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1、大庆石油发展集团 房地产业务运作模式借鉴,某某管理咨询公司 二零零二年六月,2002-6-12,ALLPKUDHZY战略咨询报告,2,导读,北京天鸿,华润置地,珠江地产,中海集团,深圳万科,2002-6-12,ALLPKUDHZY战略咨询报告,3,万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志福布斯全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。 截止2001年底，已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春和南昌十个经济发达，人口
2、众多的大城市进行住宅规模开发，历年累计竣工面积348.6万平方米，土地储备量980万平方米。公司总资产64.83亿元，净资产31.24 亿元，拥有员工5349名，全资及关联公司43家 经过多年积累，万科地产以其准确的市场定位、超前的规划设计以及优质的物业管理，在业内树立了良好的品牌形象,万科已经发展全国性的房地产公司,企业综述,发展目标,未来5年，万科将以上海、北京、深圳、广州为核心城市，同时选择以上海为龙头的长江三角洲地区、以北京为龙头的环渤海地区和以深圳、广州为龙头的珠江三角洲地区3大城市圈开发住宅，集团还将选择成都、武汉等腹地区域经济中心城市作为发展目标，进一步扩大集团在各地的市场份额，
3、实现成为行业领跑者的目标,2002-6-12,ALLPKUDHZY战略咨询报告,4,万科在深圳以外地区的业务比重已经过半,2002-6-12,ALLPKUDHZY战略咨询报告,5,万科的战略思路是适度地进行纵向整合，并开展战略合作,将万科的开发纳入国家建设部住宅产业化范畴，但万科并不介入住宅相关部件、配件的生产体系； 为有效地利用土地资源，降低资源、材料的消耗，万科已成立建筑研究所； 广泛吸收国际设计经验，与世界一流的设计公司合作； 加强与建筑商、材料商的信息沟通，形成协作网络，推动产业化进程，成立产业同盟； 从住宅小区的开发转向社区的开发，在城乡结合部进行规模开发，开发新的市政； 建立新的融
4、资渠道，住宅证券化、金融化，广泛与国内外金融机构如基金、保险等结合，增强资金实力，具备规模化开发、新市镇开发的实力；,2002-6-12,ALLPKUDHZY战略咨询报告,6,万科未来的发展战略是经营专业化、住宅主流化、财务政策积极化、产业结构合理化,万科以房地产为核心业务,经营专业化,万科在财务结构上进行了调整，建立了财务结算中心，集中统一资金调度，压缩管理成本，积极拓展融资空间。,主流市场是城市人文条件和区位条件都比较成熟的房地产开发区域。只有参与主流市场竞争，才能从经营理念、队伍建设、管理操作上成为房地产业的主流企业； 今天的城市边缘在明天就会成为主流市场，万科以“城市花园”为代表的系列
5、品牌，大多建筑在城乡结合部,住宅市场主流化,产业结构合理化,财务政策积极化,在房地产市场不成熟的情况下，包括万科在内的诸多房地产商只能事必恭亲，自己出钱找地，自己规划设计，自己管理物业 但是分工与合作是房地产业发展的必然趋势。万科将适时地调整自己的业务结构，并组建战略联盟,2002-6-12,ALLPKUDHZY战略咨询报告,7,万科在经营管理方面采取了三大举措,股份制改造,1988年万科国有股比重从19.3%下降至9.6%。国有股在一次次扩股在被稀释 。由于产权清晰，上级主管无法直接干涉万科，只能作为董事起作用，万科因此走上了市场化经营的道路，确定了以住宅房产建设为核心的发展战略，王石则从创
