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1、1,地产服务 投资管理 资产及商业管理,2,深圳南山泛海拉菲花园（二期） 深度研究报告,2011年08月,德思勤深圳,【仅供公司内部学习交流】,3,本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,版权声明 Copyright; All rights Reserved,This article is for internal use only. Taskin holds the copyright of this Article. Without prior written authorization of
2、 the copyright holder, anyone shall not circulate, quote, use, copy, or distribute this article for any purposes.,4,5,PART 1:,项 目 总 结,项目综合分析,PART 2:,PART 3:,产品品质分享,报 告 目 录,6,Part1:,项目综合分析,项目区位项目介绍规划布局区域配套建筑风格园林风格户型分析设计团队,7,一、项目综合分析项目区位,项目区位：泛海拉菲花园，北接月亮湾公园，东临大南山，向西紧邻“前海深港现代服务业合作区”，建成后将成为南山区标志性的绿色生态人文
3、社区 。,18.04平方公里前海深港现代服务业合作区,大南山 生态公园,泛海拉菲一期,泛海拉菲二期,泛海拉菲三期,西部跨海大桥,太子港 油轮母港,海上 世界,蛇口 渔港,深圳湾口岸,8,二、项目综合分析项目介绍,项目介绍：项目计划分三期开发。一期住宅已交付使用；在建二期已于7月23日公开发售；三期规划为集中商业体、公寓以及办公。,9,二、项目综合分析项目介绍,项目介绍：项目计划分三期开发。一期住宅已交付使用；在建二期已于7月23日公开发售；三期规划为集中商业体、公寓以及办公。,10,二、项目综合分析项目介绍,项目介绍：泛海拉菲花园二期位于南山区前海路南山花园南侧，总建筑面积约8万平米，由3栋9
4、座15-16层高层半围合而成。,11,三、项目综合分析规划布局,规划布局：3栋9座15-16层高层半围和式建筑布局，一层及部分二层为商业和配套。,12,三、项目综合分析规划布局,规划布局：3栋9座15-16层高层半围和式建筑布局，一层及部分二层为商业和配套。,总套数：655套 合拼后总户数：444户,13,四、项目综合分析区域配套,区域配套：地处南山下的美丽湾区，定位中高档的泛豪宅项目，拥有丰富的自然景观。,项目周边拥有20万的青青世界和38万的月亮湾公园近在咫尺 。从小区步行用不了5分钟，就进入了月亮湾公园的儿童乐园与廉政广场，休闲、健身十分方便。 该片区拥有的公园数量，公园集中度都很高，环
5、境十分优美。周围被起伏的山峦环绕，在室内就可以欣赏一览无余的葱郁山景。,大南山,青青世界,月亮湾公园,14,四、项目综合分析区域配套,区域配套：项目周边商业配套并不成熟，没有大型的购物超市，主要为小区的底商。交通便利，有通往市区的多条公交线路。,深大附中,附近小区底商,公交站牌,15,四、项目综合分析区域配套,区域配套：项目规划设有幼儿园、社区健康服务中心、文化活动站、居委会、垃圾收集站及必要的体育活动场地及设施等 。,16,五、项目综合分析建筑风格,建筑风格：简欧风格。,17,六、项目综合分析园林风格,园林风格：“法式风情园林”，小区整体围合式布局，保证山景资源和小区园林的最大化利用。,小区
