美的新总部大楼物业筹备管理

《美的新总部大楼物业筹备管理》由会员分享，可在线阅读，更多相关《美的新总部大楼物业筹备管理（40页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、,美的新总部大楼物业筹备管理方案,美的新总部大楼 物业筹备管理方案 提供创业咨询、职业规划、行政助理服务，商业计划书、策划、论文等各种撰写服务，需类似的帮助，请致电姚先生：13926664258。或QQ：109682966。 二00八年十一月八日,美的新总部大楼物业筹备管理方案,第一部分 项目概况 第二部分 架构与职能 第三部分 主要管理思路 第四部分 阶段性工作要点 第五部分 前景展望,美的新总部大楼物业筹备管理方案,第一部分 项目概况,美的新总部大楼物业筹备管理方案,一、项目特点 美的新总部大楼位于顺德北滘新城区，主楼32层，高达128米，附楼15层，地下1层，外形如高尔夫挥杆时扭转的身体

2、，充满动感和力量，一期建筑面积约10万平方米，造价约6.5亿元，建成后将成为佛山市地标式建筑。大楼大量采用国际领先的新技术、新材料，是一座生态型、智能化、多功能的超甲级写字楼。,美的新总部大楼物业筹备管理方案,二、项目重要性 大楼是美的集团集研发、资金管理、培训学院、IT管理、战略管控、经营管理等多功能于一体的总部基地，是美的企业需求与制造业产业特点结合的产物，是美的进入国际化、多元化、跨区域发展时期战略转型的切实需要，也是美的迈向世界500强战略任务的起点。 作为美的集团总部经济模式的载体，我们应建立具有美的特色的国际化物业管理体系，以高标准、高品质、系统化的物业管理服务，保障大楼的绝对安全

3、，使大楼的各项设备设施能根据集团需要高效运转，确保大楼内的工作人员与集团的来访客人能时刻处于一个清洁、舒适并具有浓厚商务氛围的工作空间。,美的新总部大楼物业筹备管理方案,第二部分 架构与职能,美的新总部大楼物业筹备管理方案,注：（1）编制不含食堂与清洁绿化共103人，清洁绿化及工程维修部分职能可考虑外包。 （2）岗位名称为暂定，应根据集团有关规定统一确定。,一、组织架构,美的新总部大楼物业筹备管理方案,1、客户服务部 （1）为各部门人员提供各种综合后勤服务； （2）收集、加工、处理和传递有关物业服务信息； （3）接待集团来访客人，提供会议服务； （4）处理大楼工作人员与来访客人的物业服务投诉和

4、问询； （5）按集团要求负责VIP接待的组织、实施与协调； （6）负责为重要人士提供一对一的大管家服务； （7）作为内部服务协调和对外服务实施的指挥调度中心及信息枢纽。,二、部门职能,美的新总部大楼物业筹备管理方案,2、保安部 （1）负责大楼安全保卫方面的管理和操作，承担人员车辆出入的控制，楼内人员的管理，以及防盗防损的责任； （2）负责楼宇消防和消防设备设施的管理和操作。保证日常消防安全，保证消防设备设施有良好的运行状态。承担预防火灾，维保消防设备设施的责任； （3）负责车场内车辆进出、行驶和停放的管理。承担车辆安全，交通安全的责任； （4）负责楼宇治安、消防及相关突发事件的预防和应急处理。

5、建立安全和消防责任制，及时消除安全和火灾隐患。在发生突发事件时，能及时采取各项措施，保证人员和财产的安全； （5）负责对大楼内的有关工作人员进行治安与消防工作的宣传、指导和监督； （6）负责编制楼宇安全、消防管理和车辆管理的相关制度，并通过培训，保证其得到有效执行； （7）负责编制办公大楼各种安全消防和车辆管理突发事件的应急方案，并通过培训和演练，保证其得到有效执行； （8）负责建立保安员基本情况档案，及时掌握重点部位人员的情况，全方位地预防安全事故； （9）严格保安管理。负责组织好门禁管理，消防监控，全天24小时巡查等。发现安全或消防问题，要及时解决并上报； （10）负责处理各种突发事件，并

