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1、崇明岛“滨海之舟 ”别墅区 项目开发 项目策划书,总目录,一、项目概况 二 、项目的策划 三、项目的经济评价 四、项目进度管理 五、人力资源管理与控制 六、项目质量管理 七、项目沟通管理 八、项目组织管理 九、项目投资预算 十、项目风险管理 十一、总结,一、项目概况,（一）项目开发背景,1.上海是中国最大的经济中心和航运中心，主要的工业基地，长江流域的枢纽城市，并将逐步建成西太平洋沿岸的世界级城市和国际经济、金融、贸易、航运中心之一。 上海市城市总体规划（1999-2020年）中，明确了城市发展应充分体现可持续发展的原则，提出崇明作为上海未来发展的战略空间，也是全国沿海大通道的重要纽带。随着沿
2、海大通道建设日程的日益临近，将打破多年来的交通瓶颈，崇明岛的区位条件也将有质的飞跃。,（一）项目开发背景,2.依据上海市崇明岛域总体规划纲要的要求，崇明将充分发挥特殊的岛域格局、近便的地理位置、良好的生态环境、广阔的土地资源优势，在2020年基本建成世界级的生态岛和最优美的“海上花园”，成为国际一流的生态保护和生态产业示范区，同时也是沿海大通道的北翼枢纽，是上海辐射长江三角洲的重要节点之一。正如崇明县一位政府官员所说，“未来的崇明，将是适宜于人们居住的、安静、舒适的生活岛，成为上海一座美丽的后花园。”,（二）项目选址及地理环境 1、崇明岛简介,崇明是中国第三大岛，也是世界最大的河口冲击岛，素有
3、“长江门户，东海瀛洲”之称。岛位于万里长江入海口，三面环江，一面临海。东濒浩瀚东海，南与浦东新区、宝山区及江苏太仓隔水相望，西接滚滚长江，北与江苏海门、启东一衣带水。真可谓喧嚣中的一片净土，水中的安逸家园。该项目就是在这一宝岛上建设一高档别墅区。在忙碌的城市森林中回到此水中蓬莱生活，如此归宿怎能不令人羡慕？,1、崇明岛简介,全岛面积1200多平方公里，东西长76公里，南北宽13至18公里，形似“春蚕“。岛上地势平坦，无山岗丘陵，西北部和中部稍高，西南部和东部略低。90%以上的土地标高（以吴淞标高0米为参照）在3.21米至4.20米之间。地处北亚热带，气候温和湿润，日照充足，四季分明。岛上水土洁
4、净，空气清新。,2、崇明岛域总体规划,依照崇明岛域总体规划，崇明全岛未来将形成中央森林区、北部游乐区、西部会展区、南部城市化中心区和东部生态示范区。,3、崇明岛东部生态示范区,规划崇东分区将建设成为全岛标志性的生态示范区、科教博览区和休闲运动区。 一是辟建东滩国际湿地观光公园、候鸟观赏保护区等崇明标志性的原生态景观区。 二是依托通达性，重点发展大流量的休闲运动功能，建设上海国际公共高尔夫中心、马术活动中心，并作为上海奥林匹克公园布局预留地和迪斯尼乐园的备选地之一。 三是按照国际生态社区标准建设上海实业生态度假园区和陈家镇生态示范镇，成为全国生态化社区建设的试点窗口和国际性的科教博览基地。,（三
5、）初步设计和效果,该项目就是在崇东区的靠海口处建立一个高档别墅区。 由于该区域恰好靠海，我们就利用这一天然的自然风光优势，并加以人工改造围绕别墅区挖出舟型水道，连通大海，象征着海上的一叶小舟，停靠于崇明岛畔。 该“舟”四周环水，兴步岛中，或是开窗眺望，就能举目望见大海。岛上的高档别墅区正是面对大海的宜人居家之处。,（四）总体构思与亮点 1、 环境亮点,、一个亲水开敞的水滨：以河湖观水系作为空间景观的灵魂和骨架，精心组织滨水地区的开发空间，塑造上海大都市中独具魅力的新型滨水空间景观。 。,（四）总体构思与亮点 1、 环境亮点,、一个适宜居住的家园：坚持以人为本的原则，以幽雅的景观风貌、完善的配套