6、整体规划采用围和布局，保证山景资源和小区园林的最大化利用 。 建筑和园林为历时弥香的法式风格，园林聘请顶级大师设计，环景观泳池和欧式景观亭布置各色石雕、水景、绿植。,18,六、项目综合分析园林风格,园林风格实景图,19,六、项目综合分析园林风格,泛海拉菲一期园林实景图,20,七、项目综合分析户型分析,户型分布,21,七、项目综合分析户型分析,户型配比:,不拼户型，共218套， 占比例为49.10%；合拼户型，共226套， 占比例为50.9%。,22,七、项目综合分析户型分析,A户型： 一房二厅 81-89优点： 1.户型方正 2.情景式入户花园，可改造为书房 3.双阳台设计，餐厅处阳台可改为次
7、卧缺点： 1.入户花园改造书房面积较小 2.改三房的装修费用较高 3.部分房型正对物流园，噪音、灰尘大,23,七、项目综合分析户型分析,B户型： 二房二厅 84-89优点： 1.户型方正，宽敞通风 2.动静分区明确 3.居室都才采用了落地凸窗设计，4.6米客厅开间，整体舒适怡人缺点： 1.客厅较暗 2.卫生间较小,24,七、项目综合分析户型分析,C户型（合拼）： 三房二厅二卫 114-115优点： 1.南北通透，舒适开阔 2.1.8米宽观景阳台正对小区园林，客厅宽敞明亮 3.功能布局清晰，动静分区 4.入户花园，营造生活区位空间缺点： 1.交房为两套小户型，需要自行改造， 装修费用高 2.实用
8、率不高,25,七、项目综合分析户型分析,D户型（合拼）; 四房二厅二卫 125-131优点： 1.户型通透，通风采光俱佳，功能布局清晰； 2.1.5米宽室内过道，双阳台设计； 3.客厅宽敞明亮，动静分区； 4.阳台正对小区园林； 5.2栋此户型可观大南山，视野开阔。缺点： 1.部分房型在1栋，对面即为物流园，噪音大 2.合拼装修费用高,26,七、项目综合分析户型分析,E户型（合拼）; 四房二厅二卫 131-139优点： 1.户型通透，采光通风俱佳； 2.动静分区明确，整体尺度舒适开阔； 3.1.85米宽观景阳台，小区园林风景尽收眼底； 4.2栋此户型可观大南山。缺点： 1.合拼装修费用高 2.
9、部分房型正对物流园,27,七、项目综合分析户型分析,F户型（合拼）; 三房二厅二卫 140-144优点： 1.宽阔景观阳台，正对大南山绿意公园，怡人风景尽收眼底 2.空间宽阔明亮，通风采光俱佳缺点： 1.次卧较小 2.使用率不高,28,七、项目综合分析户型分析,G户型（合拼）; 五房二厅二卫 156-168优点： 1.三面采光，通风采光俱佳 2.主卧大尺度开间，双主卧设置，尽显最贵舒适 3.宽阔观景露台，可观大南山绿意公园缺点： 1.次卧的卫生间比较小 2.合拼户型，装修费用高,29,七、项目综合分析户型分析,H户型（不拼）; 三房二厅二卫 164-168优点： 1.空间开阔，宽敞客厅与观景阳
10、台完美结合，成就大面宽尊尚生活； 2.主卧大尺度开间，双主卧设置； 3.法式风景花园与大南山绿意公园双重视觉震撼； 4.情景式入户花园，四个宽阔观景阳台。缺点： 1.次卧较少 2.装修费用高,30,七、项目综合分析户型分析,J户型（不拼）; 四房二厅三卫 174-179优点： 1.大尺度开间，豪华双主卧； 2.百变创意空间，设计无限； 3.宽敞景观阳台，精美入户花园，彰显尊尚品味； 4.四阳台设计，可观大南山和小区园林风景。缺点： 阳台东南方向可看见工业区，噪音较大,31,七、项目综合分析户型分析,L户型（合拼）; 三房二厅二卫 112-117优点： 1.户型方正，整体尺度舒适开阔 2.宽厅设
11、计，大气开阔 3.动静分区，功能性强缺点： 1.客厅较暗 2.使用率不高，卫生间较小 3.合拼户型，装修费用高,32,七、项目综合分析户型分析,M户型（合拼）; 四房二厅二卫 140-142优点： 1.三面采光，通风采光俱佳 2.超大入户花园，景观阳台、露台设计，可观小区园林风景 3.室内都采用落体凸窗设计，宽敞明亮缺点： 1.合拼户型，装修费用高 2.主卧门对餐厅,33,七、项目综合分析样板实景,样板间一户型：三房二厅 面积：80风格：现代风格优点：布局合理，实用率高缺点：卧室灯光较暗，对面是物流园和高速路，噪音很 大,34,七、项目综合分析样板实景,35,七、项目综合分析样板实景,样板间二
