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1、XXXXXXXX 广场商住项目物业管理方案副副 本本XXXXXXXXXXXXXXXX 广场前期物业管理广场前期物业管理项目项目物物业业管理方案管理方案 XXXXXXXX 广场商住项目物业管理方案目目 录录第一章第一章 XXXXXXXXXXXXXXXX 广场物业管理特点广场物业管理特点 1113131.1. XXXXXXXX 广场概况 11.2. 目标业主群体分析 41.3 客户服务需求分析 61.4. 项目管理特点及难点分析及相应措施 8第二章第二章 物业管理目标和管理方式物业管理目标和管理方式141427272.1 管理的总体目标142.2 管理分项指标152.3 管理原则和依据202.4
2、拟采取的管理方式23第三章第三章 物业管理服务内容物业管理服务内容 28-8028-803.1 物业管理服务各阶段的主要内容283.2 前台一站式客户服务353.3 承接查验与移交实施方案433.4 保安、消防管理563.5 环境保洁管理703.6 园林绿化养护管理733.7 设备维修养护管理753.8 社区文化活动开展78第四章第四章 物业用房及前期开办物资装备计划物业用房及前期开办物资装备计划 81-8581-85XXXXXXXX 广场商住项目物业管理方案4.1 物业管理用房计划814.2 前期物业启动开办物资计划82第五章第五章 物业服务中心组织架构及人员配置物业服务中心组织架构及人员配
3、置 86-9386-935.1 组织架构图 865.2 两期分期投入人员配置进度表 885.3 人员培训计划 91第六章第六章 物业管理服务制度物业管理服务制度 94941251256.1 主要物业管理服务制度一览表 946.2 主要物业管理服务制度节选103第七章第七章 档案的建立和管理档案的建立和管理1261261301307.1 档案资料管理制度1267.2 档案信息管理系统130第八章第八章 经费收支预算经费收支预算1311311451458.1 物业服务管理收入测算1318.2 物业服务管理相关费用支出测算132第九章第九章 经营、管理、服务的新思路经营、管理、服务的新思路 1461
4、46162162第十章第十章 结束语结束语 163163XXXXXXXX 广场商住项目物业管理方案0XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 广场商住项目物业管理方案广场商住项目物业管理方案第一章第一章XXXXXXXXXXXXXXXX 广场物业管理特点广场物业管理特点1.11.1XXXXXXXXXXXXXXXX 广场概况广场概况地理位置地理位置XXXXXXXX 广场项目位于 XXXX 市 XXXX 镇 XXXX 街 XXXXXXXXXXXX 路XXXXXXXX。项目东侧为 XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 基地；南侧为 XXXXXXXXXXX
5、XXXXXXXXXX 总部，西侧为 XXXXXXXXXXXXXXXXXX项目及 XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 村，北侧为 XXXXXXXXXXXXXXXXX总部和 XXXXXXXXXXXXXXXXX 总部及 XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 建材家居城。XXXXXXXX 广场为综合性较强的综合体项目，配置五星级酒店、休闲步行街、高级住宅及高档别墅。区位优势区位优势XXXXXXXX 镇位于 XXXX 西北部，毗邻桥南板块，XXXX 地理位置优越，成为关注热点。2013 年，XXXX 镇大规模拆迁工程引发关注，业界传闻这里即将引进实力房企入驻开发，据业内
6、人士预测，未来，XXXX 将成为新的开发热点区域，片区价值逐步提升，2014 年，XXXX 镇一些新项目的进驻，XXXX 将成下个城市发展腹地。记者走访 XXXX 了解到，除了部分拆迁安置项目外，商品住宅项目不多。客群集中在当地，以刚需为主。业内人士表示：XXXX 地产开发未成气候，市场需求量大。未来，随着多个项目的陆续进驻，XXXX 房地产市场将更为开阔。XXXXXXXX 广场商住项目物业管理方案1近年来，XXXX 周边的环境已经悄然发生变化。一方面，交通网络已经加速形成。如今，建成火车站连接线，打通与高铁站的连接。包装印刷产业基地规划建设 11 条道路，已有大功山南路西段、东环路南段等8
7、条道路竣工通车，总里程 13 公里，逐步完善“四纵五横”路网格局，打通了 XXXX 镇内外连接，致使商贸不断升级。另一方面，XXXX 将全力打造集约紧凑、产城融合、功能区分、优势互补的产业发展格局。片区改造日益成型，区域开发逐步升温。现代商贸中心、XXXX 中心居住区、延泽街三大片区改造稳步推进，建成高品质商品房，引进新华都、永辉超市等高端商场及泰和皇家金煦酒店，实现镇区商品房、大卖场、星级酒店零的突破，提升镇区人气。项目配套项目配套XXXXXXXX 广场项目，项目位于 XXXX 市 XXXX 镇 XXXXXXXXX 村与镇政府交接处，涵盖居住、酒店及商业的城市综合体，由两个地块组成，总建筑面