6、做好报案登记。积极配合公安机关的各类案件调查工作； （11）负责配合公安、消防部门及其他主管部门的工作，建立良好的外部协助关系； （12）完成上级交给的其他任务。,二、部门职能,美的新总部大楼物业筹备管理方案,3、工程部 （1）负责大楼及其配套的设施设备的接管验收，保修期内返修项目的跟踪检查、技术鉴定； （2）大楼建筑本体、电力、电梯、空调、给排水、消防、电讯的日常运行管理，设备维护保养和小故障检修； （3）负责大楼照明及相关设施的维修、保养工作；负责土木工程的检查维修； （4）负责大楼工程动力系统的完善、改造、设备更新和小项目增改工程施工监理； （5）负责专业公司对大楼区域范围内的设备及相关

7、设施之服务质量的监管工作； （6）抓好工程部员工队伍的思想建设和业务建设； （7）抓好工程部安全教育（包括人身、设备、消防），提高安全意识，督促员工严格执行安全操作规程； （8）完成上级布置的任务和集团各部门要求的其他维修工作。,二、部门职能,美的新总部大楼物业筹备管理方案,4、综合管理部 （1）负责物业项目日常行政安排及后勤服务支持，推动项目文化建设； （2）规划完善物业项目质量体系和操作流程，并推进实施； （3）负责物业项目人力资源档案、培训、工资和考评管理； （4）负责物业项目各级员工的绩效评估、晋升、调动、任免、奖惩等工作； （5）负责物业项目会议组织和会议内容的执行与落实； （6）负

8、责物业项目文件管理、档案管理； （7）负责物业项目成本管理、物资管理； （8）在集团财务部的指导下，负责物业项目日常财务工作。 （9）在项目经理的授权下，负责与集团相关部门及外部相关单位进行协调与沟通。 （10）分管食堂、清洁、绿化的质量检查、考核。,二、部门职能,美的新总部大楼物业筹备管理方案,第三部分 主要管理思路,美的新总部大楼物业筹备管理方案,吸取优秀物业管理模式的成功经验，引进“先利人、后利己，用心极致，满意加惊喜”的“金钥题”服务理念和“绿色、科技、人文”的物业服务理念，并全面渗透到物业管理的各个环节，推行五星级酒店及国际超甲级写字楼的服务标准，完全以总部大楼工作人员的工作和商务需

9、求为中心，充分利用信息资源，营造服务和管理特色。,一、总体思路,美的新总部大楼物业筹备管理方案,1、安全服务管理 安全和消防工作是开展各项服务和管理的根本，大楼是集团的研发、信息与决策中心，在服务管理的过程中，必须重视和加强人流的控制，通过突发事件处理预案的建立与演练，以及周密隐性的安全管理，最大可能的预防意外事故的发生。保安服务、维修服务均实行24小时全天候，同时根据有关部门的工作安排，灵活调配人力，确保所有员工，无论是白天还是黑夜都能保持高度的警惕性和饱满的精神状态。,二、管理重点,美的新总部大楼物业筹备管理方案,2、贯彻“1+3+2”的管理模式 即“一个中心”（以集团各部门的工作和商务活

10、动为中心），“三套体系”（ISO质量管理体系、OGSMT计划管理体系、金钥匙系统服务体系），“两项基本工作”（服务的持续改进、管理的开拓创新）。 3、打造高素质的服务队伍 鉴于总部大楼的重要性和服务要求的高标准，从筹备伊始，就应着手从高星级酒店、高端物业管理行业以及大专院校的旅游、酒店管理专业引进优秀的管理和服务人员，并把培训与持续提高作为一项长期工作，以确保服务质量的稳定提升和服务内容的不断完善。同时以集团强大的培训体系与发展平台作为后盾，从关心员工的职业生涯入手，以正确的方向引导人，以个人发展关怀感染人，以进步理想诉求留住人。,二、管理重点,美的新总部大楼物业筹备管理方案,4、建立一体化服

11、务平台“客户服务中心” 总部大楼的物业服务应充分体现人性化，以各部门的工作和商务需求为导向，建立以物业客户服务中心为主体的一体化服务平台，将物业服务中心的内部服务协调和对外服务实施统一到客户服务前台，从而保证物业服务中心对外形象的统一化。在贯彻执行首问责任制的基础上，将“客户服务中心”作为物业服务中心的指挥调度中心及信息枢纽，各部门的所有服务需求、申请及投诉建议都将汇总到客户服务中心，由中心负责分类处理。客户服务中心24小时的工作（值班）保证总部工作人员的服务需求全天候地得到受理及满足。,二、管理重点,美的新总部大楼物业筹备管理方案,1、重大安全责任事故发生率为0（重大安全责任事故是指因失职或

