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1、岷东新区中心组团 整体运营策划方案,2012.4.8,报告体系,Analyze System,项目背景及基本情况,壹,眉山，位于成都平原西南部，岷江中游和青衣江下游的扇形地带，成都-乐山黄金走廊中段。 眉山位居川南城市群的中心,高速公路连接成都，距离仅60公里，距成都双流国际机场45公里,乐山大件港60公里。 眉山市人文旅游资源有东坡文化、长寿文化、道教文化、佛教文化、竹文化、水文化等。历届眉山东坡文化节、彭祖寿星节、青神竹编艺术节、丹棱唢呐节等。 1997年建立眉山地区，2000年撤地建市，辖一区五县，其中东坡区为城市核心，仁寿县为下设最大的县。,眉山概况,眉山经济情况,主要经济指标呈现高位
2、求进、加快发展态势。 从经济发展格局看，三次产业全面增长。从拉动增长“三驾马车”看，三大需求持续增强。 从经济运行效益看，财政、企业和居民三方收入同步协调增长。,眉山发展,绵成乐经济带，发展迅猛。 大成都概念，获益匪浅。 大成都一小时经济圈。,眉山规划,城市发展主轴：极轴组团区域通过重点发展城市功能轴带动城市的发展。规划在眉山市区中形成一条近似平行于岷江的南北向主要城市功能轴线，主轴北起文定街的新城中心，向南经眉山大道行政商办带，诗书路杭州路商业带最后通向老城商业文化中心。东坡湖风景旅游度假区是主轴的中点，也是城市内部重要的生态湿地。主轴有机联系老城和新城，同时主轴以街坊式布局形式发展，保证足
3、够的发展空间。 城市组团。规划确定为有机生长与跳跃式发展相结合的方式。考虑到铁路、高速公路、岷江以及高压走廊密集区对城市空间的分割，向北采取有机扩展的发展模式，向东、向西采取跳跃式发展的模式在总体空间结构上形成了城西工业组团、老城组团、新城组团、岷东组团等四大城市组团的空间布局。,眉山中心城区规划图,眉山工业区规划图,岷东新区简介,眉山市委、市政府于2011年9月30日下发关于成立岷东新区的决定设立。 眉山落实“跨江东进，拥江发展”的城市发展思路，按照“产城一体，景城一体，文城一体”的总体构思，落实“高起点、高标准、高速度”、“大思维、大手笔、大动作”、“国内一流、国际领先，有特色、无落差”的
4、要求，拟把岷东新区建设成和谐、自然、人文的生活品质之城。,岷东新区主要技术指标,岷东新区，总体规划面积65平方公里，近期规划区总面积23平方公里，其中近期规划建设用地13.45平方公里。用地南北长约9.58公里，东西宽约4.68公里。城市组团。 中心组团6934亩，前期运作4000亩，力争在35年来，建设一个生机盎然的中心组团，以盘活整个岷东新区。,中心组团主要技术指标,1商业用地：600亩 2居住用地：1498亩 3教育用地：1321亩 4科研设计用地：265亩 5农贸市场用地：150亩 6中学、小学、幼儿园用地：151亩 7公园绿地：657亩,8旅游度假用地:1820亩 9防护绿地：263
5、亩 10公共设施用地：66亩 11广场用地：32亩 12医疗卫生用地：51亩 13客运站及停车场用地：60亩 合计：约6934亩,注：前两年需开发出来的量为4000亩左右，具体指标可以按需要变化，前期启动的重点是土地整理与招商引资。,地块属性分析,贰,区域位置,位于紧邻省道106南北两侧区域，岷江以东、规划岷东快速通道以西、规划次北横线道路以南、规划次南横线道路以北。 要到达岷东新区，必须过江，目前只有岷江二桥，手段较为单一。 通过106道的牵引，岷东新区与仁寿等县形成有效连接。,中心城区,岷东新区,区域位置,眉山市,岷东新区,仁寿县,仁寿县经济总量、人口数均居各县之首，为眉山第一大县。岷东新
