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1、,天津貞觀房地产经纪有限公司,【宝坻项目调研报告】,策动：貞觀经纪 | 提案时间：2007年12月,PART 1 市 场 分 析 PART 2 区 域 分 析 PART 3 客 群 分 析 PART 4 产 品 策 略,目录 Contents,PART1 市场分析,市场概况 ,历史文化优势 天津是中国历史上发展较早的地区之一，15世纪初（1404年）筑城设卫，始称“天津卫”。 1860年辟为通商口岸，成为当时中国的第二大工商业城市和北方最大的金融商贸中心。 天津，古今中西兼容、百川万河海纳。,区位交通优势 中国北方黄金海岸的中部。 中国华北、西北广大地区的出海口。 京山、京沪两大铁路干线的交汇
2、处。 天津港是中国北方最大的综合性贸易港口。 天津滨海国际机场是华北地区最大货运中心。 以港口为中心的海陆空相结合、立体式、综合性现代化运输网络。,经济发展优势 中国最大的工业密集区域环渤海经济圈，中国经济增长的“第三极”，经济总量和对外贸易占全国的1/4。 以京津两个直辖市为中心带动的两侧扇型区域，成为中国乃至世界上城市群、工业群、港口群最为密集的区域之一。 天津作为环渤海地区的经济中心正在发挥着越来越重要的带动作用。,对外开放优势 中国最早对外开放的城市。 是中国近代工业的发祥地。 中国许多“第一”诞生地。 一大批极具发展潜力的现代服务业，如房地产、邮电通讯、信息服务、现代物流等行业迅速兴
3、起，为更大规模吸引海外投资创造了更为方便快捷的条件。 天津下辖的18个区县都有各自独具特色的开发区，各类工业小区也都是按照国际标准开发。,环境效益优势 天津高度重视投资环境的建设， 正在兴建12个工业基地： 以手机为主的移动通讯产品亚太地区最大的生产基地； 全国最大的光纤生产基地； 全国最大的白色家电生产基地； 全国重要的数字视听设备和最大的元器件生产基地； 电子移动商务系统生产基地； 全国最大的研发和检测中心及各主要城市的物流配送中心； 亚太地区最大的制卡基地； 全国最大的绿色电池研发生产基地； 生物技术与现代医药产品基地； 经济型轿车生产基地； 无缝钢管生产基地； 高档金属制品生产基地。,
4、小 结近代中国看天津！ 依托得天独厚的区位优势和历史底蕴，以及外引内联、惠及周边的强大聚集力和影响力，天津将成为京津冀地区发展的龙头！ 城市契机，一触即发！,城市规划 ,“一轴两带三区”市域空间布局描绘未来天津城市蓝图。 一轴：“武清新城中心城区滨海新区核心区”，西联北京，东至天津港，中间以天津中心地区为核心，城镇密布，该发展轴是环渤海地区京津发展主轴的重要组成部分。 两带：“宁河、汉沽新城-滨海新区核心区大港新城”构成的东部滨海发展带和“蓟县新城-宝坻新城-中心城区-静海新城”构成的西部城镇发展带。 三区：北部蓟县山地生态环境建设和保护区、中部“七里海-大黄堡洼”湿地生态环境建设和保护区、南
5、部“团泊洼水库-北大港水库”湿地等三个生态环境建设和保护区。,宝坻新城坐拥西部城镇发展带 是市域城镇集中发展建设的地区 是北部山地生态环境建设和保护区与中部湿地生态环境建设和保护区的结合部位 战略要冲，前景无限,小 结新确定的市域空间布局结构，将为天津长远发展提供空间保障。 位处“两带”中心的宝坻新城将趁此规划，驶入发展的快车道。,天津地产 ,概 况： 天津房地产业正处于向规模化、品牌化、规范化运作的转型时期。 房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变。 从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。 需求强劲，市场迅速扩大。 房地产业投资、施工、销售等各项指标呈