12、玩忽职守引发的员工死亡事故、总部大楼重要财产报废损毁事故、大型火灾事故、严重水浸事故和恶性治安事故等）。 2、物业和设施设备的使用完好率98%。 3、维修合格率98%，及时率100%。 4、各部门满意率98%。 5、员工上岗培训合格率100%。 6、其他各项指标达到全国城市物业管理优秀大厦考评标准中“优秀” 的管理指标。,三、质量目标,美的新总部大楼物业筹备管理方案,1、项目管理运作流程,四、运作流程,美的新总部大楼物业筹备管理方案,2、客户服务运作流程,四、运作流程,美的新总部大楼物业筹备管理方案,3、安全管理运作流程,四、运作流程,美的新总部大楼物业筹备管理方案,4、工程维修运作流程,四、

13、运作流程,美的新总部大楼物业筹备管理方案,5、清洁管理流程,四、运作流程,美的新总部大楼物业筹备管理方案,6、绿化管理流程,四、运作流程,美的新总部大楼物业筹备管理方案,质量管理实行服务对像(大楼内各部门工作人员及集团来访客人)满意战略，体现PDCA循环机制，充分依托集团的管理资源，根据国家以及地方现行的各项法律法规以及行业标准，结合大楼的实际情况，按照集团的有关要求，制定并不断完善包括职位说明书、操作制度、程序、标准、实施细则、记录表格等各项操作规范和服务标准，实现各个步骤都有据可依。同时建立内部培训制度，从服务意识入手，在日常管理过程中，全面贯彻三检制度，推行全过程的质量控制，强化品质管理

14、，以全面提高综合服务水平。,五、质量管理,美的新总部大楼物业筹备管理方案,第四部分 阶段性工作重点,美的新总部大楼物业筹备管理方案,从前期介入开始，我们的工作主要是建立各部门运转系统，并为总部正式入驻后在人、财、物等各方面做好充分的准备，同时积极与相关部门沟通，确定服务需求和具体内容。 按照大楼2010初投入使用，前期介入阶段应为2008年10月至2009年底。其核心工作是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工过程中，使物业最大限度地满足使用需求，为后期管理创造有利条件。应主要从以下几个方面着手： 1、成立项目小组 项目小组应由集团后勤服务部与物业项目有关负责人组成，前期介入的主要工作是

15、建立内外部公共关系，同时对大楼的设计、施工过程中已经存在或可能发生的问题提出意见和建议，定期与集团有关部门、承建商进行沟通，协调解决。,一、前期介入阶段,美的新总部大楼物业筹备管理方案,2、早期介入的主要工作（要根据现场工程进度情况而定） （1）会审图纸。从环境布局、管网设置、泊车场所、防盗报警设施、水电煤气计量等细节方面考虑。 （2）参与质量管理。对设备选型、分布数量提出建议；加强对隐蔽工程进行验收，把质量隐患消灭在萌芽时，促进大楼建造质量和验收效率的提高。为今后的经济运行、维修创造条件。 （3）收集技术档案。不断收集保存大楼档案资料，为今后办证、维修、改造等做专业技术准备。 （4）熟悉大楼

16、环境及与大楼有关的供电、供水、市政等政府职能部门的情况，建立和谐的工作关系，使物业管理能顺利运作。,一、前期介入阶段,美的新总部大楼物业筹备管理方案,3、进行物业交付前的实操性工作 在较深入了解物业及集团需求的基础上，与承建商和有关部门携手，做好以下各项前期准备工作： （1）协助制订大楼的交通管制方案及保安岗亭设置方案； （2）收集工程图纸资料，现场参与设备的安装调试； （3）对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪管理，确保施工质量； （4）针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。 （5）对收楼人员进行系统培训。,一、前期介入阶段,美的新总部大楼物业筹备管理方案,4、制定物业管理规划与运行手册 物业管理规划应在深入了解物业及集团需求的基础上开展，与工程与后勤服务部等相关部门充分协商，在保证物业管理品质的前提下，综合考虑成本、资源等各方面因素，明确物业管理外包项目内容。运行手册是物业管理制度、工作标准、管理制度的集合，是总部大楼物业服务管理的指导性文件，包含管理思路、运行模式及各专业部门的岗位分析、制度、标准、流程、实施细则和操作记录表格。具体到各个专业主要包括以下内容：,