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1、深圳商业地产市场调查报告一、概况深圳地处广东省南部，珠江口东岸，东临大亚湾和大鹏湾；西濒珠江口和伶仃洋；南边深圳河与香港相联；北部与东莞、惠州两城市接壤。深圳下辖6 个行政区和两个新区：罗湖区、福田区、南山区、盐田区、宝安区、龙岗区、光明新区和坪山新区。2012 年常住深圳人口数量达到1046.74万人， 其中非户籍人口778.85万人， 。深圳 2011年 GDP 位列全国第四，地方财政全国第三。2011 年 GDP 增长 10.0% ，人均 GDP 为 1.8 万美元。二、交通1、公路运输深圳公路交通发达，可通过高等级公路网方便地到达珠三角各城市。至2011年底，深圳市长途客运班线覆盖省内
2、各市县，辐射香港、澳门及内地20 多个省（自治区、直辖市）。截至2011 年底，全市“快、干、支”三层次公交线网共有公交线路851 条，公交车辆15956台，公交中途站9297 个，全市公共交通日均客流量突破900 万人次； 福田、 罗湖、南山、 盐田 500米公交站点已实现全覆盖，宝安、龙岗公交覆盖率达85% 。2、铁路广九（广深）线、京九线、厦深线；火车站:深圳站、深圳北站、深圳西站、深圳东站（原布吉火车站）等。贯穿中国大陆的两条主要铁路干线京广线和京九线在深圳交汇，有直达北京、上海、长沙、福州、桂林、九江、武昌、岳阳、郑州、常德、西安、沈阳等城市的长途旅客列车。至2011 年底，广深铁路
3、股份有限公司日开行旅客列车231 对。3、公交目前深圳现有公交线路近1000 路， 目前深圳公交有干线 （Main line） 、 支线 （ Branch line） 、快线（ Express ）三种类型，不同类型的公交其车身颜色不一样。4、港口港口主要有：蛇口码头、福永码头、盐田码头、赤湾码头、妈湾码头、内河码、东角头码头、下桐沙渔涌码头、大铲湾码头截至2011 年底，深圳港共拥有各类泊位172 个，其中万吨级以上泊位69 个，集装箱专用泊位45 个，港口综合吞吐能力约2 亿吨，集装箱吞吐能力1925 万标准箱，深圳港集装箱吞吐量连续九年位居世界集装箱港口第四位。5、机场深圳宝安国际机场位于
4、深圳市宝安区，机场飞行等级为4E 级。目前，通航城市92 个，通航航线 127 条，基地航空公司9 家，城市候机楼26 座。机场二跑道已经建成并投入使用，标志着深圳空港进入双跑道运营时代。深圳机场综合实力排名连续十年位居中国内地城市第四位。6、边境口岸深圳市边境是靠近香港新界北区的，包括罗湖区、盐田区、福田区及沿海的南山区。深圳市最靠近香港边境的有盐田区的中英街、梧桐山、罗湖区的深圳河、福田区的赤尾、南山区的深圳湾和蛇口码头等等。深圳市边境口岸有：罗湖口岸、深圳湾口岸、福田口岸、皇岗口岸、文锦渡口岸、头角口岸、蛇口码头口岸（旅游人士入境香港转机出国的口岸）深圳已建成通往境外的各类口岸18 个，
5、其中包括中国客流量最大的旅客出入境陆路口岸罗湖口岸，24 小时通关的皇岗口岸。三、商圈分析一、商圈概况因为不同的消费层次与消费习惯，深圳的购物场所被划分为八大区域，称八大商圈。深圳是目前内地最能激起旅客购物欲望的城市之一，这里的确是名副其实的“购物天堂”！ 上世纪八十年代及九十年代，去沙头角购物是内地人到深圳购物的“必修课”，而今，这种做法当然已经落伍。深圳现在有太多的购物场所，即便是走马观花，也属不易；即使没有购物计划，看到琳琅满目的商品，也会让人动心，最后满载而归。被称为深圳“南京路”的华强北商业街每天都人头涌涌，这里有三十多家大型商场，二十多家专业市场，门店三千四百多家，每天客流如云；十