8、积 109697.27，含地下一层，地上层高 31 层。凝聚城市尖端创造力，XXXXXXXX 广场城市前沿聚合，坐享成熟大社区各项配套设施（新华都、永辉超市、学校、行政等配套咫尺之遥），闲暇、散步之余，生活琐事轻松搞定；人流聚集，生活新区焦点初现；成熟商圈，龙头地位无可取代；打造商务、商业、居住全能综合魅力新城，XXXXXXXX 广场汇集多重业态打造 XXXXXXXX 镇首个风情商业步行街。 XXXXXXXX 广场商住项目物业管理方案2项目主要经济技术指标项目主要经济技术指标项目项目单位单位数量数量规划条件规划条件 用地面积37957 建筑占地面积11387.42 建筑密度30%30% 绿地率
9、35.4%35% 容积率1.982 总建筑面积109697.27 地下建筑面积（不计容）33749.8 地上建筑面积75947.47 计容建筑面积75150.96 商业15840.73 多层低密度高级住宅12133.57 高层住宅46564.84 公共配套用房611.82 社区文化活动站104.66100 社区卫生服务站42.6430 社区管理用房206.35200 社区警务室27.5020 公厕62.5560 消控室20.72其中其中变配电室147.40 不计容建筑面积796.51 物业管理用房422.08420.61其中 其中其中架空绿化374.43 地上2F-31F建筑层数地下1F 住宅
10、总户数户419 高层住宅户377其中多层住宅户42 机动车停车位数辆698 地上辆32其中地下辆666 非机动停车位数辆2184 地上辆826其中地下辆1348XXXXXXXX 广场商住项目物业管理方案31.21.2目标业主群体分析目标业主群体分析从 XXXXXXXX 广场项目所处的地理位置和周边环境，以及本项目的规划设计和配套设施来看，本项目显然是为居住型中高端住宅。购买“XXXXXXXX 广场”的人们具备一定的经济基础，他们都有着丰富的社会阅历和希望追求高端生活品位，对产品和服务的要求较高。因此，我们认为“XXXXXXXX 广场”的潜在业主大致有以下几类群体：企事业单位中的白领阶层、投资者
11、、中小企业主。1.2.11.2.1 企事业单位中的白领：企事业单位中的白领：特征：文化修养比较高，追逐时尚生活，讲究生活的品位和情调；需求：典雅的居住环境，品位高雅的生活情趣；白领阶层是社会精英，他们有较高的文化学识和修养，喜欢追逐宁静幽雅，崇高艺术生活，讲究生活品味与情调，也是有较高收入和具备较高消费能力的阶层。“XXXXXXXX 广场”悠闲的居住生活环境，正是白领阶层所追求的一个放“心”的家，是他们理想的居所。白领阶层是该项目潜在的顾客群之一。1.2.21.2.2 投资者投资者: :特征：以盈利为目的，物业易主频繁；需求：房地产的增值空间，物业管理良好品牌效应；近几年 XXXX 市房产价格
12、一路攀升，地产的增值是必然的。“XXXXXXXX 广场”项目地理位置优越，周边正在逐步形成良好的配套，随着 XXXXXXXX 片区的开发和发展，地段升值空间大。投资者以投资为目的，买房不是为了居住，而是等待时机转手盈利。那物业公司该为他XXXXXXXX 广场商住项目物业管理方案4提供什么服务呢？投资者的盈利取决于房地产的增值，而物业保证房地产价值，为投资盈利提供一个较大的上扬空间。1.2.31.2.3 中小企业主中小企业主特征：经济富足，有过艰辛生活历程，渴望与人交流；需求：温馨的家园，有一定的沟通交流的机会；XXXX 市的非国有经济（民营、私营、个体）异常活跃。如此经济氛围，造就了一批中小企
13、业主。他们已从创业初期过渡到平稳发展期。人生的轨迹也转向平滑，所以对生活的质量要求也愈来愈讲究，更新、更好的居所无疑是他们的选择之一。“XXXXXXXX 广场”项目中宜居的环境，完善的配套，每每勾起他们置业的冲动。创业时的艰辛，今天已有倦鸟归巢的感觉，迫切需要一个温馨的家园来熨平岁月痕迹及风雨沧桑，这里不正是他们渴望和向往的理想之居吗。私营中小企业主也是该项目潜在顾客群。XXXXXXXX 广场商住项目物业管理方案51.31.3 客户的服务需求分析客户的服务需求分析经过对“XXXXXXXX 广场”项目潜在业主的分析，我们认为业主有以下几项服务需求：1.3.11.3.1 居住的安全性和私密性居住的安全性和私密性无论从人生、财富需求出发都将居住的安全性和私密性放在首位，这就决定了“XXXXXXXX 广场”的物业服务人员必须以高度的安全性和私密性工作作为重心。1.3.21.3.2 居住的舒适性和便捷性居住的舒适性和便捷性“XXXXXXXX 广场”的业主非常关注生活品质和生活细节，除了硬件品质有保障，他们也会期望物业提供有别于其它小区的细节服务。除了关注公共部分的服务，更关注业主的个服务和个性需求，如“定期举办美容、养身讲座”等，满足他们健康美丽人生的关注。如提供代办各类事务、协助
