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1、1 第二章个人零售贷款业务2.1 基本业务定义2.1.1个人零售贷款的业务定义个人零售贷款是专门的金融机构向消费者个人或居民家庭提供的，为满足取得消费资料或小额投资经营资金需求的贷款。2.1.2个人零售贷款的品种我行目前开办的零售贷款品种主要有：个人住房贷款、 个人二手住房贷款、法人住房贷款、个人住房组合贷款、汽车消费贷款、个人商业用房贷款、个人投资经营贷款、国家教育助学贷款、 商业性教育助学贷款、出国留学外汇贷款、个人存单质押贷款、凭证式国债质押贷款、 个人人寿保险保单质押贷款、个人信用循环贷款额度、个人抵（质）押循环贷款额度、柯达创业宝贷款等。2.1.3 贷款利息计算的基本方法1、等额本息
2、还款法即贷款期每月以相等的额度平均偿还贷款本息。还本付息计算公式为：贷款本金 月利率 （1+月利率）还款期数每月等额还本付息额= （1+月利率）还款期数-1 2、等额本金还款法: 即每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。还本付息计算公式为：每月还本金额=贷款本金借款月数每月还本付息额每月还本金额贷款余额* 年利率 * 实际天数360 等额本息法每月的还款额一样，便于每月安排还款额； 而等额本金法开始的还款压力大，后期压力较小，每月还款额递减，利息总支出较小，但每月还款额变化。2.1.4贷款发生的费用公证费、抵押登记费、保险费、鉴证费、评估费、契税、印花税等有关税费由借款人承担。2 2.
3、2 个人住房贷款2.2.1业务定义个人住房贷款是指贷款人用自有资金向借款人发放的用于购买各类住房的商业性贷款。 借款人所购住房的房地产开发商应与我行签订协议，为购房者提供一手房按揭贷款，并在我行业务部门开立结算帐户和保证金帐户。2.2.2贷款对象个人住房贷款的对象为具有完全民事行为能力的自然人。2.2.3贷款条件1、在中国境内具有常住户口或有效居留身份；2、具有稳定的职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；3、已经签署购买住房的合同或协议。购买期房（主体结构必须已封顶）或尚未确权的房屋应提供手续齐全的房屋建设和销售证明文件；4、必须支付不低于所购住房全部价款20 30% 以上的首期购房
4、款。5、提供经贷款人认可的有效担保；6、贷款人规定的其他条件。2.2.4贷款币种个人住房贷款币种为人民币。2.2.5贷款限额个人住房贷款的最高限额不得超过所购住房价值或评估价值的80 （或 70% ） 。2.2.6贷款期限人民币个人住房贷款最长期限不得超过30 年。2.2.7贷款利率人民币个人住房贷款执行中国人民银行规定的同档次贷款利率。贷款利息在合同期内按贷款发放满半年或一年调整。2.2.8办理贷款所需提供的资料1、借款申请书；2、具有法律效力的身份证件（居民身份证、户口本、军官证，或其它有效居留证件）；3、支付所购住房首期购房款的证明；4、贷款人认可的经济收入证明（包括借款人家庭经济收入证
5、明、纳税证明、银行对帐单、银行储蓄薄等的原件及复印件）；5、购买住房的合同、协议或其他有效文件；6、借款担保的抵（质）押物清单、权属证明、有处分权人同意抵（质）押的证明及抵押物估价文件；3 7、保证人同意为其提供借款担保的书面文件及其资信证明；8、开发商证明借款人所购期房（主体结构必须封顶）或尚未确权房屋的建设和销售文件资料；9、贷款人要求提供的其他证明文件或资料。2.2.9贷款的担保个人住房贷款的担保方式包括抵押担保、质押担保、 保证担保、 履约保证保险 （亦称还款责任险）。借贷双方可根据具体情况协商选择担保方式。原则上个人住房贷款只能选择一种担保方式。 如接受两种担保方式，贷款人应要求保证