6、设施和高品位的居住社区，构建一个安居乐业的生活家园。在建筑风格上，注重人性化，其基本指导思想是建设现代化的“田园水城” 。 、一个生态为本的环境：坚持可持续发展的原则，依托崇明“水清土洁气净”的优越生态条件，营造一个花园。式、生态型、人与自然和谐共存的城市环境。,2、住宅亮点 外部总体效果,2 、住宅亮点 内部效果,特色： 具有大海般的简洁，明快，舒适。,二、项目的策划,（一）各项法规,上海市城市规划条例 2003-11-13 上海市城市规划管理技术规定 2003-10-18 中华人民共和国行政许可法 2003-8-31 中华人民共和国环境影响评价法 2002-10-28 中华人民共和国城市规
7、划法 1998-1-1 村庄和集镇规划建设管理条例 1998-1-1,（二）项目前期市场调研 历史与现实,在上世纪末至今的几年里，全国各地都在以土地批租的形式进行土地储备，而崇明却因为考虑到开发对环境的影响，而迟迟没有行动。正是这些历史情况导致了目前崇明市场上无房可售的现状。崇明在上世纪年代以前从未造过商品房，只是在县城城桥镇、堡镇以及一些国营农场等地方建设了多万平方米的公房。之后十数年间，全国各地的房地产市场都有了极大的发展，但崇明也只建设了万平方米的住宅，其中也有很大一部分是非商品房。,大开发就在眼前，2008年左右建成的越江通道也将在陈家镇落脚 。沉寂了多年的崇明房产市场在未来几年之内，
8、会急速增量。目前中央到地方，各级部门都十分看好崇明。崇明开发应该会有一个很高的起点，在这样一个生态型岛屿上，只有建造高起点高质量环保型的住宅区，才能保证其不被淘汰了。，并对周围环境影响减为最低。,（二）项目前期市场调研 前景与未来,（三）市场分析与预测 1、宏观与微观市场分析,1、宏观： 房地产市场趋势良好。据统计，人均GDP达7000美元时，建筑的高速增长才开始缓和；人均GDP达12000美元时，建筑基本停止增长。我国人均GDP才达到1000美元的水平，上海的人均GDP目前达到4000美元，计划2007年达7500美元。该数据表明似乎饱和的市场仍有巨大的发展空间。,（三）市场分析与预测 1、
9、宏观与微观市场分析,2、微观： 人民的可支配收入增加，有能力增加住房开支，改善居住条件，给建设项目带来了极大的机遇。 该项目配合了崇明岛整体开发，抓住机遇与时机，且周围建设有高尔夫场,跑马场等适宜高消费人群娱乐运动场所,建设美好家园。,（四）市场分析与预测 2、消费者心理分析,购房者购房动机一般有日常居住，房地产投资，假日寓所。 1、该别墅可用于日常居住：地段较好，配套齐全，物业管理完善。 2、用于房地产投资：便于出租，能保值，增值。 3、用于假日寓所：该区自身环境优美，加以崇明岛上原生态景观区、马术活动中心等众多吸引度假项目。,（五）区位选择分析 1、市政公用和公建配套设施完备,以国家和上海
10、市的有关定额标准为依据，完善与居住生活密切相关的社区服务设施体系。根据东区居住用地的规划布局，按照城市主干道分割成的岛外就近居住片区，分别配置相应的社区服务设施，包括中小学、托儿所等教育设施，商店、餐饮、超市、肉菜市场等商业设施，文化活动站、老年活动站等文化设施，以及居委会等。 以一个充满火力的花园式都市中心区服务于岛内居民和岛外旅游者。“小舟”居住者可方便到达崇明东区。,（五）区位选择分析 1、市政公用和公建配套设施完备,小岛内配备购物中心，室外停车场（不包括别墅的地下停车库），出入 海水净化系统。小岛别墅配备智能化系统,以便物业管理和整体控制。各项基本设施完备，以满足150栋别墅居住者基本
11、生活。,（五）区位选择分析 2、交通便捷程度,1、岛上：该高档别墅区主要面对高消费阶层，回上海安居的侨胞等，总体生活水平较高，以私人轿车为主要交通工具。以一座富有特色的小桥连接崇明东区，另两条小道直通内陆。并且，该区总体面积不大，即使步行至东区，也在半小时之内。一旦进入内陆，就可方便利用崇明岛上便捷的公共交通。,（五）区位选择分析 2、交通便捷程度,2、岛外：从崇明岛至上海的交通也随着“南隧北桥”工程而大大改善。计划建设的崇明越江通道工程起自浦东五号沟，接上海郊区环线，过长江南港水域，经长兴岛再过长江北港水域；止于崇明岛陈家镇，暂接陈海公路，全长25.5公里。2007年将彻底完工。,（五）区位