6、二条步行街相连的东门商业街，是深圳规模最大、商铺最集中、经营品种最齐全的商业街区，一家挨一家的商场、精品店、时装店、书屋、面包屋、茶馆、酒楼密布，还有供游客休闲的电影院、公园、歌舞厅等，浓浓的商业气息让到这里逛街的客人不由自主地享受购物消费的乐趣。国贸大厦至友谊城的人民南路商业中心区以服装经营为主，过境顾客较多；上海宾馆至赛格电子一段街面，以经营电器产品的商店为主；老街至东门，色店铺一应俱全，主要是小商品及特色店；深圳大剧院至人民桥，主营小商品。因为不同的消费层次与消费习惯，深圳的购物场所被划分为八大区域，称八大商圈，其中：东门商圈、华强北商圈、南山商圈为三大主力商圈；人民南商圈、深南中商圈、
7、华侨城商圈为三大特色商圈；宝安商圈、龙岗商圈为关外新兴商圈。深圳八大商圈地理位置三大主力商圈东门商圈以人民北路和解放中路为轴线，以太阳广场到东门茂业百货为最核心地段华强北商圈华强北商圈东起上步路，西到华富路，南至深南中路，北抵红荔路。其南北长约 930 米、东西宽 1560 米，占地面积约1.45 平方公里。 商业总营业面积62万平方米。南山商圈深圳市西部起步晚而发展速度最快的商圈，目前形成南油商业中心区、南头、及南油蛇口商圈三个商圈鼎立的格局。三大特色商圈人民南商圈深圳东自东门南路，西至和平路， 北起深南东路， 南至罗湖口岸的罗湖口岸经济区被形象地称为“金三角”，横穿南北的人民南路，因是“金
8、三角”的主要干道和区域， 便成了“金三角” 的中轴线。 这里就是被深圳人俗称的“人民南”。深南中商圈以中信城市广场为中心，向深南中路周边辐射。华侨城商圈以华侨城为中心，东至侨城东街健康广场，南至华侨城洲际酒店、西至世界之窗、北至玛雅水公园。关外新兴商圈宝安商圈沙井镇，以南城百货为中心，东至环中线地铁灵芝站位中心，南至宝安中心，西至罗宝线坪洲站，北至西乡大道。龙岗商圈该商业区由龙城商圈和龙岗墟商圈两个子商圈组成，龙城商圈包裹龙翔大道、吉祥路和龙城中路两侧，龙岗墟商圈则以传统老墟为核心，扩大至跨越205国道的取悦， 形成了以深惠公路为南北轴的空间分布格局。该商业区商业营业总面积约40 万平方米，是
9、龙岗区商业网店集聚度最高的地区。深圳市各商圈商铺销售成交均价（单位：元/ ）时间2005Q1 2005Q2 2004Q4 一手二手一手二手一手二手东门商圈150000 30000 150000 30000 120000 人 民 南 商90000 80000 95000 82000 90000 80000 商圈东门商圈人民南商圈深南中商圈华强北商圈南山商圈宝安商圈龙岗商圈月租金（元 /m2 ）1200 500 400 1500 400 150 150 圈深 南 中 商圈商铺供应量很少，而且大多只租不售华 强 北 商圈170500 180000 80000 170000 南山商圈50000 300
10、00 50000 32000 45800 28000 宝安商圈22000 13000 30000 20000 16000 10600 龙岗商圈25000 16000 30000 20000 30000 20000 全市均价15122 10080 16000 10660 14728 9800 二、三大主力商圈1、东门商圈（传统综合型）a、商圈概况东门商圈由东门老街沿变而成，东门老街的汗青能够上溯到300 多年前的亮终浑始，它一向是深圳商展最稀集、主淌最散中、商品最丰盛、汗青最长久的商业旺区。东门商圈的形成、繁华和发展，失害于东门步行街的改革，改制后东门商业步行街区由12 条步行街相连，有20 少
11、家大型商场和数百家大型商展，已投进运营的商业里积跨越50 万平方米， 是今朝深圳运营种类最为齐备的商业区，果彼呼引了大量顾客后来东门购物，目前日均客流量达35 万人次， 节日更高达 50 至 60 万人次，年停业额逾50 亿元。重要百货店有茂业百货、太阴百货、天虹商场。在深圳，“没到东门老街，就不算来过深圳”，东门步行街是深圳历史最悠久的商业区。经过改造的东门商业街已成为集购物、休闲和旅游观光于一体的新型步行街，街区内不仅有茂业百货、天虹商场等大型百货商场，还有各种形式的专卖店等。新“东门”作为中国18 条重要商街位列其中。b、代表商场综合性百货： 茂业百货东门店、青春店、和平店， 天虹商场东