6、人对全部债务提供担保，并明确表示放弃其抗辩权。一、以抵押方式申请贷款的，抵押权人和抵押人应当以书面形式订立抵押合同。抵押物和抵押合同应当符合中华人民共和国担保法中的有关规定。抵押物首先应是抵押人所拥有的房屋或预购房屋；其次可以用抵押人依法取得的国有土地使用权及贷款人认可的其它有效财产。（一）以房屋设定抵押权的，应分别办理抵押登记手续1、以期房抵押的，抵押人和抵押权人应持依法生效的预购房屋合同到期房座落的房地产登记机关办理抵押登记备案手续；同时由售房单位提供担保，待该期房竣工交付使用后持房屋所有权证办理正式抵押登记。2、以现房抵押的，抵押人和抵押权人应持房屋所有权证到房屋所在地的房地产登记机关办
7、理抵押登记，以取得房屋他项权证。（二）以土地使用权设立抵押权的，抵押权人和抵押人应在抵押合同签订后15 日内持所抵押土地的土地使用证、抵押合同、地价评估及确认报告，以及抵押人和抵押权人的身份证及有关资料，到土地所在地的土地管理部门申请抵押登记，以取得土地他项权利证明书 。（三）抵押权设定后，所有能够证明抵押物权属的证明文件（原件）及抵押物的保险单（正本）等，均由抵押权人执管并承担保管责任。抵押权人收到上述文件单证后，应出具保管证明。抵押物由抵押人占管。抵押贷款本息未清偿前，未经抵押权人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押、出租、变卖、赠予或以其他方式处置，并保证抵押物的安全、完整，并随时接受抵押权
8、人的监督检查。（四）抵押物发生继承、遗赠的，继承人和受遗赠人必须提供有关法律文件并与贷款人签订有关补充文件，承担原合同一切未履行的责任。（五）以房屋所有权和土地使用权设定抵押的，抵押合同自抵押物登记之日起生效；以其它有效资产抵押，当事人自愿办理抵押登记的，抵押合同自签订之日起生效。二、以质押方式申请贷款的，质押方式可以是动产质押或权利质押，质权人和出质人必须签订书面质押合同。采取权利质押的，质物一般为银行存单、国债、金融债券、国家4 重点建设债券和AAA级企业债券等，股票暂不接受质押。需要办理质押登记的，应当按照中华人民共和国担保法的有关规定办理登记。质押合同的有关内容和生效日期应当符合中华人
9、民共和国担保法的有关规定。贷款人认为需要公证的，借款人（或质押人）应当办理公证。（一）对出质人提交的质物，贷款人应进行查询和认证。出质人应将确认后的权利凭证交贷款人执管。质押期间，贷款人不得擅自处分质物，如造成质物损坏、遗失，贷款人应承担责任并赔偿损失。（二）质押期间, 出质人未经质权人同意, 不得转移、或重复质押已被质押的财产，不得以任何理由挂失。（三） 以有价证券作质押的，在质押期内， 有价证券到期时，可以选择以下处理方式：1、借款人与贷款人共同兑现，并偿还贷款或转换为储蓄存单继续用于质押；2、借款人用贷款人认可的等额有价证券替换到期的有价证券。用于抵 ( 质) 押的财产 , 需要估价的
10、, 可以由贷款行进行评估，也可委托贷款人认可的资产评估机构进行估价。以贷款所购房屋抵押的，抵押率最高不得超过抵押物价值的80，一般为70% ；以其它房产抵押的，抵押率不得超过70；以相同期限的银行存单和凭证式国债质押的，质押率不得超过质押物价值的 90；以其它有价证券质押（暂不接受股票质押）的，质押率需视质物价值从严确定质押率。三、以保证方式申请贷款的，借款人应提供贷款人可接受的第三方连带责任保证。第三方提供的保证为不可撤销的承担连带责任的全额有效担保，且必须符合 中华人民共和国担保法 的规定， 保证人与债权人应以书面形式订立保证合同。保证人失去保证能力、保证人破产或保证人分立的，借款人应及时
11、通知贷款人，并重新提供足额担保和重新签订保证合同 。（一）采取保证方式的，保证人和债权人必须签订由保证人承担连带责任的书面保证合同。保证人发生变更时，必须按照规定办理变更担保手续，未办理变更担保手续，原保证合同不得撤销。（二）保证人是法人的，必须有代为偿还全部贷款本息的能力，且在贷款行开立存款帐户。保证人是自然人的，应当有稳定的经济来源，具有足够的代偿能力，在银行存有一定的保证金，不从事冒险行业和高风险活动。（三）保证期应延续到借款合同规定的贷款到期之后两年。借款合同变更时应按担保法的规定处理有关事项。四、借款人以购买保险公司履约保证保险（亦称还款责任险）申请贷款的，保险单应注明贷款人为该项保