6、全面增长态势。 房地产业正在成为促进天津市经济增长的重要产业。,2005年： 天津房地产投资额为327.54亿元，同比增长24.1； 住宅投资额为234.93亿元，比2004年增长34.1； 经济适用房投资额为28.27亿元，比2004年同期下降17.1； 房地产施工面积为2470.57万平方米，比上年同期增长21.1； 2006年： 成交土地共49幅，面积总计350万平方米，土地交易明显回升。 2007上半年： 土地开发面积461.86万平方米，增长65.8%； 截止六月底，全市商品房空置面积93.13万平方米，比2006年底减少84.58万平方米。 商品房累计销售615万平方米，同比增长1
7、.3%。 2007年以来，天津市按照“控制总量、盘活存量、适度增量、调整结构、保障需求”的原则，调整土地供应结构，促进已出让土地的拆迁和开工建设，有效调控了土地市场。房地产市场继续呈现平稳增长的态势。,07年楼市迎来新一轮猛涨，下半年市场表现为量价齐升。 房价涨因：开发商高价拿地成为房价上涨的直接导火索；市内土地供应稀缺，供需矛盾加剧促使价格水平继续大幅上涨。,2007年区域特点：市内稀缺、近郊升温、滨海概念热炒。,竞争白热化！ 随着天津经济的快速发展、城市功能定位的确立，以及土地供应市场实行“招、拍、挂”制度以来，越来越多的外地开发商看好天津房地产市场发展前景，凭借着雄厚的资金实力、丰富的开
8、发经验、超前的设计理念抢滩天津房地产市场，从而形成市场上“外来”与“本土”的分庭抗议，竞争程度趋于白热化。,新政再施压！,国家在2007年又出台了很多宏观调控政策，最明显的是： 金融方面：连续五次提高存贷款利率、取消15%的利息税、提高第二套房的首付比例； 税收方面：土地增值税开始清算、讨论物业税的征收、增加二手房的个人所得税； 土地方面：土地分小宗出让、严厉查处闲置土地； 政策方面：整顿市场次序打击捂盘惜售等。,郊区房限价！天津市国土资源和房屋管理局发布消息，调整了普通住宅价格标准，凡同时满足以下三项标准的住房确定为普通住房（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）；（二）单套建筑面积
9、在144平方米以下（含144平方米）；（三）住宅成交单价符合以下条件：7.其他区县的住房，成交单价低于5000元/平方米（含5000元/平方米）。,小 结不管政策如何变化， 天津城市发展的步伐不会放缓， 天津房地产正迎来高速发展的黄金期！,PART2 区域分析,宝坻 位于天津市北部，地处京、津、唐腹心地带。西北距北京市85公里，南距天津市73公里，东距唐山市105公里。距北京机场85公里，天津机场75公里，距天津新港90公里，地理位置得天独厚。,认识宝坻 宝坻自古是商业要地，早在4000多年前就就已有商业活动 有“京东第一集”的美誉 2001年3月，宝坻撤县设区 京沈高速公路、津蓟高速公路分别
10、从东西和南北方向贯穿全境 京津塘高速附线从南部穿过 蓟滨（蓟县滨海新区）高速正在规划建设中 生态环境良好，全国50个生态建设试点县（区）之一,宝坻，产业高地！宝坻现有工业企业5000余家。 以宝坻为圆心5小时车程范围内拥有各类企业65万家。 形成了轻纺服装、食品、文体、建材、地毯、家具六大支柱行业。 香港合生创展集团、中国飞跃集团、大连实德集团、日本根来株式会社等一大批国内外知名企业先后投资宝坻。 宝坻巨大的“磁石”效应逐渐扩大。,宝坻，产业高地！服装行业 194 家，其中出口企业73家，从业人员3.2万人。 食品（饲料）行业 161家，资产总计3.72亿元，从业人员6328余人。 纺织业 1
