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1、程 啸 清华大学法学院副教授,不动产登记暂行条例解读（下）,目 录,第三章 登记程序（第14-22条） 第四章 登记信息共享与保护（第23-28条） 第五章 法律责任（第29-32条）,第三章 登记程序,一、概述 我国不动产登记具有物权变动效力、公示效力与公信效力，因此登记的真实性与准确性非常重要，而只有细致、科学、合理的登记程序，才能保证登记的真实与准确。 不动产登记暂行条例（以下简称条例）第3章对登记程序作出详细的规定。,第三章 登记程序,条例将不动产登记的程序划分以下四大阶段，并详细地规定了每一个阶段中当事人、登记机构应当做的事情。 1、申请 2、受理 3、审核 4、登簿,第三章 登记程
2、序,不动产登记的一般程序 申请 受理 审核 登簿 发证 登记已经完成 (物权法第14条),第三章 登记程序,二、申请 （一）双方申请是原则，单方申请是例外 条例第14条第1款明确了双方申请是原则，而第2款规定了7种单方申请的例外。 双方申请为原则，既符合不动产物权变动的实质，也有利于保证登记的真实与准确，防止登记错误。,第三章 登记程序,（二）可以自己申请，也可以他人代理申请 条例第15条第1款没有强制要求当事人必须亲自到现场申请，允许由代理人代为申请。该规定贯彻落实了条例第1条中“方便群众申请登记”的立法目的。 【注意】代理包括法定代理与委托代理。代理人可以是普通的民事主体，也可以是专业从事
3、不动产代理的机构和人员。,第三章 登记程序,（三）可以撤回申请，贯彻了自愿的原则 条例第15条第2款规定：“不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。” 这一规定是对当事人自愿原则的充分尊重。 【注意】如果双方申请的，则撤回的申请也应当是双方提出。如果单方申请，则单方可撤回。,第三章 登记程序,（四）对申请材料的详细规定 条例第16条第1款规定了申请人应当提交的材料并要求其对申请材料的真实性负责。 物权法 第11条规定：“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。” 条例第16条第2款要求登记机构应当公示材料目录和示范文本，以
4、方便群众。,第三章 登记程序,（五）对不同情形的处理 条例第17条第1款规定：“不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理： （一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；,第三章 登记程序,（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人； （三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容； （四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理,第三章 登记程序,并
5、告知申请人向有登记权的机构申请。” 第2款规定：“不动产登记机构未当场告知申请人不予受理的，视为受理。” 对条例第17条的理解，注意以下几点： 1、决定是否受理的审查要点包括： （1）是否属于本登记机构的职责范围 物权法第10条第1款规定：“不动产登记,第三章 登记程序,，由不动产所在地的登记机构办理。” 条例第7条对登记的管辖、跨县级行政区域的不动产登记的办理机构以及三类特殊的不动产登记的机构作出了规定。 （2）申请材料是否齐全 物权法第12条第2款规定，申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料。,第三章 登记程序,（3）申请材料是否符合法定形式 2、贯彻高
6、效、便民的原则（土地登记办法第12条） （1）对于符合条件或全部补正的，应当受理，不得拖延； （2）对于申请材料有错误但可以当场更正的，应当让申请人当场更正，然后受理； （3）对于材料不齐全或不符合法定形式的，,第三章 登记程序,要当场一次性告知如何补正，切实方便群众。 （4）对于不属于自己登记职责范围的申请，不能一推了之，应当场告诉申请人哪个登记机构是有登记权的机构。 条例第17条第2款规定：“不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。”,第三章 登记程序,3、强调书面形式，防止争议 无论受理还是不受理，都应当书面告知。 告知需要补正的内容也应采取书面形式。,第三章 登记程序,
7、三、审核 （一）对申请材料的查验 条例第18条规定了查验的要求，主要是查验“三个一致” 1、申请材料中记载的不动产的自然状况与申请登记的不动产状况是否一致 2、证明材料、文件与申请登记的内容是否一致,第三章 登记程序,3、登记申请是否违反法律、行政法规的规定 （二）实地查看与调查 1、实地查看 物权法第12条第2款规定，申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。,第三章 登记程序,建设部的房屋登记办法第19条规定：“办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：（一）房屋所有权初始登记；（二）在建工程抵押权登记；（三）因房屋灭失导致的房屋所有
8、权注销登记；（四）法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配合。”,第三章 登记程序,土地登记办法第13条规定：“国土资源行政主管部门受理土地登记申请后，认为必要的，可以就有关登记事项向申请人询问，也可以对申请登记的土地进行实地查看。” 条例第19条第1款规定：“属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；（二）在建建筑,第三章 登记程序,物抵押权登记；（三）因不动产灭失导致的注销登记；（四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。” 【注意】登记机构“可以”实地查看，而非 “应当”