12、选择分析 3、环境因素,别墅区内水景区域面积大，水道直接引自大海水源的活水。但由于目前周边海水质量较差，两处入水口设置净水系统，保证最初水质。两闸既可控制水量，又可关闭形成独立的弧型水道，以便定期对其中的水质进行处理。 整个小区绿化率超过，选用金桂、紫薇等名贵乔木花草，横跨湖区的中央大道上布置喷泉广场和四季花坛。因此从小区景观设计优美。在这亲水家园，将拥有阳光、绿地、清新的空气，无燥声污染。,（六）项目的承发包模式,业主,设计单位I甲,设备供应商,施工单位甲,工程项目总承包单位,设计单位I已,施工单位已,材料供应商,三、项目的经济评价,（一）项目开发规模 （二）项目运营模式 （三）经济效益分析
13、 （四）市场营销策划,（一）项目开发规模,该项目开发总规模为8万平方米，销售面积: 3.15万平方米。每幢别墅占地面积：150平方米，总面积: 210平方米，建筑面积：500平方米。 属于小规模项目，具有其优点： 开发周期短：三年 配套设施较单一：全套为居住服务，不至于分散资金力量使先期完成的规模受到限制 有一个强势的主题：亲水家园 适应统一的消费群：高消费阶层,（二）项目运营模式,项目运营模式：出售 总投资：1.9亿元 优点： 资金回收快，有利于资金的滚动开发，有利于快速回收资金，经营风险较小。 项目资金筹措方式： 政府投资，投资商投资，银行贷款,（三）经济效益分析,1、综合经济效益： 总投
14、资： 1.9亿， 预计三年收回全部成本， 三年后销售总收入可达 2.17亿元， 税后利润：0.11亿元,（三）经济效益分析,2、社会经济效益：为上海崇明岛提供150栋高质量、环境优美的精品别墅。为崇明岛的全面开发打下基础，成为亲水家园的另一个亮点，吸引来岛定居者。改善了经营环境，增加了信誉和知名度。,（四）市场营销策划,1、项目营销策划： 投资商对各种外部和内部资源进行优化组合，找出该项目独特的市场竞争优势（环境优美，出门见海；房型新颖，配套齐全；房价适中）作为打入市场的切合点。,（四）市场营销策划,2、项目包装： 项目宣传媒介包装：通过广告（户外广告，电影电视，报刊广告，互联网广告）突出风格
15、，传播信息，是目标消费群对该别墅产生兴趣，对其市场定位和形象定位产生同感，并激发进一步索取详细销售资料和到现场参观的兴趣，产生购买欲望。,（四）市场营销策划,3、媒介宣传与公关活动 使消费群产生兴趣，好感，从而聚集人气，扩大知名度。4、项目销售 开展销会：不定期地举行项目展销会，形成短时期的购买规模。 修建现场销售楼部：它可在展销会期间配合使用，平时则是主要的销售场所。,（四）市场营销策划,5、售后服务 正式购房契约的签定、各种手续（契约公正、交纳契约、按揭手续）的办理，后期楼款的回收，交楼手续、物业管理。建立良好的售后服务，行成购买者的口碑宣传，提高销售业绩。,四、项目进度管理,WBS 甘特图 项目总顺序表 项目进度网络图 进度控制 进度控制的风险分析 注意事项,崇明岛水上别墅建设项目,前期策划,项目融资,招标发包,WBS,保 修,投产开业,验 收,施 工,设备采购,设 计,准 备,崇明岛水上别墅建设项目,前期策划,项目融资,招标发包,WBS,设 计,准 备,项目定义文件,可行性研究,策划方案,目标策划,风险管理策划,组织策划,合同策划,环境策划,崇明岛水上别墅建设项目,前期策划,项目融资,招标发包,WBS,招商投资,资金落实方案,设 计,准 备,投资估算,资金来源计划,资金使用计划,崇明岛水上别墅建设项目,前期策划,项目融资,