11、37家，资产总计3.36亿元，从业人员5533余人。 文体业 20家，资产总计2.37亿元，从业人员2283余人。 造纸及纸制品行业 93家，资产总计2.06亿元，从业人员2259余人。 木器、家具业 58家，资产总计1.39亿元，从业人员1434余人。 地毯行业 43家，资产总计2.04亿元，从业人员5585余人。 化工行业 71家，资产总计1.88亿元，从业人员2358余人。 建材行业 101家，资产总计2.6亿元，从业人员1814余人。,特色工业区！ 宝坻现有市级经济开发区1个，下辖天宝、九园、石桥3个工业区。乡镇特色工业区12个 。 石桥工业区位于城区南侧，始建于1992年，占地面积3
12、平方公里，目前有入住企业150家。 天宝工业区距北京30分钟车程，距天津、唐山40分钟车程，园区规划占地面积33。33平方公里。 九园工业区距天津市区仅15分钟车程。君安药业等入住。 特色工业区位于津围、九园、通唐、宝平主要交通干线，依托各乡镇业已形成的产业优势，分别规划占地2000亩。乡镇特色工业区12个，分别为：台湾工业区、马家店工业区、方家庄工业区、大口屯工业区、大钟工业区、林亭口工业区、高家庄工业区、新开口工业区、京东工业区、八门城工业区、黄庄工业区、霍各庄工业区。,优越的区位搏得众慕，完善的产业链以及特色化的工业布局为宝坻的房地产发展夯实了经济基础。 广泛分布于工业区及各行业企业中的
13、老板、管理层等精英人群是本案的核心客户。,宝坻地产，急速升温！ 近几年宝坻区房地产行业发展迅速，每年的市场开发量约在30-40万平方米。 2000年-2005年宝坻区五年累计完成社会固定资产投资122.8亿元，年均增长34.3，城区人均居住面积由2000年的21.1平方米增加到30平方米。 2004年宝坻区房地产施工面积100.84万平方米， 竣工面积61.88万平方米，房地产销售面积44.59万平方米。,2007宝坻土地出让较多，意味着接下来的两到三年时间内，区域供应增加，竞争激烈！,土地供应 ,-自天津市国土资源和房屋管理局政务门户网,竞品调研 ,-摘自焦点房地产网,宝坻在开发的项目共6个
14、，其中金厦爱西兰小镇和麦森小镇还未公布具体数据。,小 结地产板块雏形初具，两大板块南北对望。 板块之间差异明显，板块内同质化严重。,温泉板块 优势：高速、景观 劣势：配套 客源：外地客户 特征：外向型,市区板块 优势：配套 劣势：生态景观 客源：当地客源 特征：内向型,产品形态以多层建筑为主，档次不高，同质化现象严重,借助自然景观，产品形态以别墅式大盘及高层豪宅为主,本案优劣势分析：优势：1. 紧邻宝坻一中，教育资源丰富2. 城市中心，功能完善，配套齐全3. 生活环境恬静，内涵文化基因 劣势：1. 对跨区域置业人群吸引力有限客源范围偏窄，客户档次偏低，影响了形象塑造和产品价位的拔高。,PART
15、3 客群分析,深挖本地客源！5000余家工业企业，六大支柱行业，以宝坻为圆心5小 时车程范围内的65万家各类企业 这些都是市区板 块项目的重要客户资源，也是本案需要深入挖掘的主 力客群！,主力客群识别年龄：30-50 行业：工业、服务业等 职位：中高层管理者、私营企业主、个体老板、公务员 置业态度：理性胜过感性、偏务实 置业次数：以初次置业及改善型置业为主，极少投资客 考虑因素：子女教育、生活配套、上班距离,PART4 产品策略,土地供应量大，未来竞争加剧 客户分散 竞品同质化，价格差距不明显,热销快销,营销促进,产品升级,精品,所以说，我们不仅要满足客户的居住要求，更要提高业主的生活品质，做出精品。,产品建议 ,遵照“70/90”政策，结合客户需求，将产品三七开。70%为90平米左右的多层，两居为主；30%为120平米左右的电梯小高层，三居为主。,70%以90平米左右两居，赢得当地客户；一梯两户；将顶层打造成120平米的大户型，退台式设计，并附送60平米顶层花园或阳光房，与区域内多层拉开差距，建立差异化形象。,30%30%全部设计为电梯小高层，120平米三居户型，满足少数人需求，提升全盘形象。,规划及细节建议 ,非兵营式排列,纯粹开放式组团,抛弃封闭呆板的兵营式规划，转而选择纯粹开放式组团形式，以街区的尺度重新诠释人与人之间的关系价值,
