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1、新城综合体研究,策划发展部 二零零八年一月九日,研究思路,工作目标,工作方法,工作路径,建立城市综合体标准产品模型,理论资料整理分析、案例分析、实地调研分析,通过理论资料整理分析各业态的特点、生存条件 通过模型研究不同业态间的影响关系 在此基础上，形成综合体产品模型，明确其最优规模、生存条件、各功能配比、空间布局、动线组织、景观设计、特殊建筑要求、开发模式等,城市综合体与新城综合体,城市综合体,城市综合体是指城市中的居住、商务办公、购物、文化、娱乐、游憩等各种城市物业功能复合，互为作用、互为价值链的空间、文化意识形态高度集中的街区群体。城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体，他具备完整的城市街
2、区的特质，是建筑群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时，城市综合体通过街区的关系，与外部空间有机结合，交通系统有效联系，延展城市的空间价值。,城市综合体的特征,1,2,3,4,5,6,7,8,9,高可达性,高密度、集约性,整体统一性,功能复合性,土地使用均衡性,空间的连续性,内外部关系完整性,强大的对外辐射型,升值价值,新城综合体,新城综合体是在新城/新区核心区内，将商务、办公、购物、文化娱乐、社交、休闲、出行、居住等各类功能相互作用，形成复合的、互为价值支撑的高度集约的街区式建筑群体，实现城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化。并通过街区作用实现与外部城市空
3、间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展城市的空间价值。新城综合体初步预计：项目用地面积约200300亩，规划建筑面积约3040万平米左右。其中，68万平米区域性商业（包括超市、特色百货、餐饮、文化娱乐、主题会展等设施），4万平米的四星级以上酒店，8万平方米研发、商务办公等设施（办公用地）以及1620万平米居住设施等。目前结合公司的战略导向，新城综合体的目标区域城市，从房地产投资开发的各项指标判断：南京、成都、武汉、重庆、西安属于二线城市；长沙、合肥、无锡、常州、南通、扬州、徐州、淮安属于三线城市。公司发展新城综合体的区域一般选择这些二、三线城市中的新区、新城、开发区等
4、区域。,新城综合体产品类型及模型,新城综合体产品类型及模型（按商业能级分类）,新城综合体的开发与运营,新城综合体的开发与运营,定位依据：,1、符合城市整体发展要求，符合政府控规要求,2、具有鲜明特色，体现项目地段价值,3、符合市场要求，实现整体开发与经营目标,定位需满足的目标：,合理的启动模式：在不成熟区域的大盘开发中，住宅启动与酒店启动是保险的启动方式，商业后期开发,市场可实现：最先启动的物业必须为市场可实现物业，否则项目形象与价值将大大贬损； 符合项目资源特色：大盘为了展现价值点，一般在景观较好的区位进行启动； 有利价值最大化：通过前期成功启动实现后期价值提升。,启动的基本原则,产业驱动大
5、盘：产业先行，通过产业成功建立项目地位； 景观大盘：以高等级酒店启动后住宅启动，提升项目价值； 一般大盘：通过前期住宅启动带动后期商业、配套的实现。,新城综合体的开发与运营,科学分期与合理的进度安排：大盘分期开发中前期开发要达到奠定项目形象，后期开发持续实现项目价值,景观资源最好的区域首期开发：保证项目启动成功和前期实现，吸引高端客户群； 以最好的产品首期开发：奠定项目高端形象，奠定项目高品质，建立项目的圈层感。,首期产品选择：以市场能实现产品启动，如果不了解产品的市场反应，多产品组合启动，检验市场反应； 开发节奏控制：前期牺牲容积率，后期逐步提高开发强度，通过前期树立的项目品牌获得后期成功开
6、发； 产品分期策略：前期高品质产品（低容积率），中期高容积率实现项目价值，后期高品质拔高项目形象。,新城综合体的开发与运营,附 件,主要涉及新城综合体中的商业部分,目录,商业业态分析业态特点、业态生存条件各商业业态之间的关系分析社区商业社区商业社区购物中心操作模式分析新城综合体的模型方法论,商业业态分析各业态特点、生存条件分析,商业业态零售业百货店、超级市场、专业店、专卖店、便利店餐饮休闲娱乐购物中心商业街,商业业态零售业,商业业态所谓商业业态，是指针对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供
7、销售和服务的类型化经营形态。,零售零售是指把商品或随商品而提供的服务直接出售给最终消费者的销售活动。 对于零售业态的分类，目前国际上主要依据零售店的选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、营业时间、服务功能、价格策略等确定。美国把零售店区分为：百货店、超级市场、折扣店、一般商品店、服装专卖店、仓库俱乐部、药店、方便店、杂货店等九类； 日本在美国的基础上增加了自动售货机、邮购以及无店铺销售形式 由国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会联合颁布的新国家标准零售业态分类（GBT181062004）于2004年6月9日发布，2004年6月30日起开始实施，将零售业分为：食杂店、便利
8、店、折扣店、超市、大型超市、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家居建材店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、直销、电话购物等18种业态。,本报告中主要研究零售业态中的百货商店、超市、便利店、专业店、专卖店等 业态集群中的商业街和购物中心,零售业态百货店,概念在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态。特点 采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。 商品结构为种类齐全、少批量、高毛利，以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主。 采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，服务功能齐全 选址在城市繁华