12、门店，太阳百货。专业商场：博雅书店、旺角购物中心、天龙商业城、新鸿基商业中心、中海商业城、九龙城、越港商业中心等商厦，构成了深圳规模最大、商铺最集中、商品经营种类最齐全的商业街区。同时，大大小小的店铺遍布老街，长长的骑楼构成商业长廊，精品店、专卖店比比皆是，老街已经将深圳最大的消费群体吸引过来，从凌晨到午夜，这里始终是人声鼎沸、万头攒动。c、商圈租售价格目前东门商圈交易比较活跃，需求很大。 东门的街铺售价已上涨至12-15万元 / ，九龙城、中威二楼的铺位平均售价在6 万元 / 左右，有的铺位地段稍微优越的已卖到8-10万元 / 。铺位视地段不同而差别很大，大约在 500-1800元/ .月不
13、等， 步行街上的铺位稍贵，大约在 2000元/ .月。自“非典”后，东门铺位的租金与售价一直保持上涨状态。最近中央的新政对商用物业有一定的利好，东门商铺的价格还会有一定的上涨幅度，但幅度会很少，因为东门已是比较成熟的商圈，租售价相对来说要比较稳定，同时也要考虑到租客的承受能力。2、华强北商圈（新兴主流型）a、商圈概况位于福田区的华强北本是个厂房散中的产业区，是一个自觉性量的电子产物生意买卖场合。其商圈范畴东起燕南路，西至华穷路，南交南园路，北达白荔路，深圳大静脉深南小道纵贯其中，面积达1.6 平方公里。商圈内拥有50 多万居住人口，巨细企业一千多家，农薪白领10 多万人，交通七通八达，20 多
14、路公交车脱行个中，辐射全市各地，逐日人流涌涌，日人流量高达50 万人次。发展中的华强北是深圳“业态最全”的商圈：拥有全国最有影响的电子产品、钟表、珠宝、服拆等 20 多家博业市场；有铜锣湾、华强电子世界、紫荆城等30 多家商业品牌大型商场，此中面积在一万平米以上的便达14 家；具有巨细商家560 多家，各式门店3400 多家； 有金融和证券机构40 多家；保龄球馆、迪厅、酒吧等60 多家；同时又是达声、桑达、华发等20 多家上市公司的总部地点地。全部商圈年发卖总额逾200 亿元，已成为全国主流、物质、资金流、疑作流质最大的商业区之一。目前，华强北正在接续进级扩容。一是政府对华强北进行二早期改造
15、，进一步完善交通、人行体系，增强步行街的建设；二是电子市场进一步扩大，新建40000 平米的新亚洲电子商城便将开业运营；三是国美、苏宁两家家电巨子的进入，使华强北专业化经营趋势越来越显明；四是茂业百货进驻华强北，已弥补了华强北路缺乏大型综合百货的空缺，将进一步带动华强北百货业的发展，同时茂业百货的进驻，已使曼哈、俪人世界、西方时尚进行从头调剂、定位，形成良性的对位经营、劣势互挖的格式；五是铜锣湾将投巨资打造铜锣湾新支线，将把振中路建设成购物、娱乐、饮食一条街。能够预感，未来几年内，华强北将变得加倍简枯。福田区的华强北原是厂房集中的工业区，上世纪 90 年代， 一家家商城如新鲜血液般注入华强北，
16、使华强北在短短几年内成为令人瞩目的商业旺区。华强北商圈是深圳商业经营模式容纳最多的地区，近年逐渐成为与东门并称的核心商圈，并有渐行渐旺的趋势。现在的华强北以电子市场为龙头，汇集了百货、服装、珠宝、餐饮、酒楼、仓储、金融等几十个行业，成为全国业态最齐的商业街。b、代表商场目前，铜锣湾百货是华强北商业龙头，但深圳商业权威茂业百货即将进驻该商圈中心地段；而已颇有声势的商圈主力商场包括紫荆城、群星广场、曼哈商业广场、儿童世界、新大好、女人世界等，东方时尚、俪人世界则正处于调整中；另一个颇有实力的商家天虹商场与免税商场处于该商圈边缘，形成另一个热点。随着深圳书城开业博雅入驻，万佳重回华强北，百佳开业，预示了商圈的兴旺趋势。c、商圈租售价格华强北目前可以出售的商铺不多，只有现代之窗和赛格广场才有部分商铺可售，由于地段不错，售价在 15 万元 / 左右。华强北街铺租金为1000-1500元/ .月。不过华强北的空铺很少，其需求比东门还要大。华强北商圈已经比较成熟，升值潜力在这一两年内会比较小。目前华强北商铺供应俩较少，待中航路改造完成后，会有部分商铺供