9、。登记机构根据不动产登记的实际情况和需要，进行实地查看。例如，在建工程抵押时，如果对已经建成部分是否有申请人描述的那么多产生怀疑时，就可以进行。,第三章 登记程序,2、调查 土地管理法第16条第1款规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。” 土地权属争议调查处理办法第9条规定：“当事人发生土地权属争议，经协商不能解决的，可以依法向县级以上人民政府或者乡级人民政府提出处理申请，也可以依照本办,第三章 登记程序,法第五、六、七、八条的规定，向有关的国土资源行政主管部门提出调查处理申请。” 鉴于土地所有权或使用权登记中会涉及到权属争议，为了有效地保证登记的真实与
10、准确。条例第19条第2款规定：“对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。”,第三章 登记程序,【注意】不动产权属争议类型众多，尤其房屋权属争议，不动产登记机构的调查是为了进一步核实不动产是否存在权属争议，确保不动产登记的真实、准确。 对不动产权属争议的调查不意味着登记机构要过多的介入不动产的民事纠纷。,第三章 登记程序,四、登簿 （一）办理期限 条例第20条规定，自受理登记申请之日起30日。这是最长办理期限，并非每一类登记都只要在30日办理完毕即可。原则上，各类不动产登记都应当本着便民、高效的原则，尽快办理。具体办理时
11、限，各地登记机构可以结合本地实际进一步细化明确。,第三章 登记程序,（二）登记完成的时间 物权法第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。” 条例第21条第1款规定：“登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。”,第三章 登记程序,（三）发证 1、不动产权属证书与登记证明 物权法第17条第1句：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。” 理论上，登记证明适用于预告登记、异议登记 2、登记机构有义务向申请人依法颁发合法证书或证明 条例第21条第2款,第三章 登记程序,五、不予登记的情形 条例第22条规定了不予登记的情形，具体
12、包括：（1）违反法律、行政法规规定的；（2）存在尚未解决的权属争议的；（3）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（4）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。,第四章 登记信息共享与保护,一、登记信息共享 2013年11月20日的国务院常务会议决定： 一是由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。行业管理和不动产交易监管等职责继续由相关部门承担。,第四章 登记信息共享与保护,各地在中央统一监督指导下，结合本地实际，将不动产登记职责统一到一个部门。 二是建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易
13、和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，消除“信息孤岛”。创造条件，逐步建立健全社会征信体系，促进不动产登记信息更加完备、准确、可靠。,第四章 登记信息共享与保护,（一）统一的不动产登记信息管理基础平台 条例第23条。目的：一是从法规角度规定，各级不动产登记机构要把登记信息纳入信息平台；二是要实现“国家、省、市、县”四级的登记信息实时共享。对于中央及时掌握不动产登记的情况，管理不动产市场具有重要意义。 （二）登记信息与审批、交易信息的共享 条例第24条。目的：一是，保证登记的真实性、准确性。避免出现信息孤岛，产生,第四章 登记信息共享与保护,新的风险。如房地产交易中预售合同备案信息与预购商品房
14、买卖、抵押的登记。 二是，方便人民群众（条例第24条第2款） （三）不动产登记有关信息互通共享 条例第25条。国土、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等。,第四章 登记信息共享与保护,二、登记信息的利用与保护 登记信息既应当方便的为人们利用，从而实现维护交易安全，提高交易效率的目的。同时，又要避免滥用登记信息，侵害他人合法权益的现象。,第四章 登记信息共享与保护,（一）登记信息的保密 条例第26条。目的： 1、确保不动产登记信息依法共享和保密，现代社会个人数据信息大量泄露。 2、保护国家秘密，如涉及军事、国家安全的不动产信息。,第四章 登记信息共享与保护,（二）依法利用登记信息 物
15、权法第18条规定：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。” 条例第27条、第28条 增加了一个要求，即“向不动产登记机构说明查询目的”，防止滥用登记信息，损害他人合法权益。,第五章 法律责任,一、登记错误的赔偿责任 物权法第21条第1款规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。 ” 第2款规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”,第五章 法律责任,条例第29条规定：“不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照中华人民共和
16、国物权法的规定承担赔偿责任。” 司法实践中，对于登记错误，登记机构的赔偿责任采取的是过错责任。,第五章 法律责任,最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定第12条规定：“申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。”,第五章 法律责任,二、涉及登记簿、证书与证明的法律责任 条例第30、31条。例如，登记簿具有重要的法律地位，未经法定程序，任何人都不得修改。否则，要承担相应的行政责任、民事责任与刑事责任。再如，对于伪造、变造的权属证书、登记证明，可以由登记机构或公安机关依法收缴（治安管理处罚法第11条第1款、第52条第1项）。,第五章 法律责任,三、违法利用登记信息的法律责任 条例第32条规定：“不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员，查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息，或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动，给他人造成损害的，依法承担赔偿责任，对有关责任人员依法给予处分；有关,