6、业者向职业经理人转化,立项评审机制,万科组织了集团房地产项目评定委员会，在集团房地产业务的项目立项、规划设计等重大阶段，推行立项听证机制，保证了决策的科学化,由多元化 转向专业化,万科曾经涉足贸易、加工、文化和房地产等诸多领域。王石认为多元化经营使万科走了弯路，于是从1994年开始从多元化经营转向以房地产为核心的专业化经营。 1992年，住宅业占万科经营份额的25%，到1999年，住宅业上升到95%。 万科于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司,2002-6-12,ALLPKUDHZY战略咨询报告,8,万科建立了创新
7、体系,建筑设计创新：以万科建筑技术研究中心为龙头开展创新，把重心从营销转向技术、提升产品品质层面 采购系统创新：组建万科采购中心，建立以“中城房网”系统为平台的采购系统，在降低交易成本的同时，促进新材料在万科房地产的使用,创新利润,组建物业管理集团：使其从地产业务中独立出来，集中资源拓展品牌，走专业化和产业化之路，成为集团新的经济增长点 建立利益共同体：将致力于同建筑商建立利益共同体，形成良性的互动关系，共同促进住宅产业的快速发展,建筑设计创新,采购系统创新,建立利益共同体,组建物管理集团,2002-6-12,ALLPKUDHZY战略咨询报告,9,建筑无限生活，万科启动全国品牌战略,战略实施全
8、国性思维 本地化运作,“展现自我的理想生活”是万科品牌所要提供给客户的价值 “以您的生活为本”是万科品牌新形象的核心，它是万科多年来追求的以人为本的客户理念和企业文化的延伸和扩展。从“以人为本”到“以您的生活为本”，不仅展现了万科一直以来贴近客户、了解客户和尊重客户的传统，更深层次体现了万科对满足客户个性化需求的不懈努力,建筑你的生活，从懂得你的生活开始。万科注重进行消费者调查和研究，注重对城市文脉和地理环境的理解和尊重。万科了解每个住户的个性化需求，从生活细节出发，在家居生活的建筑和管理上满足他们的需要和追求 建筑一个更有深度的住宅，是万科追求的目标。目前房地产开发商对住宅功能方面的关注，还
9、停留在比较表面的阶段，比如人车分流、绿地率、动静分离、干湿分离等。而决定一个住宅是否好用，有更多更细致、更深入的方面。例如窗户，除了关注它应该是塑钢的还是铝合金之外，还有气密性、水密性、隔音能力、隔热能力、型材类型等一系列硬性指标 万科致力于营造一种美好的生活过程，而不仅仅是住宅本身。因此，万科所关注的内容将超越建筑规划设计的范畴，而触及美学、建筑学、城市及社区规划、园艺、心理学、人体工程学甚至犯罪学等方面。,在各地万科分支机构中，拥有共同的企业核心价值观、“以客户为导向”的服务理念、规范化的管理模式、严谨的业务流程以及万科所提倡的生活方式在各地项目中，遵循以大规模开发为主的原则，提供完善的配
10、套和无微不至的物业管理服务，营造富有活力和魅力的社区文化在各种类型的产品中，已经形成了相对稳定的系列：万科城市花园、四季花城、花园新城。不同系列的产品各具特色，但始终保持清新、活泼、温馨、体贴的一致风格,品牌内涵建筑无限生活 的三个层面,品牌策划充分了解 客户需求,2002-6-12,ALLPKUDHZY战略咨询报告,10,产品、技术和服务为万科品牌奠定基础,万科品牌以您的生活为本,产品开发,技术开发,物业管理,开发商不等于设计单位，因为开发商提供的不仅仅是房子本身，还是一种生活方式。为了更好地把万科对消费者需求的理解融入到设计单位的作品中， 1994年11月，万科设立了一个与设计单位密切沟通
11、的平台万创建筑设计顾问有限公司，开始从规划设计方面提炼更高的产品竞争力,为了保证全程品质，消除客户的后顾之忧，万科设立了自己的物业管理公司。截止至2001年9月，万科物业管理公司辖下的39个住宅（办公）小区中，获得全国城市物业管理优秀示范小区称号的有13个，获得“省优”称号的7个，“市优”称号的17个,2002年1月万科建筑研究中心大楼落成，作为万科对建筑研究、新材料新技术应用研究的基地。研究中心的任务，是以市场需求为导向，深刻了解客户的需求，追踪行业发展的新亮点，关注住宅科技成果的转化和应用，确保万科在住宅开发领域的技术领先地位,万科星园“概念先行”模式第一步：营造产品概念,深蓝的天空,金黄