6、区位于眉山中心区与仁寿县之间。106道为仁寿通往眉山的必经之地，本项目将会对仁寿及其周边区域的客户，产生很强的影响力。,用地现状,现状用地以耕地、山林及河渠、水库为主。 兼有道观、墓地、民房等用地，土地整理和开发建设时，需要改造或拆迁。 道路用地较少，在今后的开发中，需要加强道路建设，以提高整个新区的通达性。 已存建设用地：眉山职业技术学院25.90公顷；蟆颐观约9.45公顷；富牛城镇建设用地 约15公顷。总共已办理国有土地使用证的地块，总面积591亩。,地势地貌,106国道东侧区域主要为丘陵地貌，地形起伏平缓，其坡度变化较小。区内地形坡度一般在10%以下。 沿岷江及省道106线存在部分斜坡地
7、段，其地形坡角大多在2030%。 106国道西侧靠近富牛镇浅丘地貌，其间有少许平地和洼地。靠近岷江的沿线，地势略为复杂。,基础设施,省道106线东西横穿中部，向西过岷江二桥与眉山城市中心主干路相接，向东可至仁寿，路基宽度20米，在中部组团的长度约3.2km。 现有110kv、220kv变压器各一座，能基本满足周边的用电需求。 四级水泥公路县道崇富路南北纵贯规划区，路基宽度6米，部分村镇建设区段宽度达12米；其余道路均为通村公路或机耕道，路基宽度3-6米。 总体而言，区域内的基本设施尚不完备，急需补充。,变压器,崇富路,乡镇公路 机耕道,106道,配套设施,项目216道东侧即蟆颐村，主要为村舍、
8、民房等。较大的建设有蟆颐道观和公墓。 项目216道西侧即富牛镇，主要为民房、小商铺等，较大的建设集中在富牛镇中心。,自然、文化、教育资源,项目内未经工业破坏，农田、树林密布，绿意盎然。 环境优美，自然优势得天独厚。 项目内最醒目的三大资源是蟆颐观、眉山职业技术学院、石埂子水库。,自然、文化、教育资源,自然植被,水系资源,地块属性与现状小结,项目规模大，是其他项目无法比拟的。,1,地势较市区内其他地块，较为复杂，又不少林地、坡地地形，一定程度上会加大平整土地成本，但亦可因地制宜，打造坡地景观与建筑。,3,项目水文与文化、宗教资源丰富，可深度挖掘之，如临水高尚小区，名胜古迹风景区，与其他地产项目和
9、区域，形成明显的区隔。,4,自然条件得天独厚，适宜发展休闲商业、特色旅游业、度假物业、高新产业园等项目。,2,项目最大的劣势是商业、生活配套与基础设施匮乏，都需要加强、打造，势必会加大开发建设成本。,5,眉山土地市场简析,叁,眉山市本级2012年度国有建设用地供应计划,城市空间发展战略东进、西移、北拓、南优、中提升、拥江发展。规划期内应主要向北、向东发展，适当向西发展。,城市发展思路“产城一体、景城一体、文城一体”，“高起点、高标准、高速度”和“大思维、大手笔、大动作”的要求，强力推进岷东新区建设，“三年形成框架，五年初见成效，十年再造一座眉山新城”。,强力推进新型工业化加快发展现代工业新城，
10、实现工业发展新跨越。高起点、高标准规划建设以眉山经开区新区、铝硅产业园区、金象化工产业园区、眉山机械产业园区为组团和以成眉山石化园区、彭山经开区、成眉工业集中发展区为组团的“眉山工业新城”，打造眉山现代工业旗舰，再造一个“产业眉山”。,核心指导思想,国有建设用地供应结构和布局,眉山市本级2012年度国有建设用地供应计划,道路、桥梁等公共基础设施用地根据项目立项情况和建设用地批次直接办理国有建设用地划拨决定书或建设用地许可证。2012年市本级无保障安居工程建设任务，暂未安排土地供应，确因建设任务调整需由市本级建设的，优先在已供土地中解决，新增供地在储备土地中保障。公共租赁住房根据具体宗地规划设计
11、条件，在商品住房用地中配套建设，确保保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品房用地不低于住房用地供应总量70%。,供应结构。眉山城市规划区2012年度国有建设用地供应总量为64宗334.98公顷。 其中：（1）商服用地11宗18.69公顷；（2）工矿仓储用地12宗92.34公顷；（3）住宅用地23宗106.13公顷；（4）公共管理与公共服务用地15宗49.73公顷；（5）交通运输用地2宗66.76公顷（预计2012年道路建设需新增建设用地的有33宗用地62.21公顷）；（6）特殊用地1宗1.33公顷（金象园区武警消防特警站）。 2供应布局。 2012年度眉山城市规划区国有建设用地供应总量为