9、区、交通要道。 商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象。 商店规模大，在5000平方米以 商店设施豪华，店堂典雅、明快。 目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人。,零售业态超级市场,概念采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品和向顾客提供日常必需品为主要目的的零售业态。 特点商品构成以购买频率高的商品为主，经营的商品衣、食、用品齐全。营业时间每天11h左右，可采取连锁经营方式，有一定的停车场地。选址在居民区、交通要道、商业街。商店营业面积在2500平方米以上。目标顾客为购买频率高的居民。后附：沃尔玛超市的选址要求,零售业态专业店(special store),概念 专业店通常是指专门经营某一
10、类商品的零售业态，并且具备丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态。特点 商品结构体现专业性、深度性、品种丰富，可供选择余地大，以某类商品为主 选址多样化，多数店设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内。 美国把专业店分为：汽车及其零部件经销店、家具与家居装潢店、电子电器店、建材经销店、食品饮料店、保健用品及药品店、加油站、服装服饰店和运动、休闲、图书、音乐用品店等9类。,零售业态专卖店(exclusive shop),概念专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态特点商品结构以企业品牌为主，销售体现量少、质优、高毛利。注重品牌声誉、从业人员必须具备丰富的专业知识，并提供专
11、业性知识服务。选址在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内。目标顾客以中青年为主。商店的陈列、照明、包装、广告讲究。,零售业态便利店(convenience store ),概念满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。特点商品结构特点明显，有即时消费性、小容量、应急性等。营业时间长，一般在16h以上，甚至24h，终年无休日。选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、企业所在地。商圈范围窄小，一般设定在居民徒步购物5-7min到达的范围内。商店营业面积在100平米左右，营业面积利用率高。便利店的商品价格略高于一般零售业态的商品价格。,商业业态餐饮,概念特点餐饮业种类较多，包括
12、中餐、西餐、简餐厅等经营方式多员，可加盟某特定餐饮品牌、可私营、可由某餐饮集团分设等。餐饮业对建筑要较高要求（以天津百粤湾美食坊为例）,商业业态休闲娱乐,概念特点产品构成以：香薰、桑拿、健体中心、KTV等等为主要形态。这种购物中心内服务式的功能，占到10%比例,商业业态购物中心,概念企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的综合体。特点由发起者有计划地开发，实行商业型公司管理，中心内设商店管理委员会，开展广告宣传等共同活动，实行统一管理。内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成。服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。根据销售面
13、积，设相应规模停车场。选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。根据选址和商圈不同，购物中心可分为区域型、社区型和邻里型。,商业业态-商业街,概念商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集 合体。 特点以规模划分，商业街分为中心商业街、地区商业街和特色小街。以功能构成划分，商业街可分为主题型、综合型和混合型等不同类型。其中主题式商业街最为流行，最易积聚人气。主题型商业街功能相对单一，主题突出，功能特色鲜明，易于与其它商业街形成错位（例如重庆八一路好吃街）；各商业街在业种上应有零售业、餐饮业、大众
14、娱乐业、通讯服务业（电话亭、座椅、医 疗设施、酒店等）。根据调查，最佳的业种搭配为：零售业占65，餐饮业占20，大众娱乐业占10，通讯服务业 占5。,生存条件分析超市选址要求以沃尔玛超市为例各类型商业设施对物业的技术性要求便利店酒楼西餐厅咖啡厅服装店生活家具店美容美发店,一、对商圈的要求 1、 在项目1.5公里范围内人口达10万以上为佳，2公里范围内的常住人口可达1215万人； 2、 须临近城市交通主干线，至少双向四车道，且无（绿化带、立交桥、河流、山川等）明显隔离为佳； 3、 商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平； 4、 项目周边人口畅旺，道路与项目的衔接性比较顺畅，车
15、辆可以顺畅的进出停车场； 5、 核心商圈内（距项目1.5公里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳。 二、对物业的要求 1、 物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米；临街面不低于70米； 2、 层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米，净高在4.5米以上（空调排风口至地板的距离）； 3、 楼板承重在800KG以上，对期楼的要求在1000KG/以上； 4、 柱间距要求9米以上，原则上不能低于8米； 5、 正门至少提供2个主出入口，免费外立面广告位至少3个； 6、 每层有电动扶梯连接，地下车库与商场之间有竖向交通连接； 7、 商场要有一定面积的广场。,沃尔玛对选址的要求,三、对停
16、车场地的要求 1、 至少300个以上地上或地下的顾客免费停车位； 2、 必须为供货商提供20个以上的免费货车停车位； 3、 如商场在社区边缘，需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场地，40尺货柜车转弯半径18米。 四、其他 1、 市政电源为双回路或环网供电（或其它当地政府批准的供电方式），总用电量应满足商场营运及司标广告等设备的用电需求，备用电源应满足应急照明、收银台、冷库、冷柜、监控、电脑主机等的用电需求，并提供供商场独立使用的高底压配电系统、电表、变压器、备用发电机、强弱电井道及各回路独立开关箱； 2、 配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立的水表。给水系统应满足商场及空调系统日常用水量及水压使用要求，并满足市政停水一天的商场用水需求； 3、 安装独立的中央空调系统，商场室内温度要求达到24+1标准； 4、 物业租赁期限一般为20年或20年以上，不低于15年，并提供一定的免租期。,