12、户型：四房二厅二卫 面积：120风格：现代风格优点：布局合理，客厅、主卧、厨房宽敞缺点：吊顶很低，客卫较小，显得压抑,36,七、项目综合分析样板实景,37,七、项目综合分析样板实景,样板间三户型：五房二厅二卫 面积：170风格：现代风格优点：各居室宽敞、明亮，可看到大南山 缺点：吊顶太低，阳台东南面正对工业区，噪音较大,38,七、项目综合分析样板实景,39,七、项目综合分析营销活动,09年04月25日,公开发售,10年01月,一期售罄,5月30日,一期入伙,11年5月,二期营销 中心开放,营销活动：,2009年4月25日，泛海拉菲一起公开发售 2010年1月，一期售罄 2010年5月30日，一
13、期入伙 2011年5月，二期营销中心开放，接受咨询 2011年7月1、2日，泛海拉菲1日举行媒体见面会，2日开放样板房 2011年7月15日， 泛海拉菲二期启动诚意客户升级 2011年7月23日，泛海拉菲花园二期在凯宾斯基酒店开盘。单价2.3万-2.8万/，均价2.5万元/ 。,11年07月 02日,样板房开放,11年07月23日,二期公开发售,40,八、项目综合分析设计团队,开发商: 深圳市光彩置业有限公司 投资商: 泛海建设集团股份有限公司 物业管理公司: 泛海物业管理有限公司 建筑单位: 泛华建设集团 施工单位: 深圳市湛联基础建筑工程有限公司 代理商: 中原地产代理深圳有限公司 景观设
14、计单位: 深圳市奥斯本环境艺术设计有限公司 建筑设计单位: 深圳市华阳国际工程设计有限公司 整合推广公司: 深圳市金马盟广告有限公司 工程监理：深圳市中行建设监理有限公司,41,Part2:,产品品质分享,外立面公共空间,42,一、外立面,外立面：现代简约设计。,建筑立面以白色+米黄色为主色调, 温馨淡雅；,43,二、公共空间打造,大堂：1栋大堂层高约为3.5米，2栋、3栋大堂层高约为5.6米。,主入口有色彩明快的面砖,简洁大方。但光线较暗，也不通风。,大堂,大堂,大堂,44,二、公共空间打造,电梯 ：通力（KONE）,小区共18部电梯，其中1栋E座,2栋B、C座,3栋每层两梯三户；1栋A、B
15、、C、D座，2栋A座为每层两梯四户 。电梯厅过道宽度约为1.4米，电梯高约为2.1米。,电梯厅,电梯内部,电梯厅,45,Part3:,项 目 总 结,项目总结,46,项目总结,优点： 1.销售中心装修设计人性化，分区合理； 2.样板房的设计实用率较高； 3. 品牌借鉴。以“拉菲”为案名提高项目自身的档次。缺点： 1.合拼的户型过多，造成大量限购客户流失； 2.交房时大多数都为一、二房，需要业主自行改造，造成业主的购房成本增加； 3.销售中心空气质量较差，有一股发霉的“地铁”味道，没有及时处理； 4.样板房设计的吊顶很低，给人非常压抑的感受； 5.一期的物业管理混乱。,47,Thank you！
16、,德思勤，是中国领先的房地产综合服务商之一，我们珍视与客户的每一次合作，我们始终坚持以客户的利益为出发点，为客户量身定制专业的房地产解决方案。,Taskin, is the leading integrative real estate services and consultancy company in China, committed to provide professional customized solution with the philosophy of constant care with our client, and always putting the client first.,
