拥

14、有343间高标准客房的“雪山温泉酒店”，90%房间为6米8米共48平方米。一半在雪景中享受雪中送炭的温泉浴，一半是享有大自然阳台的温泉浴。这一组合，可以说是世界首创，会轰动全国。（见图）,佛冈金龟泉酒店可行性分析报告,四、效益预算,1、营业预算2、物业升值3、社会效益,佛冈金龟泉酒店可行性分析报告,1、营业预算,A收入效益预算大概分为五大类： 现有客房类、露天泡浴类、产权别墅管理类、雪山酒店类、雪山运动类。 现有客房：会馆+清华楼48共119间，年总收入为：3917.6 公众假期为周末2天共172天998天119间=2042.7万元2042.7万元90%开房率=1838.4万元其余193天59

15、8元119间=1373.4万元1373.4万元50%=686.7万元合计：2525.1万元/年 别墅：12幢 每幢5房 可分租 可整买172天600012幢=1238.4万1238.4万元90%=1114.6万元193天400012=926.4万元926.4万元30%=277.9万元 合计：1392.5万元/年,佛冈金龟泉酒店可行性分析报告,1、营业预算,露天泡浴类：1919.8万元/年 172天298元/人300元/人次=1537.7万元 193天198元/人100元/人次=382.1万元合计：1919.8万元/年 产权别墅管理收入（略） 雪山酒店类：1.2733亿元/年 172天343间1

16、980元=1.168亿元 1.168亿元80%开房率=9344亿元 193天343间1280元=8473万元 8473万元40%=3389万元 合计：1.2733亿元 雪山运动类：2127万元/年 172600人150平均价=1548万元 193200人150平均价=579万元合计：2127万元总收入为20697.4万元,佛冈金龟泉酒店可行性分析报告,1、营业预算,B：费用预测 工资： 在编人员：金龟泉250人雪山温泉酒店200人合共450人平均工资待遇1800/人=81万12月=972元/年 水 费： 500吨/天5元=2500元365天=91.3万元/年 电 费： 80000度0.08元365天=2336万元/年 营业费用：房924人160元70平均开房率365天=3777.3万元门票平均600人50365=1095万元 推广费用：600万/年 投资利息：2016万 税 务： 206973%=621万合计费用：11508.6万元 C. 效益预测 营业收入：20697.4万 11508.6万= 9188.8万元, 回报期为三年,