营销推广方案_1

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1、,德源国际茗都营销推广方案,项目思考问题一：如何快速建立项目高端品牌形象？问题二：如何精确狙击目标客户群体？问题三：如何快速消化物业资金快速回笼？带着问题我们进入。,核心问题 如何定位德源国际茗都 如何塑造德源国际茗都 品牌形象,主题定位,寻,灵感,目录：PART.1 项目概况（产品篇）PART.2 目标界定PART.3 市场分析PART.4 客户分析PART.5 营销策略,位置 泽州北路 总用地面积 3.2万方（47.9亩） 总建筑面积 约8.5万平方米 其中 住宅建筑面积 7.5万平方米商业建筑面积 1万平方米 容积率 2.7 建筑形式 1822层 高层 总户数 约 500 户 户型区间

2、100190 主力户型 三房（110140） 62% 三房（100） 20% 四房（180190） 18% 车位比 1:1.3,经济数据,PART ：1 项目概况,产品篇德源国际茗都是否具备打硬仗的条件？,01,我们来看产品。,产品分析 1,本项目位于泽州北路，晋城的偏北方向。引导客户对居住区域进行选择，北区公园多绿化高，学校以及生活配套全，出入城交通方便，非常适宜居住。,引导区域优势：1、众所周知，晋城市城区目前正处于高速扩张期，政府的发展方向为向北扩，向东移（北扩东移）；2、新东区重点规划为经济开发区，居住氛围不纯粹，像富士康等工业厂房，并且生 活配套不完善；3、北边为重点规划高尚住宅区，

3、生活配套完善，教育资源丰富，大型高端住宅林立，绿化率高，被寓为城市的后花园。非常适宜居住。,产品分析 2,小区共5栋楼，4栋住宅，一栋配套。属于偏小型社区。只能从我们是中型社区，后期物业以及其他是很方便管理的进行说辞。,产品分析 3,外立面引入art-deco建筑风格理念，晋城首家，拔高项目定位我们是国际标准社区。,Art Deco(装饰艺术派)，语意为“最豪华”,是从欧洲国家盛传于我国各大一、二线城市的主流建筑风格。主要通过纵向线条诉求的立体感衬托整栋楼体高大挺拔、简约时尚的现代风格。,引导外立面优势：art-deco新古典主义风格 1、“ArtDeco ”，即是艺术装饰风格，发源于法国，兴

4、盛于美国，是世界建筑史上的一个重要的风格流派 2、Art deco建筑风格强调建筑物的高耸、挺拔,给人以拔地而起、傲然屹立的非凡气势, 表达出不断超越的人文精神和力量。通过新颖的造型、艳丽夺目的色彩以及豪华材料的运用,成为一种摩登艺术的符号。 3、Artdeco也被称为装饰艺术，回纹饰曲线线条、金字塔造型等埃及元素纷纷出现在建筑的外立面上，表达了当时高端阶层所追求的高贵感；而摩登的形体又赋予古老的、贵族的气质，代表的是一种复兴的城市精神。 4、典型的例子是美国纽约曼哈顿的克赖斯勒大楼(Chrysler Building)与帝国大厦(Empire State Building)，其共同的特色是有

5、着丰富的线条装饰与逐层退缩结构的轮廓。,美国纽约曼哈顿的克莱斯勒大楼,帝国大厦,Acr-Deco 代表建筑,产品分析 5,小区绿化并无特色，地形上属于东高西低，可将绿化设计出层次感，可以引入欧洲国家的台地景观概念，拔高小区档次定位。,北京CBD金茂府 上海奥林匹克花园 昆山天地华城 深圳和谐家园 太原鼎晨浦东雅典,国内各大城市台地景观高端社区典例,引导景观为台地景观 晋城首家（区别项目，拔高品味） 1、中国古代的台地建筑均建在尊严而又威仪的高台之上，早在欧洲文艺复兴时期，台地建筑也已成为了皇室宫廷的一种风格。因为它富有立体层次感，有利于俯视，形成尊贵的气势。随着建筑的发展和历史的沉淀，台地建筑