12、险的第一受益人，并由贷款人执管保险合同。购买保险金额不得低于5 贷款本金和利息之和，保险期不得短于贷款期限。五、贷款人可与选定的保险公司商议代理开办个人购房贷款保险事宜，并签订代理保险协议。以房产作为抵押的，借款人必须在合同签订前向贷款人指定的保险公司按指定的险种为抵押物办理房屋保险，也可委托贷款人代办有关房屋保险手续。投保金额不得低于抵押贷款本息额，投保期应长于贷款期，同时保险单必须注明贷款人作为该项保险的第一受益人。抵押期内，保险单正本由贷款人保管。2.2.10贷款的发放在抵 / 质押合同或保证合同生效之日起5 个工作日内，按借款合同约定将贷款一次或分次划至借款人在贷款银行开立的账户，也可
13、直接划至借款人指定购买住房的开发商或售房单位的专用帐户，由贷款人监管使用。2.2.11贷款的偿还贷款人与借款人应在借款合同中明确约定还款方式和还本付息计划，授权贷款人可在约定的还款日主动从借款人指定的帐户中扣收贷款本息。如采取企事业单位代扣现金还贷的，可以签订委托代扣协议。贷款期限在1 年以内 （含 1 年）的，可按月偿还贷款本息或到期一次偿清贷款本息。 贷款期限在1 年以上的， 借款人应按月并自使用贷款后第二个月开始按月偿付贷款本息。偿还贷款本息的方式可选择一次性还本付息法、等额本息还款法和等额本金还款法。借款人在借款合同生效后，若有足够的资金来源，可提前15 个工作日向贷款人提出部分或全部
14、提前还款申请，贷款人可视情况按提前还款金额收取一定比例的违约金。2.2.12贷款重整借款人因正当理由不能按原计划偿还贷款本息，可提前30 个工作日向贷款人申请进行债务重整， 即调整贷款期限和每期还款数额。贷款重整原则上不超过一次。重整后的贷款金额应小于原借款金额，贷款利率执行原贷款发放日至重整后的贷款到期日的同档次期限利率。2.2.13贷款展期贷款期限在一年以内并采用一次性归还贷款本息方式的，借款人不能按照合同规定的期限偿还贷款本息，应提前30 个工作日向贷款人申请展期，具体展期条件按中国银行的有关文件规定执行。 展期申请经贷款人审查批准后，借贷双方应签订展期协议。展期协议须经抵（质）押人、保
15、证人书面认可，并办理延长抵（质）押登记、保险手续；对以分期付款方式偿还贷款的，不得办理展期，但借贷双方可协商进行贷款重整。6 2.3 个人二手住房贷款业务2.3.1业务定义个人二手住房指由房屋产权人出售，房屋土地管理部门已颁发房屋所有权有效证件，或房产已确权，房地产商可提供该房产商品房权属证明书和楼宇名册，可在房屋交易二级市场流通，卖房人具有完全处置权利的住房。二手房抵押贷款业务包括：个人二手住房抵押贷款、个人二手住房转按揭贷款业务。二手住房抵押贷款是指贷款人用自有资金向借款人发放的用于在二级市场购买住房的商业性贷款。个人二手住房转按揭贷款是指在贷款银行已办理住房按揭贷款业务的借款人（原业主）
16、将以按揭贷款方式购买的住房出售，经贷款银行审查同意向新业主（新借款人） 提供的抵押贷款业务。 包括两种情形： 一是贷款人向新借款人发放按揭贷款，用于还清原贷款人的按揭贷款； 二是由银行对原按揭贷款通过与新借款人签订借款合同，并变更住房抵押登记，由新借款人承担原借款人所欠银行借款债务。2.3.2贷款条件1、具有完全民事行为能力的自然人；2、在中国境内具有常住户口或有效居留身份；3、具有稳定收入，良好信用，有按期偿还借款本息的能力；4、所购房屋具备进入房地产二级市场交易条件,产权明晰， 买卖双方签署合法有效的房屋买卖合同或协议；5、必须支付不低于30% 的购房首付款,并在中行开立存款帐户；6、借款人应提供经贷款人认可的有效担保；7、贷款人规定的其他条件；2.3.3贷款币种二手房贷款币种为人民币。2.3.4贷款期限个人二手住房贷款的期限最长不超过20 年，且房龄与贷款期限之和最长不超过30年。2.4.5贷款限额个人二手住房贷款的最高限额不得超过所购住房评估价值或二手房交易价格的70，( 两项选其中较低一项)