12、的星球,桔红色的自由飞翔太空中的人,专业顾问团,自然概念,2002-6-12,ALLPKUDHZY战略咨询报告,12,万科星园“概念先行”模式第二步：揣着概念寻找地块,寻找土地,产品概念,设计规划,产品概念,寻找土地,规划设计,21世纪创新 开发模式,21世纪传统 开发模式,找卖点,客户群定位,市场调查,万科星园“概念先行”模式第三步：围绕概念展开和深化的规划设计,规划设计,户外共享空间,两个会所,停车场,中庭空间创造了直接户外自然环境,星星会所、飞碟会所,景观式开敞半地下停车方式,使户户朝南 成为可能,智能化应用,绿化,楼宇分布,主题公园,16幢高楼都以星座命名,蝶式户型,小区覆盖率达到62
13、%,Intenet综合市线、电热膜供暖,环保文化,2002-6-12,ALLPKUDHZY战略咨询报告,14,导读,北京天鸿,华润置地,珠江地产,中海集团,深圳万科,2002-6-12,ALLPKUDHZY战略咨询报告,15,中国海外集团集香港和内地优势，已发展成为以房地产为核心的跨地域的大型企业集团,1979 年在香港注册成立 ， 是中国建筑工程总公司在香港的独资子公司 1992年集团之旗舰中国海外发展有限公司在香港联合交易所上市，市值曾逾330亿港元。集团现有雇员约4300名。如今已发展成拥有总资产171亿港元大型企业集团。,企业综述,战略目标,致力于专业化与规模化发展目标，公司以“服务社
14、会、繁荣香港、建设祖国”为宗旨，集纳两地优势，吞吐市场竞争万象，并以造福人群的业绩实现着对社会的承诺，力争打造住宅产业航空母舰，建树中国地产一流品牌。,业务涉及建筑工程承包、咨询、设计管理、地产发展、基建投资、物业以及采购招标网站、中星网站等，地域遍及香港、广州、深圳、上海、成都等城市，曾先后完成了500多个项目，建成各种楼宇1,157万平方米，建造了诸如上海海华花园、北京中海雅园和深圳中海华庭等具有较大社会影响的高质量工程项目。,业务现状,2002-6-12,ALLPKUDHZY战略咨询报告,16,中海集团保持房地产品牌长久魅力的秘诀,过程精品,一个好的地产品牌必须做到每一环节的精益求精、质
15、量上乘，中海提出“过程精品”便是指每一环节的精益求精。从选地到定位，从规划到设计，从施工到物业管理，每一环节都力争作到最好，从而实现“过程精品”。,核心优势,房地产行业是无密可可保的行业，户型、立面等显在要素极易抄袭，要想在芸芸楼盘之中不被淹没，发展商需要有核心的竞争优势作为亮点，吸引消费者，领先同业者，中国海外的规划设计、工程质量、物业管理等都独树一帜，从而锻造自己的核心优势。,整合和优化专 业资源的能力,专业分工的细化，已使各专业领域形成了不可替代的精尖优势，精品的产生，已不是倾发展商一人之力所能完成，必须整合和优化专业资源的能力和水平，而整合和优化专业资源的能力已经成为衡量发展商的坐标。
16、,2002-6-12,ALLPKUDHZY战略咨询报告,17,铸造楼盘品质一：专业把关,专业顾问团,技术把关,跟踪实施过程,工艺,材料,掌握节奏,项目可行性,策划理论,建筑美学,技术,项目建筑师把规划设计评审体系的每一个细节贯穿到项目实施中去，大量的工作在于掌握节奏、材料、工艺、技术的确立和完善。,誠信卓越 精品永恆,二级评审委员会制度,技术把关,跟踪实施 过程,由专业的机构负责规划设计内容的严格实施。由深圳公司和上级管理公司两个规划设计评审委员会组成的“两级评审制度”，避免了设计中的草率和个人意志。,在建筑美学、策划理论、项目可行性研究等设计院工作之上的设计修正和完善等设计附加工作。,2002-6-12,ALLPKUDHZY战略咨询报告,18,铸造楼盘品质二：架构工程质量体系,项目部,地盘三级质量监控体系,工程部,质量委员会,工程质量体系,负责一切有关质量的活动，如质量交底、工序检查、隐蔽验收、检验试验、成品保护、竣工验收等工作。,