6、也成为了居者身份的象征，一种权贵生活的理想意境，是贵族精神的建筑体现。 2、在高层社区中，最大的问题往往是沉重的压抑感，缺乏地面活动空间。台地景观可以充分解决以上问题，通过构造邱地地貌，从而整个住区对外展示的界面形成了“台地”景观，彰显了雄踞领域之上的尊贵感。同时，住区内部融入溪流、坡地、小品等时尚景观元素，又增加了谦和与随性，形成传统与时尚的完美结合。这种完美结合，不单单体现在规划精神和建筑形式上，在住区功能方面更加能满足财富阶层的生活品质感。,例：,价值提炼,一、区位优势： 1、位于晋城最适宜居住的北区板块，有北扩东移的说法，周边教育配套齐全。生活配套完善。 2、北区有较多的绿化空间，临近

7、白马寺森林公园，并且项目紧邻市政规划的大型公园。生态好，环境佳。 3、处于晋城最直最长的迎宾主干道泽州路上，交通方便，公交线路多。,价值提炼,二、开发品牌 目前这是公司第一个项目，现在还有几个项目在谈。公司力争把本项目打造为标志性高端社区，为后期的开发做好口碑宣传，所以在质量以及规划和设计上，以及后期物业管理上都可尽管放心。 三、中型社区 1、物业好管理，实现有效的责任到人成为现实。2、居住群体不繁杂。精品项目，卖一套少一套，不是什么人都能住到本项目的。,价值提炼,四、首家引进台地景观设计，并且外立面引用国际知名art-deco建筑风格设计更充分体现居住人群都是有档次、有品位、有内涵的。 五、

8、层高为空前仅有的3.1米，比其他项目2.9米的层高高出20公分，增加造价成本，倾力打造舒适宜居的国际标准社区。,PART：2 目标界定,目 标,目标分解：,按到访客户成交率10%计，从正式推广至开盘，每天至少需要25 组到访客户（其中必须至少7 组诚意客户）。这样的来访量要求，对营销推广是个巨大的挑战。,PART：3 市场分析,1、2010年晋城土地供应量约为1165亩，截止2010年8月已出让的土地量为132.73亩，2011年晋城土地的出让速度提高，因此，在2012年，晋城房地产市场竞争压力在不断突显，其中大部分土地都是主城区边缘，作为主城区边缘楼盘竞争日益激烈；,宏观经济走势预测,2、晋

9、城房地产市场的价格大概在45005500元/，以现阶段的楼盘素质、景观配比、户型配比、配套功能等方面综合来看，价格上涨速度放缓；同时从个人收入情况来考虑，晋城全年城镇居民人均可支配收入15161元，比上年增长7.2%；人均消费性支出9470元，增长2.7%。从购房家庭考虑（两人计算），目前晋城房地产价格还具备一定上升空间，但考虑国家调控的持续影响，购房者观望心态的加剧，房价上涨的不确定性还是客观存在。,宏观经济走势预测,供求关系,需求逐步增加，供应逐步增加，供需将趋于平稳。,重点竞争对手:峰景香滨蓝山、摩天兰亭书院、汇邦现代城、银基裴郦山,原则： 主打产品相似 目标客户类似,（一）晋城市主要个

10、案的竞争力,总面积585.37亩 总建筑面积：838449m2,盛华 香港城 -直接竞争对手,主推广语： 优势：规模大，环境优。一期已入住，已形成规模。 劣势：周边交通不便，堵车严重，吵杂 主要竞争点：地段与本项目相同，定位也基本相同，注意分流客户,建筑面积 28万左右户型 5#四房：230以上,峰景 香槟蓝山 -直接竞争对手,主推广语：奢华生活 至尊享受 优势：规模大，环境优。紧邻市政公园，已打造为高端居住群。 劣势：位置较偏，配套暂不完善 主要竞争点：地段与本项目相同，定位也基本相同，注意分流客户,金夏西苑二期 -直接竞争对手,主推广语：时尚空间，简约 生活 优势：价格优势 劣势：交通不便