12、64宗334.98公顷。其中：（1）眉山市本级43宗225.72公顷；（2）金象化工园区片区18宗102.06公顷；（3）东坡区人民政府范围3宗7.20公顷。,眉山城区综合、商服、住宅、工业四类用地基准地价表,眉山近期土地成交情况,老城区版块,新城区版块,工业园版块,商业成熟度,老城区,居住成熟度,市场印象,周边环境,老城区,新城区,几大版块地块综合比较,工业园,岷东新区,新城区,工业园,岷东新区,新城区,老城区,工业园,岷东新区,老城区,新城区,工业园,岷东新区,人流集中度,老城区,基础设施,生活氛围,配套设施,老城区,新城区,几大版块地块综合比较,工业园,岷东新区,新城区,工业园,岷东新区
13、,新城区,老城区,工业园,岷东新区,老城区,新城区,工业园,岷东新区,发展空间,老城区,规划力度,拆迁难度,文化宗教,老城区,新城区,几大版块地块综合比较,工业园,岷东新区,新城区,工业园,岷东新区,新城区,老城区,工业园,岷东新区,老城区,新城区,工业园,岷东新区,版块综合比较小结,老城区版块，虽然建筑陈旧，形象不佳，但配套设施齐全，商业、居住氛围浓烈，是很多市民置业的首选，因而地价居高不下。,1,工业园版块则因为生活、商业配套稀缺，距离主城区远，对市民的吸引力不足，地价较低。,3,岷东新区版块则基本处于未开发状态，各类配套与设施不齐备，人们对之不熟悉，市场认可度暂时很低，其地价在房地产市场
14、发展初期，不会太高。,4,新城区版块经过强力规划与建设后，完全成型，成为房地产开发的热点区域，地价不断攀升。,2,近期成交地块调研分析,肆,12号地块,汽车站后，正要拆迁，地块平，较为方正，周边为待建小区或已建成，基本设施条件较为齐备。,7号地块,地块内部较平，方正，现为农地。距离党校很久，交通便利，但缺乏生活设施。,6号地块,地块很小，现是菜地，是楼盘的教育配套地块。交通便捷，距江很近。,13号地块,党校旁，现为空地，周边为绿化道路、植被等，环境较好。,14号地块,与十三号地块隔街相忘，现在农民自建房，尚待拆迁，交通便利，但附近的环境不好。,4号地块,地处老城区边缘，噪音、粉尘大，周边建筑物
15、杂乱无序，环境甚差。目前状态条待拆迁。,3号地块,与四号地不远，在农贸公司与工具租赁厂背后，较为封闭，交通不便，环境很差。,2号地块,在金象路背后，地块较小，周边为汽配、汽修等小商铺，以及棚户等。目前为空地，尚未正式使用。,5号地块,处于汽贸、机械商圈，快速干道旁，高压线对其影响大。现为部分空地和待拆迁区域。,15号地块,气象局与保鲜厂对面，地块较方正，现状为空地。周边的夜市较为热闹。,10号地块,在工业园的腹地，周边有蒙牛、恒丰印务等企业，较为空旷，附近生活配套设施少。,成交地块调研小结,地块价格首先取决于用地属性，商业用地，综合用地，工业用地，科教用地，因其属性不同，价格可能会天壤之别。,
16、1,最后才是地块自身的因素，因其周边的环境、配套、设施、交通等条件的不同，即使同一区域内的两个地块，其价格也会相差很大。,3,同房产物业一样，地块的价格，最终取决于“综合性价比”。,4,再次是地块所处的大区域，成熟的区域和版块，即使地块自身条件差些，也能卖到一定的价格。,2,区域地价预估,伍,市场比较法分析说明,在本次评分体系里，我们主要从项目的自身因子、外部因子两个方面进行权重评分： 自身因子：主要通过地块规模 大小、地势地貌情况、 各项经济指标、地表建筑物拆迁难度、区域交通通达性、地块区域区域规划、地块市政基础设施、地块形象定位、地块建筑物业呈现时间等九个方面进行权重评分； 外部因子：从当地政府扶持力度、专业市场关注度、片区认知认可度、周边配套、周边环境、文化宗教 等六个方面进行地块外部因子权重评分。,我们将近一年多的所有眉山市土地出让地块全部找出来，共计15块，并进行实地勘察，根据土地性质将所有地块划分为商住、科教、工业三大板块，作为本案各区域相对应性质的地块的可比案例。,