11、，没有配套设施，户型不全，房源不多 主要竞争点：工期离交房比较近,占地：90亩 面积：80-100 总建面：12万,主推广语：晋城首席中式院落 优势：价格优势，性价比相对较高 劣势：密度大，居住舒适度低，整体档次定位一般。之前为烂尾盘。 主要竞争点：配套与本项目相似，分流客户,摩天兰亭书院 -直接竞争对手,建筑面积 28万左右 户型 5#四房：70-143,尚嘉华庭 -直接竞争对手,主推广语： 优势：价格优势 劣势：定位低端，不成规模，仅两栋楼 主要竞争点：配套相似，分流客户,建筑面积：110、120、130 户型 ：三房,鼎秀华城 -直接竞争对手,主推广语： 优势：后期升值可以 劣势：位置太

12、偏，无配套 主要竞争点：区域,建筑面积：88180约1100户 户型 ：两房、三房,铭基 凤凰城 -直接竞争对手,占地面积187960平方米 总建筑面积291560平方米,主推广语： 优势：规模大，名气已打出 劣势：价位较高，离市区较远 主要竞争点：不同区域，可以引导,兰煜龙湾 -直接竞争对手,主推广语： 优势：精装修，位置好，离市区近 劣势：价位较高 主要竞争点：不同,建筑面积： 户型 ：170、180,汇邦SOHU现代城 -直接竞争对手,主推广语：城市中心，天然氧吧 晋城向西，汇邦筑就现代城 优势：名气已经打出 劣势：市中心，吵杂 主要竞争点：临近市中心，避免吵杂,建筑面积：55万 户型

13、：75-86两室，90-130三房,银基 裴郦山 -直接竞争对手,主推广语：浅山坡地，自然建筑，值得期待 优势：名气已经打出， 劣势：市中心，吵杂 主要竞争点：临近市中心，避免吵杂,建筑面积：:15万 户型 ：80两室，100-150三房,PART.4 客户分析,主力产品：110-140 主力总价：60-80万/套,与之对应的客户是,他们是社会高端人群，是财富阶层； 他们是企、事业单位管理层、民营企业家或公务员； 他们遍布全市各个角落，包括矿务局、周村、东沟、巴公、川底、下村、大阳方向的高端人群； 他们非常注重生活的品质； 他们需要换套更大、更有舒适度的家； 他们非常注重产品的气质是否与自己的

14、身份相符。,纵览高端物业的销售经验，吸引客户的核心价值不仅仅是自然环境，也不是社区、绿化等，真正的要素是地段价值、配套、奢华设施、高品质服务、市场地位等。,我们的的目标客户主要包括以下六类人群,1、源自丽山家园客户的财富阶层（深度挖掘）； 2、上升型中产阶层、二次置业家庭； 3、重视子女教育，为考虑子女上学方便家庭； 4、较有经济实力，为子女结婚准备家庭； 5、附近煤矿上班的高薪阶层； 6、其他边缘客户。,PART 5： 营销策略,【高端车主拦截计划】,车主置业计划：全方位立体拦截，一网打尽参与对象：私家车主执行目的：挖掘高端人群，为项目聚集客户执行细则： 1、与中石化合作（团购加油卡），在尽量广范围内所有加油站均摆放展架、易拉宝，派发项目礼品和项目资料，并告知客户可到现场领取加油卡信息。 2、通过短信或报广释放信息：凡驾车至销售中心车主，均可领取50元加油票一张，数量有限，送完为止。 3、客户到场领取加油卡后需于车身贴上项目logo车贴，形成流动的高端广告平台。车贴采用幽默时尚的表现形式，尽量消除车主抵触心理。 4、对到访竞争项目驾车客户，聘请学生去目标区域抄车牌。通过车管所渠道，获取车主的信息，以短信、DM等方式精准拦截，滴水不漏,项目车贴示意图,新媒体的运用：报纸 网络 短信 户外 派单,END，谢谢！,